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文檔簡(jiǎn)介
1、東山縣住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范1. 管理規(guī)約 管理規(guī)約是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組擬訂的 ,由本物業(yè)管理區(qū) 域業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的對(duì)物業(yè)的使用、 維護(hù)和管理、 業(yè)主的共同權(quán)益的維護(hù)、 物 業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配等公共管理權(quán)的行使、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù) 案、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定。2. 制定主體和時(shí)間 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 60 日內(nèi)擬 定管理規(guī)約草案。3. 公示和修改 管理規(guī)約草案應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公 示 7 天。公示期間,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見和建議。公示期滿后7日內(nèi),籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見和建
2、議,確定正式的管理規(guī)約草案。管理規(guī)約草案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的,籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改, 并將修改后的管理規(guī)約草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置重新公示。4. 法律效力 管理規(guī)約草案應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上進(jìn)行表決,經(jīng)專有面 積占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意, 管理規(guī)約草案經(jīng)表 決通過后在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生效。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德, 不得違反法律、法規(guī)、 規(guī)章或者損害社會(huì)公共 利益。管理規(guī)約對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī) 約,損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的,受損害人可以依法提起訴訟。5. 基本內(nèi)容 管理規(guī)約的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括九部分內(nèi)容,
3、分別為物業(yè)基本情 況、物業(yè)管理方式、 物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配、 物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案、 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任、 爭(zhēng)議解決方式和附 則。5.1 物業(yè)基本情況:包括物業(yè)管理區(qū)域劃分及調(diào)整、物業(yè)服務(wù)用房的基本情 況和物業(yè)共用部分。5.2 物業(yè)管理方式:按照物權(quán)法 、福建省物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定,業(yè)主 大會(huì)可以決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行自行管理、 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服 務(wù)企業(yè)管理、委托其他管理人管理。5.3 業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任:業(yè)主按照物權(quán)法 、物業(yè)管理?xiàng)l例、 福建省物業(yè)管理?xiàng)l例和業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則等相關(guān)法律、法 規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定對(duì)
4、物業(yè)管理區(qū)域共用部分享有共同管理權(quán)利并承擔(dān) 共同管理責(zé)任。5.4 物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分的經(jīng) 營(yíng)和收益可以分為屬于全體業(yè)主的經(jīng)營(yíng)及收益和屬于相關(guān)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)及收益。屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的共用部分, 禁止任何單位、 個(gè)人侵占、處分或 者改作他用;利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)的, 應(yīng)當(dāng)符合法律、 法規(guī)的規(guī)定和本規(guī)約的 約定,并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。 委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 實(shí)施物業(yè)管理的,按照物業(yè)服務(wù)合同約定可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 統(tǒng)一實(shí)施。利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)所得收益,屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的共用部分, 按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和全體業(yè)
5、主或者相關(guān)業(yè)主的約定進(jìn)行分配, 但全體業(yè)主 或者相關(guān)業(yè)主約定的分配方式不得違反相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的禁止性規(guī)定。利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)所得收益, 一般按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的 比例分配,全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主另有約定的除外。業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用 部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況, 接受業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主的 監(jiān)督。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分, 其對(duì)共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利 一并轉(zhuǎn)讓。5.5 物業(yè)的使用、維護(hù)和管理:包括物業(yè)使用的注意事項(xiàng)和禁止行為,物業(yè) 的裝飾裝修,物業(yè)的維修、更新和改造,專項(xiàng)維修資金的籌集和使用,物業(yè)服務(wù)
6、 費(fèi)用的繳納和監(jiān)督,水、電、氣等費(fèi)用的交納及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任。5.6 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案:管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā) 生下列緊急情形之一的,授權(quán)相關(guān)主體采取緊急措施的應(yīng)急預(yù)案:(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然停止提供物業(yè)服務(wù);(二)福建省物業(yè)管理?xiàng)l例第三十四條規(guī)定的危及房屋使用安全的緊急 情況;(三)其他緊急情形。5.7 違約責(zé)任:業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約約定,侵害他人合法權(quán)益的,業(yè) 主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有權(quán)要求其改正;業(yè)主、物 業(yè)使用人拒不改正的, 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任, 并可以由業(yè)主委員會(huì)在本物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)公布該業(yè)主、 物業(yè)使用人的姓名及違約事實(shí), 限期未
7、改正的, 業(yè)主大會(huì)也可 以依本規(guī)約對(duì)其提起訴訟。管理規(guī)約中可以對(duì)業(yè)主不交存專項(xiàng)維修資金、 拒付或者不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為, 約定不得行使以下共同 管理權(quán):1選舉權(quán)和被選舉權(quán);2不得參與經(jīng)營(yíng)物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益的分配。限制共同管理權(quán)的時(shí)限應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中予以明確。 物業(yè)使用人違反本規(guī)約的,相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。5.8 爭(zhēng)議解決方式:業(yè)主之間因本規(guī)約實(shí)施中發(fā)生的糾紛,可以協(xié)商解決。 協(xié)商不成的,由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民 委員會(huì)或者物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解; 也可以申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提 起訴訟。因物業(yè)管理糾紛
