第五章 房地產(chǎn)評估

1、第五章 房地產(chǎn)評估 1了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點 2熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素 3. 掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 4. 掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 5. 掌握成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 6. 熟悉剩余法及基準地價修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、土地的特性 （一）土地的自然特性位置的固定性、質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性 （二）土地的經(jīng)濟特性供給的稀缺性、可壟斷性、土地利用多方向性、效益級差性 二、土地使用權(quán)在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格 三、房地產(chǎn)的特性 （一）位置固定性 （二）供

2、求區(qū)域性 （三）使用長期性 （四）投資大量性 （五）保值與增值性 （六）投資風險性 （七）難易變現(xiàn)性 （八）政策限制性 四、房地產(chǎn)評估的原則 （一）最有效使用原則 （二）合法原則 五、房地產(chǎn)評估程序 （一）明確評估基本事項：明確評估目的、了解評估對象、確定評估時點、簽訂評估合同。 （二）制定工作計劃 （三）實地勘察與收集資料 （四）測算被估房地產(chǎn)價格 （五）綜合分析確定評估結(jié)果 （六）撰寫房地產(chǎn)評估報告第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素 一、房地產(chǎn)價格的種類 （一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。 （二）按價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格。 （三）按房地產(chǎn)的實物

3、形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。 （四）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。 （五）其他價格類型。 二、房地產(chǎn)價格的特征 （一）房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格 （二）房地產(chǎn)價格與用途相關(guān) （三）房地產(chǎn)價格具有個別性 （四）房地產(chǎn)價格具有可比性 三、房地產(chǎn)價格的影響因素 （一）一般因素 經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素 （二）區(qū)域因素 商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城 市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。 （三）個別因素。第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 一、基本思路 房地產(chǎn)在交易時，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者。房地產(chǎn)所有者讓

4、渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額，補償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益 無限期：房地產(chǎn)價格純收益/資本化率 有限期：rraPn)1(11 二、適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價格評估大多不適用 五、計算公式 三、凈收益 （一）凈收益的含義 凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。 （二）客觀總收益 總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)

5、生的收益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。 （三）客觀總費用 總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出 四、資本化率 資本化率又稱還原利率，它是決定評估價格的最關(guān)鍵的因素 （一）資本化率的實質(zhì) 收益性房地產(chǎn)的購買實際上是一種投資行為。投資的目的是為了賺取利潤。在收益性房地產(chǎn)交易中，投資者購買房地產(chǎn)支付的價格就是他的投資，房地產(chǎn)帶來的純收益就是利潤。因此，資本化率的大小，同投資風險的大小成正相關(guān)的關(guān)系 （二）求取資本化率的方法 1純收益與售價比率法。 評估人員搜集市場上近期交易的與被房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價格等資

6、料，反算出它們各自的資本化率。2安全利率加上風險調(diào)整值法。首先選擇市場上無風險的資本投資的收益作為安全利率，通常銀行中長期利率作為安全利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境，估計投資風險程度，確定一個調(diào)整值，把它與安全利率相加或在安全利率上加風險調(diào)整值。資本化率資本化率無風險報酬率無風險報酬率風險調(diào)整值風險調(diào)整值=+3各種投資風險、收益率排序插入法。評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資收益率的大小排隊。評估人員估計被估房地產(chǎn)投資風險在哪個范圍內(nèi)，并將它插入其中，然后確定資本化率的大小BLBrLrr21 （三）資本化率的種類 1、綜合資本化率 2、建筑物資本化率 3、土地資

7、本化率 五、計算公式 （一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格綜合資本化率房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)價值 房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)凈收益-稅金保險費維修費管理費房地產(chǎn)總費用 某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅

8、為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。 1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元 2、估算年營運費用 （1）管理費：管理費9,855,0003.5%344,925元 （2）維修費：年維修費4,80012,0001.5%=864,000元 （3）保險費：年保險費4,80012,0000.2%115,200元 （4）稅金：年稅金9,855,000（12%6%）=1,773,900元 （5）年營運費用： 年營運費用344,925864,0001

