房地產(chǎn)估價報告評審標準

1、房地產(chǎn)估價報告評審標準第一條制定目的為提高房地產(chǎn)估價報告以下簡稱估價報告質(zhì)量，統(tǒng)一估價報告 評審容、要求和方法，保證估價報告評審結(jié)果客觀公平，根據(jù)國家標準?房地產(chǎn)估價規(guī)?和 有關(guān)估價指導(dǎo)意見，結(jié)合估價報告評審工作實際，制定本標準。第二條適用圍對鑒證性估價報告進展評審，適用本標準。本標準所稱鑒證性估價報告，是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)為委托人提供給第三方使用， 或者為 委托人進展部管理、承受外部監(jiān)管而出具的起著價值證明作用的估價報告，包括但不限于為了以下需要而出具的估價報告：一房地產(chǎn)抵押貸款；二房屋征收補償；三人民法院拍賣房地產(chǎn)；四房地產(chǎn)稅收；五國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓；六用房地產(chǎn)作價出資設(shè)立公司或者企業(yè)；

2、七上市公司關(guān)聯(lián)交易；八投資性房地產(chǎn)公允價值計量。第三條評審方式估價報告評審，采用定量評審與定性評審相結(jié)合的方式。第四條定量評審容估價報告定量評審，采用分工程逐項評分的方式。估價報告定量評審工程，分為一般工程和特殊工程。一般工程是指估價報告的根本組成要素和外在質(zhì)量，分為4個分項和28個子項詳見附件。特殊工程是指特定估價目的的估價報告應(yīng)當具有的獨特組成要素或者應(yīng)當予以描述、分析的獨特容。其中，房地產(chǎn)抵押估價報告的特殊工程分為6個分項：1估價假設(shè)和限制條件的特殊要求；2估價原那么的特殊要求；3估價結(jié)果披露的特殊要求；4估價對象 變現(xiàn)能力分析；5相關(guān)風(fēng)險提示；6附件的特殊要求。第五條定量評審得分估價報

3、告定量評審總分的總分值為100分。不應(yīng)當有特殊工程的估價報告的定量評審總得分，為各個一般工程的評審得分之和。應(yīng)當有特殊工程的估價報告的定量評審總得分，按照以下公式換算得出：一般工程評審總得分+特殊工程評審總得分估價報告定量評審總得分=X100100+特殊工程的總分值第六條各評審子項的評審得分 被評審的估價報告存在本標準列舉的問題的， 從該 問題所在評審子項的標準分中減去該問題對應(yīng)的扣分值?？鄯种涤幸欢▏模鶕?jù)問題的輕重程度予以扣分。每個評審子項的評審得分， 為該評審子項的標準分減去其扣分值之和。該評審子項的扣分值之和超過其標準分的，僅將該標準分扣完使該評審子項得零分為止。第七條測算過程評審估

4、價測算過程的評審得分按照以下方式確定：一根據(jù)估價對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，只能選用一種估價方法估價的，該估價方法測算過程的評審得分即為估價測算過程的評審得分。二根據(jù)估價對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，應(yīng)中選用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價測算過程的評審得分。理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法測算過程的評審得分為零分。第八條創(chuàng)新特色加分鼓勵房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師出具在容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價報告。估價報告在嚴于 ?房地產(chǎn)估價規(guī)?、相應(yīng)估價指導(dǎo)意見以與本標準的要求且不與其有關(guān) 涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新

5、或者有特色的，應(yīng)當根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過30分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色很突出的，加2030分；較突出的，加 1020分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加 510分。給予估價報告創(chuàng)新或者特色加分的， 應(yīng)當采用書面形式指出估價報告中的創(chuàng)新或者特色 之處。第九條定性評審容估價報告定性評審，采用審查估價報告是否有本標準規(guī)定的不合格容的方式。對于有不合格容的估價報告，仍然應(yīng)當進展全面的定量評審，盡量指出估價報告存在的問題，以使房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師了解估價報告存在的問題，幫助其提高估價扌艮告質(zhì)量。在進展全面的定量評審中，不合格容所在的評審子項的評審得分為零分。第十條重要容缺失的不

6、合格估價報告應(yīng)當包含以下容，缺少以下容之一的，估價 報告為不合格:一致估價委托人函；二注冊房地產(chǎn)估價師聲明；三估價假設(shè)和限制條件；四附件。估價結(jié)果報告應(yīng)當包含以下容，缺少以下容之一的，估價報告為不合格：一估價委托人；二估價機構(gòu)；三估價目的；四估價對象；五估價時點；六價值類型；七估價依據(jù)；八估價原那么；九估價方法；十估價結(jié)果；十一估價人員。估價技術(shù)報告應(yīng)當包含以下容，缺少以下容之一的，估價報告為不合格：一估價對象實物狀況描述與分析；二估價對象權(quán)益狀況描述與分析；三估價對象區(qū)位狀況描述與分析；四市場背景描述與分析；五估價對象最高最正確利用分析根據(jù)估價目的，應(yīng)當評估估價對象現(xiàn)狀價值的除外；六估價方法