8、而引起的民事訴訟, 其費(fèi)用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔(dān); 屬 共同訴訟的,經(jīng)業(yè)主授權(quán), 推薦訴訟代表人具體實(shí)施, 訴訟費(fèi)用由參加共同訴訟 的業(yè)主依法共同承擔(dān)。5.9 附則:對(duì)管理規(guī)約的生效時(shí)間等事項(xiàng)作出約定。6. 適用范圍 本管理規(guī)約適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)項(xiàng)目及相關(guān)活 動(dòng),非住宅區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。7. 行政管轄和行政指導(dǎo) 相關(guān)行政管理部門在依法執(zhí)行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管 理區(qū)域時(shí),各相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)予以配合。格式及填寫說明 管理規(guī)約正文應(yīng)當(dāng)用 A4 紙打印,業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況 共同決定對(duì)示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、 修改、 增補(bǔ)或者刪減。 空格部分應(yīng)當(dāng)用鋼 筆(黑色墨水、藍(lán)黑墨水) 、簽字筆或者打印填寫
9、,空格部分若不填寫內(nèi)容,應(yīng) 當(dāng)用X”劃掉。管理規(guī)約東山縣X X業(yè)主委員會(huì)二O一年五月三日東山縣XX小區(qū)管理規(guī)約第一部分物業(yè)基本情況(應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致)一、物業(yè)管理區(qū)域東至:南至:西至:北至:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)共用部分明細(xì)詳見商品房買賣合同。二、物業(yè)服務(wù)用房物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為XX平方米,其中地上建筑面積為XX平方米,位于X X【幢】【號(hào)樓】X層XX單元XX號(hào);地下建筑面積為XX平方米,位于【幢】【號(hào)樓】X層XX單位XX號(hào)。其中業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為X平 方米,位于XX【幢】【號(hào)樓】XX層X單位X號(hào)。(注:物業(yè)服務(wù)用房為多處時(shí),可根據(jù)實(shí)際情況增加以
10、上內(nèi)容)三、物業(yè)共用部分根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定,業(yè)主共用部分包括:(一)單幢建筑物的共用部分,包括該幢建筑物的業(yè)主共用的門廳、 戶外墻 面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、XXX等部位以及該 幢建筑物的業(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供 電線路、照明、鍋爐、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、由E政信箱、避雷裝置、XXX等設(shè)備。(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分,包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、 垃圾箱(房)、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋
11、、XXX等。第二部分物業(yè)管理方式四、 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),實(shí)行下列第 種物業(yè)管理方式。1由全體業(yè)主自行管理;2. 全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);3. 由全體業(yè)主依法選聘其他人管理;4. 采取第 1 種物業(yè)管理方式的, 書面告知物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行 政主管部門;采用第 2、3 種物業(yè)管理方式的,雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同共同對(duì)物 業(yè)共用部分進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù),并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。 第三部分 業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任五、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中依照中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè) 管理?xiàng)l例、 福建省物業(yè)管理?xiàng)l例以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件 的規(guī)定,享有相應(yīng)的權(quán)利,履行相應(yīng)
12、的義務(wù)。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(六)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共有部分的用途;(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用; (十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。決定第 (六)、(七)項(xiàng)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的 業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意; 決定其他事項(xiàng), 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分
13、占建 筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng), 事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共 同決定。業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定, 對(duì)業(yè)主具有約束力; 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的, 業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民 法院予以撤銷。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前, 應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議, 對(duì)選聘方式、 具體實(shí)施者、 物業(yè)服 務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)與其依法選聘的物業(yè)
14、服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合 同,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)三分之二以上委員在場(chǎng)簽名并加蓋業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員 會(huì)印章。六、業(yè)主的共同管理責(zé)任(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其交納、監(jiān)督各業(yè)主同意,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取 (包干制/酬金制)方式,按業(yè)主專有部分面積大小共同負(fù)擔(dān),并按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定足額交納, 接受業(yè) 主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人每年第一季度向全體業(yè)主公布上一年物業(yè)服 務(wù)資金的收支情況,并接受審計(jì)監(jiān)督;審計(jì)監(jiān)督的實(shí)施方式由物業(yè)服務(wù)合同另行 約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因故不能 按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或者及時(shí)補(bǔ)交。業(yè)主未按規(guī)定
15、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;X月以上拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委 員會(huì)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收交情況,并注明欠交費(fèi)用的業(yè) 主房門號(hào)及欠費(fèi)金額;仍不交納的,業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可 以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他 專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)的,其費(fèi)用由雙方約定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng) 將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。(二) 專項(xiàng)維修資金的交存和使用1. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定交存、使用、續(xù)交本物業(yè)管
