房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重視的9個(gè)要素(一)

1、房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重視的 9 個(gè)要素一近年來，房地產(chǎn)企業(yè)成為炙手可熱的高收入企業(yè)，卻是企業(yè)所得稅的 “納稅矮子 。房地產(chǎn)企業(yè)管理中的所得稅管理成為基層征管的難點(diǎn)和重 點(diǎn)，在實(shí)踐中，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理中的所得稅管理，不應(yīng)無視以下 幾個(gè)要素：要素一：房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與其它行業(yè)不同，在開發(fā)經(jīng)營上有其自身的特點(diǎn)，一是建 設(shè)的周期長， 3至 5年一個(gè)建設(shè)周期， 甚至更長。二是開發(fā)需要的資金 量大，少那么幾千萬，多那么上億元，幾十億元的資金也屬常見。三是費(fèi) 用開支大，公共配套設(shè)施費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)大， 設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、開發(fā)招待費(fèi)，廣告、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，差旅費(fèi)多。四是 接觸部門多，

2、開發(fā)過程中因違規(guī)被處分相對較多。五是為贏得開發(fā)資 金，借款、預(yù)收款項(xiàng)較多。要素二：房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)形式。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)形式上一般有三種情況，第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自 己爭取工程，自己開發(fā)；第二，幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同籌資，一家爭取工程后，分別開發(fā)；第三，一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭取工程后，找 幾家共同開發(fā)。 第二、三種開發(fā)形式就存在一個(gè)承包與被承包的問題， 但是，實(shí)際當(dāng)中很可能存在，由爭取工程的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，牽頭對 稅務(wù)部門申報(bào)納稅，其他作為分支機(jī)構(gòu)對待，這樣就違背了?中華人 民共和國稅收征收管理法?實(shí)施細(xì)那么第 49 條“承包人或者承租人有獨(dú) 立的生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，在財(cái)務(wù)上獨(dú)立核算，并定期向發(fā)包人或出

3、租人上繳 承包費(fèi)或者租金， 承包人或者承租人應(yīng)就生產(chǎn)、 經(jīng)營收入和所得納稅， 并接受稅務(wù)管理 的規(guī)定。要素三：房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，為防止房地產(chǎn)企業(yè)體外循環(huán)，首先，要全面掌 握房地產(chǎn)企業(yè)的全部銀行賬戶和賬號，在特殊情況下還要查詢法定代 表人個(gè)人的賬戶賬號。 房地產(chǎn)企業(yè)的全部銀行賬戶和賬號的取得途徑， 正常的途徑是依據(jù)?征管法?第 17 條第 2 款“銀行和其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng) 當(dāng)在從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人的賬戶中登錄從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人 的賬戶賬號 ，但事實(shí)上此項(xiàng)法律在實(shí)際執(zhí)行當(dāng)中執(zhí)行的不好，幾乎未 見有登錄的，所以，目前此路不通。另一條途徑是是由企業(yè)提供，但 是是否全部賬號， 值

4、得疑心， 所以，行之有效的方法是先由企業(yè)提供， 稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員再根據(jù)?征管法?第 17 條第 3 款“稅務(wù)機(jī)關(guān)依 法查詢從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人開立賬戶的情況時(shí)，有關(guān)銀行和其他 金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助 的規(guī)定以及?征管法?第五十四條第六項(xiàng) “經(jīng)縣以上稅務(wù)局分局局長批準(zhǔn)，憑全國統(tǒng)一格式的檢查存款賬戶 許可證明，查詢從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人、扣繳義務(wù)人在銀行或者其 他金融機(jī)構(gòu)的存款賬戶。稅務(wù)機(jī)關(guān)在調(diào)查稅收違法案件時(shí)，經(jīng)設(shè)區(qū)的 市、自治州以上稅務(wù)局分局局長批準(zhǔn)，可以查詢案件涉嫌人員的 儲(chǔ)蓄存款。稅務(wù)機(jī)關(guān)查詢所獲得的資料，不得用于稅收以外的用途 進(jìn)行進(jìn)一步的核實(shí)，以確保賬戶賬號的真實(shí)有效。賬戶賬號的掌

5、握， 可以有效的取得房地產(chǎn)企業(yè)賬外隱瞞的預(yù)收賬款情況，而且在房地產(chǎn) 企業(yè)管理中這樣的事情是屢見不鮮的，賬外隱瞞的預(yù)收收入達(dá)幾千萬 元的情況是存在的。要素四：房地產(chǎn)企業(yè)收取預(yù)收賬款使用的內(nèi)部收據(jù)。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 31 號文件第二條第一款規(guī)定， “凡符合以下 條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工： 1、竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)管 理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品本錢對象 ；2、已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品 本錢對象；3、已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品 本錢對象 之前收取的預(yù)收款項(xiàng)使用的都是內(nèi)部收據(jù)，如果對房地產(chǎn)企業(yè)管理不 嚴(yán)格，這也是隱瞞預(yù)收收入的一個(gè)方面，建議上級部門應(yīng)當(dāng)對這種收 據(jù)進(jìn)行統(tǒng)管，列入發(fā)票管理

6、的范圍，發(fā)票的名稱可定為 “房地產(chǎn)企業(yè)預(yù) 收訂金專用發(fā)票 ，以利于稅源管理部門的管理，最大防止房地產(chǎn)企業(yè) 坐支、隱瞞預(yù)收收入， 目前在沒有 “統(tǒng)管的情況下， 應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)自制 自用的收據(jù)的管理，如果可能的情況下，可以結(jié)合地稅部門，在企業(yè) 自制自用的收據(jù)上做個(gè)特別標(biāo)記，可以說也是個(gè)可行的方法，控票某 種程度上也就控制了資金的流向。要素五：房地產(chǎn)企業(yè)的存貨。首先，要明確房地產(chǎn)企業(yè)屬于非增值稅納稅單位，其購進(jìn)的存貨價(jià)格 一般是含增值稅的發(fā)票價(jià)格；其次，要了解其內(nèi)容應(yīng)包括： 1、用于房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種材料，如鋼材、水泥等； 2、各種開發(fā)工程設(shè)備如 暖衛(wèi)、通風(fēng)、照明設(shè)備等； 3、低值易耗品； 4、開發(fā)產(chǎn)品； 5、出租開 發(fā)產(chǎn)品； 6、周轉(zhuǎn)房；7、在建開發(fā)產(chǎn)品等。再次，要注意其賬務(wù)處理。 一是注意取得存貨： “原材料、“在途物資、“采購保管費(fèi) 、“應(yīng)付賬 款、“預(yù)付賬款 等總分類賬戶，白條入賬虛購虛開發(fā)票入賬情況，注 重協(xié)查發(fā)票的真實(shí)性應(yīng)是重要的協(xié)查方法之一。二是在房地產(chǎn)企業(yè)管 理中，注意企業(yè)接受捐贈(zèng)的材料核算。企業(yè)接受捐贈(zèng)的材料，是否按 實(shí)際本錢，借記“原材料 科目，按照確定的實(shí)際本錢與現(xiàn)行稅率計(jì)算的 未來應(yīng)繳的所得稅， 貸記“遞延稅款 科目，按照確定的實(shí)際本錢減去未 來應(yīng)繳所得稅后的