房屋買賣合同糾紛的法律問(wèn)題范本

1、案例一：甲乙雙方于 98 年 8 月簽訂房屋買賣合同一份，甲方將 位于我 市某小區(qū)建筑面積 86 平方左右的樓房一套以 5 萬(wàn)元 的價(jià)款賣給乙方， 雙方簽訂了樓房買賣合同，乙方付給甲方 購(gòu)房款 4.5 萬(wàn)元，甲方也將 樓房交付乙方。 但因該房當(dāng)時(shí)屬 甲方福利房，不能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)， 雙方約定待甲方享有 全部產(chǎn)權(quán)并過(guò)戶乙方后，支付剩余購(gòu)房款 5 千 元。如甲方三 年不能享有全部產(chǎn)權(quán)，合同解除，甲方退款，乙方退房，雙 方互不負(fù) 違約責(zé)任。 2000 年 4 月，甲方享有了該房的全部產(chǎn) 權(quán)，辦理了房 產(chǎn)證，甲方隨即將房產(chǎn)證交與乙方，乙方支付 了下欠房款 5 千元，雙 方未辦理過(guò)戶登記手續(xù)。 200

2、0 年下半 年，乙方外出做生意，至 2021 年年初回家，要求甲方辦理 房屋過(guò)戶登記，但甲方拒絕辦理，雙方遂 產(chǎn)生糾紛。乙方訴至法院，要求確認(rèn)雙方房屋買賣合同有效，判令 甲方辦 理過(guò)戶手續(xù)。甲方辯稱乙方訴訟已超兩年的訴訟時(shí) 效，樓房出售時(shí)屬 福利房，依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)，雙方樓 房買賣合同無(wú)效。問(wèn)題一，雙方合同的效力，能不能判令甲方辦理過(guò)戶登 記？答案：合同有效，不能判令判令甲方辦理過(guò)戶登記。法律依據(jù)：合同法第 44 條；最高人民法院關(guān)于適用 ?中 華人民 國(guó)合同法?假設(shè)干問(wèn)題的解釋一第九條 依照合同 法第四十四條第二 款的規(guī)定， 法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng) 辦理批準(zhǔn)手續(xù)， 或者辦理批準(zhǔn)、 登

3、記等手續(xù)才生效，在一審 法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的， 或者仍未辦理 批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效； 法 律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)， 但未規(guī)定登記后 生效的， 當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo) 的物所有權(quán)及其他物 權(quán)不能轉(zhuǎn)移。物權(quán)法第九條、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、 變更、轉(zhuǎn)讓和消滅， 經(jīng)依法 登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除 外。物權(quán)法第十五 條、當(dāng)事人之間訂立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另 有規(guī)定或者合同另有約定外， 自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的， 不影響合同的效力。解釋：物權(quán)、債權(quán)的效力上下問(wèn)題。具體解決方

4、法：承 擔(dān)違約損 失舉例解釋。問(wèn)題二，是否超訴訟時(shí)效？答案：不超。依據(jù)省高院 2021 年民事審判會(huì)議紀(jì)要， 關(guān)于商品 房買賣合同中的買受人請(qǐng)求出賣人辦理物權(quán)變動(dòng) 手續(xù)是否適用訴訟時(shí) 效的問(wèn)題。在商品房買賣中，如果出賣 人已經(jīng)將商品房實(shí)際交付給買受 人，買受人亦實(shí)現(xiàn)了對(duì)商品 房的占有，此時(shí)買受人請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋 所有權(quán)，辦理商 品房產(chǎn)權(quán)的登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性， 依據(jù) ?物權(quán)法?的規(guī)定適用?民法通貝 d?關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定 。關(guān)于房地產(chǎn)合同效力 的認(rèn)定問(wèn)題。鼓勵(lì)交易，維護(hù)交易安 全是合同法、物權(quán)法的重要精神， 實(shí)踐中要謹(jǐn)慎正確地認(rèn)定 房地產(chǎn)合同的效力，防止出現(xiàn)阻礙合法交易的 后果。一是

5、根 據(jù)最高人民法院關(guān)于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法 院 只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來(lái)認(rèn)定合同效力，而不能直接援引 地方性 法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)，可以根據(jù)?合同法?第五十二條第四項(xiàng)的規(guī)定，一損害社會(huì)公共利益為由確認(rèn)合同無(wú)效；二是只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng) 制性規(guī)定才能確認(rèn)合 同無(wú)效。根據(jù)最高人民法院近幾年來(lái)頒 布的幾個(gè)司法解釋的精神，強(qiáng)制 性規(guī)定包括管理性規(guī)和效率 性規(guī)。管理性規(guī)是指法律及行政法規(guī)未明確 規(guī)定違反此類規(guī) 將導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)，此類規(guī)旨在管理和處分違反規(guī)定 的行 為，但并否認(rèn)該行為在民法上的效力。效力性規(guī)規(guī)定是指法 律及 行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致的、合同無(wú)效