7、適用性分析；七估價測算過程；八估價結(jié)果確定。特定估價目的的估價報告缺少應(yīng)當具有的獨特組成要素或者缺少應(yīng)當予以描述、分析的獨特容的，估價報告為不合格。第十一條有重大技術(shù)問題的不合格估價報告有以下重大估價技術(shù)問題之一的，估價 報告為不合格:一隨意編造對估價結(jié)果有直接影響的估價假設(shè)并據(jù)此進展估價的；二估價目的表述嚴重錯誤或者未對應(yīng)相應(yīng)行為的；三根據(jù)估價目的對估價對象進展相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，估價對象有虛構(gòu)、遺漏，編造估價對象狀況的；四估價時點確定錯誤，與估價目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的；五價值類型選擇或者價值涵、定義表述嚴重錯誤的；六估價依據(jù)嚴重錯誤，未在“估價依據(jù)中

8、列明估價所必須依據(jù)的法律法規(guī)、估價標準和指導(dǎo)意見，估價依據(jù)運用嚴重錯誤，在估價中完全未表達估價依據(jù)要求的；七理論上適用的估價方法未選用且未說明理由，估價方法錯誤，估價方法選用錯誤，估價方法運用包括計算公式選用、測算過程、計算結(jié)果嚴重錯誤的；八虛構(gòu)、編造估價根底數(shù)據(jù)、重要估價參數(shù)或者可比實例的；九估價報告中的重要容前后矛盾或者不一致，包括致估價委托人函、 估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中的估價結(jié)果不一致，估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中估價方法選用不一致的。第十二條估價報告有以下情形之一的，估價報告為不合格：一致估價委托人函上無房地產(chǎn)估價機構(gòu)蓋公章的；二注冊房地產(chǎn)估價師聲明上無兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽

9、名的；三估價報告出具日期致估價委托人函上的落款日期不在房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期的；四根據(jù)?房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理方法?，估價報告對應(yīng)的估價業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可業(yè)務(wù)圍的。第十三條其他不合格情形估價報告例行評審可以不審查是否存在以下情形，但在評審中發(fā)現(xiàn)存在以下情形之一的，估價報告應(yīng)當不合格：一房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者注冊房地產(chǎn)估價師與估價委托人或者相關(guān)當事人有利害關(guān)系，或者與估價對象有利益關(guān)系的；二估價報告對應(yīng)的估價業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)勝任能力的但有重要專業(yè)幫助并在估價報告中說明的除外；三被評審的估價報告與出具給委托人或者完成時的估價報告容不一致的；四估價結(jié)果不

10、合理偏高或者偏低的。第十四條評審結(jié)論估價報告評審結(jié)論由定量評審得分和評審意見組成。沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告的定量評審總得分缺乏60分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告加分前的定量評審總得分缺乏55分或者加分后的總得分缺乏 60分的，以與有本標準規(guī)定的不合格容之一的估價報告，為評審不合格。前款以外的估價報告，為評審合格。其中， 90分以上的，為一等報告；80分以上、不 足90分的，為二等報告；70分以上、缺乏80分的，為三等報告；60分以上、缺乏70分的, 為四等報告。評審意見應(yīng)當說明估價報告是否合格，并指出估價報告存在的主要問題。第十五條參照執(zhí)行對非鑒證性估價報告進展評審，參照本標準執(zhí)行。

11、第十六條解釋權(quán)本標準由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會負責(zé)解釋。第十七條施行日期本標準自發(fā)布之日起施行。附件：房地產(chǎn)估價報告定量評審標準附件:房地產(chǎn)估價報告定量評審標準目錄表1房地產(chǎn)估價報告一般工程評審標準表1-1市場法評審標準表1-2收益法評審標準表 1-3-1本錢法房地評審標準表 1-3-2本錢法建筑物評審標準表 1-3-3本錢法土地評審標準表 1-4-1假設(shè)開發(fā)法動態(tài)分析法評審標準表 1-4-2假設(shè)開發(fā)法靜態(tài)分析法評審標準表1-5基準地價修正法評審標準表2房地產(chǎn)抵押估價特殊工程評審標準表1 房地產(chǎn)估價報告一般工程評審標準評審分項序 號標準分一、封面、目錄、致函、聲明、假設(shè)和限制條件(1

12、5分)1面訕準 述 表 齊簡素、要確1倏帀00 估場-T xa, 目« 項 y、。 價、誠分 估X每 5 、稱oa 稱名科 佔5加扣 價價 謝 估估估 潔 彳、 簡 亂期 不 二 " /I r_L> 、 者也 從武伽 W 要5W價 右 本昭估 述 根k、 表 U托分a2錄 目文。 后致 前一,碼 整頁 完、1o o o >分分分 舸附。技 w、 ooo 分價 價告 5尙 停報 a的 W木 扣扣扣 檔 斷技 扌扌扌 存 >i尬 的的的扣h 冊估 全全致，沖 注和 不不一的姑 丨傑分少少文不乍 錄溝*缺缺的后卅匕 目/ a題題中前対W 1估 標標文碼謝伯 題扎