16、理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金。2. 使用專項(xiàng)維修資金的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè) 主大會(huì)提出維修資金使用方案,并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專 有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同 意、。3. 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案、所需資金、工程進(jìn)展以及資金劃撥 等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布;并每X個(gè)月定期向全體 業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次專項(xiàng)維修資金使用情況。4. 一幢或者一戶門號(hào)的專項(xiàng)維修資金余額不足首次交存的30 %時(shí),由業(yè)主委員會(huì)按下列第種方式,向該幢或者該戶門號(hào)業(yè)主續(xù)籌專項(xiàng)維修資金:(1) 一次性交存;(2 )按元/
17、平方米逐月交存至業(yè)主一通;(3) 。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分的,其交存的專項(xiàng)修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。業(yè)主共同決定上述專項(xiàng)維修資金的籌集和使用方案時(shí), 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建 筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意, 并由業(yè)主 另行表決通過。(三) 水、電、氣等費(fèi)用的交納及其設(shè)施的維修責(zé)任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同的約定向供水、 供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè) 單位的委托代收前款費(fèi)用的,應(yīng)當(dāng)公布委托合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān) 供用合同、委托合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者
18、其他管理人按時(shí)足額交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用。業(yè)主拖欠、拒交上述費(fèi)用的,應(yīng)按相關(guān)供用合同規(guī)定承 擔(dān)違約責(zé)任。水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的維修責(zé)任,由業(yè)主、專業(yè)單位按照相關(guān) 規(guī)定承擔(dān);前款設(shè)施屬于業(yè)主專有的,由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用;屬于業(yè)主共用的, 由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)維修費(fèi)用。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主,及時(shí)與供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單 位建立供用合同關(guān)系,并與開發(fā)建設(shè)單位辦理戶名變更手續(xù)。(四)業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地 址、通訊方式。(五)遵守本管理規(guī)約中關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定。(六)各業(yè)主同意,在
19、物業(yè)使用和維護(hù)中,遵守相關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定 和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定,按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、 秩序良好以及公 平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光以及設(shè)施設(shè)備維修、 房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。業(yè)主不承擔(dān)上述第(可多選)項(xiàng)共同管理責(zé)任,損害業(yè)主共同權(quán)益的,業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定可以限制其行使以下第 (可多選)項(xiàng)成員權(quán)利:1. 不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或候補(bǔ)委員;2. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決權(quán);3共用部分經(jīng)營(yíng)收益分配權(quán);4.o限制時(shí)限至業(yè)主承擔(dān)完成相應(yīng)共同管理責(zé)任時(shí)終止。第四部分物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)利用物業(yè)共用部分
20、經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定,并經(jīng)業(yè)主 大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理 的,按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實(shí)施。八、物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益分配(一)利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)所得收益的分配,按照下列第種方式分配:.業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配;2. 全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主其他約定;3. 屬于全體業(yè)主的共用部分,按下列第種方式使用:1用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金,統(tǒng)一歸集到維修資金監(jiān)管專戶;3.o屬于相關(guān)業(yè)主的共用部分,按下列第 種方式使用:1用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金,統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專 戶;3.o(
21、二)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)每半年(至少每半年)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況,接受 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。(三)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分,其對(duì)共用部分享有的共用和共同管理 的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第五部分 物業(yè)的使用、維護(hù)和管理九、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)、政策 規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域質(zhì)量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件的約定,并 按照下列規(guī)定使用物業(yè):(一)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)專有部分,不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì)。 因特殊情況需要改變物業(yè)用途的, 除 遵守法律、法規(guī)以及本
22、規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意;(二)進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時(shí),遵守建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和福建省物業(yè)管理?xiàng)l例 的有關(guān)規(guī)定,在工程開工前,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企 業(yè)或者其他管理人,并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議; 遵守裝飾裝修的注 意事項(xiàng),不從事裝飾裝修的禁止行為,不得影響毗鄰房屋的使用安全;主動(dòng)配合 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)裝飾裝修 活動(dòng)的監(jiān)督檢查;(三)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾, 不擅自占用共用部分。施 工期間應(yīng)采取有效措施,減輕或者避免施工過程中對(duì)相鄰業(yè)主或者使用人日常生 活造成的影響,晚間XX時(shí)至次日上午XX時(shí)和節(jié)假日,不得從
23、事敲、鑿、鋸、鉆 等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工;(四)因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán) 益的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀,造成相鄰業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;(五)安裝空調(diào),應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝,未預(yù)留位置的,按照 有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人指定的位置安裝;(六)合理使用水、電、氣、環(huán)衛(wèi)等共用設(shè)施設(shè)備,不擅自拆改相關(guān)管線、 設(shè)備;(七)使用電梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定;(八)停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有關(guān)規(guī)定。機(jī)動(dòng)車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,車速不超過XX公里/小時(shí),嚴(yán)禁鳴喇叭;車輛出入 應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或者登記
