重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)年度總結(jié)報(bào)告90頁(yè)

1、 報(bào)告機(jī)構(gòu)：重慶旭日房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司旭日地產(chǎn)研究部報(bào)告時(shí)間：二九年一月前言： 剛過(guò)去的2008年，是及其不尋常的一年。宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)在短短的一年中經(jīng)歷了改革開發(fā)30年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展10年來(lái)最大的波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)由繁榮變?yōu)楸Ｊ?，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)2007年的紅火立即又降入了冰點(diǎn).這樣的變動(dòng)使每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)從業(yè)人員，在這場(chǎng)風(fēng)暴中都受到了極大的影響。每一個(gè)人都談?wù)撝?jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)，房地產(chǎn)的底線。但平心而論，這一切難以在短時(shí)間內(nèi)有所結(jié)果，房地產(chǎn)的腳步依然是如履薄冰。擺在我們現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是2009年宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)發(fā)展的方向是什么?企業(yè)、房地產(chǎn)從業(yè)人員如何在這一場(chǎng)變革中獲得新的機(jī)會(huì)。為此，我們有必要對(duì)2

2、008年的宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)回顧和梳理，由此展望2009年，把握市場(chǎng)發(fā)展脈搏，在競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展，安全、穩(wěn)定的渡過(guò)這個(gè)困難時(shí)期，以期在更久遠(yuǎn)的將來(lái)獲得更大的提升。 綜上，旭日公司以2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)為基甸，以客觀的市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析為手段，總結(jié)2008，展望2009年，編制了2008年重慶市房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)年報(bào)。由于時(shí)間有限，部分?jǐn)?shù)據(jù)官方尚未公布，本報(bào)告難免有不足之處，也希望各個(gè)同行指正。希望我們?nèi)袠I(yè)能夠充分交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同營(yíng)建健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，攜手渡過(guò)難關(guān) 重慶旭日房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2009年1月12日目錄一、重慶房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)41、宏觀運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析41.1 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)-房地產(chǎn)投資及

3、供應(yīng)情況41.2 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)-商品房成交面積及金額51.3土地市場(chǎng)81.4 重慶房地產(chǎn)發(fā)展2009年預(yù)測(cè)92、宏觀政策研究9二、重慶2008年主城板塊房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況121、南部板塊121.1綜述121.2高層141.3花園洋房151.4 別墅162、北部板塊171.1綜述171.2 高層191.3 花園洋房201.4 別墅213、西部板塊221.1 綜述：221.2 高層241.3 花園洋房251.4 別墅26三、重慶主城區(qū)域房地產(chǎn)分析271、南岸區(qū)272、渝中區(qū)313、大渡口區(qū)344、江北區(qū)365、北部新區(qū)386、高新區(qū)407、九龍坡區(qū)428、沙坪壩區(qū)449、渝北區(qū)46四、熱點(diǎn)板塊分析4

4、81、濱江板塊482、南岸區(qū)重點(diǎn)板塊81五、總結(jié)89一、 重慶房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)1、宏觀運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析n 要點(diǎn)提示：q 開竣工面積同比增加，但僅限于住宅物業(yè)，商業(yè)、寫字樓大幅下降q 整體成交大幅萎縮，價(jià)格整體高于2007年水平。q 主城成交價(jià)格9月起開始大幅下跌，12月開始跌破去年同期水平q 主城成交6月份開始全面下跌，受到價(jià)格調(diào)控影響10、12月份有所提升q 南岸區(qū)銷售位列各區(qū)之首q 土地成交急度萎縮，價(jià)格未見下浮1.1 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)-房地產(chǎn)投資及供應(yīng)情況 1-11月 同比±%1房地產(chǎn)投資（億元）825.5521.62施工面積（萬(wàn)平方米）10656.212.8 2.1住宅8508.11

5、16.8 2.2辦公樓209.34-12.6 2.3商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1075.50-8.43竣工面積（萬(wàn)平方米）1353.327.9 3.1住宅1141.3615.5 3.2辦公樓24.76-10.3 3.3商業(yè)營(yíng)業(yè)用房112.27-30.1 （數(shù)據(jù)來(lái)源重慶市統(tǒng)計(jì)局）n 投資 2008年1-11月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資總額825.55億元，同比增長(zhǎng)21.6%。n 開竣工分析q 商品房住宅市場(chǎng)的施工面積和竣工面積均保持12%的同比增長(zhǎng)。但僅限于住宅物業(yè)。q 辦公用房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積同比出現(xiàn)下滑，下滑幅度達(dá)到12.6%、8.4%。1.2 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)-商品房成交面積及金額1）重慶（含區(qū)縣）成交

6、面積及金額分析注：數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局08年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為08年1月-11月的數(shù)據(jù)（建筑面積價(jià)格）n 2008年重慶商品房銷售呈下降趨勢(shì)。從1月至11月，重慶累計(jì)商品房銷售面積2273萬(wàn)平方米，同比下降17%。n 1月至11月，重慶市實(shí)現(xiàn)商品房銷售額647億多元，同比下降14.6%。n 整體價(jià)格達(dá)到2846.46元/平方米，同比上漲18%。2）重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)-商品房成交面積（主城） （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）n 2008年主城銷售1220萬(wàn)平方米，同比下降21.8%。n 從今年6月起成交開始較去年全面下降。n 10月、12月有所反彈,反彈的原因一是價(jià)格下降，二是宏觀調(diào)控刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策

7、連續(xù)出臺(tái)。3)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)-商品房開盤成交率走勢(shì)（主城） （數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部）n 5月起開盤平均銷售率大幅下降，尤其是6、7、10月份表現(xiàn)得最為突出n 12月有所反彈，原因是價(jià)格下調(diào)以及宏觀調(diào)控刺激了銷售。4）重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)-商品房成交價(jià)格（主城） （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局，建筑面積價(jià)格）n 2008年整體均價(jià)為4007元/平方米較2007年上漲25%。n 2008年價(jià)格明顯高開低走，尤其進(jìn)入9月份后價(jià)格開始全面松動(dòng)，12月已經(jīng)低于去年同期水平。n 進(jìn)入11月份后，4000元/平方米（套內(nèi)）以下開盤住宅逐漸增多，漸成市場(chǎng)主流，價(jià)格較前幾個(gè)月明顯走低，估計(jì)2009年的1季度，價(jià)格還有下

