商圈分析與開(kāi)店環(huán)境策劃

1、學(xué)習(xí)情境二: 商圈分析與開(kāi)店環(huán)境策劃實(shí)訓(xùn)任務(wù)：商圈分析、店鋪選址、制作開(kāi)業(yè)環(huán)境策劃書 實(shí)訓(xùn)目的：1. 掌握商圈調(diào)研技巧，能夠完成商圈調(diào)研和分析工作2. 能夠運(yùn)用商圈、店鋪選址相關(guān)知識(shí)的運(yùn)用，制定開(kāi)店選址策劃方案。任務(wù)內(nèi)容及要求：任務(wù)一：商圈分析任務(wù)說(shuō)明：創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)調(diào)研區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，分工調(diào)查，形成商圈分析報(bào)告及開(kāi)店環(huán)境策劃方案。步驟1：區(qū)域商圈分析1.1調(diào)查說(shuō)明本次商圈調(diào)查的輻射范圍：步行 15 分鐘距離，約 公里半徑的區(qū)域。1.2調(diào)查區(qū)域綜述： 便利店的家數(shù)不少.消費(fèi)人口多 人的消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng) （ 例：龍泉師大花園青臺(tái)山路 ）商業(yè)狀況商業(yè)規(guī)劃50 萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)便利店 專賣店商業(yè)特

2、色中小型店 店鋪面積不大業(yè)態(tài)分布零售 為主.(業(yè)態(tài)分布比例較大)租金水平30005000 元/m2消費(fèi)群特征所有人主要消費(fèi)年齡10-60 歲主要消費(fèi)群體月平均收入3500 元總體平均提袋率平日40 % 周末60 %交通便利性交通便利 靠近地鐵站人流狀況接近5000 /平日， 接近8200 /節(jié)假日市政規(guī)劃可發(fā)展因素消費(fèi)能力強(qiáng) 周圍學(xué)校原因 人流量很固定開(kāi)發(fā)潛力消費(fèi)人群廣物業(yè)吸引力較強(qiáng)綜合評(píng)析很有開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)技能資訊2-1商圈范圍劃分技巧 商圈也稱作交易區(qū)域，是指以店鋪所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。商圈分析重在選取一個(gè)具有現(xiàn)實(shí)意義和發(fā)展前景的市場(chǎng)，它是一個(gè)“面”的選擇

3、過(guò)程。 商圈范圍劃分要求：1.商圈范圍 （1）集中型商圈 主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。 （2）分散型商圈 主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。 2.馬路之分界、凡超過(guò)米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道 3.鐵路、平交道之阻隔 因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈 4.高架橋、地下道阻隔 因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。5.安全島之阻隔 因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。 6.大水溝 因大水溝阻隔，使

4、人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。 7.單行道 因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。 8.人潮走向 由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。步驟2：商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目（完成人：謝佳 王芯 ）2.1概況1.商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目有哪些？ 調(diào)查商圈主要是學(xué)校和社區(qū)附近，所以代表性的商業(yè)項(xiàng)目是餐飲，休閑，購(gòu)物，服裝，家居。 2.代表性商業(yè)整體分布情況及各自運(yùn)營(yíng)概況？整體分布情況： 集中型商圈，以零售店為主 小餐館較多主要集中于青臺(tái)山路，川師現(xiàn)代花園附近 項(xiàng)目1概況： 便利店：在街道兩側(cè) 很分散 項(xiàng)目2概況： 專業(yè)店： 在街道兩側(cè) 很分散 項(xiàng)目3概況： 超市：就一家 在師大

