陽光在線光谷片區(qū)市場調(diào)查報(bào)告

1、陽光在線光谷片區(qū)市場調(diào)查報(bào)告一、 片區(qū)市場綜述實(shí)力開發(fā) 大盤云集光谷片區(qū)大盤云集，競爭激烈，需求旺盛。盡兩年的輝煌經(jīng)歷使得它成為地產(chǎn)開發(fā)最為集中的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)云集了萬科 長城 保利等眾多實(shí)力開發(fā)商，高品質(zhì)的大盤比比皆是，呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢。競爭激烈 需求量大區(qū)域樓盤競爭激烈，供應(yīng)量不斷增加，特別是年后處于銷售旺季時機(jī)，各樓盤的價(jià)格之戰(zhàn)，品牌之戰(zhàn)一觸即發(fā)。而在激烈搶奪之戰(zhàn)下，各樓盤銷售情況良好，售樓部人流絡(luò)繹不絕，部分樓盤處于無房銷售的狀態(tài)，等待新單位推出。區(qū)域不斷發(fā)展，企業(yè)巨頭的進(jìn)駐必定回帶來更多人群，奠定了市場超大的需求量。利好之撐 價(jià)格飆升政府將籌巨資打造將光谷向東拓展80平方公里的武

2、漢科技新城，政府傾力支持；經(jīng)過光谷的中環(huán)線通車，軌道2號線開工建設(shè)，交通越來越便捷；富士康等國際知名企業(yè)競相入駐，將有效加快區(qū)域發(fā)展；大學(xué)城規(guī)模逐步形成，人文環(huán)境更加濃郁；一系列的因素與發(fā)展都給樓盤漲價(jià)的理由。有媒體稱：光谷去年底到現(xiàn)在樓盤單價(jià)上漲幾百元，漲幅超過以往任何時期。迅猛發(fā)展 潛力無限一系列好消息的刺激下，光谷片區(qū)的發(fā)展又上了一個新的臺階，越來越多的人認(rèn)同此區(qū)域的發(fā)展，各大利好條件的支持，將帶動社會各種配套日漸成熟，使光谷得到迅猛發(fā)展，升值潛力無限。二、 片區(qū)樓盤現(xiàn)狀雄楚大道，關(guān)山沿線，民族大道，珞喻路沿線是本區(qū)域樓盤主要聚集地。每條道路的居住氛圍以及發(fā)展?fàn)顩r，優(yōu)缺點(diǎn)都不一樣。具體分

3、析如下：雄楚大道代表樓盤保利淺水灣 名都花園 綠汀雅境 領(lǐng)秀城分 析優(yōu)點(diǎn)：交通便捷 配套齊全 道路寬暢 高校林立 離中心不遠(yuǎn)，離南湖很近；樓盤規(guī)模都比較大，注重居住氛圍，開發(fā)商實(shí)力雄厚，入住率高。缺點(diǎn)：基本都是小高層或高層住宅，景觀一般，公攤稍大，臨主干道，有些嘈雜，居住環(huán)境不是特別理想。本區(qū)域的樓盤均價(jià)在3950元/平米左右。關(guān)山沿線代表樓盤長城坐標(biāo)城 保利花園 關(guān)山春曉分 析優(yōu)點(diǎn)：高新企業(yè)地 道路寬敞 外部環(huán)境整潔 樓盤規(guī)模超大 區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅，引領(lǐng)新型居住理念 開發(fā)商實(shí)業(yè)雄厚，具有一定品牌效應(yīng)。缺點(diǎn)：交通勉強(qiáng)便捷，離中心太遠(yuǎn)，周邊配套不齊全，生活不便；是小高層住宅，居住氛圍不濃厚，房屋基本

4、空置。本區(qū)域的樓盤均價(jià)在4100元/平米左右。民族大道代表樓盤謂語城 云頂居 錦繡龍城分 析優(yōu)點(diǎn)：高校林立 十分熱鬧 配套相對齊全 生活氛圍濃厚 入住率高，樓盤規(guī)模較大 多層板樓較多，交通相對便捷。缺點(diǎn)：外部環(huán)境有些嘈雜，景觀跟其它區(qū)域比稍微遜色。（錦繡龍城除外）本區(qū)域的樓盤均價(jià)在4000元/平米左右。珞喻路沿線代表樓盤：森林花園 巴黎豪庭 臥龍劍橋世家 分 析優(yōu)點(diǎn)：高校高企聚集 道路寬廣 外部環(huán)境井然有序 超大規(guī)模 環(huán)境優(yōu)雅 區(qū)內(nèi)配套齊全 森林公園東湖較近 交通便捷 未來發(fā)展速度與潛力巨大。缺點(diǎn)： 外部配套不齊全 離中心稍遠(yuǎn) 生活居住氛圍還未形成。本區(qū)域的樓盤均價(jià)在4300元/平米左右。三、