8、降的趨勢(shì)。1.3土地市場(chǎng)1）供應(yīng) （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）n 2008年土地成交面積大幅下跌n 2007年土地成交面積達(dá)到2878萬(wàn)平方米，2008年全年擬建商品住房面積主城區(qū)為1298.11萬(wàn)平方米。未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)量依然較大2）價(jià)格 （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）n 2008年土地價(jià)格依然延續(xù)2007年高價(jià)情況。未來(lái)房?jī)r(jià)暴降的空間不大。1.4 重慶房地產(chǎn)發(fā)展2009年預(yù)測(cè)n 未來(lái)供應(yīng)量較大。2006、2007年拿地項(xiàng)目建筑總面積達(dá)到5000多萬(wàn)平方米（主城），2008年新開工面積僅住宅就達(dá)到8508萬(wàn)平方米（含區(qū)縣），這些體量均會(huì)在未來(lái)2-3年內(nèi)逐漸進(jìn)入市場(chǎng)。而重慶2008年銷售量預(yù)計(jì)

9、不會(huì)超過(guò)2500萬(wàn)平方米（含區(qū)縣），按照目前的供銷比例，可以預(yù)見2009年依然競(jìng)爭(zhēng)激烈。n 土地成本決定價(jià)格沒有大幅下降的空間，2007年、2008年拿地項(xiàng)目平均樓盤地價(jià)已經(jīng)超過(guò)1000元/平方米，套內(nèi)銷售價(jià)格4000元基本已經(jīng)成為保本價(jià)格。n 銷售量能否大幅提升關(guān)鍵看宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作。價(jià)格目前還是比較有效的調(diào)控手段，但價(jià)格已無(wú)下降空間，因此除非有重大利好宏觀消息，否則銷售量不會(huì)有大的提升。2、宏觀政策研究n 要點(diǎn)提示：q 9月份之前宏觀調(diào)控的方向依然以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止通貨膨脹為主。主要手段是加大廉租房建設(shè)，和提升利率。q 進(jìn)入9月份后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響日益加劇，宏觀政策偏向于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)

10、發(fā)展。主要手段為交易契稅和利率的下調(diào)q 2009年預(yù)計(jì)將延續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策導(dǎo)向。調(diào)控的手段將多元化。2.1 2008年宏觀政策一覽表目的政策效果穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止通貨膨脹，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)快發(fā)展n 1月3日國(guó)土資源部正式公布了土地登記辦法，完成土地登記后，每幅土地都將發(fā)放由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的土地權(quán)利證書，即土地“身份證”n 重慶第四季度各月CPI都將在3%的警戒線以下運(yùn)行。全年CPI漲幅在5.5%至6%左右，略低于全國(guó)平均水平n 6月起重慶主城房地產(chǎn)銷售量開始低于去年同期水平n 08年，初步估計(jì)，全市生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)14.3%。增長(zhǎng)幅度同比減少1.1%。n 1月7日國(guó)

11、務(wù)院下發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知后，要求從嚴(yán)征收土地增值稅n 1月25日央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至15%n 3月31日2780萬(wàn)平米危房拆遷 主要實(shí)行貨幣安置n 7月29日政府將拿出上百億的資金收購(gòu)一線的中低價(jià)商品房，以此代替大量建設(shè)安置房n 8月1日全市范圍內(nèi)推行新版商品房買賣合同擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展n 9月15日一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)n 9月18日 國(guó)資委支持央企增持或回購(gòu)上市公司股份 ，匯金宣布將購(gòu)入工中建的股票 n 9月19日證券交易印花稅改單邊征收n 9月21日 取消二級(jí)市場(chǎng)回購(gòu)審批許可n 2008年10月22日

12、交易稅費(fèi)下調(diào)及對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款首付可至兩成，貸款利率下限擴(kuò)大至0.7倍n 10月30日存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn) n 11月初國(guó)家出臺(tái)了“擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)十項(xiàng)措施”，擬花4萬(wàn)億拉動(dòng)內(nèi)需保增長(zhǎng)n 11月1日對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%n 11月9日央行宣布大幅度降息1.08個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整幅度創(chuàng)11年之最n 11月27日下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率1.08個(gè)百分點(diǎn)n 9月15日一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)n 12月17日減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅負(fù)，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年(含5年)改為n 超過(guò)2年(含2年)

13、轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅n 12月23日下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整n 12月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)n 9月份起房地產(chǎn)價(jià)格開始大幅下降，銷售量略有回升，但仍然低于2007年同期水平n 12月價(jià)格已經(jīng)低于去年同期。開盤銷售率有所回升，與去年基本持平 2.2 政策走勢(shì)分析 目前房地產(chǎn)宏觀政策取得了一定的效果。但效果不明顯，2008年10、11、12月份銷售量較6-9月份有明顯的提升，更大的原因是價(jià)格的同步下降刺

14、激了銷售。（見下表）在經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響持續(xù)的前提下，國(guó)家必然會(huì)延續(xù)較為積極的調(diào)控策略，2009估計(jì)力度將加大。同時(shí)手段將更加豐富。目前主要的調(diào)控手段為降息，從9月到12月，就有5次降息，降息力度是罕見。這樣的手段在效果不特別明顯的情況下，估計(jì)2009年將減少，手段將從單獨(dú)的降息向政府補(bǔ)貼消費(fèi)者，稅費(fèi)、交易稅的下調(diào)等多項(xiàng)政策發(fā)展 貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27%存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27%降息1.08%，首付降至2成，利率下調(diào)為0.7倍減輕轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅負(fù)，存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27%二、 重慶2008年主城板塊房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況（本章價(jià)格均為套內(nèi)價(jià)格，所涉及戶型均為套內(nèi)面積）研究范圍南部板塊板塊：南岸、巴南（漁