5、花園 項(xiàng)目4概況： 飯店：很分散 很多 2.2商圈內(nèi)代表性商業(yè)項(xiàng)目分布網(wǎng)點(diǎn)圖(請(qǐng)標(biāo)注輻射范圍內(nèi)相關(guān)街道、商鋪名及位置)*要求自行繪制一份網(wǎng)點(diǎn)分布圖 技能資訊2-2繪制簡(jiǎn)圖應(yīng)注意事項(xiàng)繪制簡(jiǎn)圖要求標(biāo)明的內(nèi)容如下：1.標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓、辦公大樓等）； 2.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司等）； 3.人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所（超級(jí)市場(chǎng)、娛樂(lè)區(qū)等）；4.標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)商店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置 ；5.可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門店； 6.政府重要之行政中心； 7.車站、加油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特定族群會(huì)集場(chǎng)所； 8.標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道

6、方）。2.3.特色商業(yè)項(xiàng)目吉家百貨規(guī)模： 面積：1500（平方米）業(yè)態(tài)比例（請(qǐng)用餅狀圖標(biāo)示）：檔次比例：（請(qǐng)用餅狀圖標(biāo)示）：樓層業(yè)態(tài)分布：一樓 專賣店二樓 生活必須品租金或扣點(diǎn)：45006000一個(gè)月經(jīng)營(yíng)檔次： 中裝修檔次：中代表品牌： 目前客戶群： 周邊人群停車位： 1電梯數(shù)： 2經(jīng)營(yíng)狀況： 一般 通道寬度： 6 m人流量：1000動(dòng)線合理性：一般 主要優(yōu)勢(shì)：就一家較大的商超 競(jìng)爭(zhēng)者少 分流量大 目前不足：商品不是很齊全品種單一化 綜合分析：人流量大 消費(fèi)群體多 有自己的位置優(yōu)勢(shì) 人們的需求量大 .注：如商業(yè)區(qū)域內(nèi)有多家特色商業(yè)項(xiàng)目，請(qǐng)分別填寫上表2.4項(xiàng)目周邊交通規(guī)劃2.4.1項(xiàng)目所在地公

7、交交通現(xiàn)狀² 項(xiàng)目周邊1000米范圍內(nèi)的公交線路情況( 3 條路線)序號(hào)公交站公交線路發(fā)/收車時(shí)間1例：19 路例:錦興路東-土橋例：6:30-21:302218路大面鎮(zhèn)汽車總站7：3023:353854A路龍泉汽車總站十陵公交站7：3019:004874路星光西路大連路口站|大面鋪站6:3019:002.4.2項(xiàng)目所在區(qū)域機(jī)動(dòng)車流量表（*測(cè)量時(shí)間為單向15分鐘） 觀測(cè)時(shí)間：例:上午10:00觀測(cè)地點(diǎn)雙向機(jī)動(dòng)車道方向方向道路狀況條機(jī)動(dòng)車道例：自北向南例：自南向北水泥路面,道路中間設(shè)有隔離欄例；72例：56條機(jī)動(dòng)車道 觀測(cè)時(shí)間：觀測(cè)地點(diǎn)雙向機(jī)動(dòng)車道方向方向道路狀況條機(jī)動(dòng)車道自西向南自西

8、向北水泥路面,道路中間設(shè)有隔離欄 兩側(cè)設(shè)有人行道4632條機(jī)動(dòng)車道自南向西24步驟3商圈評(píng)估3.1商圈整體匯總，填寫商圈信息表商圈名稱:商圈結(jié)構(gòu) “井”字形結(jié)構(gòu) 三角形結(jié)構(gòu) 十字形結(jié)構(gòu) 平行線結(jié)構(gòu) 直線結(jié)構(gòu) 商圈性質(zhì)城市中商圈地位一級(jí)商圈 二級(jí)商圈 三級(jí)商圈 四級(jí)商圈商圈級(jí)別核心商圈 次級(jí)商圈 邊緣商圈商圈屬性商業(yè)區(qū) 娛樂(lè)期 金融區(qū) 綜合區(qū) 住宅區(qū) 商圈生命周期成長(zhǎng)期 形成期 成熟期 衰退期 商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綠化環(huán)境好 一般 差物業(yè)環(huán)境好 一般 差道路基礎(chǔ)建設(shè)好 一般 差休息區(qū)建設(shè)好 一般 差商圈購(gòu)買力評(píng)估商圈購(gòu)買力評(píng)估(飾品消費(fèi)客單價(jià))50元-100元 100元 50元商圈目標(biāo)客流量300人