5、 區(qū)域供給情況及重點(diǎn)樓盤分析樓盤名稱紫菘楓林上城光谷坐標(biāo)城謂語城綠汀雅境保利淺水灣領(lǐng)秀城臥龍.劍橋世家森林花園巴黎豪庭錦繡龍城云頂居三期風(fēng) 格首個集群式高層住宅花園庭院小區(qū)居住，商業(yè)一體化，打造4C生活民院路上新知識份子專區(qū)人文社區(qū)人文社區(qū)人文社區(qū)地域基因，圈層特區(qū)健康住宅大型人文，景觀社區(qū)大型公園住宅高知生活圈開發(fā)商紫菘房地產(chǎn)建筑集團(tuán)有限公司長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司武漢佳境房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖北新鑫鼎物業(yè)發(fā)展有限公司武漢雙環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)湖北萬興房地產(chǎn)開發(fā)武漢臥龍房地產(chǎn)開發(fā)湖北現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司南益置業(yè)武漢有限公司長城建設(shè)開發(fā)武漢鑄久置業(yè)有限公司投資商紫菘房地產(chǎn)建筑集團(tuán)有限公司長城建設(shè)實(shí)業(yè)

6、有限公司Y&M大家顧問機(jī)構(gòu)湖北新鑫鼎物業(yè)發(fā)展有限公司湖北保利開發(fā)公司湖北萬興房地產(chǎn)開發(fā)武漢臥龍房地產(chǎn)開發(fā)湖北現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司南益置業(yè)武漢有限公司武漢源興地產(chǎn)開發(fā)武漢鑄久置業(yè)有限公司建筑及景觀設(shè)計(jì)深圳中外建建筑設(shè)計(jì)有限公司，澳大利亞B+H Architects北京新紀(jì)元建筑工程設(shè)計(jì)有限公司，深圳菲臘環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司中南建筑設(shè)計(jì)院 中亞園林景觀公司武漢理工大*深圳華陽國際建筑設(shè)計(jì)有限公司深圳鴻筑設(shè)計(jì)院 北京土人景觀研究所香港雅邦規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司 香港黎偉民建筑師事務(wù)所北京五合建筑設(shè)計(jì)咨詢公司 深圳菲臘環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司*物業(yè)公司*湖北水藍(lán)郡物業(yè)公司武漢麗島物業(yè)管理公司武漢

7、麗島物業(yè)管理公司*浙江綠城物業(yè)管理有限公司武漢華夏物業(yè)管理南方物業(yè)湖北水藍(lán)郡物業(yè)公司*代理或廣告公司德盛行物業(yè)顧問有限公司深圳長城盛花大家房地產(chǎn)顧問 深圳青銅騎士廣告武漢中邦地產(chǎn) 深圳聚智同盟源動力地產(chǎn)代理非常道廣告武漢德思勤房地產(chǎn)顧問有限公司 天橙廣告銀坤代理機(jī)構(gòu)新鴻泰武漢首創(chuàng)地產(chǎn)投資顧問公司樓盤地址雄楚大道民院路交匯處關(guān)山大道與南湖南路交匯民院路與南湖南路交匯處雄楚大街456號雄楚大街卓刀泉南路方家咀華師東門東側(cè)1000米東湖開發(fā)區(qū)葉麻店森林公園對面珞喻路與關(guān)山二路交匯處民族大道與中環(huán)線交匯處中南政法前行300米樓盤電話87400588 8740068887455511 874558118

8、7611566 8761176687567676 875677787399666 873922269E+0787808388 8780668887803333 8780666687923955 8792397787598666 87598668物業(yè)類別普通住宅小高層 洋房 酒店 寫字樓 普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅建筑類別高層 小高層多層 小高層多層 小高層高層 小高層高層 小高層8棟高層多層 高層多層 小高層 別墅高層 小高層多層 小高層多層 小高層開盤時間2006.1.12005.12.102006.12.22005.8.12006.9.2920

9、06.9.282006.10.282006.10.212006.12.22大概5月份推出交房時間2006.9.82007.5.312007.12.282006.6.282007.12.252007.12.282007.12.312007.6.302007.10.202008.4.30*起價(jià)元/平米3400/平米3900/平米3700/平米3400/平米3401/平米3800/平米4500/平米3600/平米4000/平米3200/平米*均價(jià)元/平米3600/平米4100/平米4100/平米3800/平米3600/平米4000/平米4800/平米4000/平米4250/平米3800/平米4000

10、/平米以上最高價(jià)元/平米4000/平米6500/平米4300/平米4200/平米4100/平米5000/平米6500/平米5700/平米5000/平米4200/平米*建筑面積147960平方米40萬平米11萬平米151000平方米110000平方米192000平方米25萬平米200000平方米355166平方米50125.82平方米50000平方米占地面積46316平方米29萬平米6萬平米57618平方米38686平方米48187平方米12萬平米89833平方米118460平方米30564.50平方米30065平方米容積率3.21.31.33.22.513.982.12.182.41.641.

