我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律探析

1、我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律探析論文摘要：受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的自發(fā)性、盲目性的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī) 行為也非常普遍，鑒于此,我們要通過多種方式來完善相關(guān)的法律，盡可能的規(guī)避 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的投機(jī)行為的發(fā)生，不僅要對(duì)兩個(gè)主要的法律進(jìn)行修訂和 完善、通過法律手段對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，還應(yīng)該完善信息的披露過程， 保證市場(chǎng)交易信息的暢通、真實(shí),最后要有效的促成多種法律配合，盡力保障房地 產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投機(jī)治理法律探析 囤積土地行為近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展， 也在當(dāng)下成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，不僅如此，還對(duì)其他一系列行業(yè)，包括旅游 等產(chǎn)業(yè)的

2、向前發(fā)展形成了積極的推動(dòng)力。所以，在現(xiàn)時(shí)如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健 康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展，具有非常重要的意義，也成為當(dāng)下政府必須要考 慮的問題之一。隨著市場(chǎng)開放度的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一 些亂象,在急速發(fā)展的過程中，各種房地產(chǎn)投資商，利用國(guó)家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的 機(jī)會(huì),投機(jī)倒把，哄抬物價(jià),大量的囤積土地，并借此來操控房地產(chǎn)市場(chǎng)，利用這種 手段來攫取了大量的利潤(rùn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力 ，甚 至對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)下全社會(huì)所關(guān)注的熱點(diǎn)話題。因此，我們現(xiàn)在來探討我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)治 理的法律問題，是有著相當(dāng)大

3、的現(xiàn)實(shí)意義的。一、房地產(chǎn)投機(jī)行為的相關(guān)法律約束方式（一）城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法的相關(guān)約束規(guī)定現(xiàn)行的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專門法律就是 城市房地產(chǎn)管理法以及土 地管理法。首先我們來分析一下城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)內(nèi)容，這項(xiàng)管理法 則是在上個(gè)世紀(jì)末期，我國(guó)的第八次人大第八次會(huì)議上通過的，當(dāng)時(shí)建立這項(xiàng)規(guī) 定的首要目的就在于促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的向前發(fā)展，這項(xiàng)法則中規(guī)定了許多的關(guān)于房地產(chǎn)的條例，譬如說在第九條之中，明確的規(guī)定了在土地使用 權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中，這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則，也必須要符合城市規(guī)劃以及建設(shè)用地計(jì)劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求 短期的利益盲目的

4、進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，也在一定程度上抑制了 *行為的發(fā) 生,打擊了房產(chǎn)商的投機(jī)行為；為了避免土地使用權(quán)的變更過程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變，國(guó)家的政策可以簡(jiǎn)單的概括為“認(rèn)地不認(rèn)人”，在第十七條中明文規(guī) 定,為了防止投機(jī)者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過程中的投資及行為 ，土地權(quán)利的出讓必須要 繳納足夠的出讓金，之后才能合法轉(zhuǎn)讓；為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使 用土地,在城市房地產(chǎn)管理法的第二十三條之中，明確的規(guī)定縣級(jí)以上的人民 政府對(duì)土地權(quán)限的使用過程，對(duì)相關(guān)的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細(xì)致而又詳盡 的規(guī)定,從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂；在城市房地產(chǎn)管理法的第二十五條中，特別對(duì)包括炒地皮

5、、長(zhǎng)期閑置土地以及對(duì)土地 資源的過度浪費(fèi)等現(xiàn)象制定了相關(guān)政策，有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生；在 第二十九條之中，法律還對(duì)成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行了明確的規(guī)定，這種對(duì)成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行 為,具體來講，在成立房地產(chǎn)公司的過程中，除過要具備相關(guān)的資質(zhì)，還需要有一 定的注冊(cè)資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額 ；在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于土地轉(zhuǎn)讓以及商 品房的預(yù)售過程中出現(xiàn)的一系列問題，屢見不鮮，所以該法對(duì)這一環(huán)節(jié)中的問題， 也做了非常詳細(xì)的說明，具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。分析完城市房地產(chǎn)管理法之后,我們來簡(jiǎn)單分析一下土地管理法對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)現(xiàn)

