濟(jì)南市城市建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定

1、濟(jì)南市城市建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理暫行規(guī)定 第一條 為科學(xué)、節(jié)約、集約利用土地與空間資源，規(guī)范建設(shè)用地容 積率的規(guī)劃管理，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范，本著公開、公平、公 正原則，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行各項規(guī)劃建設(shè)活動， 涉及容積率規(guī) 劃管理的，均適用本規(guī)定。第三條 市城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理工 作。第四條 建設(shè)用地容積率按地上容積率和地下容積率分別核定。第五條 建設(shè)用地按其主要用途， 參照城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用 地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137-90）進(jìn)行分類。第六條 建設(shè)用地面積大于 3 公頃的建設(shè)用地， 必須編制修建性詳細(xì) 規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。須編

2、制修建性詳細(xì)規(guī)劃的成片居住類用地，應(yīng) 按上層次規(guī)劃及本規(guī)定成片居住類用地地上容積率指標(biāo)表 （以下 簡稱表一）的規(guī)定核定地上容積率指標(biāo)。第七條 建設(shè)用地面積小于 3 公頃的居住類用地和商業(yè)類用地， 其地 上容積率指標(biāo)在經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃中已經(jīng)確定的， 應(yīng)按批準(zhǔn)的規(guī)劃執(zhí) 行。須編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的居住類用地和商業(yè)類用地， 其地上容積 率指標(biāo)應(yīng)按本規(guī)定小于 3 公頃建設(shè)用地地上容積率指標(biāo)表 （以下 簡稱表二）的規(guī)定執(zhí)行，其中建設(shè)用地面積小于 0.5 公頃的居住 類用地和商業(yè)類用地，應(yīng)按表二的規(guī)定相應(yīng)折減。第八條 建設(shè)用地地下容積率指標(biāo)在滿足地下停車、 地下市政、 地下人防等配套設(shè)施和滿足保護(hù)地下泉脈的

3、條件下， 根據(jù)功能需要合理確第九條 臨城市道路、 廣場的建設(shè)項目， 在自身功能需要以外能為社 會提供廣場、屋頂平臺、通道、綠地等公共開放空間的，在符合周圍 環(huán)境及規(guī)劃要求并滿足消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，可按 下列規(guī)定相應(yīng)增加建筑面積：（一）核定容積率小于等于 2時，每提供 1 平方米開放空間，允許增 加建筑面積 1.5 平方米；（二）核定容積率大于 2小于等于 4時，每提供 1 平方米開放空間， 允許增加建筑面積 2 平方米 ;（三）核定容積率大于 4時，每提供 1 平方米開放空間，允許增加建 筑面積 2.5 平方米。第十條 建設(shè)項目征地范圍內(nèi)代征或代拆城市道路、 公共綠地或其它 城

4、市公共用地， 在核定容積率指標(biāo)時， 可按下列公式的計算方法增加 容積率。公式一：FAR2二（S2/ S1） X FAR1 X 0.2公式二：FAR2= （S3/ S1） X FAR1 X 0.5其中：FAR1-核定容積率；FAR2-容積率增加值；S1-建設(shè)用地面積；S2彳弋征城市公共用地面積；S3代拆城市公共用地面積。第十一條 危舊房改造和重點(diǎn)建設(shè)項目拆遷安置用房、 經(jīng)濟(jì)適用房建 設(shè)項目，其容積率指標(biāo)可按表一 、表二和本規(guī)定第十條的規(guī)定 適當(dāng)增加。第十二條 市級商業(yè)中心、 地區(qū)級商業(yè)中心、 城市標(biāo)志地段等特殊功 能區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)項目， 其容積率指標(biāo)參照本規(guī)定在編制詳細(xì)規(guī)劃和 城市設(shè)計中確定。特