9、/天以上(日常) 600人/天以上 (周末)常住住戶數(shù)的消費(fèi)能力高 中 低商圈易達(dá)性公交站: 8個(gè) 公交線路：854路停車場(chǎng)：2個(gè) 地鐵： 有 無(wú)所在主干道路長(zhǎng)：600米左右主干道是否通暢交通良好一般差店前人行道寬：7米人行道是否通暢交通良好一般差商圈主力店:1家，分別是：吉家超市商圈品牌店：5家，分別是：良品鋪?zhàn)?愛(ài)兒樂(lè)愛(ài)你寶貝華為良品鋪?zhàn)由倘Υ笮托蓍e/娛樂(lè)場(chǎng)所：5家，分別是：明星KTV 占狼 眾圣網(wǎng)咖 純K 太古女裝品牌店：1家 主要有：多又多內(nèi)衣連鎖店競(jìng)品店：4家 主要有： 吉家 紅旗 零點(diǎn) 天易3.2商圈綜合評(píng)價(jià)，填寫商圈評(píng)分表考核中項(xiàng) 考核小項(xiàng)維度得分標(biāo)準(zhǔn)最后得分考核中項(xiàng)中項(xiàng)權(quán)重小項(xiàng)

10、3分2分1分得分 綜合 得分商圈業(yè)態(tài)13% 商圈級(jí)別核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈11商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂(lè)區(qū)、綜合區(qū)住宅區(qū)、金融區(qū)28商圈生命周期成長(zhǎng)期成熟期形成期衰退期3商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好一般差2商圈購(gòu)買力評(píng)估52% 商圈潛在客群的消費(fèi)能力高中低22目標(biāo)客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人35預(yù)估飾品消費(fèi)客單價(jià)100元以上50100元50元以下2商圈易達(dá)性6% 公交線路或停車站多于3個(gè)2個(gè)1個(gè)33主干道是否通暢良好一般2 8商圈人行道是否通暢通暢一般2商圈主干道長(zhǎng)400600米接近400米或600800米其它范圍2商圈主干道寬812米左右接近8米其他范圍2商業(yè)氛圍28%

11、 商圈主力店2家以上1家無(wú)22商圈品牌店2家以上1家無(wú)310休閑娛樂(lè)場(chǎng)所2家以上1家無(wú)3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位相同定位品牌不同定位品牌一般店2商圈內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況35個(gè)2或68個(gè)<2家或>8家2注：l 商圈得分=綜合得分, l 綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿分和 l 基礎(chǔ)分=66分 任務(wù)二：項(xiàng)目選址任務(wù)說(shuō)明：明確項(xiàng)目選址的難點(diǎn)與解決方案。并對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅有明確的認(rèn)識(shí)。步驟1.商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)： 商業(yè)業(yè)態(tài)定位于是做便利店。集購(gòu)物與餐飲于一身的商業(yè)項(xiàng)目。 技能資訊2-3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定應(yīng)注意的問(wèn)題 進(jìn)行項(xiàng)目選址時(shí)，最主要的參考目標(biāo)就是商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，不同的目標(biāo)決定不同

12、的選址位置，而經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的確定我們需要考慮預(yù)估收入、支出與可能凈利三者之間的關(guān)系。具體內(nèi)容如下：1.以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查 (1)與目前承租人洽詢 (2)與其他店鋪承租人洽詢 2.預(yù)估每次消費(fèi)金額 (1)評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開(kāi)何類型之店 (2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場(chǎng)定位 3.每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估 (1)門店之人潮數(shù) (2)門店入店率 門店入店率門店之來(lái)客÷各店之人潮數(shù)×(3)預(yù)估客戶數(shù) 預(yù)估客戶數(shù)=再以求出之入店率×該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)(4)未來(lái)再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來(lái)客數(shù)之影響而做正（負(fù)）百分比之修正 4.預(yù)計(jì)業(yè)績(jī) (1)預(yù)計(jì)每