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15、 假必據(jù)5艮 雖。 個 那 者分 于 釉 或4 , 屬 0 的 艮 ，1 說 , 斛 素扌求 的 伸 因1要 設(shè) 彳 者慚 認假 或訓(xùn)據(jù) 分價 曰提項訥依"估 如分的妣、 響 壯2響邢理 影 引 影:!合 扣揍 軸 大的、 ，直 M扣重洙要 的有 幻機有徉必 強果 林曲果乩“ 不結(jié) 本鉆結(jié)折照 性價 :嘆價如按 對估 括對估炸未 針對 包對戒設(shè)>O設(shè)造 容缺r沐假分假繞 本扎披針價-3價意 川初)*«川仆川也舲 W紺扣3二、估價結(jié)果報告(25分)6*估價委托人根本信息完整。1根本信息包括：估價委托人的名稱或者。 缺少的，扣1分。7*估價機構(gòu)根本信息完整。1根本信息包括

16、：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、法定代表人或者 執(zhí)仃合伙人、住所、資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號。母缺少 一項，扣0.5分。8*估價目的表述明確、具體、 規(guī)。2(1) 估價目的表述不明確或者不具體的，扣1分。(2) 估價目的表述不規(guī)的，扣1分。(3) 估價目的表述錯誤或者未對應(yīng)其經(jīng)濟行為的，屬于不合格容。9*估價對象估價對象圍界定 清楚，根本狀況描 述全面、準確。5(1)估價對象圍土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；包含動產(chǎn)、 債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益的，應(yīng)說明 界定不清楚的，扣12分。 估價對象根本狀況包括：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán) 屬等。描述不全面、不準確的，扣12分。(3) 土地根本狀況中還應(yīng)當

17、包括：四至、土地使用期限、開發(fā)程度。每缺少一項，扣1分。(4) 建筑物根本狀況中還應(yīng)包括：建成時間、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維護狀況。每缺少一項，扣1分。(5) 根據(jù)估價目的對估價對象進展相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，估價對象界定不清或者有嚴重錯誤的， 虛構(gòu)、編造估價對象狀況的，屬于不合格容。10*估價時點確定正確，確定理 由簡要明確。1(1) 估價時點確定依據(jù)缺乏，或者未簡要說明理由的，扣0.5 分。(2) 估價時點確定錯誤，與估價目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定 不同且未充分說明理由，屬于不合格容。11*價值類型價值類型明確，價 值涵或者定義準 確。3(1) 價值類型未明確或者不正確

18、的，扣2分。(2) 價值涵或者定義表述不準確的，扣0.51分。(3) 價值類型選擇或者價值涵、定義表述有嚴重錯誤，屬于不合格容。12*估價依據(jù)依據(jù)完整、合法有 效。2(1) 必要的法律法規(guī)、估價標準和指導(dǎo)意見依據(jù)未列明的，扣0.51分。(2) 法律法規(guī)、估價標準和指導(dǎo)意見名稱表述不全面、不準確的，扣0.5分。(3) 所列的估價依據(jù)已過時或者失效的，扣0.51分。(4) 濫列估價依據(jù)的，扣 0.51分。(5) 估價依據(jù)嚴重錯誤的，未在“估價依據(jù)中列明估價所必須依據(jù)的法律法規(guī)、估價標準和指導(dǎo)意見的，估價依據(jù) 運用嚴重錯誤的，在估價中完全未表達估價依據(jù)的要求的， 屬于不合格容。13*估價原那么原那么

19、完整、準 確，具有針對性。1(1) 列明本次估價應(yīng)當遵循的估價原那么。每缺少一項，扣0.5 分。(2) 所列估價原那么無簡要定義的，扣0.5分。(3) 所列估價原那么缺乏針對性的，扣0.5分。14*估價方法選用的估價方確， 方法定義簡明、準 確。3(1) 理論上適用的估價方法未選用，雖然說明了理由，但理由不夠充分的，扣 12分。(2) 估價方法定義不準確的，扣0.51分。(3) 估價方法選用錯誤的，理論上適用的估價方法未選用且 未充分說明理由的，屬于不合格容。(4) 與估價技術(shù)報告中估價方法選用不一致的，屬于不合格容。.15*估價結(jié)果完整清晰，前后一 致。3(1) 估價結(jié)果包括幣種、總價與其大

20、寫、單價與其單位； 僅表述總價或者單價的，應(yīng)說明理由表述不完整的，扣0.51分。(2) 估價結(jié)果涵是否與估價假設(shè)和限制條件一致， 例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)費用與稅金等不清晰的，扣1分。(3) 估價結(jié)果與致估價委托人函或者估價技術(shù)報告中的不一致的，估價結(jié)果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格容。16*估價人員根本信息完整，角 色明確。1(1) 未寫明執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師至少兩名以上的、注冊號，無簽字的，扣1分。(2) 有協(xié)助估價而未寫明協(xié)助估價的人員的、相關(guān)資格或者職稱，無簽字的，扣 0.5分。17估價作業(yè) 日期表述正確，時間合 理。1(1) 表述不正確的，扣 1分。(2) 時間上難以保證