5、殊地區(qū)的具體范圍和管理規(guī)定應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、 分區(qū)規(guī)劃等有 關(guān)規(guī)劃確定。第十三條 在老城區(qū)、歷史文化保護(hù)區(qū)、特色風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝 區(qū)、城市生態(tài)保護(hù)區(qū)、機(jī)場凈空保護(hù)區(qū)等保護(hù)區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)項目， 其容積率指標(biāo)應(yīng)在符合所在區(qū)域保護(hù)要求的前提下確定。保護(hù)區(qū)的具體范圍和保護(hù)要求應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、 分區(qū)規(guī)劃、 歷史 文化名城保護(hù)規(guī)劃等有關(guān)規(guī)劃確定。第十四條 未列入表一、表二的行政辦公、教育科研、醫(yī)療衛(wèi) 生、文化、體育、工業(yè)、倉儲等類型的建設(shè)用地容積率指標(biāo)，應(yīng)按有 關(guān)規(guī)劃要求及規(guī)定執(zhí)行。第十五條 建設(shè)用地有下列情況之一的，不允許調(diào)整增加容積率：（一）建設(shè)用地原有容積率已超出本規(guī)定核定容積率的；（二）

6、建設(shè)用地內(nèi)的建設(shè)項目已全部取得 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 的；（三）以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得國有土地使用權(quán)的；（四）建設(shè)用地內(nèi)有違法建設(shè)行為的。第十六條 建設(shè)用地所在區(qū)域有下列情況之一的， 可按本規(guī)定調(diào)整審批程序進(jìn)行容積率調(diào)整， 但容積率增加須符合周圍環(huán)境要求， 且滿足 消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定及周圍設(shè)施所能承擔(dān)的條件：（一）國家、省或市重大政策發(fā)生變化的；（二）建設(shè)用地原有建設(shè)限制條件發(fā)生重大變化的；（三）城市規(guī)劃調(diào)整或重大項目對建設(shè)用地所在區(qū)域的功能、環(huán)境、 交通等條件產(chǎn)生較大影響的；（四）為滿足公共利益需要而建設(shè)市政配套或基礎(chǔ)設(shè)施的。 第十七條 容積率調(diào)整審批程序：（一）建設(shè)單位向市城市規(guī)

7、劃行政主管部門提出調(diào)整容積率申請， 說 明調(diào)整理由和具體調(diào)整意向，并附調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計方案；（二）非經(jīng)營性建設(shè)用地增加容積率的， 或經(jīng)營性建設(shè)用地增加地上 容積率不超過核定容積率 10%的，以及增加地下容積率的， 由市城市 規(guī)劃行政主管部門審定；（三）經(jīng)營性建設(shè)用地增加地上容積率超過核定容積率 10%的，經(jīng)市 城市規(guī)劃行政主管部門初審后，報市城市建設(shè)項目審批小組審定；（四）經(jīng)營性建設(shè)用地增加容積率的， 應(yīng)到市國土資源行政主管部門 補(bǔ)交土地出讓金。第十八條 本規(guī)定名詞解釋及計算規(guī)則按附錄 名詞解釋、計算規(guī) 則執(zhí)行。第十九條 本規(guī)定由濟(jì)南市規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。第二十條 本規(guī)定自 2006 年 1 月

8、1 日起施行。表一成片居住類用地地上容積率指標(biāo)表表二小于3公頃建設(shè)用地地上容積率指標(biāo)表附錄一名詞解釋1、城市規(guī)劃區(qū)：市轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清行政六 區(qū)（含市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）。2、老城區(qū)：主要指環(huán)城公園、大明湖所圍合的地區(qū)及總體規(guī)劃劃定 的商埠區(qū)。3、舊城區(qū)：主要指老城區(qū)以外、二環(huán)路以內(nèi)的建成區(qū)。4、新城區(qū)：主要指舊城區(qū)以外的地區(qū)。5、居住類用地：以居住建筑物及其配套設(shè)施共同形成的居住小區(qū)、 居住組團(tuán)、街坊和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地。6、商業(yè)類用地：從事各類商業(yè)銷售活動及容納商業(yè)性辦公、旅館業(yè) 等各類服務(wù)業(yè)活動的用地。7、容積率：一定地塊內(nèi)總建筑面積與建設(shè)用地面積的比