13、日營(yíng)業(yè)金額 預(yù)計(jì)每日營(yíng)業(yè)金額=預(yù)估消費(fèi)金額×可能客戶數(shù)(2)預(yù)計(jì)每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額 預(yù)計(jì)每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額=可能每日營(yíng)業(yè)金額×5.固定費(fèi)用 預(yù)估固定費(fèi)用 ，固定費(fèi)用：包括商場(chǎng)租金、管理費(fèi)、裝修費(fèi)分?jǐn)?、其它費(fèi)用等每月固定不變的費(fèi)用項(xiàng)目6.預(yù)估變動(dòng)成本 預(yù)估變動(dòng)成本= % ×月?tīng)I(yíng)業(yè)額 變動(dòng)費(fèi)用：包括商品成本、員工工資（銷售提成）等隨銷售額變化的相關(guān)費(fèi)用。7.預(yù)估凈利 預(yù)估凈利（本預(yù)估凈利為稅前凈利）=預(yù)估月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)租金固定費(fèi)用變動(dòng)總費(fèi)用8.損益平衡點(diǎn) 損益平衡點(diǎn)=（固定費(fèi)用租金）÷（變動(dòng)成本） 9.商店組合 商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客。例如： (

14、1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。 (2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。步驟2.項(xiàng)目難點(diǎn)及解決辦法難點(diǎn)一：插入圖片 對(duì)于開(kāi)店沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于家居建材類沒(méi)有深入研究，不了解行情 解決辦法： 上百度，找度娘，到實(shí)體店進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究，實(shí)地考察 難點(diǎn)二：插入圖片 解決辦法： 步驟33.1店鋪便利性評(píng)分表考評(píng)項(xiàng)目中項(xiàng)權(quán)重項(xiàng)目B3分2分1分等級(jí)得分綜合得分 店面可視性24% 店招可視距離 25M之外可看到1525M內(nèi)看到15M內(nèi)看到2店面面積（） 2535 1525或3640 <15或>40 2店面開(kāi)間寬度(30)3.5M以上 33.5M以上3M以下2店內(nèi)空間高度2.83.

15、5M 2.52.8M或3.53.8M <2.5M或>3.8M 2應(yīng)光性整個(gè)空間自然光照充足小部分區(qū)域自然光照不足大部分區(qū)域自然光照不足2店面進(jìn)深度 5-6米 3-5米或6-8米 其他范圍2櫥窗（展示與通透性）2個(gè) 1個(gè) 無(wú)3空間效果 7% 店面柱墻（影響布局） 無(wú) 有 1功能性 便于展示等零售功能少部分不適合展示等功能2形狀利用效果 無(wú)死角 1個(gè)死角 多個(gè)死角 2店面可接近性15% 交通易達(dá)性無(wú)護(hù)欄，近公交站和斑馬線無(wú)護(hù)欄，遠(yuǎn)公交站和斑馬線街道末端，遠(yuǎn)公交站和斑馬線3道路結(jié)構(gòu)寬8米-10米寬68米或1012米 其它范圍 2障礙物店前無(wú)障礙物，無(wú)臺(tái)階店前無(wú)障礙物，有臺(tái)階店前有障礙物，

16、有臺(tái)階3店鋪立地效果54% 店鋪位于街道位置 1/32/3處接近1/3或接近2/3處其他位置235街道有無(wú)聚客點(diǎn)多個(gè)聚客點(diǎn)1個(gè)聚客點(diǎn)無(wú)聚客點(diǎn)3街道客流主體靠近店面一側(cè)是不是2店鋪分流狀況沒(méi)有分流分流很少分流較多2注：l 商圈得分=綜合得分, l 綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿分和 l 基礎(chǔ)分=60分3.2店鋪便利性加分項(xiàng)目項(xiàng)目加分項(xiàng)目加分項(xiàng)目加分項(xiàng)目加分廣告燈箱位店面朝南門口有無(wú)休閑坐凳街道店面風(fēng)格統(tǒng)一度路燈距店面近距離（店面直接受益）店門允許外開(kāi)防火措施得當(dāng)?shù)昝嫣幵诠战俏恢米ⅲ悍霞臃謽?biāo)準(zhǔn)的每個(gè)項(xiàng)目加1分店鋪便利性得分=綜合得分, 綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)評(píng)估得分之和/小項(xiàng)