21、按質(zhì)完成的，扣0.5分。18估價報告使 用期限表述正確，期限合 理。1(1) 表述不正確的，扣 1分。(2) 期限確定不合理的，扣1分。、估 價 技 術(shù) 報告50分19*土地實 物狀況 描述與 分析描述容完整，分析 客觀，具有針對 性。3(1) 描述容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、開發(fā)程度等。每缺少一項，扣0.5分。(2) 缺少分析的，扣2分。 分析針對性不強的，扣0.51分。建筑物 實物狀 況描述 與分析描述容完整，分析 客觀，具有針對 性。(1) 描述容包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成時間、使用與 維護狀況、完損狀況等。每缺少

22、一項，扣0.5分。(2) 缺少分析的，扣2分。 分析針對性不強的，扣0.51分。20*權(quán)益狀況描 述與分析描述容完整，分析 客觀，具有針對 性。3(1) 土地權(quán)益狀況描述容包括：土地所有權(quán)狀況、 土地使用權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況、土地使用管制、其他特殊情 況等。每缺少一項，扣 0.5分。(2) 建筑物權(quán)益狀況描述容包括：房屋所有權(quán)狀況、他項權(quán) 利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況等。每缺 少一項，扣0.5分。(3) 在建工程權(quán)益狀況描述容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。(4) 缺少分析的，扣2分。 分析針對性不強的，扣 0.51分。21*區(qū)

23、位狀況描 述與分析描述容完整，分析 客觀，具有針對 性。3(1) 位置狀況描述容包括：坐落、方位、與重要場所設(shè)施 的距離、臨街路狀況、朝向、樓層等，每缺少一項，扣0.5分。(2) 交通狀況描述容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、 交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項，扣0.5分。(3) 環(huán)境狀況描述容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等， 每缺少一項，扣 0.5分。(4) 外部配套設(shè)施狀況描述容包括：根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施，每缺少一項，扣 0.5分。(5) 未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣的，扣1分。(6) 分析針對性不強的，扣 1分。22*市場背景描 述與分析描述容完整，分析 客觀，定性和定量 相結(jié)合，

24、具有針對 性。3(1) 描述容包括：宏觀經(jīng)濟形勢和相關(guān)政策簡況、 當?shù)胤康?產(chǎn)市場總體狀況、當?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況，每缺少一項， 扣1分。(2) 缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的，扣2分。(3) 分析針對性不強，如分析結(jié)論不能為估價測算與估價參數(shù)取值提供支持的，扣1分。23*最高最正確 利用分析分析容完整，具有 針對性，結(jié)論正 確。3(1) 分析容包括：合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟可行性、最高最正確利用方式。每缺少一項，扣1分。(2) 分析針對性不強的，扣12分。(3) 分析結(jié)論錯誤的，扣 3分。24*估價方法 適用性分析逐一分析各種估 價方法是否適用。 估價技術(shù)路線表 述正確、清晰。3(1) 分

25、析容包括：各種估價方法的適用性、估價技術(shù)路線。 每缺少一項，扣 2分。(2) 估價方法選用錯誤，或者技術(shù)路線表述錯誤的， 扣3分。(3) 應(yīng)選用的估價方法未選用的，扣2分。(4) 已選用的估價方法未簡述理由的，扣1分。(5) 理論上適用而運用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣1分。(6) 理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣0.5分。(7) 技術(shù)路線表述不清晰的，扣0.51分。(8) 與估價結(jié)果報告中估價方法選用不一致的，屬于不合格容。25*估價測算 過程估價根底數(shù)據(jù)來 源依據(jù)充分，估價 參數(shù)選取客觀、合 理，理論表述與實 際應(yīng)用有說服力； 有必要的分析和 過程；計算過程完 整、嚴謹、正

26、確。30(1) 按照表1-1表1-5相應(yīng)的估價方法評審標準進展評 審。(2) 理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法的得分為零分。(3) 應(yīng)中選用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)為估價 測算過程的得分。(4) 虛構(gòu)、編造估價根底數(shù)據(jù)、重要估價參數(shù)的，屬于不合 格容。(5) 估價方法運用嚴重錯誤，包括計算公式選用、測算過程、 計算結(jié)果嚴重錯誤，屬于不合格容。26*估價結(jié)果 確定估價結(jié)果確定方 式恰當、理由充 分。2(1) 各種估價方法測算結(jié)果權(quán)重確定不恰當?shù)?，?分。(2) 未說明權(quán)重確定理由或者理由不充分的，扣1分。(3)