9、15,2001,773,900 3,098,025元 3、估算凈收益 年凈收益年有效毛收入年營運費用9,855,0003,098,0256,756,975元 4、計算房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則： 房地產(chǎn)價格6,756,9756%11/（16%）45104,434,671元 房地產(chǎn)單價104,434,67112,0008,703元 5、評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。 某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平

10、方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費為年租金的 3.5，維修費為重置價的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。 1、選定評估方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。 2、計算總收益 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。 年總收益

11、5012900（110）486000（元） 3、計算總費用 （1）年管理費4860003.517010（元） （2）年維修費25009001.533750（元） （3）年稅金2090018000（元） （4）年保險費25009000.24500（元） 年總費用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）4、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用48600073260412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費已使用年數(shù)25009004687542062

12、500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率20625008165000（元）（元）使用年限建筑物重置價年折舊費468754890025006、計算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益412740165000247740（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。單價3358836.15/5006717.67（元）8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。 15.3358836%)71 (11%724774044V 房地合一評房 某磚混結(jié)構(gòu)二層

13、住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為10，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入48001257600（元） 年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12計）57600126912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計）2002400（元）管理費（按年租金3計）5760031728（元）修繕費（按年租金4計）5760042304（元）保險費每年576（元）年總純收益576001432043280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則

14、土地總價為1200200240000（元）歸屬于土地的年純收益為：240000819200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：432801920024080（元）建筑物折舊率1/251004建筑物價格24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元）建筑物每平方米價格為： 165498.4240689.58（元） （二）單獨評估土地的價格 1由土地收益評估土地價格。 土地價格 = 土地純收益/土地資本化率 土地純收益 = 土地總收益 土地總費用 土地總費用 = 管理費 + 維修費 + 稅金 2由房地產(chǎn)收益評估土地價格 （1）土地價格 = 房地產(chǎn)價格

15、建筑物現(xiàn)值 （2）土地價格 = （房地產(chǎn)純收益 建筑物純收益）/土地資本化率 在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房 屋 ， 根 據(jù) 成 本 法 ， 建 筑 物 的 現(xiàn) 行 價 格 為20001200240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。 （1）計算房地合一純收益 10020006012720000720000（元） （2）計算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬元） （3）計算屬

16、于土地的純收益 7240.8031.20（萬元） （4）土地的價格為：31.210312（萬元） 單方土地價格為：31230001040（元/m2） （三）單獨評估建筑物的價格 1建筑物價格 = 房地產(chǎn)價格 土地價格 2建筑物價格 =（房地產(chǎn)純收益 土地純收益）/建筑物資本化率第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 一、基本思路 在求取一宗被估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期效果價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價格。 市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之一第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第四節(jié) 市場

17、法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 二、適用范圍在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。 有交易性的房地產(chǎn)，如商場、寫字樓、別墅、商品住宅、標準工業(yè)廠房等第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 三、計算公式被估房地產(chǎn)價格交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 四、操作步驟進行各項修正進行各項修正建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)選取可比實例選取可比實例搜集交易實例搜集交易實例求出比準價格求出比準價格第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 （一）交易資料收集 運用市場法評估房地

18、產(chǎn)價格，必須有充裕的交易資料，這是市場法運用的基礎(chǔ)和前提條件。第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 （二）確定可比交易實例 在進行一宗房地產(chǎn)價格評估時，需要針對被估房地產(chǎn)的特點，從平時搜集的眾多房地產(chǎn)交易實例中選擇符合一定條件的交易實例作為供比較參照的交易實例。第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 （三）因素修正 因素修正包括：交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正等第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 交易情況修正的基本公式 正常價格正常價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)可比實例情況分值正常情況分值可比實例的成交價格 100可比實例的成交價格第四節(jié) 市場法

19、在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 某可比實例，成交價格為某可比實例，成交價格為50005000元元/ /平方米，在估價平方米，在估價調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價格低比正常的市場價格低5%5%左右，試進行交易情況修正。左右，試進行交易情況修正。 平方米元正常價格/5263951005000 某可比實例，成交價格為某可比實例，成交價格為50005000元元/ /平方米，在估價平方米，在估價調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價格高比正常的市場價格高5%5%左右，試進