17、滿分之和3.3店址調(diào)查表預(yù)期店所屬分公司：預(yù)期店位置：性質(zhì)：直營(yíng) 加盟 其他店租6000元 轉(zhuǎn)讓費(fèi)0元 其他費(fèi)1000元店使用情況：空屋 使用 可遷入時(shí)間：2017年6月6日店鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間：從 9時(shí)0分- 9時(shí)0分周圍店鋪的租金情況：1、9000元/年(共120 平方米); 2、4500元/年(共70 平方米)店面物業(yè)條件店面面積：90平方米店面尺寸：面寬9米 縱深10米 店高4米店招尺寸：寛9米 高4米店面形狀：窄形 寬形 方形 圓弧形 其他形狀櫥窗：有1個(gè) 尺寸：寛4米 高3米店門朝向：北（方向）；外開(kāi) 內(nèi)開(kāi)店面功能性：儲(chǔ)藏 展示 試鏡店面利用率：80%（百分比）；有無(wú)死角：有1個(gè) 無(wú)防火措

18、施：好 一般 差店面柱墻：有2個(gè) 無(wú)店周圍物業(yè)條件店招可視距離：5米店前分布：護(hù)欄 斑馬線 公交站線路車店前臺(tái)階：有5階 無(wú)店前障礙物：無(wú) 有 主要是：門口休閑凳：無(wú) 有 距店2米門口路燈：無(wú) 有 距店5米廣告燈箱位：有1個(gè) 無(wú)門口公交站：無(wú) 有 距店10米臨店聚人氣的大店：有1個(gè) 無(wú)店面所處位置：進(jìn)口 中心 交叉口 拐角店面所處:陽(yáng)街 陰街; 店面人行道寬米店前目標(biāo)人流量:人/天,人流高峰從時(shí)分-時(shí)分臨近經(jīng)營(yíng)方向：同定位的品牌 高檔定位的品牌 低檔定位的品牌 一般步驟4龍泉驛區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響4.1.龍泉驛區(qū)商業(yè)整體規(guī)劃 “龍泉驛區(qū)引進(jìn)多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目”，項(xiàng)目涉及投資總額達(dá)100

19、多億元，項(xiàng)目包含了五星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心、會(huì)議會(huì)務(wù)中心等多種公共功能。龍泉驛區(qū)作為2013年最受購(gòu)房者關(guān)注的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)的大面板塊、成都經(jīng)開(kāi)區(qū)、天鵝湖板塊等板塊的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)入白熱化趨勢(shì)，與此同時(shí)，龍泉驛區(qū)的商業(yè)商務(wù)配套建設(shè)也成為與購(gòu)房者生活便捷性息息相關(guān)的話題。 結(jié)論： 綜上所述， 龍泉驛區(qū)住宅發(fā)展曾滯后于城南和城西，而商業(yè)配套又滯后于住宅發(fā)展，但是隨著目前的政府規(guī)劃方案和房地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)呈現(xiàn)出甩開(kāi)城西、直追城南的勢(shì)頭。隨著城東住宅市場(chǎng)和汽車產(chǎn)業(yè)的走強(qiáng)，老城區(qū)商業(yè)補(bǔ)倉(cāng)，新興區(qū)域商業(yè)商務(wù)環(huán)境跟進(jìn)，未來(lái)3年內(nèi)，龍泉曾經(jīng)沒(méi)有大型綜合體的區(qū)域形象將發(fā)生翻天覆地的變化，成為現(xiàn)代化城區(qū)居住發(fā)展新