15、洞除外）、渝中北部板塊板塊：北部新、渝北（兩路除外）、江北西部板塊板塊：九龍坡、大渡口、沙坪壩1、 南部板塊本節(jié)導(dǎo)讀：總體特征：性價(jià)比較高、主流中端消費(fèi)者居家板塊q 普通高層產(chǎn)品占絕對(duì)的主導(dǎo)。且以主流居家緊湊戶型為主q 花園洋房、別墅戶型緊湊、總價(jià)低，銷售率較高。q 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，大打價(jià)格戰(zhàn)1.1綜述1）供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）n 08年高層共推出24351套，三大板塊中僅次于西部板塊；n 洋房供應(yīng)量不大，但銷售率達(dá)到了95%，位居三大板塊之首；n 別墅產(chǎn)品供應(yīng)量在三大板塊中位居首位；2）價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)，套內(nèi)價(jià)格）n 洋房?jī)r(jià)格各板塊中中最低，均價(jià)在5701元/

16、平方米，說(shuō)明南部洋房還處于中低水平，品質(zhì)感較差。1.2高層1）高層供銷比（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 以面對(duì)一次置業(yè)的緊湊型50-90平方米中小戶型為主。n 30平方米以下小戶型面積小，能很好控制總價(jià)，市場(chǎng)接受度最高，銷售率81%n 110平方米以上的產(chǎn)品旺銷得益于主要集中在景觀最好的濱江市場(chǎng)2）高層均價(jià)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)，套內(nèi)價(jià)格）n 50-70平方米主流戶型同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格最低，陷入價(jià)格戰(zhàn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。n 30平方米以下由于面積小，總價(jià)可控制性，相對(duì)單價(jià)較高n 最高均價(jià)出現(xiàn)在130平方米以上的戶型，主要還是因?yàn)榇蟛糠指邇r(jià)格的產(chǎn)品在濱江路。1.3花園洋房（

17、1）供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 南部洋房以緊湊型產(chǎn)品為主，價(jià)值感不強(qiáng)n 銷售率各面積區(qū)間段都比較高，得益于南部洋房的高性價(jià)比。（2）價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)，套內(nèi)價(jià)格）n 洋房主力戶型均價(jià)在6005元/平方米n 南部洋房?jī)r(jià)格不高，其品質(zhì)和地氣在與其他板塊競(jìng)爭(zhēng)中依然處于下風(fēng)。只能依靠?jī)r(jià)格作為主要的競(jìng)爭(zhēng)手段。1.4 別墅1)供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 南部別墅是以緊湊型產(chǎn)品為主，250-350的別墅是主流n 銷售率依然以250-350平方米緊湊型別墅最高n 低總價(jià)的緊湊型別墅是南部板塊別墅類型的主流。2）價(jià)格n 南部別墅主力戶型面積均價(jià)為

18、8139元/平方米，價(jià)格相對(duì)較低n 小面積多功能是南部別墅的主要特征（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）n 南部別墅主力戶型面積均價(jià)為8139元/平方米，價(jià)格相對(duì)較低。n 500平方米以上的戶型主要集中在保利小泉等少數(shù)豪宅。2、 北部板塊本節(jié)導(dǎo)讀：整體特征：整體產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸平民化q 保持重慶最高的區(qū)域單價(jià)。q 開發(fā)套數(shù)重慶各大板塊最少。q 高層比例達(dá)到90%以上，與其他板塊基本持平q 總價(jià)越發(fā)敏感，高層產(chǎn)品小型化，銷售較好。q 花園洋房、別墅供應(yīng)量、價(jià)格位居各個(gè)板塊之首。但銷售明顯差于南部板塊的經(jīng)濟(jì)型花園洋房/別墅。1.1綜述1）供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）n 08年高層共推出22776套

19、，三大板塊中排在最后一位；n 洋房供應(yīng)量較大，推出1738套，比南部高出7.8%；n 別墅產(chǎn)品供應(yīng)量不多，與南部板塊供銷相當(dāng)；2）價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)，套內(nèi)價(jià)格）n 高層、洋房、別墅均為重慶各大板塊最高價(jià)格。1.2 高層1）供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 50平方米以下戶型供應(yīng)比例最大。面積小，能很好控制總價(jià)，市場(chǎng)接受度高，小戶型公寓產(chǎn)品放量今年出現(xiàn)了井噴。2）價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)，套內(nèi)價(jià)格）n 整體價(jià)格位居個(gè)板塊之首n 小戶型價(jià)格、高層豪宅的價(jià)格較高。高層豪宅大多出現(xiàn)在濱江沿線 1.3 花園洋房1）供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格

20、）n 北部洋房戶型以較南部板塊明顯較大，品質(zhì)較高。n 銷售率與南部的經(jīng)濟(jì)型花園洋房相比，明顯處于劣勢(shì)2）價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）n 北部洋房主力戶型價(jià)格較高達(dá)到7962元/平方米n 緊湊型花園洋房和185平方米以上的豪宅花園洋房?jī)r(jià)格最高。1.4 別墅1）供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 北部別墅主力戶型面積區(qū)間為250-300平方米，面積適當(dāng)，功能齊備n 緊湊型別墅產(chǎn)品供應(yīng)量也比較大，銷售率較高達(dá)到60%2）價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）n 北部別墅主力戶型價(jià)格與其他板塊價(jià)格相當(dāng)，北部區(qū)域豪宅逐漸向主流中高端群體傾斜。n 戶型越大，品質(zhì)越好的戶型價(jià)格越高，體現(xiàn)