20、行交易情況修正。左右，試進行交易情況修正。平方米元正常價格/47621051005000第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 交易日期修正 估價時點價格估價時點價格一般公式：一般公式：=可比實例價格交易日期修正系數(shù)交易日期分值估價時點分值的價格可比實例在成交日期時 100的價格可比實例在成交日期時價格指數(shù)法、價格變動率價格指數(shù)法、價格變動率法法第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用定基指數(shù)定基指數(shù)成交日期時的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)的價格可比實例在成交日期時估價時點價格例：為評估上海某區(qū)一套住宅于例：為評估上海某區(qū)一套住宅于20042004年年3 3月底的價格，在選取的可比實例中有月底的價格，在

21、選取的可比實例中有一可比實例成交于一可比實例成交于20032003年年7 7月，價格為月，價格為50005000元元/ /平方米。上海市平方米。上海市20032003年年7 7月至月至20042004年年3 3月二手房住宅價格指數(shù)如下，試對該可比實例進行交易日期修正。月二手房住宅價格指數(shù)如下，試對該可比實例進行交易日期修正。 03.703.703.803.803.903.903.1003.1003.1103.1103.1203.1204.104.104.204.204.304.31150115011731173119411941215121512361236125512551273127312

22、89128913041304平方米元月價格指數(shù)年月價格指數(shù)年成交價格/56701150130450007200332004環(huán)比指數(shù)環(huán)比指數(shù) 例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)20042004年年9 9月至月至20052005年年3 3月的價月的價格指數(shù)分別為格指數(shù)分別為99.699.6、94.794.7、96.796.7、105.0105.0、109.2109.2、112.5112.5、118.1118.1（均以上個月為（均以上個月為100100）。）。 某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)20042004年年1111月的價格為月的價格為60006000元元/m2/m2，試其，試其修正到修正到20052

23、005年年3 3月。月。600060001.051.051.0921.0921.1251.1251.1811.1819140.49140.4元元/m2/m2 需要評估某房地產(chǎn)于需要評估某房地產(chǎn)于20042004年年3 3月月1 1日的價格，所選取的某日的價格，所選取的某一可比實例成交于一可比實例成交于20032003年年5 5月月1 1日，價格為日，價格為10001000美元美元/ /平方米。平方米。 經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格在經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格在20032003年間平均每月比上月遞增年間平均每月比上月遞增1.2%1.2%，20042004年以

24、來平均每月比年以來平均每月比上月遞減上月遞減0.2%0.2%； 人民幣與美元的市場匯價人民幣與美元的市場匯價20032003年年5 5月月1 1日為日為1 1美元美元=8.29=8.29元元人民幣，人民幣，20042004年年3 3月月1 1日為日為1 1美元美元=8.25=8.25元人民幣。試對該可比元人民幣。試對該可比實例進行交易日期修正，并以美元表示。實例進行交易日期修正，并以美元表示。平方米美元/110125. 8%2 . 01%2 . 1129. 8100028 需要評估某房地產(chǎn)于需要評估某房地產(chǎn)于20042004年年3 3月月1 1日的價格。日的價格。 所選取的某一可比實例成交于所

25、選取的某一可比實例成交于20032003年年4 4月月3030日，價日，價格為人民幣格為人民幣1500015000元元/ /平方米。平方米。 經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的經(jīng)市場調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格價格20032003年間平均每月上漲年間平均每月上漲1.5%1.5%，20042004年以來平均每年以來平均每月下跌月下跌0.5%0.5%。 試對該可比實例進行交易日期修正。試對該可比實例進行交易日期修正。 平方米元/166322%5 . 018%5 . 1115000 區(qū)域因素與個別因素修正1 1、區(qū)域因素、區(qū)域因素交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)劃交通、繁華程度

26、、噪聲、景觀、城市規(guī)劃2 2、個別因素、個別因素面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢、面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢、土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限 區(qū)域因素修正的公式：區(qū)域因素修正的公式： 對象區(qū)域下的價格對象區(qū)域下的價格= =可比實例價格可比實例價格區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正的公式：個別因素修正的公式： 對象個別因素下的價格對象個別因素下的價格=可比實例價格可比實例價格個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正具體修正公式：區(qū)域因素修正具體修正公式： 可比實例區(qū)域因素分值估價對象區(qū)域因素分值價格可比實例所處區(qū)域下的價格估價對象所處區(qū)域下的 100價格可比