6、象的一系列說明。從根本上來講 ，我國(guó)的土地管理法頒發(fā) 的主要目的在于對(duì)土地進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理 ，有效的維護(hù)土地的社會(huì)主義公有 制,從而保證這項(xiàng)資源能夠得到合理的開發(fā)和利用，重點(diǎn)對(duì)土地交易過程中所出 現(xiàn)的投機(jī)行為進(jìn)行打擊，因此，在對(duì)建設(shè)用地的利用以及土地用途的變更上，都做 出了詳盡的規(guī)定。（二）其他法律法規(guī)城市房地產(chǎn)管理法和土地管理法是規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩項(xiàng) 重要的法律法規(guī)，也在維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)順利運(yùn)行的過程中起到了非常大的作 用,但事實(shí)上,還存在其他的一系列法律也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了相關(guān)的規(guī)定 ，起到 了很重要的補(bǔ)充作用，在這方面，其中的反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法、合 同法等等,都是

7、這些法律中的代表，我們可以對(duì)此進(jìn)行逐一的分析和理解：第一，反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法。這項(xiàng)法律對(duì)于打擊投機(jī)倒把行為 ，有效的保護(hù)消 費(fèi)者以及經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益起到了重要的推動(dòng)作用 ，在關(guān)于房地產(chǎn)方面，這項(xiàng)法 律針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)中屢見不鮮的虛假?gòu)V告、全力經(jīng)營(yíng)以及串通投標(biāo)行為 ，都做出了 非常詳盡的規(guī)定；第二,消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。在這項(xiàng)法律之中，明確規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中的開 發(fā)商與消費(fèi)者之間的關(guān)系，譬如說,相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者必須要向消費(fèi)者提供與商品相 關(guān)的最真實(shí)的信息，不得進(jìn)行虛假的宣傳吸引和誤導(dǎo)消費(fèi)者。這項(xiàng)法則對(duì)于規(guī)范 房地產(chǎn)市場(chǎng)中隨處可見的虛假?gòu)V告、虛假標(biāo)價(jià)的行為，進(jìn)行了明確的規(guī)定，對(duì)于保 證房地產(chǎn)消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)的過程中

8、不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當(dāng)做出了重要 的保障。第三,合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法 ，顧名思義就是 對(duì)交易合同中的相關(guān)具體事宜作出規(guī)定，這項(xiàng)法律也詳細(xì)的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易 過程中出現(xiàn)合同法律問題的解決措施，對(duì)于合同雙方的權(quán)益都有了非常準(zhǔn)確的說 明;在民法通則中，也對(duì)由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導(dǎo)致的合同不公等問題 作出了規(guī)定，其中的第八十條，還對(duì)土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定，避免土地 使用承包過程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問題。 物權(quán)法對(duì)包括動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸 屬問題作出明確規(guī)定，當(dāng)然，它也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為作出了細(xì)致的規(guī)定，對(duì)于 打擊房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為起到了推動(dòng)作用。二、房地產(chǎn)

9、投機(jī)行為法律規(guī)范中存在的問題（一）總體法律的缺乏從目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程的現(xiàn)狀來看 ，房地產(chǎn)投機(jī)行為的主體已經(jīng)悄 悄的發(fā)生了變化，在以往,這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等，但在現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn) 中介機(jī)構(gòu)甚至是個(gè)人也加入到了房地產(chǎn)投機(jī)的大潮之中，但是就目前來看，城市 房地產(chǎn)管理法和土地管理法包括其他的一系列法律 ，所規(guī)定的主體依然只 是房地產(chǎn)開發(fā)商，與形勢(shì)已經(jīng)不相符合，對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人來說，僅僅只 有反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法對(duì)此做了些許規(guī)定，涵蓋的范圍也非常的狹小。（二）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有效控制的相關(guān)法律缺乏在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行管理，加大房?jī)r(jià)的透明度方面，相關(guān)的法律已 經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，對(duì)于由于

