房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方案

1、湖北恩施蓮花城項(xiàng)目融資方案恩施蓮花城生態(tài)旅游開發(fā)有限公司二二二二二二年二月十九日目 錄一、 項(xiàng)目名稱2二、 項(xiàng)目主體2三、 投資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度2四、 項(xiàng)目基本情況3五、 項(xiàng)目投資估算5六、 項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi)6七、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析7一、 項(xiàng)目名稱“恩施蓮花城”建設(shè)項(xiàng)目二、 項(xiàng)目主體恩施蓮花城生態(tài)旅游開發(fā)有限公司三、 投資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度本項(xiàng)目擬分三期投資：一期投資總額為10000萬(wàn)元，資金來(lái)源為業(yè)主自籌9000萬(wàn)元，擬從銀行貸款1000萬(wàn)元，項(xiàng)目土地抵押貸款，貸款期限為3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暫按7.00%確定，預(yù)計(jì)貸款資金一次性到賬，利息按季度支付，2017年5

2、月本利還清。由于自有資金準(zhǔn)備不足，擬用項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押，融資2000萬(wàn)元，使用期限為3年，自2014年5月至2017年5月，年利率預(yù)計(jì)為15%。四、 項(xiàng)目基本情況恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐，湖北省九大歷史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美譽(yù)，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，國(guó)家園林城市，現(xiàn)正傾力打造全國(guó)休閑養(yǎng)生第一市。恩施市蓮花城項(xiàng)目位于湖北恩施市三岔鄉(xiāng)蓮花池，項(xiàng)目規(guī)劃用地175000平米，建筑面積65000平米。項(xiàng)目包括獨(dú)棟別墅、退臺(tái)別墅、聯(lián)排別墅、洋墅、商業(yè)廣場(chǎng)等。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率4.5。目前項(xiàng)目一期已完成施工設(shè)

3、計(jì)并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證），地面建筑物已有一萬(wàn)余平米，并已具備預(yù)售許可條件。二期征地已開始，總拆遷戶7戶，一期已完成其中四戶安置補(bǔ)償。項(xiàng)目建設(shè)期為4年，自2013年5月至2017年5月。項(xiàng)目公司成立于2011年8月，位于湖北省恩施市三岔鄉(xiāng)蓮花池，注冊(cè)（實(shí)收）資本1000萬(wàn)元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為石厚勇90%，向福容持股10%，法定代表人石厚勇。五、 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資24500萬(wàn)元，其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4500萬(wàn)元，前期工程費(fèi)1000萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)13000萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3000萬(wàn)元，公共設(shè)施配套費(fèi)免費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)3000萬(wàn)元（含

4、銷售、廣告、管理等費(fèi)用）。項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)4年，自2013年5月至2017年5月。預(yù)計(jì)2013年完成總投資的20%，即完成投資4900萬(wàn)元；2014年完成總投資的30%，即完成投資7350萬(wàn)元；2015年完成總投資的48%，即完成投資11760萬(wàn)元；2016年完成總投資的2%，即完成投資490萬(wàn)元。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4500萬(wàn)元。項(xiàng)目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)175000平米，其中項(xiàng)目公司名下國(guó)有出讓土地35000平米，其余部分為集體土地，公司用于公共設(shè)施使用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括支付拆遷戶的補(bǔ)償過(guò)渡款、一期工程三通一平、樣板房、接待中心及土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)。前期工程款1000萬(wàn)元，主要包

5、括項(xiàng)目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的6%估算。建筑安裝工程費(fèi)13000萬(wàn)元，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方2000元的單位造價(jià)、建筑面積65000平米相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)3000萬(wàn)元，主要包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的2%確定。公共設(shè)施配套費(fèi)免費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)3000萬(wàn)元，為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)以及項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用。六、 項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi)項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪，扣除拆遷戶還建房部分的面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積為62000平米。根據(jù)對(duì)重慶、武漢以及項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)查，該房產(chǎn)的平均銷售價(jià)為6500元/平米，可實(shí)現(xiàn)銷售收入40300萬(wàn)元。與銷售收入直接相關(guān)的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費(fèi)用等，預(yù)計(jì)發(fā)生各項(xiàng)稅費(fèi)3405.35萬(wàn)元。各項(xiàng)稅費(fèi)情況見下表：項(xiàng)目稅費(fèi)比例金額（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用3.00%1209.00營(yíng)業(yè)稅3.00%1209.00城建稅0