6、的 規(guī)，或者雖未明 確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無(wú)效，但假設(shè)是合 同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益 和社會(huì)公共利益的規(guī)，此類規(guī)旨 在否認(rèn)其在民法上的效力，因此，只有 違反效力性的強(qiáng)制性 規(guī)的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房地產(chǎn)合同無(wú)效：三是根據(jù)?物 權(quán)法?關(guān)于債權(quán)效力與物權(quán)效力相區(qū)分的原那么，根據(jù)該原那么，房地產(chǎn) 合 同效力的認(rèn)定要依據(jù)合同法的規(guī)定，而房地產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng) 那么受物權(quán)法的 規(guī)制，房地產(chǎn)合同的效力不受房地產(chǎn)變動(dòng)要件 的影響。案例二，我市某企業(yè)職工在城郊某村購(gòu)置了該村村民村 建樓房一 套并簽訂了購(gòu)房合同，因欠購(gòu)房款發(fā)生爭(zhēng)議，訴至 法院，請(qǐng)求支付下欠 購(gòu)房款。法院該如何判決？省高院 2021 年民事審判會(huì)議紀(jì)要規(guī)定，

7、 關(guān)于城鎮(zhèn)居民 購(gòu)置農(nóng)村 村民私有房屋和“小產(chǎn)權(quán)房的效力問(wèn)題。宅基地 使用權(quán)是我國(guó)農(nóng)村集 體經(jīng)濟(jì)組織成員相應(yīng)的一項(xiàng)用益物權(quán)， 與物權(quán)人特定的身份具有密切的 聯(lián)系。對(duì)于建立于集體所有 土地之上的宅基地使用權(quán)的買賣問(wèn)題，我國(guó) 法律包括物權(quán)法 均沒(méi)有明確規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn) 行裁判。國(guó)務(wù)院辦公廳 1999 年 5月 6 日發(fā)布的?關(guān)于加強(qiáng)土地 轉(zhuǎn) 讓管理，嚴(yán)禁炒賣土地的通知的? 第二條第 2 款規(guī)定：“農(nóng) 村的住 宅不得向城市居民出售 ；2004 年 12 月 24 日國(guó)務(wù)院在?關(guān)于深化 改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定?中再次強(qiáng)調(diào)，“加 強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止 城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。法

8、 律也明確規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地隨意轉(zhuǎn) 讓和抵押，可見(jiàn)，國(guó)家 現(xiàn)行政策明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)消滅在農(nóng)村購(gòu)置宅基 地或者地 上建筑物，因此，人民法院應(yīng)當(dāng)按照? 2005 年全省民事審判 工作座談會(huì)紀(jì)要?的意見(jiàn)，據(jù)此認(rèn)定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之 間簽訂的房 屋或者宅基地的買賣合同為無(wú)效合同，不支持城 鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購(gòu)置 宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求。 對(duì)于本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的其他集體經(jīng)濟(jì) 組織成員購(gòu)置農(nóng) 村居民宅基地和住宅的，應(yīng)當(dāng)如何處理，法律未明確規(guī) 定。 由于農(nóng)村宅基地具有極強(qiáng)的福利和保障性質(zhì)，且是本集體經(jīng) 濟(jì)組 織成員無(wú)償取得的，由此，取得宅基地使用權(quán)的主體應(yīng) 當(dāng)限于本集體經(jīng) 濟(jì)組織成員，否那么將會(huì)擾亂現(xiàn)行

9、的集體土地 管理秩序和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理體 制，因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織之 外的村民購(gòu)置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅 基地和房屋的，原那么 上也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無(wú)效。 對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開(kāi)發(fā)的 “小產(chǎn)權(quán)房 的買賣問(wèn)題， 按照我 國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法規(guī)的規(guī)定，我國(guó)集體所有的土地 在未辦理國(guó)家征收 手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之前，禁止進(jìn)人房地產(chǎn) 市場(chǎng)，由此，集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi) 發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房的行為是不 受法律保護(hù)的，買賣“小產(chǎn)權(quán)房合同實(shí) 質(zhì)上變相買賣農(nóng)村 宅基地，也不可能辦理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，因此，“小產(chǎn) 權(quán)房 的買賣合同也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。具體到本案，法院會(huì)判決雙方的樓房買賣合同無(wú)效，互 相返還房 屋、購(gòu)房款，并可能依據(jù)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)

