房地產(chǎn)實習(xí)報告

1、前言:我們的專業(yè)是工程管理,房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一,加上我倆對房地產(chǎn)十分地感興趣,所以我們選擇了一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀.房地產(chǎn)評估公司屬于房地產(chǎn)中介機構(gòu),是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的橋梁,在這里實習(xí)會使我們得到更好的鍛煉.而許多專家學(xué)者給房地產(chǎn)估價下了一個美妙的定義:房地產(chǎn)=科學(xué)+藝術(shù).正式這種既有科學(xué)知識的嚴(yán)謹(jǐn)也有藝術(shù)的魅力,我們才能滿腔熱血的愛上房地產(chǎn)估價這一行業(yè),才能主動的才房地產(chǎn)的知識中自由的遨游!實習(xí)的一個月很快就要結(jié)束了,再回首這豐收的一個月,我們感到十分的欣慰,它使我們在實踐中了解社會,讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識,也打開了視野,增

2、長了見識,為我們即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ).為了表達(dá)自己收獲的喜悅,我們將分開幾個部分講一下自己的感受,報告實習(xí)的情況!一,公司介紹公司簡介： 哈爾濱市天乙房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司成立于2007年11月，是具有國家叁級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢。公司具有房地產(chǎn)估價師3人，助理估價師5人。公司配備了現(xiàn)代化的交通工具和通訊、辦公設(shè)備。通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)創(chuàng)造了良好的信譽，贏得了廣大客戶的信賴和贊揚?，F(xiàn)在合作的銀行有：哈爾濱信用聯(lián)社、中國銀行、招商銀行、交通銀行、興業(yè)銀行和哈爾濱銀行等多家銀行。其中：天乙估價公司是興業(yè)銀行指定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。 公司自成立以來，嚴(yán)格按照國家

3、政策、法律、法規(guī)及省、市有關(guān)部門的文件精神，在價格評估方面本著公平、公正、公開的原則，實事求是的對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，樹立了良好的公司形象，為活躍哈爾濱市的房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康，有序發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。1,公司的主要業(yè)務(wù)有:,房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃;房地產(chǎn)投資分析,可行性研究;房地產(chǎn)投資的資金融通;房地產(chǎn)市場營銷策劃;房地產(chǎn)抵押貸款(個貸)評估;房地產(chǎn)拆遷評估.天乙房地產(chǎn)自1993年以來,對不少項目參與了整個策劃,并成為多家集團(tuán)公司的長期咨詢評估機構(gòu),成為許多集團(tuán)公司的顧問單位,比如:北大青鳥集團(tuán),隆達(dá)集團(tuán),哈爾濱市供銷社,哈爾濱金隅集團(tuán),首創(chuàng)置業(yè),國貿(mào),北辰等. ,基準(zhǔn)

4、地價及各類宗地地價,房產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù).,在全國范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評估及政策,法律咨詢.,為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動提供整體資產(chǎn)的咨詢評估服務(wù).目前已為幾十家企業(yè)進(jìn)行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢服務(wù),積累了豐富的經(jīng)驗.包括企業(yè)清算資產(chǎn)評估,企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價入資評估,資產(chǎn)補償評估,無形資產(chǎn)評估等,類型豐富多樣.,具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力.2,公司特點及優(yōu)勢,公司具備五種資質(zhì):中國土地估價師協(xié)會頒發(fā)的全國土地評估資格國家建設(shè)部頒發(fā)的一級房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)哈爾濱市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的評估資質(zhì)哈爾濱市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)哈爾濱市國土資源和房屋管理局認(rèn)定的房屋拆遷評

5、估機構(gòu)作為目前全國具備資質(zhì)最全面,最高級別的的評估機構(gòu),天乙房地產(chǎn)在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領(lǐng)導(dǎo)的情況下,在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢.這一點是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評估機構(gòu)無法比擬的.,靈敏可靠的信息來源天乙房地產(chǎn)與國土資源部,建設(shè)部,財政部,外經(jīng)貿(mào)委,各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系,能及時準(zhǔn)確地了解國家各項政策法規(guī),并融會貫通.尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構(gòu)關(guān)系密切,了解和掌握全國各地地價行情,可以協(xié)助客戶辦理評估結(jié)果確認(rèn),土地資產(chǎn)處置,權(quán)屬變更登記等手續(xù),有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗.截止目前,公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進(jìn)行了高質(zhì)量