27、估價結(jié)果與致估價委托人函或者估價結(jié)果報告中的不一致的，估價結(jié)果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格容。四、附 件 與 外 在 質(zhì) 量10分27*附件附件資料齊全、完 整、真實。5(1) 根本資料包括：估價委托書復(fù)印件、估價對象位置圖、 部狀況照片、外部狀況照片、周圍環(huán)境和景觀照片、權(quán)屬 證明復(fù)印件、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)估 價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印 件。每缺少一項且未充分說明客觀原因，或者每有一項出 過失的，扣1分。(2) 估價對象部狀況、外部狀況、周圍環(huán)境和景觀照片難以反映估價對象狀況的，扣13分。(3) 有重要專業(yè)幫助未附重要專業(yè)幫助者簽字的書面專業(yè) 意

28、見復(fù)印件的，扣1分。28外在質(zhì)量用語用詞規(guī)，文字 簡潔、通順、邏輯 性強，排版、裝訂 規(guī)整。5(1) 專業(yè)術(shù)語不規(guī)或者前后表述不一致的，扣12分。(2) 報告各局部之間描述相互矛盾的，扣13分。(3) 報告各局部之間出現(xiàn)不必要重復(fù)的，扣12分。(4) 報告文字表述不通順、邏輯性不強、不夠客觀平實的， 扣12分。存在病句、錯別字、漏字、標點符號錯誤的，扣12分。(6) 序號使用不規(guī)或者順序錯誤的，扣12分。(7) 排版不規(guī)整，裝訂質(zhì)量粗糙的，扣12分。合計100表1-1市場法評審標準序 號評審分項評審標準標準分扣分工程分值與說明1可 比 實 例 選 取數(shù)量 要求可比實例不少于 3個。2(1) 可

29、比實例少于3個的，扣2分。(2) 未說明可比實例的來源、名稱、位置，無可比實例 外觀照片的，每項扣 1分。(3) 可比實例價格涵說明不清的，扣12分。(4) 可比實例根本狀況描述不完整、不清晰的，扣12分。(5) 可比實例的區(qū)位狀況、成交日期等可比性不強的， 扣12分。(6) 虛構(gòu)、編造可比實例的，屬于不合格容。真實性可比實例來源真實，價 格涵清晰。2信息完 備性可比實例必要信息完 備。2可比性可比實例具有可比性。22交易情況 修正交易情況說明清晰，修 正的方法明確、方向正 確、幅度合理。2(1) 未說明交易情況的，扣 1分。(2) 交易情況說明不清晰的，扣0.5分。(3) 修止方法不明確的，

30、扣 0.51分。(4) 修正的方向不正確或者幅度不合理的，扣2分。3市場狀況 調(diào)整成交日期表述明確，調(diào) 整的方法明確、方向正 確、幅度合理。3(1) 成交日期表述模糊或者未說明的，扣23分。(2) 調(diào)整方法不明確的，扣 0.51分。(3) 調(diào)整的方向、幅度與市場背景分析不一致的，扣13分。(4) 修正的方向不正確或者幅度不合理的，扣3分。4區(qū)位狀況 調(diào)整比較因素選擇恰當，因 素說明清晰，權(quán)重合理， 調(diào)整的方法明確、方向 正確、幅度合理。5(1)缺乏主要比較因素或者比較因素針對性差的，扣0.53分。 比較因素說明不清晰或者未說明的，扣0.53分。(3)因素權(quán)重確定不合理的，扣0.53分。調(diào)整方法

31、不明確的，扣 12分。(5)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣5分。5實物狀況 調(diào)整比較因素選擇恰當，因 素說明清晰，權(quán)重合理， 調(diào)整的方法明確、方向 正確、幅度合理。5(1)缺乏主要比較因素或者比較因素針對性差的，扣0.53分。 比較因素說明不清晰或者未說明的，扣0.53分。(3)因素權(quán)重確定不合理的，扣0.53分。調(diào)整方法不明確的，扣 12分。(5)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣5分。6權(quán)益狀況 調(diào)整比較因素選擇恰當，因 素說明清晰，調(diào)整的方 法明確、方向正確、幅 度合理。3(1)比較因素選擇不恰當或者錯誤的，扣13分。 比較因素說明不清晰或者未說明的，扣13分。調(diào)整方法不明確的，

32、扣 12分。(4)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣3分。7公式選用和 計算過程公式選用正確，計算過 程清晰、完整，權(quán)重合 理，計算正確。4(1) 公式選用錯誤的，扣 4分。(2) 無計算過程的，扣 3分。(3) 計算過程不清晰、不完整的，扣12分。 各個可比實例價格的權(quán)重確定不合理的，扣14分。(5) 計算錯誤的，扣14分。(6) 估價根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣4分。8小計30表1-2收益法評審標準序 號評審分項評 審 標準標準分扣分工程分值與說明1有 效 毛 收 入出 租 型租金水平租金水平確定依據(jù)充分，有 必要的過程。4(1) 租金涵不一致，或者不清晰的，扣23分。(2) 租金水平確定