21、了產(chǎn)品的高品質(zhì)與價(jià)格的同比關(guān)系。3、 西部板塊本節(jié)導(dǎo)讀整體特征高性價(jià)比，面對(duì)市場(chǎng)中低端客戶q 高層供應(yīng)比例各板塊中最大，洋房、別墅供應(yīng)在個(gè)板塊中比例最小。且高層價(jià)格位居各板塊最末一位，表明西區(qū)主要面向大眾消費(fèi)群的板塊。q 高層銷售率各個(gè)板塊之首，性價(jià)比是關(guān)鍵。q 花園洋房、別墅物業(yè)價(jià)格高于南部板塊，高端市場(chǎng)認(rèn)同度逐漸加強(qiáng)。1.1 綜述：1）供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）n 西部高層共推出25815套，位于三大區(qū)域之首n 洋房供應(yīng)量不大，推出1561套，也是三大區(qū)域量最少的比南部低出2.49%；n 別墅產(chǎn)品供應(yīng)量小，比南部低出21.26%。n 高層銷售去化率位居各區(qū)之首2）價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭

22、日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）n 西區(qū)高層均價(jià)是市場(chǎng)最低價(jià)格。n 西區(qū)洋房、別墅均價(jià)超過(guò)南部板塊位居第二、說(shuō)明西區(qū)板塊高端物業(yè)品質(zhì)認(rèn)同感逐漸增強(qiáng)。1.2 高層1）供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 兩房小戶型產(chǎn)品仍然為主流。n 大戶型產(chǎn)品銷售不太理想，主要是消費(fèi)者消費(fèi)能力及區(qū)域形象難以配比高層豪宅。2、價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）n 主力戶型價(jià)格在市場(chǎng)上的主力價(jià)格，4600元/平方米左右n 小戶型產(chǎn)品，高品質(zhì)、高價(jià)位，但能控制總價(jià)1.3 花園洋房（1）供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 與南部板塊類似，西區(qū)洋房仍以緊湊型產(chǎn)品為主。（2）價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)

23、庫(kù)）n 從價(jià)格上來(lái)看，主力戶型均價(jià)在7174元/平方米n 比南部板塊主力戶型均價(jià)高出16.29%，說(shuō)明西區(qū)洋房向高品質(zhì)產(chǎn)品過(guò)渡1.4 別墅（1）供銷（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 西區(qū)別墅產(chǎn)品緊湊型小別墅受到消費(fèi)者的青睞，銷售率達(dá)到100%，說(shuō)明這部分產(chǎn)品在市場(chǎng)上的稀缺性（2）價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）n 西區(qū)別墅主力價(jià)格比南部、北部分別低出9.01%、24.66%，說(shuō)明西區(qū)別墅在三大區(qū)域中價(jià)值感不及南部、北部，更適合資金有限但向往別墅居住的人群三、 重慶主城區(qū)域房地產(chǎn)分析綜述： （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局，建筑面積價(jià)格）n 南岸區(qū)為2008年重慶市銷售總量冠軍，其

24、次為北部新區(qū)。n 價(jià)格北部新區(qū)最高，其次為渝中區(qū)、江北區(qū)，三區(qū)均價(jià)在4000元/平方米以上n 巴南、北碚、大渡口成交均價(jià)低于3000元/平方米，價(jià)格居最后三位。1、南岸區(qū)本節(jié)導(dǎo)讀 銷售量位居各區(qū)之首。 價(jià)格波動(dòng)較大，9月起價(jià)格大幅下降。 以主流型高層為主，洋房、別墅較少且檔次較低1.1南岸區(qū)2008年12個(gè)月銷售量、價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）（注：建筑面積價(jià)格）n 南岸區(qū)銷售量高居各區(qū)之首，南岸區(qū)成為重要的房地產(chǎn)消費(fèi)區(qū)域n 價(jià)格僅次于北部新區(qū)、江北區(qū)、渝中區(qū)位居第四。n 南岸區(qū)整體走勢(shì)與重慶大勢(shì)基本一致，7月份以后銷售回落，除10月房交會(huì)以外，月均銷售均在20萬(wàn)平方米以下。n 價(jià)格

25、9月開始大幅下降，跌破4000元/平方米。但銷售量并為明顯回升。1.2南岸區(qū)新增供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）08年南岸區(qū)第二季度新增供應(yīng)套數(shù)7394套，是全年放量最大的一個(gè)月，比一季度增加了51.75%，宏觀調(diào)控后，三、四季度大幅回落，供應(yīng)量萎縮。1.3南岸區(qū)新開盤價(jià)格及開盤銷售率走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）從均價(jià)上來(lái)看，仍然是第二季度達(dá)到最高，南岸區(qū)域均價(jià)5696元/平方米，同時(shí)也是銷售率最高的一個(gè)季度，宏觀政策調(diào)控后，三、四季度銷售率均在29%，市場(chǎng)去化率慢，只是剛性需求拉動(dòng)這部分成交?？梢姾暧^調(diào)控前，市場(chǎng)仍處于供大于求的狀態(tài)，宏觀調(diào)控后，銀根緊縮，消費(fèi)者持幣觀望態(tài)度明顯，

26、導(dǎo)致市場(chǎng)放量緊縮。1.4 產(chǎn)品銷售特征（1）高層（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 南岸區(qū)供應(yīng)以30-90平方米的小戶型為主，緊湊型產(chǎn)品占主導(dǎo)地位。n 大戶型產(chǎn)品銷售率高，尤其110-130平方米達(dá)到了74%，主要集中在濱江市場(chǎng)(2) 2008年南岸區(qū)商品房住宅成交情況洋房（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 南岸區(qū)洋房放量不多，中小戶型為主，產(chǎn)品價(jià)值感不高。n 南岸區(qū)洋房以其性價(jià)比獲得了較好的市場(chǎng)認(rèn)同。(3) 別墅（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）n 由于南岸別墅較少，南岸區(qū)僅有同景國(guó)際和慶隆高爾夫，且這兩個(gè)盤推量較小，成交出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象。2、渝中區(qū)本節(jié)