10、房產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關(guān)系的極 度扭曲，相關(guān)部門如何才能緩解，是擺在政府單位面前的一個(gè)大問題。（三）保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺包括城市房地產(chǎn)管理法和土地管理法兩大主法以及其他的一些 法律,所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)依然是流通環(huán)節(jié)的投機(jī)行為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的保有、消 費(fèi)環(huán)節(jié)的規(guī)范，依然存在法律空缺的現(xiàn)象。（四）對(duì)政府的行為約束不夠有力在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，政府的相關(guān)行為可以在很大程度上引 發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩，有的政府單位只顧眼前利益，盲目的開放房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一定 程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為睜一只眼閉一只眼 ，目的只是為了提高GDP勺 增長(zhǎng),在當(dāng)下,相關(guān)的法律對(duì)于政府行為的規(guī)范做得還不

11、夠好，權(quán)限不明、權(quán)責(zé)不 清的現(xiàn)象非常普遍。三、房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律改善策略（一）修訂和完善相關(guān)的法律法規(guī)眾所周知的是，城市房地產(chǎn)管理法是一項(xiàng)保障我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā) 展的基本法律，從上個(gè)世紀(jì)末期開始實(shí)行，至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史，在 這二十多年內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了翻天覆地的變化 ，其市場(chǎng)化程度也隨 著對(duì)外開放的進(jìn)一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變，在這種態(tài)勢(shì)之下，城市房地產(chǎn)管理 法顯然已經(jīng)不能完全符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，所以,我們必須要采用必 要的措施來盡快加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)管理法的修訂與完善，在這其中,需要特別 注意的幾個(gè)方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設(shè)的相關(guān)法律 問

12、題、在拆遷過程中需要注意的問題、 交易過程中需要遵循的原則、消費(fèi)保有問 題、中介服務(wù)法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等，從多個(gè)方面對(duì)這項(xiàng)基本法 律作出與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整和完善。（二）通過法律手段對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為，必須對(duì)投機(jī)的定義做出一個(gè)準(zhǔn) 確的界定,在這之前,對(duì)于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個(gè)明確的闡述，特別是要突 出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費(fèi)的功能，為了從根本上打擊投機(jī)行為提供法律上的 說明。在新時(shí)期，要關(guān)注個(gè)人以及中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)行為對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ，并建立 相關(guān)的約束機(jī)制；針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保有性質(zhì)做好法律保障，從而進(jìn)一步的對(duì)購(gòu) 房人的行為作出規(guī)范，從而在生

13、產(chǎn)、交易以及消費(fèi)保有的全過程中對(duì)房地產(chǎn)的投 機(jī)行為進(jìn)行完整的保證，從而建立起一個(gè)非常好的市場(chǎng)環(huán)境。（三）完善信息的披露過程，保證交易信息的暢通、真實(shí)在當(dāng)下，由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴(yán)重不對(duì) 稱的現(xiàn)象非常的普遍，這種信息的不對(duì)稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定 發(fā)展,從某種程度上來講，來是投機(jī)行為泛濫的一個(gè)原因，所以,需要從法律手段 來對(duì)信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范 ，從而有效的彌補(bǔ)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的 不足之處，保證市場(chǎng)價(jià)格在價(jià)值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下，能夠維持在一個(gè)消費(fèi)者能夠接 受、開放商也能過夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關(guān)的政府部門來說，還應(yīng)該及時(shí)的對(duì)相關(guān)的信息做出披露，促進(jìn)信息的正常流通，從而有效的抑制惡意操縱市場(chǎng)的 行為,將投機(jī)者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)。（四）多種法律互相配合，盡力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行房地產(chǎn)的投機(jī)行為事實(shí)上涉及到多種法律，譬如說房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)涉及到 物權(quán)法、房地產(chǎn)就涉及到法、破產(chǎn)法等等，所以我們?cè)谂卸ㄏ嚓P(guān)的投機(jī)行為的過 程中,必須要與其他的法律結(jié)合起來進(jìn)行探討，盡最大的可能規(guī)避法律上的漏洞，保證市場(chǎng)的有序運(yùn)行，從而保障包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者在 內(nèi)的多方利益。四、結(jié)語(yǔ)時(shí)至今日，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)