33、無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣23分。(3) 租金水平確定缺少必要的過程的，扣23分。(4) 租金水平未在估價對象租金水平和類似 房地產(chǎn)租金水平的根底上合理預(yù)測的，扣23分。租約限制租約限制處理合理，理由充 分。2(1) 未說明有無租約限制的，扣2分。(2) 有租約限制，但未考慮且無理由或者理由 不充分的，扣 12分。(3) 考慮了租約限制，但處理方式不正確的， 扣0.51分。對租約進展必要的分析說明租賃面積 確定租賃面積與租金涵中的面 積一致，依據(jù)充分，確疋合 理。2(1) 租賃面積與租金涵中的面積不一致的，扣2分。(2) 租賃面積確定不正確的，扣2分。(3) 可出租面積比率確定依據(jù)不充分的，

34、扣0.51分?？罩煤妥?金損失空置率出租率和租金損 失依據(jù)充分、確定合理。2(1) 未考慮空置率出租率或者租金損失， 且未說明理由的，扣 2分。(2) 空置率出租率或者租金損失依據(jù)不充 分，確定不合理的，扣 0.52分。自 營 型經(jīng)營收入經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)明 確；說明近年經(jīng)營收入； 經(jīng) 營收入測算過程清楚、完 整，計算正確。10(1) 經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)未說明或者不明 確的，扣35分。(2) 未說明近年經(jīng)營收入的，扣35分。(3) 經(jīng)營收入測算無過程或者過程不完整的， 扣310分。(4) 經(jīng)營收入計算錯誤的，扣35分。2其他收入其他收入工程明確，數(shù)據(jù)確 定正確。1(1) 未說明其他收入工程

35、的，扣1分。(2) 其他收入工程與數(shù)據(jù)確定錯誤的，扣1分。3運營費用費用構(gòu)成正確、完整，取值 依據(jù)充分，測算過程清楚、 完整，計算正確。5(1) 運營費用構(gòu)成不正確、不完整，扣13分。(2) 運營費用取值有錯誤的，扣24分。(3) 運營費用運營費用率確定無依據(jù)，或 者依據(jù)不充分的，扣 24分。(4) 運營費用運營費用率確定缺少必要的 過程的，扣24分。(5) 按照自營型模式測算，經(jīng)營利潤未扣除 的，扣12分。(6) 經(jīng)營利潤取值無依據(jù)，或者依據(jù)不充分 的，扣12分。(7) 運營費用計算錯誤的，扣 35分。4凈收益前后一致、計算正確。2計算不正確的，扣 2分。5變化趨勢分析變化趨勢分析依據(jù)充分，

36、結(jié) 論合理。2(1) 未進展凈收益經(jīng)營收入、運營費用變 化趨勢分析的，扣2分。(2) 凈收益經(jīng)營收入、運營費用變化趨勢 分析無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣 0.51 分。(3)凈收益經(jīng)營收入、運營費用變化趨勢 分析與結(jié)論與市場背景分析不一致的，扣 12分。6報酬率(或者資本化率)報酬率或者資本化率確 定方確，依據(jù)充分，過程完 整，取值合理。4(1) 報酬率或者資本化率確定無過程，或 者無依據(jù)的，扣2分。(2) 報酬率或者資本化率確定方法不正確 的，扣2分。(3) 報酬率或者資本化率確定過程有錯誤 的，扣12分。(4) 報酬率或者資本化率取值不合理的， 扣2分。7收益期限收益期限確定正確，依據(jù)充

37、分。2(1) 收益期限確定錯誤的，扣2分。(2) 收益期限確定未說明依據(jù)，或者依據(jù)不充 分的，扣1分。8公式選用和 計算過程公式選用正確，計算過程清 晰、元整，公式中子母含義 明確，計算正確。4(1) 公式選用錯誤的，扣 4分。(2) 無計算過程的，扣 3分。(3) 計算過程不清晰、不完整的，扣12分。(4) 公式中字母含義未說明或者說明不準確 的，扣0.51分。(5) 計算錯誤的，扣14分。(6) 估價根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣4分。9小計30表1-3-1本錢法房地評審標準序 號評審分項評審標準標 準 分扣分工程分值與說明1土地 取得 本錢市場購置 土地土地取得途徑明確； 土地取得本錢構(gòu)成完

38、 整、合理，取值依據(jù) 充分；土地取得本錢 調(diào)整符合市場情況； 土地取得稅費計算合 理。4(1) 未說明土地取得途徑的，扣1分。(2) 土地取得本錢構(gòu)成不完整或者不合理的，扣 13分。(3) 土地取得本錢取值依據(jù)不充分的，扣13分。(4) 土地取得本錢市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣12分。(5) 土地取得稅費確定不正確的，扣1分。征收集體 土地征收國有 土地上房屋2開發(fā) 本錢勘察設(shè)計和 前期工程費計費依據(jù)充分，費率 合理。2(1) 費用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 費率確定不合理的，扣1分。(3) 費率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工 程費建筑安裝工程費單 方造價確實定依據(jù) 充分、