27、導(dǎo)讀 銷售量位居各區(qū)之首。 價(jià)格波動(dòng)較大，9月起價(jià)格大幅下降。 以主流型高層為主，洋房、別墅較少且檔次較低1.1渝中區(qū)2008年12個(gè)月銷售量、價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）（注：建筑面積價(jià)格）上圖所示：08年渝中區(qū)整體而言，1月的成交量最大，其次為5月、9月和10月，成交量均在5萬(wàn)方以上。其他月份的成交量均在4萬(wàn)方以下。2月份的成交均價(jià)高達(dá)8104元/，排名第一位。1.2渝中區(qū)新增供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）渝中區(qū)第一季度市場(chǎng)放量大，共推出1427套，第二至四季度供應(yīng)量大幅下降，甚至到了第三季度，區(qū)域無(wú)供應(yīng)量，到第四季度有小量回增。開發(fā)商和消費(fèi)者均處于觀望態(tài)度。1.3渝中區(qū)

28、新開盤價(jià)格及開盤銷售率走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）從銷售率來(lái)看，第一季度仍然是四個(gè)季度中最好的，但成交量也不大，主要是因?yàn)橛逯袇^(qū)持續(xù)加推項(xiàng)目比較多，新開盤項(xiàng)目比較少，消費(fèi)者心理處于疲憊狀態(tài)。價(jià)格上看第四季度價(jià)格最高，雖然有宏觀調(diào)控，有小量反彈，市場(chǎng)處于平淡狀態(tài)。3、大渡口區(qū)1.1大渡口區(qū)2008年12個(gè)月銷售量、價(jià)格走勢(shì) （數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）（注：建筑面積價(jià)格）上圖所示：08年大渡口整體而言，僅1月的成交量最大，其他都均保持一致，起伏較小，成交價(jià)格僅6月達(dá)到4037元/，其他月份都未能上4000元/，整體成交價(jià)格較平均。1.2大渡口區(qū)新增供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）大

29、渡口區(qū)與渝中區(qū)供應(yīng)形勢(shì)相當(dāng)，第一季度供應(yīng)量最大，共推出1509套，從第二季度開始大幅度回落，下降了74.15%；從銷售率來(lái)看，第二季度銷售率最高，達(dá)到50%，在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下，消費(fèi)者持幣觀望情緒嚴(yán)重，特別是為作西區(qū)的居住性區(qū)域，投資型購(gòu)買本來(lái)就比較少，導(dǎo)致了第三，四季度銷售回落，成交大多為剛性需求置業(yè)。1.3大渡口新開盤價(jià)格及開盤銷售率走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）從價(jià)格來(lái)看，第一季度到第二、三季度是呈上增趨勢(shì)，第第三季到第四季度，又回落到第一季度的程度，銷售不佳的情況下，大多開發(fā)商也打出打折優(yōu)惠等措施，明增暗降，搶奪客戶資源。4、江北區(qū)1.1江北區(qū)2008年12個(gè)月銷售量、價(jià)格走勢(shì)（

30、數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）（注：建筑面積價(jià)格）上圖所示：08年江北區(qū)整體而言，1月的成交均價(jià)高達(dá)6552元/，排名第一位，價(jià)格最低在12月，均價(jià)3540元/。1月成交量最多，達(dá)到18.46萬(wàn)方，8月的成交量最低，降至6.6萬(wàn)方。1.2江北區(qū)新增供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）江北區(qū)從供應(yīng)量來(lái)看，第二季度供應(yīng)量最大達(dá)到2415套，雖然有宏觀調(diào)控的影響，但作為公寓型產(chǎn)品眾多的江北區(qū)影響也不太大，有小幅回落，但未出現(xiàn)“金九銀十”的銷售狀態(tài)。1.3江北區(qū)新開盤價(jià)格及開盤銷售率走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）從價(jià)格及銷售率來(lái)看，第一季度成交均價(jià)10727元/平方米，主要是因?yàn)橛?/p>

31、公寓型產(chǎn)品的開盤放量，拉升了整體均價(jià)，受宏觀調(diào)控影響，從第二季度開始逐漸回落，第四季度成交均價(jià)5427元/平方米，可見江北公寓型產(chǎn)品逐漸向市場(chǎng)中端消費(fèi)者靠近。銷售率第三季度最高，因?yàn)橛写罅康墓⑿蜆潜P開盤放量，刺激了銷售。5、北部新區(qū)1.1北部新區(qū)2008年12個(gè)月銷售量、價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）（注：建筑面積價(jià)格）上圖所示：08年北部新區(qū)整體而言，10月份的成交量最大，其次為7月和4月。成交價(jià)格而言，5月份的成交均價(jià)達(dá)到5800元/，其次2月份的均價(jià)達(dá)到5709元/。1.2北部新區(qū)新增供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）北部新區(qū)供應(yīng)量有明顯的特征，第一季度量少，到第二季度大量

32、的樓盤開盤放量，市場(chǎng)供應(yīng)2507套，三季度宏觀調(diào)控后有明顯的回落，區(qū)域內(nèi)的樓盤也在調(diào)整匯合，但無(wú)法阻止北部新區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，四季度又回升到2498套，與二季度相當(dāng)。1.3北部新區(qū)新開盤價(jià)格及開盤銷售率走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）銷售率上來(lái)看也是此情況，第一季度到四季度雖然上升幅度不大，但仍然有上升的空間，但成交均價(jià)卻相反，一路回落下來(lái)，從8972元/平方米跌至5280元/平方米，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)整，最終向大眾消費(fèi)者靠近，所以在宏觀調(diào)控下，成交量仍然有小量的上升。6、高新區(qū)1.1高新區(qū)2008年12個(gè)月銷售量、價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）（注：建筑面積價(jià)格）上圖所示：08