6、的房地產(chǎn)咨詢評估及交易代理服務(wù).,良好的信譽天乙房地產(chǎn)是哈爾濱信用聯(lián)社、中國銀行、招商銀行、交通銀行、興業(yè)銀行和哈爾濱銀行等多家銀行指定評估機構(gòu)之一,與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系,享有良好的信譽.目前,房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)量日益擴大.天乙房地產(chǎn)在接受評估工作過程中,從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財產(chǎn)證明的合法性,并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系.既為金融機構(gòu)的貸款安全性提供保障,又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作. ,雄厚的技術(shù)力量天乙房地產(chǎn)是國內(nèi)成立最早,技術(shù)力相當(dāng)雄厚的專業(yè)評估機構(gòu).從事過各類資產(chǎn)評估項目,并與境外評估機構(gòu)進(jìn)行過多次合作,有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗.在長期的房地產(chǎn)

7、評估工作中,全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗,熟悉并掌握國際公認(rèn)的評估原則和方法,目前已形成了一套科學(xué)有效的評估程序,確保了評估工作的客觀,公正和具有權(quán)威性.自創(chuàng)立以來,各省市基準(zhǔn)地價的制定,天乙房地產(chǎn)從長期的宗地評估中積累了基準(zhǔn)地價的制定方法的豐富經(jīng)驗,并對基準(zhǔn)地價的數(shù)字化,標(biāo)準(zhǔn)化有獨到的見解.,高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)天乙房地產(chǎn)現(xiàn)有專職人員中,50%左右具有學(xué)士學(xué)位,形成了以經(jīng)濟,財會,建筑,法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊伍,體現(xiàn)了最佳的組合效益.其中主要成員為原國土資源部土地經(jīng)濟研究所地價所成員,多年以來從事土地經(jīng)濟理論,地價理論及評估方法的研究.二,在公司的工作情況在北方的這一個多月,我們是慢慢的進(jìn)入工作角色

8、的,由開始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估報告,到成為同事們的助理.這些漸漸的進(jìn)步是長輩們給與我們的肯定,也是我們努力的結(jié)果,我們獲得的不僅僅是知識,還得到了走向社會的自信.下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的 一些項目.項目一:國家土地局2004年的哈爾濱地價監(jiān)測哈爾濱地價監(jiān)測是為了方便國土局對哈爾濱的地價控制和管理,在每年年末的時候,在每個地區(qū)選取一兩個代表性的地點進(jìn)行估價,從而掌握哈爾濱的地價分布.國土局分給天乙房地產(chǎn)6個監(jiān)測點的任務(wù),由于任務(wù)比較艱巨,這次總共有6人參加了這個項目.按照國家土地局的要求,我們分別測算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設(shè)定容積率2,土地

9、開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價.在5天內(nèi)完成工作任務(wù).外出考察花費了3天時間,2天用于寫估價報告.外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點,做好記錄和拍照工作.這六個監(jiān)測點及其比較案例分別是:一,南池子大街52號用地價格評估(王府井百貨集團(tuán)股份有限公司住宅用地,四合院)比較案例: 1,西城區(qū)銀錠橋胡同18號院 2,東城區(qū)國子監(jiān)街45號院3,西城區(qū)南官房胡同1號二,城市芳庭居住用地價格評估比較案例:1,紫芳園四,五,六區(qū) 2,蒲安東里7-8號樓3,芳古園住宅小區(qū)一區(qū)三,建欣園地價格評估比較案例:1,宋家莊家園1#2#3#樓

10、 2,馬家堡路88號1,2#住宅樓3,珠江駿景南區(qū)住宅項目四,芳星園二區(qū)體育健身中心土地價格評估比較案例:1,豐臺區(qū)方莊芳城園三區(qū) 2,哈爾濱市五金礦產(chǎn)進(jìn)出口公司土地3,豐臺區(qū)供銷合作聯(lián)合社1層底商五,上汽首創(chuàng)廠房土地價格評估比較案例: 1,蓮花池長途客運站公交用地 2,豐臺區(qū)于家墳88號3,中關(guān)村科技園豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期六,哈爾濱海運商業(yè)服務(wù)公司土地價格評估比較案例: 1,夕照寺危改三期西區(qū) 2,中國醫(yī)藥保健品進(jìn)出口總公司辦公樓 3,方莊芳城園一區(qū)21#樓中段變電室辦公房下面就以建欣園項目為例,說明這些項目評估方法一,估價項目名稱:建欣園地價格評估二,估價對象:估價對象位于大紅門西路4號,東