39、客觀合理。3(1) 建安工程費單方造價取值無依據(jù)現(xiàn)仃疋 額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施 工機械市場價格等的，扣 3分。(2) 建安工程費單方造價取值依據(jù)不充分的， 扣13分。(3) 建安工程費確定錯誤的，扣 3分。根底設(shè)施建 設(shè)費費用容構(gòu)成完整，費 用依據(jù)充分，取值合 理。2(1) 費用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3) 費率確定不合理的，扣2分。公共配套設(shè) 施建設(shè)費費用構(gòu)成完整，費用 依據(jù)充分，取值合理。2(1) 費用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3) 費率確定不合理的，扣2分。開發(fā)期

40、間稅 費稅費構(gòu)成完整，稅費 依據(jù)充分，取值合理。1(1) 稅費構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣1分。(2) 稅費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3) 稅費率確定不合理的，扣1分。3管理費用費率合理，依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣 2分。 費率取值理由不充分的，扣 1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣 2分。4銷售費用費率合理，依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣 2分。 費率取值理由不充分的，扣 1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣 2分。5投資利息利率選擇正確；開發(fā) 周期、計息期限確定 合理。2(1) 利率選擇不正確的，扣2分。(2) 開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。(3) 計算基數(shù)

41、不正確的，扣2分。6銷售稅費稅金構(gòu)成合理，稅率 確定正確。2(1) 稅金構(gòu)成容不完整或者不正確的，扣1分。(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3) 計算基數(shù)不正確的，扣2分。7開發(fā)利潤利潤率涵清楚，取值 客觀、合理。2(1)利潤率涵不清楚的，扣 1分。利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3) 利潤率取值不合理的，扣 2分。(4) 計算基數(shù)不正確的，扣 2分。8折舊維護使用狀況描述全 面、客觀；折舊分析 深入，成新確定合理， 依據(jù)充分。3(1) 維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣 2分。(2) 維護使用狀況描述不全面、不準確，成新率確 定依據(jù)不充分的，扣1分。物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明

42、不全面， 成新率、折舊額確定不合理的，扣0.51分。9公式選用和 計算過程公式選用正確，計算 過程清晰、完整，公 式中字母含義明確， 計算正確。3(1) 公式選用錯誤的，扣3分。(2) 無計算過程的，扣 2分。(3) 計算過程不清晰、不完整的，扣11.5分。(4) 公式中字母含義未說明或者說明不準確的，扣0.51分。(5) 計算錯誤的，扣13分。(6) 估價根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣3分。10小計30表1-3-2本錢法建筑物評審標準序 號評審分項評審標準標準分扣分工程分值與說明勘察設(shè)計和 前期工程費費用構(gòu)成合理；計費 依據(jù)充分，費率合理。2(1) 費用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2)

43、費率確定不合理的，扣2分。(3) 費率確定依據(jù)不充分的，扣1分。開發(fā)本錢建筑安裝 工程費建筑工程費、裝飾裝 修工程費、房屋設(shè)備 工程費依據(jù)充分、客 觀合理。6(1) 建安工程費取值無依據(jù)現(xiàn)行定額、取費標準、建安工 程造價指標、建材人工施工機械市場價格等或者依據(jù)不充 分的，扣14分。(2) 建安工程費取值與估價對象狀況類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、 檔次等不符的，扣 15分。1根底設(shè)施 建設(shè)費費用構(gòu)成合理，費用 額度依據(jù)充分。2(1) 費用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 費率確定不合理的，扣2分。(3) 費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。公共配套設(shè) 施建設(shè)費費用構(gòu)成合理，費用 額度依據(jù)充分。2(1

44、) 費用構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 費率確定不合理的，扣2分。(3) 費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。開發(fā)期間 稅費稅費構(gòu)成合理，稅費 額度依據(jù)充分。2(1) 稅費構(gòu)成容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 稅率確定不合理的，扣2分。(3) 稅率確定依據(jù)不充分的，扣0.51分。2管理費用費率合理，依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣 2分。 費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣 2分。3銷售費用費率合理，依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣 2分。 費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣 2分。4投資利息利率選擇正確；開發(fā) 周期、計息期限

45、確定 合理。2(1) 利率選擇不正確的，扣2分。(2) 開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。(3) 計算基數(shù)不正確的，扣2分。5銷售稅費稅金構(gòu)成合理，稅率 確定正確。2(1) 稅金構(gòu)成容不完整或者不正確的，扣1分。(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3) 計算基數(shù)不正確的，扣2分。6開發(fā)利潤利潤率涵清楚，水平 客觀、合理，理由充 分。2(1)利潤率涵不清楚的，扣 1分。利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3) 利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)的， 扣2分。(4) 計算基數(shù)不正確的，扣2分。7建筑物折舊維護使用狀況描述全 面、客觀；折舊分析 深入，成新確定合理， 依據(jù)充分。3(1)