33、年高新區(qū)整體而言，由于5月春交會(huì)的推廣，以12.3萬(wàn)方的成交量排名第一位，其次為1月和7月。而成交價(jià)格最高出現(xiàn)在4月，5月雖然成交量最大，但是成交價(jià)卻為各月成交中最低的，形成強(qiáng)烈的反差。1.2高新口區(qū)新增供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）高新區(qū)第二季度供應(yīng)1182套，第三季度有小幅回落，到第四季度無(wú)供應(yīng)量。銷售受其影響，第四季度也無(wú)銷售，一至三季度，銷售率呈上升趨勢(shì)，未受到大環(huán)境影響，四季度因?yàn)闊o(wú)供應(yīng)放量，銷售也自然為零。1.3高新區(qū)新開盤價(jià)格及開盤銷售率走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）價(jià)格上，第二季度達(dá)到最高5825元/平方米，比一季度高出25.32%，究其原因是有品質(zhì)

34、樓盤開盤放量，導(dǎo)致價(jià)格小幅度上揚(yáng)。7、九龍坡區(qū)1.1九龍坡2008年12個(gè)月銷售量、價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）（注：建筑面積價(jià)格）上圖所示：08年九龍坡區(qū)整體而言，12月份的整體成交量最多，達(dá)到12.16萬(wàn)方，其次出現(xiàn)在7月份和10月份，成交量分別為12萬(wàn)方和11.5萬(wàn)方。成交均價(jià)仍然以12月成交價(jià)格最高，達(dá)到了4561元/，而1月份的成交價(jià)格最低。1.2九龍坡區(qū)新增供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）九龍坡區(qū)作為大西區(qū)的居住型區(qū)域，供應(yīng)量比較大，第一季度就供應(yīng)了3178套，第二季度持續(xù)拉動(dòng)供應(yīng)達(dá)到了4898套，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，經(jīng)過(guò)大政策環(huán)境的影響下，第三季度極巨緊縮供應(yīng)量

35、，僅有1834套，收縮了62.55%；1.3九龍坡區(qū)新開盤價(jià)格及開盤銷售率走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）從價(jià)格上來(lái)看，一至四季度價(jià)格都比較平衡，價(jià)格受政策影響不大，同時(shí)成交量也是受影響不大。8、沙坪壩區(qū)1.1沙坪壩區(qū)2008年12個(gè)月銷售量、價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）（注：建筑面積價(jià)格）上圖所示：08年沙區(qū)整體而言，12月份的整體成交量最多，達(dá)到17.56萬(wàn)方，而成交均價(jià)為2614元/達(dá)到12個(gè)月的最低形成強(qiáng)烈的對(duì)比。1.2沙坪壩區(qū)新增供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）沙坪壩區(qū)，一至四季度供交量比較平均，一季度放量稍大一些，該區(qū)域也是作為西區(qū)的居住型區(qū)域，當(dāng)

36、然比起九龍坡區(qū)投資型產(chǎn)品要多一些，必竟作為重慶的學(xué)府區(qū)域，有一定的投資價(jià)值。 1.3沙坪壩區(qū)新開盤價(jià)格及開盤銷售率走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）銷售率來(lái)看，第一季度較高，二季度有小量的萎縮，三季度又有拉升，四季度成交有一定的萎縮。價(jià)格上來(lái)看，第二季度達(dá)到6187元/平方米，主要是因?yàn)樯称簤沃行膮^(qū)域高檔樓盤的開盤放量拉升總整均價(jià)，從整體來(lái)看，還是保持區(qū)域均價(jià)。9、渝北區(qū)1.1渝北區(qū)2008年12個(gè)月銷售量、價(jià)格走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)土房管局）（注：建筑面積價(jià)格）上圖所示：08年渝北區(qū)整體而言，全年的均價(jià)均保持在4000元/，成交量最多的為10月，由于房交會(huì)的推廣，使得渝北區(qū)

37、在10月份的成交量尤為突出。1.2渝北區(qū)新增供應(yīng)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）渝北區(qū)作為三北區(qū)域里的居住型區(qū)域，是繼九龍坡區(qū)后又一市場(chǎng)放量較大的區(qū)域。一、二季度放量相當(dāng)，市場(chǎng)處于平衡狀態(tài)，三季度國(guó)家控制下不但沒降反而有上升的趨勢(shì)，供應(yīng)了4488套，上升幅度超過(guò)50%以上，四季度影響比較大，極度萎縮僅有1766套。1.3渝北區(qū)新開盤價(jià)格及開盤銷售率走勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：旭日研究部數(shù)據(jù)庫(kù)）（注：套內(nèi)價(jià)格）從銷售去化率來(lái)看，受宏觀政策調(diào)控影響大，三季度在大供應(yīng)量的情況下，僅成交了28%，消費(fèi)者大多處于持幣待購(gòu)狀態(tài)，到四季度成交率更低，投資型購(gòu)買幾乎為零。從價(jià)格上看，三季度也是達(dá)到了最高5474元/平方

38、米，主要是因?yàn)橛袆e墅項(xiàng)目的開盤，拉升了整個(gè)區(qū)域的均價(jià)。渝北區(qū)整體水平在4500元/平方米左右，是該區(qū)域的真實(shí)消費(fèi)水平。四、熱點(diǎn)板塊分析此節(jié)涉及到價(jià)格均為套內(nèi)價(jià)格，涉及到戶型均為套內(nèi)面積1、濱江板塊1.1、綜述南濱路北濱路沙濱路九濱路07年12月-08年12月推出體量（萬(wàn)平方米）78.942.721.420總體量（萬(wàn)平方米）595.2393205294n 濱江路已經(jīng)亮相項(xiàng)目總放量達(dá)到1487萬(wàn)平方米，其中2008年放量為163萬(wàn)平方米。濱江未來(lái)放量依然較大，其中尤以南、北濱路為主n 07年12月-08年12月，南濱路推出體量78.9萬(wàn)方，四條濱江路中排名第一位。1.2 南濱路n 樓盤主要分布在南