24、;機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場(chǎng)所停放;車位只可用作停放車輛,不得用于其他用途;(九)陽臺(tái)封閉,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)陽臺(tái)封閉的有關(guān)規(guī)定。 陽臺(tái)外和 窗外不吊掛和晾曬物品,不擅自張貼或者安裝可通過外觀看到、 有礙觀瞻的標(biāo)識(shí) 牌、廣告牌或者標(biāo)語等;(十)業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定,及時(shí)清理寵物糞便,乘坐電 梯的,應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時(shí)間;(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。十、業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)中,除應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外, 不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權(quán)益的行為:(一)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽 臺(tái)等部位
25、設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;(二)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違規(guī)鑿、拆、搭、建;(三)占用或者損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺(tái)、道路、綠地、物業(yè)服 務(wù)用房、自行車房(棚)等物業(yè)共用部分。(四)損壞或者擅自拆除、截?cái)?、改變、改造供電、供水、供氣、通訊?排水、排污、消防等共用設(shè)施設(shè)備;(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;(六)不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;(七)違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等物 品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及敞放、敞養(yǎng)家禽、寵物,影響公共環(huán)境、破壞 綠地等;(八)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;(九
26、)影響市容觀瞻或者本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、 亂涂、設(shè)立廣告牌等;(十)隨意停放車輛,鳴喇叭或者以其他方式制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音; (十一)擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮篷、花架等其他結(jié)構(gòu), 不按指定位置安裝空調(diào)外機(jī)且不進(jìn)行滴水處理;(十二)使用電梯時(shí)超載、運(yùn)載粗重物品,在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或 者損傷內(nèi)壁;(十三)危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或者其他不道德的行為;(十四)法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。十一、業(yè)主、物業(yè)使用人按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護(hù)物業(yè):(一)對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù),不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益;(二)因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),
27、業(yè)主或者物 業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合; 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)賠償責(zé) 任;(三)因維修物業(yè)或者公共利益,確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提出申請(qǐng), 經(jīng)書面同意后方可實(shí)施,并在約定期 限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的,應(yīng)當(dāng)賠償;(四)物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修;責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù), 且 需進(jìn)入物業(yè)專有部分應(yīng)急維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可在通知公安機(jī) 關(guān)、社區(qū)居民委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)兩名以上委員到場(chǎng)見證下實(shí)
28、施應(yīng)急維修,維修發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān);(五)當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)物業(yè)共用部分維修養(yǎng)護(hù)時(shí),相關(guān) 業(yè)主應(yīng)予以配合;有造成本物業(yè)共用部分或者其他業(yè)主房屋及附屬設(shè)施設(shè)備損壞 的,由造成損壞的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任;(六)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)非使 用不當(dāng)?shù)馁|(zhì)量問題或者使用功能障礙,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決;應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位維修,建設(shè)單位拒絕維修或者拖延維修的, 業(yè)主可以自行或 者委托他人維修,維修費(fèi)用及維修期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或 者其他管理人直接組織實(shí)施,費(fèi)用按規(guī)定列支。(一)屬于規(guī)定的急修
29、項(xiàng)目;(二)物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況;(三)經(jīng)安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定的危險(xiǎn)房屋;(四)出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形;(五)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用在 元以下;(六)。物業(yè)維修、更新、改造的實(shí)施物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或 者相關(guān)業(yè)主共同同意后,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組織實(shí)施, 費(fèi)用按規(guī)定 列支。(一)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用在 元以上;十三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關(guān)事項(xiàng)業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分時(shí),須將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓合 同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分后,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于物業(yè) 專有部分買賣
30、合同或者租賃合同簽訂之日起 30日內(nèi),將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者 出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、業(yè)主委員會(huì)。房屋出租應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定,尊重社會(huì)公德,不得危及物業(yè) 的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 無論出租或者轉(zhuǎn)租的,業(yè)主均應(yīng)承擔(dān)相 應(yīng)的責(zé)任。房屋出租必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn);不得擅 自改變房屋原設(shè)計(jì)功能和布局,對(duì)房屋進(jìn)行分割搭建,按床位出租或者轉(zhuǎn)租,或 者將廚房、衛(wèi)生間、不分門進(jìn)出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租。對(duì)違反本規(guī)約出租或者轉(zhuǎn)租的,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)書面責(zé)成業(yè)主、物業(yè)使用 人立即終止租賃行為。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約 定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。十四、共用部分
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