20、樣板。 步驟5 項(xiàng)目選址的初步選擇方案 根據(jù)以上選址調(diào)研內(nèi)容，結(jié)合經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向確定，項(xiàng)目選址初步方案：方案一： 龍城一號(hào)小區(qū)附近 方案2： 川師現(xiàn)代花園青臺(tái)山路 任務(wù)三：制作開(kāi)店環(huán)境策劃書任務(wù)說(shuō)明：根據(jù)任務(wù)一、任務(wù)二的相關(guān)工作內(nèi)容，按照開(kāi)店環(huán)境策劃書的格式要求，完成一份完整的開(kāi)店環(huán)境策劃書。 Hour便利店 項(xiàng)目開(kāi)店環(huán)境策劃書一、客流規(guī)律分析（一）店前客流分析營(yíng)業(yè)收入是交易筆數(shù)與客單價(jià)這兩個(gè)因子的乘積，交易筆數(shù)的形成又可以進(jìn)一步分解為店鋪外通行人流量、進(jìn)店率和購(gòu)買率之積，而店前通行人流量與商業(yè)區(qū)域的客流又有極為密切的對(duì)應(yīng)關(guān)系。選址人員在客流調(diào)查測(cè)評(píng)過(guò)程中主要應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面。1

21、 客流流量測(cè)評(píng)（1）界定商業(yè)區(qū)域客流行進(jìn)切分點(diǎn) 青臺(tái)山路分為上中下 （2）在每個(gè)切分點(diǎn)上安排工作人員 上區(qū)：廖強(qiáng)、龔厚賢 中區(qū)：王芯、謝佳 下區(qū)：江梅、周燕伲 （3）工作人員攜帶的工具有 筆、紙、手機(jī)拍照 （4）根據(jù)各切分點(diǎn)實(shí)測(cè)情況填寫商業(yè)區(qū)域客流流量實(shí)測(cè)統(tǒng)計(jì)表。 商業(yè)區(qū)域客流流量實(shí)測(cè)統(tǒng)計(jì)表 實(shí)測(cè)日期2017.04.03日期說(shuō)明商業(yè)區(qū)域名稱川師現(xiàn)代花園區(qū)域?qū)崪y(cè)路段青臺(tái)山路實(shí)測(cè)地點(diǎn)龍城一號(hào)天氣情況陰實(shí)測(cè)人員江梅，王芯，謝佳，周燕伲，廖強(qiáng)，龔厚賢記錄人員江梅，周燕伲時(shí)間統(tǒng)計(jì)人數(shù)（人）備注上午8：009：00457/9：0010：00364/10：0011：00234/11：0012：00459/中

22、午12：0013：00397/13：0014：00458/下午14：0015：00365/15：0016：00453/16：0017：00672/17：0018：00643/晚間18：0019：00554/19：0020：00320/20：0021：00423/21：0022：00239/22：0023：00132/2.客流構(gòu)成分析（1） 客流的性別比例 7:3 （2） 客流的年齡層次 家庭主婦 ，上班族，學(xué)生族 3.消費(fèi)者的出行方式與行進(jìn)狀態(tài) 步行（散步） 4.客流的聚集點(diǎn) 小區(qū)門口，小吃一條街 （二）周邊居民數(shù)量測(cè)評(píng) 約10256 人 二、顧客購(gòu)買能力分析1.年固定收入10萬(wàn)以上 2. 可

23、承受每次消費(fèi)在150元以上 注：通常的預(yù)測(cè)方法有兩種，第一種是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店及備選店鋪的整體觀察。第二種是將市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行測(cè)算。選址人員可以將兩種方法結(jié)合起來(lái)使用，以便相互印證。三、顧客消費(fèi)習(xí)慣分析1顧客對(duì)設(shè)定商品、服務(wù)的看法和評(píng)價(jià) 1.購(gòu)買便利 2.交貨迅速 3.服務(wù)咨詢到位 4.營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng) 2顧客購(gòu)買設(shè)定商品、服務(wù)的頻率 購(gòu)買頻率較大 3顧客購(gòu)買設(shè)定商品、服務(wù)的動(dòng)機(jī) 有需求，求廉，求便 4顧客在店鋪中購(gòu)買商品、服務(wù)的行為 習(xí)慣性購(gòu)買 ，儲(chǔ)備購(gòu)買，饋贈(zèng)購(gòu)買 四、周邊店聚集情況分析（一）異業(yè)聚集情況異業(yè)聚集程度越高則商業(yè)區(qū)域越偏向于綜合化，其輻射能力和輻射范圍就越大，吸引來(lái)的客流

