淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制(一)

1、淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的本錢(qián)控制 一一、設(shè)計(jì)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)控制設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建 設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大， 一般只占建安本錢(qián)的 1.5%-2%，但對(duì)工 程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建 設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的 多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià) 10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少 設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高平安系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì) 上的合理性考慮得較少，從根本上影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)的有效 控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無(wú) 防火分區(qū)，就設(shè)了

2、三只消防箱，而按消防標(biāo)準(zhǔn)要求，只要兩支水槍同 時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然 是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程 經(jīng)濟(jì)的影響達(dá) 70-%95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù) 問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以防止 “先天不 足。1. 推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位 積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主 體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織 有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方 在房

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低 工程造價(jià)上下功夫。2. 開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑 工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)工程工程投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施 工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專(zhuān)業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必 須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖 預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保 證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè) 計(jì)部門(mén)積極配合，及時(shí)提供可靠的工程根底資料。當(dāng)前普遍存在著

4、設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不 確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。依 據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額造價(jià)、三 材消耗指標(biāo)等，并建立獎(jiǎng)懲考核鼓勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專(zhuān)業(yè)或哪一段突破 了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的方法加以解決?？朔欠N 只顧畫(huà)圖、不顧算帳的傾向，變 “畫(huà)了算為“算了畫(huà) 。并利用同類(lèi)建筑 工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比擬，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。3. 采用合同措施，有效控制造價(jià)針對(duì)目前設(shè)計(jì)人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在 設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如 設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)

5、的某一比例如 5%時(shí)，那么扣罰一定比例 的設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)質(zhì)保金。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、 工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)階段的本錢(qián)控制1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)過(guò)程中的本錢(qián)控制工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇施工單位或材料供給商，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過(guò)程 中本錢(qián)控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：1招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原那么。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán) 格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，防止 “特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一 級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)

6、等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢(qián) 控制非常不利。2做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、 分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn) 行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及 費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲， 盡量做到 “知己知彼 ，以利于日后的造價(jià)控制。3合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中 標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以防止投標(biāo)單位以低 于本錢(qián)價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合 理低價(jià)。2.做好合同的簽定工作應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié) 算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過(guò)程中，對(duì) 招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利 于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠 的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效防