11、臨建欣園小區(qū)路;西至建欣園小區(qū)路;南至建欣園小區(qū)路;北至建欣園小區(qū)路.估價對象建筑面積為7420平方米,土地面積為6321平方米,容積率為1.17,土地規(guī)劃用途為居住,五級用地.三,估價期日:二零零四年十二月三十一日四,地價定義:該監(jiān)測點的地價是:1,于估價時點2004年12月31日,在現(xiàn)狀容積率1.17,現(xiàn)狀土地開發(fā)程度chr(39)七通chr(39)條件下,居住用途,土地使用權(quán)年限為法定最高使用年期70年的完整土地使用權(quán)的公開市場價格.2,于估價時點2004年12月31日,在設(shè)定容積率2,土地開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下,居住用途,土地使用權(quán)年限為法定最高使用年期70

12、年的完整土地使用權(quán)的公開市場價格.地價類型有地面熟地價,樓面毛地價兩種.五,估價方法:市場比較法,假設(shè)開發(fā)法1,測算在現(xiàn)狀容積率1.17,現(xiàn)狀土地開發(fā)程度chr(39)七通chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價.(1)市場比較法測算樓面毛地價及地面熟地價過程因素說明比較因素實例1實例2實例3資料來源(即獲取途徑,例如網(wǎng)上,查出讓檔案等)宋家莊家園1#2#3#樓馬家堡路88號1,2#住宅樓(新增面積)珠江駿景南區(qū)住宅項目位 置豐臺區(qū)宋家莊豐臺區(qū)馬家堡路豐臺區(qū)永外果園43號交易日期2004年5月14日2004年5月14日2004年4月29日交易價格(樓毛)550480460交易情況正常正常正

13、常用 途住宅住宅住宅 區(qū)域因素繁華程度一般一般較好公共交通一般一般較好公共設(shè)施一般一般一般集聚條件較好一般較好個別因素臨路條件一般一般較好建筑物情況鋼混鋼混鋼混使用年限707070比準(zhǔn)價格545480442樓面毛地價(元/平方米)489樓面毛地價=489元/平方米考慮該地區(qū)居民居住密度的情況,估價人員結(jié)合該地區(qū)正常項目拆遷費用水平,確定在規(guī)劃容積率1.17時樓面拆遷安置補償費用為1200元/平方米.所以樓面熟地價=樓面毛地價+樓面拆遷補償費用=489+1200=1689元/平方米地面熟地價=樓面熟地價*容積率=1689*1.17=1976元/平方米(2)假設(shè)開發(fā)法測算地面熟地價及樓面毛地價過程

14、銷售單價銷售面積開發(fā)價值建筑費用專業(yè)費用及不可預(yù)見費利息銷售費用稅費利潤開發(fā)余值地面熟地價5000742037100000176016840623874200020405002942399.6125124071959數(shù)據(jù)說明:銷售單價:根據(jù)市場調(diào)研獲取;建筑費用:根據(jù)同區(qū)域同規(guī)模檔次的建筑獲取;專業(yè)費用:根據(jù)同區(qū)域同規(guī)模檔次的建筑,取建筑費用的5%;利息:開發(fā)期一年,年利率取估價期日中國人民銀行一至三年期貸款利率為5.76%;銷售費用:含買賣手續(xù)費,代理及廣告宣傳費等,取銷售價格的4.5%;稅費:營業(yè)稅,城建稅和教育費附加為銷售價格的5.5%;利潤:根據(jù)哈爾濱市住宅開發(fā)市場的平均投資回報率,在

15、此次評估中取開發(fā)商的投資回報率20%.樓面熟地價=地面熟地價/容積率=1959/1.17=1674元/平方米樓面毛地價=樓面熟地價-樓面拆遷補償費用=1674-1200=474/平方米(3)在現(xiàn)狀容積率,現(xiàn)狀土地開發(fā)程度chr(39)七通chr(39)條件下地價的綜合測算:取兩種方法測算結(jié)果的均值作為估價結(jié)果,計算如下:樓面毛地價=(489+474)/2=481元/平方米地面熟地價=(1976+1959)/2=1968元/平方米2,測算在設(shè)定容積率2,土地開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價方法與前面測算現(xiàn)狀容積率下的方法一樣.(過程略)這個項目是我們正式