24、也就越多。 1 商業(yè)區(qū)中娛樂(lè)休閑場(chǎng)所或設(shè)施情況 健身會(huì)所，臺(tái)球室 ，網(wǎng)吧等 2商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)分布情況 服務(wù)業(yè)，餐飲業(yè)較多 3商業(yè)區(qū)中最大和最知名的布點(diǎn)位置及對(duì)附近中小型店的影響 吉家布點(diǎn)位置在川師現(xiàn)代花園，對(duì)附近中小型店的影響是造成了一部分顧客流失。 （二）同業(yè)聚集情況 便利店散亂，分布不集中，便利店較少 。 五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1.競(jìng)爭(zhēng)店的基本信息 吉?dú)ぜt旗連鎖天易 2.競(jìng)爭(zhēng)店的地理信息 青臺(tái)山路 3.競(jìng)爭(zhēng)店的商品信息 生活用品、奶制品、飲料、小吃等 4.競(jìng)爭(zhēng)店的業(yè)績(jī)狀況 良好 5.顧客在競(jìng)爭(zhēng)店內(nèi)的消費(fèi)行為及評(píng)價(jià) 一般 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查記錄表調(diào)查項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)店A競(jìng)爭(zhēng)店B競(jìng)爭(zhēng)店C店鋪區(qū)位吉?dú)?紅旗連鎖天易

25、店鋪面積前臺(tái)面積（ 平方米）1X12X21X1內(nèi)倉(cāng)面積（ 平方米）/3X3/店鋪組織形態(tài)便利店超市便利店店鋪銷售人員數(shù)量252商品調(diào)查商品品種大類生活用品、飲料、小吃等生活用品、飲料、奶制品、小吃等生活用品、飲料、小吃等商品整體風(fēng)格商品分類較亂簡(jiǎn)潔、明了干凈商品檔次低較高中主力商品雜貨奶制品生活用品主力商品價(jià)格帶5-10元28-85元5-50元輔助商品小吃充值服務(wù)散裝餅干輔助商品價(jià)格帶5-20元不定8-24元經(jīng)營(yíng)效果評(píng)價(jià)日交易次數(shù)不定不定不定日客單價(jià)12元55元12元預(yù)估日銷售額518元1032元769元綜合預(yù)估坪效較好好較好店鋪形象商品陳列效果差較好一般店鋪布局規(guī)范狹小適中較小店鋪內(nèi)裝修效果

26、差較好一般店鋪外裝修效果一般一般一般顧客意見(jiàn)店鋪銷售氛圍較好一般冷清顧客購(gòu)買狀況較多一般較少服務(wù)水平低高一般顧客意見(jiàn)評(píng)價(jià)較好好一般其 他/六、店址物業(yè)條件評(píng)估（一）店鋪面積1店鋪級(jí)數(shù) 低 店鋪級(jí)數(shù)是指根據(jù)店鋪在連鎖體系中所處的戰(zhàn)略位置差異而賦予不同級(jí)別店鋪以不同的面積區(qū)別。 2基本經(jīng)營(yíng)需要 50平方米 不同的行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積有最基本的下限要求，即完成最基本的商品展示和服務(wù)功能必須要求有最低的營(yíng)業(yè)面積保障。3客流和成交量的大小 小 （二）店鋪形狀 店鋪受物業(yè)硬件條件的影響會(huì)有各種的形狀，選址人員在具體察看時(shí)一定要考慮到不同行業(yè)在店鋪形狀適應(yīng)性上的差異。選址人員可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮。1賣場(chǎng)與后