27、實例所處區(qū)域下的 100價格可比實例所處區(qū)域下的價格估價對象所處區(qū)域下的個別因素修正具體修正公式：個別因素修正具體修正公式： 可比實例個別因素分值估價對象個別因素分值價格可比實例個別因素下的價格估價對象個別因素下的 100價格可比實例所處區(qū)域下的 100價格可比實例個別因素下的價格估價對象個別因素下的 例例: :有一可比實例，成交價格為有一可比實例，成交價格為50005000元元/ /平方米，該可比實例所處區(qū)域平方米，該可比實例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對象。經(jīng)分析，可比實例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、的環(huán)境優(yōu)于待估對象。經(jīng)分析，可比實例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、文體設(shè)施等方面

28、綜合起來比估價對象好規(guī)劃條件、文體設(shè)施等方面綜合起來比估價對象好2%2%，求經(jīng)過區(qū)域因素修正，求經(jīng)過區(qū)域因素修正后的可比實例價格。后的可比實例價格。平方米元/49021021005000 例例: :有一可比實例，成交價格為有一可比實例，成交價格為50005000元元/ /平方米，該可比實例的個別因平方米，該可比實例的個別因素綜合起來劣于待估對象，經(jīng)分析，可比實例在臨街深度、宗地形狀、宗素綜合起來劣于待估對象，經(jīng)分析，可比實例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來需修正地面積等方面綜合起來需修正-3%-3%，求經(jīng)個別因素修正后的可比實例價格。，求經(jīng)個別因素修正后的可比實例價格。 平方米元/

29、5155971005000 個別因素修正 （1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表 （2）土地使用年期修正 nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù) 求取比準價格式中：式中： V VA A為由實例為由實例A A修正得到的比準價格；修正得到的比準價格； V VA A為可比實例為可比實例A A的成交價格；的成交價格； K K情情為交易情況修正系數(shù)，為交易情況修正系數(shù)，K K情情= =K K期期為交易日期修正系數(shù)，為交易日期修正系數(shù)，K K期期= = K K區(qū)區(qū)為區(qū)域因素修正系數(shù)，為區(qū)域因素修正系數(shù)，K K區(qū)區(qū)= =K K個個為個別因素修正系數(shù)，為個別因素修正系數(shù)，K K個個= =可比實例交

30、易情況分值正常交易情況分值交易日期分值估價時點分值可比實例區(qū)域因素分值估價對象區(qū)域因素分值可比實例個別因素分值估價對象個別因素分值V VA A=V=VA AK K情情K K期期K K區(qū)區(qū)K K個個 100100100100VVAA 100100100100VVAAVA=VAK情情K日日K區(qū)區(qū)K個個 K容容 K年年 VA=VAK情情K日日K狀狀V VA A=V=VA AK K情情K K日日K K區(qū)區(qū)K K個個1 1、簡單算術(shù)平均、簡單算術(shù)平均3VVVVCBA2 2、加權(quán)算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均 CBACCBBAAffffVfVfVV3 3、中位數(shù)、中位數(shù)45004500元元/ /、47004700

31、元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /、53005300元元/ /50005000元元/ /45004500元元/ /、47004700元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /、53005300元元/ /、53005300元元/ /（5000+52005000+5200）2=51002=5100元元/ 4 4、眾數(shù)、眾數(shù)50005000元元/ /、45004500元元/ /、52005200元元/ /、50005000元元/ /、48004800元元/ /、50005000元元/ / 50005000元元/ /5 5、其他方法、其他方法 待

32、評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。v1、進行交易情況修正v評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。v2、進行交易時間修正v根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：v交易實例A交易時間修正系數(shù)114/1001.14v交易實例B交易時間修正系數(shù)112/1001.12v交易實例C交易時間修正系數(shù)107/1001.07v3、進行區(qū)域因素修正v交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)

33、域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：v交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100/861.163v交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.075v4、進行個別因素修正v（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。v（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率

34、為8%）：v（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在45之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例B及C的容積率修正系數(shù)110/1001.10.96598%11-18%11-13530）（）（的使用年限修正系數(shù)及交易實例CAv個別因素修正系數(shù)計算如下：v交易實例A的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995v交易實例B的個別因素修正系數(shù)1.031.01.11.133v交易實例C的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.11.