46、 維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(2) 維護使用狀況描述不全面、不準確，成新率確定依據(jù)不 充分的，扣1分。(3) 物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，扣0.51分。8公式選用和 計算過程公式選用正確，計算 過程清晰、完整，公 式中字母含義明確， 計算正確。3(1) 公式選用錯誤的，扣3分。(2) 無計算過程的，扣 2分。(3) 計算過程不清晰、不完整的，扣11.5分。(4) 公式中字母含義未說明或者說明不準確的，扣0.51分。(5) 計算錯誤的，扣13分。(6) 估價根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣3分。小計30表1-3-3 本錢法土地評審標準序 號評

47、審分項評審標準標 準 分扣分工程分值與說明1土 地 取 得 費 用市場購置 土地取得土地取得方式明晰； 土地取得本錢構(gòu)成 合理，依據(jù)充分；土 地取得本錢調(diào)整符 合市場情況。9(1) 未說明土地取得方式的，扣1分。(2) 本錢容構(gòu)成不合理的，扣16分。(3) 本錢取值依據(jù)不充分的，扣15分。(4) 土地取得本錢市場狀況調(diào)整理由不充分的， 扣13分。征收集體 土地取得征收國有 土地取得2土地取得稅費稅費構(gòu)成合理，稅費 確定合理。2(1) 稅費構(gòu)成容不完整或者不正確的，扣1分。(2) 稅費率不符合規(guī)定的，扣2分。3土地開發(fā)費開發(fā)費用構(gòu)成完整， 依據(jù)充分；取值客觀 合理，土地開發(fā)周期 確定合理。5(1

48、) 土地開發(fā)費用構(gòu)成不完整的，扣13分。(2) 土地開發(fā)費用取值依據(jù)不充分的，扣12分。(3) 土地開發(fā)周期確定不合理的，扣1分。4管理費用費用構(gòu)成合理，費率 確定依據(jù)充分。2(1) 費率取值不合理的，扣2分。(2) 費率取值理由不充分的，扣1分。(3) 計算基數(shù)不正確的，扣2分。5銷售費用費用構(gòu)成合理，費率 確定依據(jù)充分。利率選擇正確；開發(fā) 周期、計息期限確定 合理。稅金容構(gòu)成完整，稅 率確定正確。222(1) 費率取值不合理的，扣2分。(2) 費率取值理由不充分的，扣1分。(3) 計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1) 利率選擇不正確的，扣2分。(2) 開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。(

49、3) 計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1) 稅金構(gòu)成容不完整或者不正確的，扣1分。(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3) 計算基數(shù)不正確的，扣2分。6投資利息7銷售稅費8開發(fā)利潤利潤率涵清楚，水平 客觀、合理，理由充 分。2(1) 利潤率涵不清楚的，扣1分。(2) 利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3) 利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短 不適應(yīng)的，扣2分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。9公式選用和 計算過程公式選用正確，計算 過程清晰、完整，公 式中字母含義明確， 計算正確。430(1) 公式選用錯誤的，扣 4分。(2) 無計算過程的，扣 3分。(3) 計算過程不清晰、不完整的，扣12分

50、。(4) 公式中字母含義未說明或者說明不準確的，扣0.51分。(5) 計算錯誤的，扣14分。(6) 估價根底數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣4分。10小計表1-4-1假設(shè)開發(fā)法動態(tài)分析法評審標準序 號評審分項評審標準標 準 分扣分工程分值與說明1開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案明確， 符合規(guī)劃條件，符合 最高最正確利用要 求。3(1) 未說明估價前提自愿開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓或被迫轉(zhuǎn)讓 的，扣1分。(2) 未結(jié)合規(guī)劃條件和工程具體情況描述開發(fā)經(jīng)營方案 的，扣4分。(3) 開發(fā)經(jīng)營方案不具體的如建設(shè)容與規(guī)模、可銷售 或者經(jīng)營容與規(guī)模，扣0.52分。(4) 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期不明確或者不合理的，扣0.52分。2開發(fā)完成后價值采

51、用市場法、收益法 等科學(xué)方法求取，進 展有依據(jù)的預(yù)測和分 析。5(1) 采用本錢法等錯誤方法求取的，扣5分。(2) 采用市場法求取的，價格依據(jù)可比實例、市場狀況不充分且分析不透徹的，扣14分。(3) 采用收益法求取的，計算凈收益依據(jù)不充分且分析 不透徹的，扣14分。(4) 未對當前市場狀況進展變化趨勢分析的，扣2分。(5) 當前市場狀況變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理 的，扣0.51分。3取得稅費稅費構(gòu)成明確、合理； 稅費比率依據(jù)充分。2(1) 稅費構(gòu)成容不完整或者不正確的，扣1分。(2) 稅費比率不符合規(guī)定的，扣2分。4開發(fā) 本錢建筑安裝 工程費建筑工程費、裝飾裝 修工程費、房屋設(shè)備 工程費依據(jù)充分、客 觀合理。5(1) 建安工程費取值無來源依據(jù)的，扣13分。(2) 建安工程費取值與估價對象狀況類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等不符的，扣13分。其他本錢依據(jù)充分，客觀合理。2(1) 其他本錢構(gòu)成容不完整的，扣12分。(2) 取值依據(jù)不充分的，扣