9、值。8地上容積率：一定地塊內(nèi)地面以上建筑面積（室外地坪正負(fù)零以 上高度不超過1.5米的半地下室建筑面積不計）與建設(shè)用地面積的比 值。9、規(guī)劃道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線。10、規(guī)劃河道藍(lán)線：城市各級河道用地的規(guī)劃控制線。11、規(guī)劃綠線：城市各級綠地用地的規(guī)劃控制線。附錄二 計算規(guī)則1、建設(shè)用地面積計算 建設(shè)用地面積是指能直接用于或附屬于該建設(shè)項目的實際用地面積， 不包括規(guī)劃道路紅線、 規(guī)劃河道藍(lán)線及規(guī)劃綠線等規(guī)劃控制線內(nèi)的城 市公共用地面積， 具體面積以市城市規(guī)劃行政主管部門核定的用地范 圍為準(zhǔn)。2、建筑面積計算按國家有關(guān)建筑面積的計算規(guī)則計算。層高 2.2 米（含 2.2 米）以上 的

10、地下室及半地下室，計入建筑面積。3、建筑高度計算（1）平屋面建筑無女兒墻的屋面， 從室內(nèi)地坪正負(fù)零算至檐口頂面， 如有女兒墻的屋面，算至女兒墻頂面。（2）坡屋面建筑，從室內(nèi)地坪正負(fù)零算至屋檐口。4、建筑層數(shù)計算 從建筑室內(nèi)地坪正負(fù)零開始計算第一層至建筑屋頂。 頂部躍層及高度 低于 2.2 米的夾層及設(shè)備層不計算建筑層數(shù)。5、容積率計算容積率的計算公式：FAR = S1/S2其中：FAR容積率；S1 建設(shè)用地內(nèi)計算容積率的建筑面積總和；S2建設(shè)用地面積。 （1）建設(shè)用地內(nèi)設(shè)置為地區(qū)服務(wù)的公用設(shè)施和人防設(shè)施，其建筑面積可不計入容積率指標(biāo) （2）建筑物之間因公共交通需要，架設(shè)穿越城市道路的人行通道，

11、 其建筑面積可不計入容積率指標(biāo)， 但通道內(nèi)不應(yīng)設(shè)置商業(yè)設(shè)施， 且該 通道對社會公眾無償開放。（3）因建設(shè)用地代征或代拆城市公共用地增加的容積率應(yīng)分別計算 后，再計算合計值。6、開放空間的條件與計算 開放空間必須沿城市道路、廣場，使用面積不小于 150 平方米，與地 面高差不大于 5 米。開放空間應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)志 ,有直接對外通行的 坡道或樓梯，做到常年開放 ,不得改變使用性質(zhì) ,并交有關(guān)部門管理。用地面 積區(qū)3hav Sv 10ha10ha< Sv 20haS> 20ha位 地上舊城區(qū)新城區(qū)舊城區(qū)新城區(qū)舊城區(qū)新城區(qū)建筑層數(shù)1 3層0.70.750.650.70.60.654 6層1

12、.31.41.21.31.11.27 11 層1.81.91.71.81.61.712 18 層2.12.21.92.01.71.8> 19層2.42.62.22.42.02.2備注：1、s用地面積（ha）。2、表內(nèi)容積率指標(biāo)為單一層數(shù)類型 的居住類用地對應(yīng)的上限值，由不同層數(shù)類型的居住類用地混合組 成的建設(shè)用地，其容積率指標(biāo)應(yīng)按不同層數(shù)類型分類劃定用地面積 后，按相應(yīng)類型分別執(zhí)行，加權(quán)計算平均指標(biāo)。3、本表適用于大于3公頃的成片居住類建設(shè)用地。表二 小于3公頃建設(shè)用地地上容積率指標(biāo)表地 區(qū) 位積率'類型舊城區(qū)新城區(qū)居 住 類 用 地1 3層0.750.84 6層1.41.57 11 層1.92.012 18層2.22.4> 19層2.62.8商業(yè)類H < 15m1.615m v H< 24 m2.2用地24m v H<