39、濱路從長(zhǎng)江大橋到大佛寺大橋沿線n 目前在售樓盤比較多，以珊瑚水岸為品質(zhì)性代表n 由于本地塊處于第一江岸旁，該區(qū)域仍然處于不成熟區(qū) n 南濱路商品房放量、處于四條濱江路中第一位。n 南濱路商品房銷售率位居四條濱江路中最末一位。n 整體價(jià)格僅次于北濱路位居第二。n 南濱路目前推出產(chǎn)品大多不看江，以70-90平方米產(chǎn)品為主，但銷售率一般；濱江大戶型銷售率最高，但主要集中在2008年上半年銷售。n 非臨江戶型其價(jià)格、銷售率均較低，拋開景觀價(jià)值南濱路附加值依然較低1）供銷情況n 整體銷售率為55.49%，看江戶型80%以上集中在今年上半年銷售。n 從銷售率來(lái)看，濱江戶型更受認(rèn)可，南濱路依然首要

40、賣點(diǎn)依然是景觀。n 看江戶型均價(jià)比不看江的均價(jià)高出1957元/平方米，同比高出25.93%。2）看江戶型供銷情況n 南濱路看江的產(chǎn)品主力戶型在110-130平方米，主力戶型在各個(gè)濱江路中面積最大；n 銷售率上看也是此類產(chǎn)品銷售率最高，消費(fèi)者接受度強(qiáng)；n 主力戶型的價(jià)格在8269元/平方米，體現(xiàn)濱江樓盤的高品質(zhì)感。3）不看江戶型供銷情況n 南濱路不看江的產(chǎn)品主力戶型在70-90平方米，舒適型兩房為主，銷售率偏低，離開景觀價(jià)值南濱路其他附加值不足。n 主力戶型的價(jià)格在5242元/平方米，不看江戶型價(jià)格與南岸區(qū)普通住宅相當(dāng)，由此可見南濱路價(jià)值感還未完全體現(xiàn)。4）新增供應(yīng)量、開盤銷售率走勢(shì)，新開盤價(jià)格

41、走勢(shì)南濱路一至二季度新增供應(yīng)以小戶型為主，三季度至四季度新增供應(yīng)以中型戶型為主，特別是宏觀調(diào)控后，70-90平方米的產(chǎn)品供應(yīng)量最大，濱江物業(yè)已從大戶型過(guò)渡到中小戶型，更適合普通消費(fèi)者置業(yè)購(gòu)買，產(chǎn)品定位逐漸從舒適性產(chǎn)品過(guò)渡到剛性需求的緊湊型產(chǎn)品，濱江物業(yè)也與普通住宅搶奪客戶資源，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。從銷售均價(jià)來(lái)看，二季度達(dá)到全年最高7527元/平方米，三、四季度受大環(huán)境的影響，有明顯的回落趨勢(shì)，相比二季度三季度下跌了32.82%，四季度下跌了22.43%。二季度銷售率在40%，三季度受價(jià)格下跌的影響，成交量有明顯上升，銷售率為59%，四季度因?yàn)楦鞣矫娴挠绊懠笆袌?chǎng)自身的調(diào)整，銷售率又滑到37%，未來(lái)濱江

42、物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。旭日觀點(diǎn)：南濱路物業(yè)從大戶型舒適型產(chǎn)品逐漸過(guò)渡到中小緊湊型產(chǎn)品，定位為配套設(shè)施更成熟的濱江居住帶。5）08年主要供應(yīng)項(xiàng)目時(shí)間樓盤供應(yīng)量（套） 銷售量（套） 截至?xí)r間月均銷售套數(shù)價(jià)格（元/平方米）產(chǎn)品面積一季度 （1-3月）陽(yáng)光100國(guó)際新城6008年3月底60套30750082-127二季度 （4-6月）駿逸第一江岸13009年1月10日90套106800143-155龍湖酈江（洋房）32808年6月28日328套1648300114-161龍湖酈江（高層 躍）14409年1月12日80套11630077-94武夷濱江12609年1月12日116套138000118-1

43、50陽(yáng)光100國(guó)際新城6408年6月底64套20800082-127三季度 （7-9月）駿逸第一江岸23609年1月10日170套25480049-69龍湖酈江（高層 躍）14409年1月10日60套10620077-94龍湖酈江（高層）19609年1月10日180364680 （折后）74-110陽(yáng)光100國(guó)際新城36409年1月10日8020450046-100四季度（10-12月）龍湖酈江（高層）29209年1月10日202套674700 （折后）74-110珊瑚水岸38209年1月10日189套94830073-191中海國(guó)際社區(qū)60009年1月10日410套1364389 （折后）4

44、6-1006）打折走勢(shì)分析注：直接優(yōu)惠到金額的方式(如一平方米優(yōu)惠300元)我們根據(jù)房屋總款，折算為折扣統(tǒng)計(jì)如上圖所示08年南濱路樓盤中，一季度樓盤整體在96-98折，二、三季度出現(xiàn)以9.4-9.6的折扣為主力的趨勢(shì)，由于宏觀政策的出臺(tái)和房?jī)r(jià)的過(guò)高，導(dǎo)致目前購(gòu)房者出現(xiàn)觀望狀態(tài)，在第四季度中，各大樓盤為了促進(jìn)銷售，打折力度較大，折扣從之前的98-99跌至到94-96，甚至某些樓盤出現(xiàn)一口價(jià)，各種各樣的折扣最后仍然是為了吸引購(gòu)房者的熱情。7）重點(diǎn)樓盤龍湖酈江一、項(xiàng)目基本資料總體規(guī)劃：由濱江電梯花園洋房（6+1）、3棟30F小戶復(fù)式樓（龍湖首次創(chuàng)新小戶躍層）、9棟30F精裝高層、3棟30F全江景樓王