16、參與的第一個項目,我們十分用心去做,邊學(xué)邊問,其中遇到的困難,在同事們的幫助下和自己的努力下一一化解,最后我們向國土局交上了一份滿意的答卷.項目二,中國科學(xué)院行政管理局資產(chǎn)評估這次評估是根據(jù)中國科學(xué)院文件,中國科學(xué)院擬將中科院行管局可用于經(jīng)營的資產(chǎn)剝離出來,投資到哈爾濱中科資源有限公,實現(xiàn)中科院行管局由事業(yè)單位轉(zhuǎn)為企業(yè)的體制改革.本次評估目的在于確定擬投入到哈爾濱中科資源有限公司的中科院行管局的可經(jīng)營資產(chǎn)的價值,為其擬投資資產(chǎn)提供價值參考依據(jù).這個項目歷時估計會有2個多月,到目前還沒結(jié)束.本次評估范圍包括兩部分:1,由中科院行管局原賬面資產(chǎn)中,以2004年12月31日為基準(zhǔn)日,直接剝離出的資產(chǎn)

17、及負(fù)債,其中共有21家單位.2,保留劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物.由于資產(chǎn)及其負(fù)債的清查比較復(fù)雜,我們作為一個初涉工作的新人,還沒有能力完成這一部分的工作.所以我們就負(fù)責(zé)資產(chǎn)清查核實的工作,這是一項相對比較簡單的工作,對我們來說又是有難度的,但肯定會給我們帶來不少的收獲的.資產(chǎn)清查核實中資產(chǎn)占有方調(diào)整后的納入評估范圍的資產(chǎn)類型包括:1. 流動資產(chǎn)調(diào)整后賬面值(貨幣資金,預(yù)付賬款,其他應(yīng)收款,存貨,待攤費用)2. 長期投資賬面值 3.固定資產(chǎn)包括房屋建筑物及車輛,機器,電子設(shè)備等4.流動負(fù)債賬面值(預(yù)收賬款,其他應(yīng)付款,應(yīng)付工資,應(yīng)付福利費,應(yīng)交稅金,其他應(yīng)交款).注:由于要求保密,在此不敢把具體

18、數(shù)目公開于眾.在清查過程中,我們對貨幣資金進(jìn)行了賬實核對;對債權(quán)債務(wù)進(jìn)行了賬面核實,對資產(chǎn)占有方已經(jīng)辦理核銷審批手續(xù)的債權(quán)債務(wù)了解了有關(guān)情況;對長期投資的投資協(xié)議,產(chǎn)權(quán)登記證等進(jìn)行了了解,核實;對車輛,電子設(shè)備及其他設(shè)備的數(shù)量,規(guī)格型號,存放地點,進(jìn)行逐臺的清查核實,在資產(chǎn)占有方有關(guān)設(shè)備管理人員,技術(shù)人員的配合下對價值量較高的設(shè)備填寫了設(shè)備技術(shù)鑒定表;對房屋根據(jù)產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)文件核實其建筑面積,建筑結(jié)構(gòu),建筑數(shù)量,并了解房屋的使用及維修狀況;對可能影響資產(chǎn)評估的其他重大事項進(jìn)行了了解.在未來的一個月內(nèi)我們還要繼續(xù)努力的為這個項目而努力工作,在過去的一個月我已經(jīng)得到不少的收獲,相信隨著項目的繼續(xù)進(jìn)

19、行,我得到的東西肯定會很多的,這也就給了我更多的動力.我們在這次的項目中得到的最大的知識就是做事要細(xì)心,不能少也不能多的主線貫穿我們工作的始終.項目三,森力資源資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)及評估機構(gòu)的林權(quán)評估收費標(biāo)準(zhǔn) 林權(quán)這個概念在我國還是一個新鮮的事物,把森林資源資產(chǎn)化管理是我國有效利用森林資源的良好開始.現(xiàn)在是我國森林資源資產(chǎn)化管理的初級階段,也是我們的探索階段.像所有資產(chǎn)一樣,我們都可以用科學(xué)的手段評估出其價值所在,從而促進(jìn)森林資源的多方綜合利用.所以,以后隨著森林資源的全方位的利用,林權(quán)的評估將占有一個很重要的角色.為了跟上時代的步伐,天乙房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了森林資源資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)的緊張階段,我們以林業(yè)資源資產(chǎn)評估及作價計算手冊我輔導(dǎo)材料,每周進(jìn)行3次以上的交流學(xué)習(xí).而且受國家森林管理局的委托,讓天乙房地產(chǎn)制定資產(chǎn)評估機構(gòu)林權(quán)評估的收費標(biāo)準(zhǔn),總經(jīng)理就把這個艱巨的任務(wù)交給了我們兩位新人去做.這對于我們來說是一個真正的大