房產(chǎn)中介法律風(fēng)險(xiǎn)演示文稿

1、共 29 頁1 房產(chǎn)中介公司房產(chǎn)中介公司 防范交易糾紛講義防范交易糾紛講義 范欽范欽 律師律師 主講主講 陜陜 西西 恒恒 達(dá)達(dá) 律律 師師 事事 務(wù)務(wù) 所所共 29 頁2廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險(xiǎn)廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險(xiǎn)1、偽造公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團(tuán)體印章罪 行為人明知自己無權(quán)制作上述單位的印章，但為了某種目的而進(jìn)行偽造。 犯本罪的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利。 2、偽造、變?cè)?、買賣國家機(jī)關(guān)公文、證件、印章罪 犯本罪的，處3年以下有期徒刑、拘役管制或者剝奪政治權(quán)利;情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以上l0年以下有期徒刑。共 29 頁3廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險(xiǎn)廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險(xiǎn)3、職務(wù)

2、侵占罪（刑法第271條） 指公司、企業(yè)或者其他單位的人員，利用職務(wù)上的便利，將本單位財(cái)務(wù)非法占為己有，數(shù)額較大的行為。 注：“利用職務(wù)上的便利”，即經(jīng)手、管理財(cái)物，或利用自己主管、管理、經(jīng)手單位財(cái)物的便利條件。 犯本罪的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財(cái)產(chǎn)。 注：“數(shù)額較大”是指數(shù)額在五千元至一萬元以上的，應(yīng)予追訴；“數(shù)額巨大”是指數(shù)額在十萬元以上的。 注：非公司人員與公司人員勾結(jié)的，應(yīng)以本罪共犯論處。共 29 頁4廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險(xiǎn)廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險(xiǎn)4、挪用資金罪（刑法第384條） 指公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，挪用本

3、單位資金歸個(gè)人使用或者借貸給他人，數(shù)額較大、超過三個(gè)月未歸還的，或者雖然未超過三個(gè)月，但數(shù)額較大、進(jìn)行營利活動(dòng)的，或者進(jìn)行非法活動(dòng)的行為。 注：“利用職務(wù)上的便利”是指公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用其所享有的主管、管理或者經(jīng)手本單位資金的職權(quán)。 注：行為人只要實(shí)施上述其中一種行為，即可構(gòu)成本罪。 犯本罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；資金數(shù)額巨大或者數(shù)額較大不退還的，處三年以上十年以下有期徒刑。 注：挪用金額在一萬元至三萬元以上，超過三個(gè)月未還的； 挪用金額在一萬元至三萬元以上，進(jìn)行營利活動(dòng)的； 挪用金額在五千元至二萬元以上，進(jìn)行非法活動(dòng)的；應(yīng)當(dāng)追訴。共 29 頁5廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)

4、險(xiǎn)廉潔從業(yè)之刑事法律風(fēng)險(xiǎn)5、非國家工作人員受賄罪（刑法第163條） 指公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，為他人謀取利益，數(shù)額較大的行為。 注：“財(cái)物”既包括金錢和實(shí)物，也包括可以用金錢計(jì)算數(shù)額的財(cái)產(chǎn)性利益，如提供房屋裝修、消費(fèi)代金卡、旅游費(fèi)用等。 注：主動(dòng)索取和被動(dòng)收受他人財(cái)物，均構(gòu)成本罪。 犯本罪的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財(cái)產(chǎn)。 注：“數(shù)額較大”是指數(shù)額在五千元以上；“數(shù)額巨大”是指數(shù)額在十萬元以上。 注：為他人謀取的利益是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，不影響本罪的成立。

5、共 29 頁6經(jīng)營從業(yè)之刑事法律風(fēng)險(xiǎn)n非法經(jīng)營罪（刑法225條）n損害商業(yè)信譽(yù)、商品聲譽(yù)罪（刑法221條）n侵犯商業(yè)秘密罪（刑法219條）n串通投標(biāo)罪（刑法223條）n合同詐騙罪（刑法224條）n集資詐騙罪（刑法192條）n虛假廣告罪（刑法222條）n提供虛假證明文件罪（刑法229條）n虛報(bào)注冊(cè)資本罪（刑法158條）n虛假出資、抽逃出資罪（刑法159條）共 29 頁7授課目的：授課目的： 站在房產(chǎn)中介公司的角度n1、提示風(fēng)險(xiǎn)： A、人；B、物；C、證件；D合同；E、過程；n2、避免糾紛： A、提高收益；B、降低成本；C、促進(jìn)交易；共 29 頁8房產(chǎn)交易中，誰有風(fēng)險(xiǎn)？房產(chǎn)交易中，誰有風(fēng)險(xiǎn)？ 1、