11、8綠化率39%43%47%36%34.20%42%35%39%38%36%38%總戶數(shù)700戶3600戶996戶1542戶1000戶1664戶1716戶1320戶2362戶5000戶350戶左右物業(yè)費(fèi)1.2/平米.月1.3/平米.月1.0/平米.月1.3/平米.月1.2 1.3/平米.月1.4/平米.月0.65 1.3/平米.月0.8 1.2/平米.月1.2/平米.月0.6 1.2/平米.月0.6 1.2/平米.月廣告語有思想的房子新知識份子專區(qū)南湖畔高知高雅人文社區(qū)南湖畔.人文社區(qū)20萬平米人文健康生活藍(lán)本華工南門·25萬平米·知富領(lǐng)地湖北唯一國家級健康住宅試點(diǎn)工程光谷中

12、心南益巴黎豪庭是你的豪庭80萬方運(yùn)動型大坡地公園社區(qū)上層建筑 資本生活交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯銷售戶型無一期120平米三房剩下少量單位，二期將在8月推出，面積在90160平米之間90平米二房，105120平米三房4060平米一房 ，80100平米二房，120平米左右三房，主力戶型90130平米之間主力戶型為80平米二房及115145平米三房5265平米一房 8090平米二房 100130平米三房 140160平米四房面積在3252平米之間，其510層層高為5.2m的內(nèi)復(fù)式，以及少量120平米左右三房三棟小高層銷售，目前剩120平米以上三房以及少量疊加別墅少量140平

13、米戶型及復(fù)式90100平米二房，108130平米三房，140160平米四方大概會有90平米以上二房，120平米左右三房推出配套設(shè)施入戶防盜門，外門窗電噴鋁合金門窗，中空玻璃，三菱電梯，三網(wǎng)入戶，可視對講，戶外監(jiān)視控制系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，周界紅外線防超越報(bào)警系統(tǒng)15萬平米集中商業(yè)區(qū)/恒溫游泳池 ，網(wǎng)球場，籃球場，“庭院式”的園林主題,戶戶入戶大花園、6米挑空陽光花園、觀景電梯，集中供暖，三網(wǎng)合一彩色鋁合金配中空玻璃帶紗門（平開門無）、紗窗，三菱電梯，三網(wǎng)入戶。享一期內(nèi)斂精致的建筑風(fēng)格、優(yōu)雅別致的園林景觀小橋流水園林景觀，外墻面磚，入戶防盜門，外門窗塑鋼門窗，中空玻璃，三網(wǎng)合一，水電入戶超大景觀陽

14、臺，入戶花園，中央花園景觀，網(wǎng)球場，老人活動專區(qū)，入戶防盜門，外門窗塑鋼門窗，中空玻璃，三網(wǎng)合一，周界防范系統(tǒng)，保安系統(tǒng)超大中心花園，坡地/架空等原生態(tài)景觀點(diǎn)，體育會所，空中花園，臨街商鋪裙樓，網(wǎng)球場，三網(wǎng)入戶，樓宇可視對講，中空玻璃等，水電, 煤氣, 有線電視大型超市/高尚會所，酒店/600米商業(yè)配套，樓宇可視對講、周界紅外對射、門磁、室內(nèi)緊急按鈕、防煤氣泄漏系統(tǒng)等多種安保系統(tǒng)，保溫隔熱建筑材料8000平米社區(qū)森林帶，50年原生樹，入戶防盜門/彩鋁中空玻璃，三網(wǎng)入戶，樓宇可視對講,供水供氣系統(tǒng)90000平方米的中心園林綠化，6500平方米的巴黎廣場，3000平方米的休閑渡假式會所，游泳池 網(wǎng)

15、球場 高檔品牌電梯，酒店式入戶大堂，戶式供暖系統(tǒng)，背景音樂系統(tǒng)，室內(nèi)換氣系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，周界防范報(bào)警系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)大型坡地公園/文化廣場/籃球羽毛球網(wǎng)球足球場，幼兒園/商業(yè)街防盜門、塑鋼門窗，三網(wǎng)入戶，樓宇可視對講周界紅外對射、門磁等一二期成熟景觀，亭臺樓閣，小橋流水，運(yùn)動廣場等；三網(wǎng)入戶，樓宇可視對講，中空玻璃等，水電, 煤氣, 有線電視優(yōu) 勢小區(qū)處光谷腹地，正對規(guī)劃中關(guān)山公園，打景觀牌.交通便捷，大學(xué)林立文化氛圍濃郁開發(fā)商在該區(qū)域的品牌優(yōu)勢，大規(guī)模，產(chǎn)品規(guī)劃新穎齊全，景觀及未來配套及升值前景一期成熟的社區(qū)氛圍，戶型規(guī)劃合理，小區(qū)園林環(huán)境地理環(huán)境優(yōu)越，周邊商業(yè)配套齊全，大學(xué)林立，