35、094v5.計算比準價格vA1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ）vB1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ）vC1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ）v6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果v因得到的3個比準價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果：v待估宗地評估價值（單價）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/ M2 ） 待估宗地評估價值（總價）1,7643,0005,292,000元第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 一、基本思路 成本法是依據(jù)開發(fā)或建造被估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必

36、要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，從而決定評估對象價格的方法。評估價值重新購建價格建筑物貶值 二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 三、操作步驟新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+管理費用 +資金成本+稅費+開發(fā)利潤第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 （一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是從農(nóng)村征

37、地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán)。1、從農(nóng)村征地取得土地（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。2、從城鎮(zhèn)出讓取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本 1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2.公共配套設(shè)施建設(shè)費 （三）計算投資利息投資利息就是資金的時間價值。注意：（1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計算利息；（2）計息基礎(chǔ)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費（3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開

38、發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（四）計算投資利潤投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，用為投資伯回報，對土地投資，當然也要獲取相應(yīng)的利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用），也可以是開發(fā)后土地的地價。（五）土地增值收益確定土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。 某地塊面積為某地塊面積為80,00080,000平方米，是通過城鎮(zhèn)平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為土地出讓而取得的，出讓金為2020萬元萬元/ /畝，畝，拆遷費拆遷費3030萬元萬元/ /畝，開發(fā)費畝，開發(fā)費3 3億元億元/ /平方公里平方公里，其他費用（包括稅費），其他費用

39、（包括稅費）5 5萬元萬元/ /畝，土地畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的開發(fā)費的40%40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為報酬率為10%10%，銀行貸款利率為，銀行貸款利率為6%6%，試評估，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。 1.估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費203050萬元/畝750元/平方米 2.估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用 3億元/平方公里5萬元/畝 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米 3.估算資金成本 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩

40、年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 資金成本750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65113.05元/平方米 4.估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（750375）10%112.5元/平方米 5.計算土地價格 土地單價750375113.05112.51,350.55元/平方米 土地總價1,350.5580,000108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。 某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝1010萬元，土萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里地開發(fā)成本為

41、每平方公里2.52.5億元。土地開發(fā)周期為億元。土地開發(fā)周期為2 2年，土地年，土地征用等費用征用等費用1010萬元萬元/ /畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費用第畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費用第1 1年年均勻投入均勻投入30%30%，其余在第，其余在第2 2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%6%，按，按半年計息。當?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費用及開半年計息。當?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報率一般為征地等費用及開發(fā)成本之和的發(fā)成本之和的10%10%，轉(zhuǎn)讓稅費約為土地轉(zhuǎn)讓價的，轉(zhuǎn)讓稅費約為土地轉(zhuǎn)讓價的6.5%6.5%，土地增，土地增值收益為值收益為10%10%。試評估該土地的單

42、價。試評估該土地的單價。 土地價格土地價格V=土地征用等費用土地征用等費用A+土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本B+利息利息C+利潤利潤D+稅費稅費E+土地增值收益土地增值收益F0 .15067.666100000A2501000000250000000B0 .311%31%701%31%301%3134BBAC40%10BADVVE065. 0%5 . 61 .47%10DCBAF1 .47065. 0400 .312500 .150VVFEDCBAV1 .554V 四、新建房地產(chǎn)評估新建房地產(chǎn)項目，如果估價基準日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，無需考慮折舊，則可直接接用開發(fā)成本計算。開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和管理費用等。 新建房地產(chǎn)價格土地取得成本+土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本+ 管理費用+資金成本 +銷售稅費+正常利潤 新建建筑物價格建筑物建造成本+管理費用+資金成本 +銷售稅費+開發(fā)利潤 （一）估算土地取得成本 （二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本） 1.勘察設(shè)計和前期工程費 2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 3.建安工程費 4.公共設(shè)施建設(shè)費 5.其他工程費 6.開發(fā)過程的稅費 （三）估算管理費 （四）估算資金成本 （五）估算銷售稅費 1.銷售費用 2.銷售稅金及附加 3.其他銷售稅費 （六）估算