6、不懂交易規(guī)則的人； 2、遇到失信者的人； 3、背負(fù)太多責(zé)任的人； 4、一味追求利益的人； 5、被騙子盯上的人；n切實(shí)預(yù)見，防范風(fēng)險(xiǎn)，以不變應(yīng)萬變。切實(shí)預(yù)見，防范風(fēng)險(xiǎn)，以不變應(yīng)萬變。共 29 頁9房產(chǎn)買賣交易涉及主體房產(chǎn)買賣交易涉及主體n1、賣方（產(chǎn)權(quán)登記人）；n2、買方（新產(chǎn)權(quán)登記人）；n3、其他權(quán)利人：共有人、抵押權(quán)人、承租人、債權(quán)人、同住人、繼承人、代理人、公司股東、國有資產(chǎn)管理人；n4、房產(chǎn)、土地、拆遷、財(cái)稅、公安等行政管理部門；n5、銀行（賣、買各方貸款銀行）；n6、開發(fā)商；n7、物業(yè)公司；n8、供水、供電、供氣、有線電視、電話、寬帶部門。共 29 頁10不安全的交易主體不安全的交易主

7、體n1、交易人未到場，即假冒簽名；n2、代理人授權(quán)過期、越權(quán)或無公證文書；n3、共有權(quán)人簽約時(shí)未表態(tài)；n4、未成年人簽署合同；n5、法定監(jiān)護(hù)人代未成年子女簽約，且未出示證件；n6、炒家從中牟利，交易雙方不直接交易；n7、繼承人繼承權(quán)存在爭議；共 29 頁11房產(chǎn)交易涉及法律關(guān)系房產(chǎn)交易涉及法律關(guān)系n1、買賣關(guān)系；n2、借貸關(guān)系；n3、抵押關(guān)系；n4、承租關(guān)系；n5、居間（代理）關(guān)系；n6、債權(quán)讓與關(guān)系；n7、其他民事法律關(guān)系（如婚姻、繼承、贈(zèng)予、監(jiān)護(hù)權(quán)等）共 29 頁12證件防偽：證件防偽：n1、身份證件：身份證、軍官證、駕駛證、其他證明；n2、委托文書：公證委托書、無公證委托書；n3、權(quán)屬證

8、書：房屋所有權(quán)證、共有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證；n4、待證憑證：備案證明、受理單、查詢單；n5、證明文書：收入證明、收款收據(jù)、合同書等。共 29 頁13識(shí)別措施：識(shí)別措施：n1、眼看：印刷質(zhì)量、水印、字體字號(hào)等；n2、手摸：鋼印、紙質(zhì)、紋路等；n3、工具：驗(yàn)鈔機(jī)、放大鏡等；n4、復(fù)核：證對(duì)人、證對(duì)證、必要的查詢少不了；n5、復(fù)?。嘿Y料復(fù)印留底，要求提供人簽名確認(rèn)；n 始終質(zhì)疑，處處留心！共 29 頁14虛假證件的后果：虛假證件的后果：n1、交易主體虛假：n2、證明事實(shí)虛假：共 29 頁15標(biāo)的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn):n1、存在違法建筑及改擴(kuò)建改擴(kuò)建部分；n2、過戶中過戶中被查封或被劃入拆遷范圍；n3、抵押

9、房產(chǎn)交易，未書面告知未書面告知抵押事實(shí)的；n4、是否取得房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)；n5、原證與新證面積有誤差；n6、權(quán)屬存在爭議的；n7、其他法定的禁止情形；共 29 頁16房產(chǎn)買賣合同約定問題房產(chǎn)買賣合同約定問題:n1、雙方簽訂真假合同后發(fā)生爭議；n2、價(jià)格及計(jì)價(jià)方式約定不明確；n3、付款方式不準(zhǔn)確或風(fēng)險(xiǎn)不平衡；n4、各項(xiàng)稅、費(fèi)及中介費(fèi)負(fù)擔(dān)不明確；n5、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和期限的約定；n6、附屬設(shè)施物品約定不明確；n7、房產(chǎn)部分設(shè)施受損或交付標(biāo)準(zhǔn)不明確；n8、各方履行義務(wù)期限、方式不明確；n9、違約處理方式不明確或不公平；n10、對(duì)承租人續(xù)租權(quán)的侵害；共 29 頁17當(dāng)事人悔約表現(xiàn)當(dāng)事人悔約表現(xiàn):n1、悔約，拒絕