16、交通便捷，戶型多樣，具有升值潛力發(fā)展商品牌優(yōu)勢，鬧中取靜，周邊商業(yè)配套齊全，大學(xué)林立，交通便捷，可遠(yuǎn)眺南湖大規(guī)模高層社區(qū)，戶型多樣，配比合理，地理位置佳，交通便捷，升值潛力無限中百倉儲/肯德雞等進(jìn)駐，與華工對望，交通便捷觀森林公園景觀/4000畝原生坡地/50年以上原生樹木高新技術(shù)產(chǎn)品，如室內(nèi)通風(fēng)取暖系統(tǒng)，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，大量土地做景觀大型坡地花園/各大主題運(yùn)動場/品牌效應(yīng)/南北朝向/戶型設(shè)計(jì)合理/地段佳/一二期成熟景觀/多層板樓/交通便捷劣 勢從外觀看小區(qū)整體規(guī)劃顯得有些不合理，樓宇之間離的太近，部分朝向不佳目前周邊發(fā)展及配套落后，價(jià)格相對偏高配套不齊全，交通不是很方便樓盤外部環(huán)境差，小區(qū)樓間

17、距小，景觀一般離主干道稍遠(yuǎn)，戶型設(shè)計(jì)不好全高層/高密集，環(huán)境嘈雜層高只有2.8米，小區(qū)景觀無亮點(diǎn)地段稍遠(yuǎn)，戶型配比不合理戶型比較單一 ，過于重視大門景觀，卻忽略區(qū)內(nèi)細(xì)節(jié)路途遙遠(yuǎn)/配套缺乏/交通不便小區(qū)景觀一般，區(qū)內(nèi)少配套銷售情況已經(jīng)銷售完畢，只剩下最后一套三房。后期將在下半年推出，地塊鄰民族路。一期下月交房，基本銷售完畢，二期將在8月份推出，由9棟小高層組成，主力戶型從90140平米，價(jià)格將在4600元左右二期熱銷中，推盤步驟每次拿出3棟出來銷售，目前推出單位為小高層，還有較多單位一期已交房，剩下少量面積較大戶型，二期高層正在銷售，120平米左右三房，高樓層單位較多已經(jīng)推出一半單位，目前以高層

18、為主，只有110平米以上三房及四房銷售一期4棟32層高層，剩下90平米二房及120平米左右三房。銷售情況一般精裝小戶型，將在下月推出。除此之外還剩下少量三房。剩下四棟多層將在下半年推出，以多層為主，面積從90140平米之間，價(jià)格大概在4900左右。一期只剩下少量疊加別墅，價(jià)格在5500元，二期少量三房還在銷售，將在下半年推出二期其他樓棟，以小高層為主一期剩下少量140平米戶型及復(fù)式，二期5月底推出，面積從100二房140平米三房之間，價(jià)格在4500元左右二期多層剩下1套二房，4套三房，小高層十三樓以下少量三房，代銷房源以十三樓以上為主，銷售量大概在50。三期將在下半年推出，由6棟多層合2棟小高

19、層組成，主力戶型從110140平米之間，價(jià)格4100元/平米左右.。重點(diǎn)樓盤分析盡管光谷區(qū)域樓盤如牛毛一樣的密集，可實(shí)際在售樓盤與本項(xiàng)目不管從檔次還是產(chǎn)品定位的區(qū)別甚大，加上民族大道上正售樓盤已經(jīng)不多，競爭沒有想象中激烈。下面列舉兩個最具威脅的樓盤，具體如下：云頂居樓盤位于民族大道，中南政法大學(xué)對面。一二期以多層為主，配少量小高層，一期已經(jīng)交房，二期即將交房，區(qū)內(nèi)居住氛圍濃厚。三期將于5月份推出，6棟多層2棟小高層板樓，主要戶型面積以100平米左右二房至120平米三房為主，預(yù)計(jì)均價(jià)4100元/平米左右。項(xiàng)目走平民化路線，價(jià)格于整個區(qū)域偏低。威脅理由：同樣成熟的小區(qū)居住氛圍 同樣多層小高層板樓，同樣平民化路線，高性價(jià)比。錦繡龍城樓盤位于民族大道與中環(huán)線交匯處，往前為脂肪方向。一二期以多層為主，配少量小高層，全板樓，一期已經(jīng)銷售完畢，現(xiàn)二期小高層銷