27、臺(tái)（倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、生產(chǎn)場(chǎng)所）功能區(qū)分 無(wú) 2顧客心理壓力心理壓力小 3店鋪面積的利用率一般利用 （三）店鋪開(kāi)間和朝向朝向行人的主行徑方向，南北朝向（更能吸引顧客） （四）柱墻大小、數(shù)量和位置無(wú) （五）店鋪空間高度33.5米 （六）店鋪使用年限、保養(yǎng)狀況和基礎(chǔ)設(shè)施完整程度等 年限較小的，保養(yǎng)狀況良好，基礎(chǔ)設(shè)施完善 七、店址與周邊微區(qū)位小環(huán)境相互關(guān)系1商業(yè)區(qū)交通道路格局 一條青臺(tái)山主道 ，兩條小道輔 2店址周邊道路格局 兩條主干道相交，幾條小道縱橫其間 八、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 1.逐步發(fā)展 2.向外擴(kuò)張 九、店址評(píng)估匯總 店址區(qū)位綜合加權(quán)平均分表被選店址編號(hào)備選店址A店址××商業(yè)區(qū)&#

28、215;×路××號(hào)評(píng)估大項(xiàng)物業(yè)條件大項(xiàng)權(quán)重30%評(píng)估中項(xiàng)基本物業(yè)條件參數(shù)中項(xiàng)權(quán)重30%小項(xiàng)次小項(xiàng)目5分4分3分2分1分等級(jí)得分小項(xiàng)權(quán)重加權(quán)得分1前臺(tái)面積占比90%以上81%-90%71%-80%61%-70%60%以下420%0.82店鋪形狀利用效率高效利用一般利用低效利用520%1.03門面開(kāi)間寬度10m以上8-10m6-8m4-6m4m以下35%0.154店鋪柱墻數(shù)量無(wú)少量很多55%0.255柱墻分布位置全部靠邊大量邊側(cè)少量居中大量居中55%0.256店內(nèi)空間高度3-3.5m3.5m以上3m以下55%0.25小計(jì)得分100%10項(xiàng)目選址： 龍城一號(hào)小區(qū)附近 十

29、、設(shè)備投資根據(jù)店面面積、經(jīng)營(yíng)品種對(duì)店面投資做出測(cè)算序號(hào)設(shè)備名稱數(shù)量預(yù)算金額備注1貨架4組3200按4組計(jì)算，每組8002租金/6000/月3微波爐1臺(tái)5004 開(kāi)放式凍柜1臺(tái)30005收銀POS機(jī)+收銀臺(tái)1套35006監(jiān)控器1套10007滅火器2瓶200合計(jì)17400此價(jià)格為廠家第一次報(bào)價(jià)，以上設(shè)備按三年進(jìn)行攤銷，每月應(yīng)17400/36=483.33 包括租金、店面裝修，照明、冷凍冷藏設(shè)備、貨架、電腦、收銀機(jī)、存包柜等，并按設(shè)備種類分年度攤銷。十一、投資回報(bào)分析在測(cè)算投資金額和月銷售額后，填寫下表5-3，對(duì)新開(kāi)店鋪進(jìn)行可行性分析，以了解店鋪開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和投資回報(bào)期，對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)前景作出判斷，一便進(jìn)行相應(yīng)決策。 新開(kāi)店鋪投資預(yù)算和經(jīng)營(yíng)分析表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注一投資1522101工程投資（裝修）155903年攤提2設(shè)備投資82003年攤提3電腦系統(tǒng)2100含在設(shè)備投資內(nèi)4非實(shí)質(zhì)商品32003年攤提5開(kāi)辦費(fèi)11203年攤提6流動(dòng)資金500007建筑成本（租金）6000x12=72000二年費(fèi)用1135001經(jīng)營(yíng)費(fèi)7000人事費(fèi)用4000按銷售額×%測(cè)算基本設(shè)備費(fèi)用2