45、以及水岸商業(yè)長(zhǎng)灘等業(yè)態(tài)共同組成商業(yè)街（最右側(cè)現(xiàn)為銷售處）11棟電梯花園洋房好望嶺22、23號(hào)樓好望嶺24號(hào)樓3棟江景樓王3棟Townhouse第5批第4批第3批第2批第1批（規(guī)劃平面效果圖）二、產(chǎn)品供銷走勢(shì)從上圖可以看到，龍湖酈江于2008年4月、5月推出花園洋房取得了較好的銷售業(yè)績(jī)；6月、8月推出的復(fù)式高層前期銷售狀況教好，但8月因臨近房交會(huì)，客戶觀望情緒較重，成交大幅萎縮；9月、10月受全球經(jīng)濟(jì)海嘯影響，該項(xiàng)目推出產(chǎn)品主要為100平米以內(nèi)的中小戶型產(chǎn)品，同時(shí)價(jià)格也大幅“跳水”，售價(jià)突破了購(gòu)房者的價(jià)值預(yù)期，銷售狀況較好；11月、12月推出產(chǎn)品尺度有一定提高，并再次下調(diào)價(jià)格，但目前剛性需求為主

46、的市場(chǎng)對(duì)該類型產(chǎn)品支持力較小，雖然降低了推盤量，但成交率仍持續(xù)下降。三、優(yōu)惠活動(dòng)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)優(yōu)惠活動(dòng)第一次開盤（洋房）一次性付款優(yōu)惠200元/ ，開盤當(dāng)天簽署認(rèn)購(gòu)書且于4日內(nèi)付清應(yīng)付房款優(yōu)惠300元/ 。第二次開盤（復(fù)式高層）當(dāng)天下定優(yōu)惠200元/ 。團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠：2人20元/ 、3人50元/ 、5人100元/ 。一次性付款優(yōu)惠200元/ 。第三次開盤（高層）第四次開盤（高層）一次性付款97折，老帶新優(yōu)惠50元/，會(huì)員優(yōu)惠100元/。第五次開盤（高層）當(dāng)天下定優(yōu)惠200元/, 持禮金券優(yōu)惠5000元, 會(huì)員優(yōu)惠100元/,老帶新優(yōu)惠50元/。 第一、二次開盤的優(yōu)惠力度較大，也是項(xiàng)目熱銷的重要原因

47、，同時(shí)從第二次開盤開始的“當(dāng)天下定優(yōu)惠200元/”政策也對(duì)觀望客戶的成交起到了一定促進(jìn)作用。從第三次開盤開始，增加了對(duì)老帶新及會(huì)員的優(yōu)惠，加大了培養(yǎng)品牌忠誠(chéng)度的投入。 預(yù)計(jì)2009年，該項(xiàng)目產(chǎn)品線將主要以中小戶型為主，優(yōu)惠活動(dòng)將主要針對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶、老帶新及會(huì)員展開。駿逸第一江岸一、項(xiàng)目基本資料總體規(guī)劃：項(xiàng)目二期由1棟11層小高層，1棟18層5.4米小躍和3棟33層高層及600米濱江商業(yè)風(fēng)情街組成。（規(guī)劃平面效果圖）二、產(chǎn)品供銷走勢(shì)07年2次開盤都是平層大戶型，08年4月第3次開盤也是以觀江大戶型為主。08年7月則是50-70平方米的5.4米小躍產(chǎn)品。從上圖可以看到，駿逸·第一江岸每次開

48、盤銷售情況都不太好，其原因是由于本項(xiàng)目交通配套不成熟，區(qū)位條件不好。前3次開盤的戶型面積都較大，總價(jià)較高。07年8月開盤產(chǎn)品為觀江產(chǎn)品，價(jià)格與同年7月開盤均價(jià)明顯上升1100元/平方米，價(jià)格較高，觀江效果并不好，銷售情況不理想。08年4月開盤產(chǎn)品為觀江產(chǎn)品，價(jià)格較高，正看江均價(jià)為6800元/平方米， 側(cè)看江均價(jià)為5500元/平方米，頂躍達(dá)到了8000元/平方米。08年7月這次開盤銷售率較高，主要是由于本次開盤的產(chǎn)品是5.4米小躍型產(chǎn)品，價(jià)格也較低，與07年第一次開盤價(jià)格差不多。三、優(yōu)惠活動(dòng)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)優(yōu)惠活動(dòng)第一次開盤（07年7月）（高層）一次性付款優(yōu)惠98折，按揭99折。第二次開盤（07年

49、8月）（看江）一次性付款優(yōu)惠97折，按揭98折 ，另外有3000-10000元不等的現(xiàn)金抽獎(jiǎng)第三次開盤（08年4月）（高層）一次性付款優(yōu)惠97折，按揭98折。第四次開盤（08年7月）（5.4米小躍）一次性付款優(yōu)惠96折，按揭97折，VIP卡交5000元抵8000元 第二、四次開盤的優(yōu)惠力度較大，項(xiàng)目并未得到熱銷，同時(shí)從第四次開盤優(yōu)惠折扣和銷售情況來(lái)看，抵房款、降價(jià)等形式并未刺激到消費(fèi)者的觀望情緒。珊瑚水岸一、概況珊瑚水岸處于南濱路之黃金地段，占地面積200畝，建筑面積45萬(wàn)平方米，容積率3.5，總戶數(shù)約2000戶，主要由高層、超高層、TOWNHOUSE、LOFT公寓組成，項(xiàng)目定位為中高檔濱江復(fù)合社區(qū)。二、整體規(guī)劃要點(diǎn)6萬(wàn)方的商業(yè)街9幢高層TOWNHOUSE1、珊瑚水岸在規(guī)劃布局上，該項(xiàng)目一期臨江地塊依托南濱路較為成熟的商業(yè)氛圍設(shè)置商業(yè)配套，靠后地塊則依山就勢(shì)依次設(shè)置19層、24層高層以及48層超高層，同時(shí)還規(guī)劃有少量的TOWNHOUSE、LOFT公寓等物業(yè)形態(tài)。2、該項(xiàng)目一期在規(guī)劃布局上采用圍合式布局，并形成中庭綠化景觀。三、景觀分析珊瑚水岸，面臨長(zhǎng)江的南濱路上，背依南山，視野空曠，坐擁無(wú)敵江景。與市中心解放碑隔江相望，收盡城市