10、繼續(xù)履行，單方要求終止；n2、拖延，遲遲不配合履行合同義務(wù)；n3、變掛，在履約過程中不斷提出新的條件；nA、猜疑，假想對(duì)方可能違約而暫不履行；nB、指責(zé)，將利益矛盾擴(kuò)大至人身攻擊；共 29 頁18履行合同違約問題履行合同違約問題:一、賣方義務(wù)與違約一、賣方義務(wù)與違約n1、賣方不配合辦證；n2、賣方不配合辦理物業(yè)水電等接交手續(xù)；n3、房產(chǎn)更名后水電、物業(yè)費(fèi)拖欠問題；n4、原房主不配合遷出戶口；n5、產(chǎn)權(quán)人更改名稱，與原檔案不一致，或身份證更改后與舊件不符；共 29 頁19二、買方義務(wù)與違約買方義務(wù)與違約: :n1、買方拖欠購房余款；n2、買方貸款不到位，致使付款困難；共 29 頁20三、雙方違約

11、三、雙方違約n1、一方反悔拒不履約；n2、一方借口拖延履行相關(guān)義務(wù)；n3、合同未簽訂已付定金，一方拒不履行；n4、房產(chǎn)交接、驗(yàn)收、戶口等受阻；n5、一方證件遺失或銀行放貸受阻；n6、提供虛假證件；共 29 頁21四、外因干擾不順利四、外因干擾不順利n1、公房原單位（第三人）干擾過戶或入住；n2、原承租人反悔，主張購房優(yōu)先權(quán)或拒不遷出；n3、開發(fā)商借合同更名之際修改合同內(nèi)容或增加更名費(fèi)，新買受人拒絕接受；n4、房產(chǎn)證已完全過戶，但土地使用權(quán)暫無法變更；n5、出售房產(chǎn)原存在不吉利事件，令新業(yè)主難以承受；n6、抵押權(quán)人、承租人、同住人異議；共 29 頁22房產(chǎn)中介公司的地位房產(chǎn)中介公司的地位n1、買

12、或賣方的受托人；n2、買賣的居間代理人；n3、賣方還貸的墊資人；n4、房款代轉(zhuǎn)人；n5、信息發(fā)布人；共 29 頁23 五、中介公司的原因五、中介公司的原因n1、違約責(zé)任： 期限、事項(xiàng)、費(fèi)用n2、過錯(cuò)責(zé)任： 盡職、忠實(shí)、誠信共 29 頁24居間與委托、行紀(jì)合同的區(qū)別一n居間人：僅為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，或?yàn)橛喖s媒介，并不參與委托人與第三人之間的關(guān)系；n受托人：可以代委托人與第三人訂立合同，參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容；n行紀(jì)人：以自己的名義為委托人與第三人完成交易事務(wù)，與第三人發(fā)生直接的權(quán)利和義務(wù)。共 29 頁25居間與委托、行紀(jì)合同的區(qū)別二n居間合同為有償合同，但居間人只有在有居間結(jié)

13、果時(shí)，才得請(qǐng)求報(bào)酬，并且在為訂約媒介居間時(shí)可從委托人和其相對(duì)人雙方取得報(bào)酬；n委托合同原則上為無償合同，有償合同受托人只能向委托人一方收取報(bào)酬，向其相對(duì)人收取報(bào)酬的行為是嚴(yán)重違反忠實(shí)義務(wù)的行為；n行紀(jì)合同為有償合同，行紀(jì)人只能從委托人一方取得報(bào)酬。共 29 頁26委托人在看樓記錄上簽名，是否可認(rèn)定居間合同成立？委托人在看樓記錄上簽名，是否可認(rèn)定居間合同成立？n要素：看樓記錄具備合同法規(guī)定的基本內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定居間合同成立；請(qǐng)參閱合同法第12條。如何禁止私下交易？私下交易行為應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任？如何禁止私下交易？私下交易行為應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任？n要求：禁止私下交易的約定，應(yīng)當(dāng)與違約責(zé)任條款一并出現(xiàn)。根據(jù)當(dāng)事人意思自治和合同嚴(yán)守的原則，單方違反合同的，應(yīng)依照雙方的約定處理。 限制私下交易的約定，應(yīng)具備一定的時(shí)間限定，通常認(rèn)定以3-6個(gè)月為限較為合理。但雙方的約定，不能限制第三人的權(quán)益。共 29 頁27由居間人參與的三方合同，與由交易雙方簽訂的二方合同，由居間人參與的三方合同，與由交易雙方簽訂的二方合同，之間的效力如何認(rèn)定？之間的效力如何認(rèn)定？n要素：應(yīng)分清合同中的不同法律關(guān)系，按照合同嚴(yán)守的原則，根據(jù)合同相對(duì)性原理判斷合同中的約定，是否符合公平、合理的原則。 三方合同中往往混雜了居間合同關(guān)系與買賣合同關(guān)系