10、任。關(guān)于商品房的買賣合同問(wèn)題。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣 合同糾紛案件適用 法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋理解適用第一條本解釋所 稱的商 品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 以下統(tǒng)稱為出賣人 將于買受人，買尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán) 受人支付價(jià)款的合同。【提示】該解釋僅適用簽訂商品房買賣合同，買房人支付房?jī)r(jià)款的房地產(chǎn)買賣糾紛的處理。其它房地產(chǎn)糾紛不屬于該解釋調(diào)整的圍。第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商 品房預(yù)售許可證明的， 可以認(rèn)定有效?！咎崾尽抠I房人僅憑房地產(chǎn)商沒(méi)有取得【五證】即：土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可

11、證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、商品房預(yù)售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會(huì) 得到法院支持，只有到起訴時(shí)，房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證，買房人請(qǐng)求法院解除合同才有 實(shí)際意義，除非買房人在合同中對(duì)房地產(chǎn)商 如果簽訂合同時(shí) 沒(méi)有取得 【五證】 如何處理作出了具體約定。第四十四條 商 品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金， 取得土地使 用權(quán)證書(shū)；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的 資金到達(dá) 工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定 施工進(jìn)度和竣工交付 日期；四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

12、 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合 同報(bào)縣級(jí)以 上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。原文】第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì) 方接受的除外?！咎崾尽咳绻I房人與房地產(chǎn)商在合同中沒(méi)有約定合同在備案后生效，沒(méi)有備案的合同仍是有效合同，即使有約定，如果買房人交付了本來(lái)應(yīng)合同生效后才須繳納的房款，沒(méi)有備案的合同也會(huì)被認(rèn)定為有效合同。買房人要防自己的風(fēng) 險(xiǎn)，一定要在合同中約定“

13、合同在房地局 備案后生效，并 不要在合同備案前，做實(shí)際執(zhí)行合同的事?！驹摹康谄邨l拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定 的房屋對(duì)被拆遷人予 以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房 屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。【原文】第八條具有以下情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人 承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠 償責(zé)任：一商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房

14、屋抵押給第三人；弟二二商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給 人?！咎崾尽可唐贩抠I賣可以請(qǐng)求雙倍的情況，但并不意味一定能夠獲得雙倍賠償。返還已付利息是指什么利息，目前 仍有不同解釋，貸款 買房的買房人最好在合同上明確為“貸 款利息"?！驹摹康诰艞l出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：一成心隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或 者提供 虛假商品房預(yù)售許可證明；二成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；三 成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)

15、償安 置房屋的事實(shí)。【提示】買房人要特別注意“成心隱瞞四個(gè)字，如果要主該條所說(shuō)的權(quán)利，需要提供足夠證據(jù)證明房地產(chǎn)商“故 意隱瞞，并能說(shuō)服 主審法官認(rèn)定“成心隱瞞。【原文】第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得 房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn) 出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同 無(wú)效的，應(yīng)予支持?！咎崾尽抠I房人要能提供“惡意的證據(jù)?！驹摹康谑粭l對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承當(dāng)，交付使用后由買受人承當(dāng)；買受人接到出賣人的書(shū)面交房通 知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕 接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)

16、險(xiǎn)自書(shū)面 交房通知確定的交付使用之日起 由買受人承當(dāng)，但法律另有 規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！咎崾尽?買房人要不想以房地產(chǎn)商單方面的 “交房通知 作為 房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)，一定要在合同中具體約定房屋的交付 條件。第十四條出賣人交付使用的房屋套建筑面積或者建筑 面積與商品 房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照 約定處理；合同沒(méi)有約 定或者約定不明確的，按照以下原那么 處理：一面積誤差比絕對(duì)值在 3% 以含 3% ，按照合同約定 的 價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； 二 面積誤差比絕對(duì)值超出 3% ，買受人請(qǐng)求解除合同、 返 還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行

17、合同， 房屋 實(shí)際面積大于合同約定面積的， 面積誤差比在 3% 以含 3% 局部 的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足， 面積 誤差比超出 3%局部的 房?jī)r(jià)款由出賣人承當(dāng)，所有權(quán)歸買受 人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面 積的，面積誤差比在 3% 以含 3% 局部的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返 還買受人， 面積誤 差比超過(guò) 3% 局部的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受 人?！咎崾尽抠I房人要注意合同約定的是以什么面積誤差作 為處理面 積問(wèn)題的標(biāo)準(zhǔn)。第十九條商品房買賣合同約定或者?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)管理?xiàng)l 例?第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限 屆滿后超過(guò)一年，由 于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理 房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解 除合同和賠償損失的，應(yīng)予 支持?！咎崾尽砍鞘蟹康禺a(chǎn)