上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的模式與措施(一)

1、上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的模式與措施(一)摘要 :上海郊區(qū)新一輪市鎮(zhèn)規(guī)劃和建設系統(tǒng)地規(guī)劃出了市鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展模式 ,包括發(fā)展目標、指導原則,以及市鎮(zhèn)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)體系、園區(qū)商業(yè)和大型商業(yè)設施建設等。在此基礎上制定了推進市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要措施 ,如制定和完善市鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃,加強政府對基礎性商業(yè)設施的投入 ,規(guī)劃建設大型現代體驗型消費團地等。關鍵詞:上海郊區(qū);新市鎮(zhèn)體系;市鎮(zhèn)商業(yè)中心;社區(qū)商業(yè)體系Abstract:ThispaperanalyzedthesituationofretailingdevelopmentinShanghaisuburbs.Basedonthenewtownsystempl

2、anninginShanghai,theretailingdevelopmentmodelofnewtownswasputforward,includingthedevelopmentgoal,guideline,town-retailingcenter,communityretailingsystem,parkstores,andlarge-scaleretailingfacilities.Somepoliciesthatcanpromotethemainbusinessdevelopmentoftownweresetdown,includingmakingandimprovingtownr

3、etailingplanning,investingthebasicretailingfacilitatesbygovernment,andplanningthelargemodernconsumptionexperiencesandcommercialpark,etc.Keywords:Shanghaisuburbs;newtownsystem;townretailingcenter;communityretailingsystems市鎮(zhèn)商業(yè)是城鎮(zhèn)體系建設的重要組成部分,含市鎮(zhèn)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)體系、園區(qū)商業(yè)和農家店網絡,以及為整個城市服務的大型商業(yè)設施等。2005 年上海提出了 “ 196

4、6新”城鎮(zhèn)體系 ,即 1 個中心城區(qū) ,9 個新城 ,約 60 個新市鎮(zhèn) ,約 600 個農村新村。其中 ,將上海郊區(qū)現有的 103 個鎮(zhèn)和 3 個鄉(xiāng),歸并和調整為 61 個新市鎮(zhèn) ,市鎮(zhèn)商業(yè)面對新一輪調整和建設。城市郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一種現象 ,國外大城市在發(fā)展過程中 ,曾經出現 “臥城 ”、外圍城市、半獨立衛(wèi)星城、衛(wèi)星城、技術郊區(qū)、邊緣城市等多種形式 123 。國際大都市的郊區(qū)化存在特定規(guī)律和模式 ,如法國巴黎 4。商業(yè)郊區(qū)化是城市郊區(qū)化的一個組成部分。在郊區(qū)化的過程中,商業(yè)設施布局和商業(yè)經營存在一定的時差 ,即商業(yè)設施需要布局在先,當人口集聚達到一定規(guī)模后 ,商業(yè)經營才能有效展開。 因

5、此 ,要求人們重視前期商業(yè)布局 ,否則將導致盲目發(fā)展、布局缺陷和社會資源浪費等5678 。本文采用規(guī)范研究法 ,依據上海城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展 “十一五 ”規(guī)劃 ,遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律 ,試提出上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的思路和措施。一、上海郊區(qū)商業(yè)的基本分析(一 )上海郊區(qū)行政區(qū)劃和人口經濟分布根據上?，F有行政區(qū)劃,上海市郊區(qū)含中心城區(qū)結合部、近郊和遠郊三個部分。2005 年上海市共有 19 個區(qū)縣 ,郊區(qū)部分有 11 個區(qū)縣 103 個鎮(zhèn)3 個鄉(xiāng)。其中 ,中心城區(qū)結合部的浦東新區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)和閔行區(qū)等,共有 33 個鎮(zhèn) ;近郊地區(qū)嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、南匯區(qū)和奉賢區(qū),共 48 個鎮(zhèn) ;遠郊地

6、區(qū)有金山區(qū)和崇明縣 ,共 22 個鎮(zhèn)和 3 個鄉(xiāng)。2005 年年末,上海郊區(qū)近郊地區(qū)和遠郊地區(qū)的常住人口、流動人口和社會消費品零售總額 ,分別占全市的 31.4%、37.2%和 26.8%。上海的流動人口主要分布在城區(qū)結合部 ,達 267 萬人 ,占全市的 46.9%。(二 )上海郊區(qū)各區(qū)縣的購買力指數分析購買力指數 =該地區(qū)實現社會消費品零售總額的比重/ 該地區(qū)人口的比重。若某地區(qū)購買力指數大于 1,說明該地區(qū)的商業(yè)吸引力較大 ,其他地區(qū)零售額流向該地區(qū) ;若該指數小于 1,說明零售額的流出。根據 2005 年數據 ,以常住人口為單位 ,計算得到郊區(qū)各區(qū)縣的購買力指數。 在城區(qū)結合部 ,浦東

7、新區(qū)的購買力指數為 0.99,接近 1,自身平衡。普陀區(qū)、寶山區(qū)和閔行區(qū)的購買力指數在 0.63-0.80之間 ,顯然由于這些區(qū)靠近中心城區(qū),部分消費直接流向中心城區(qū)繁華都市商業(yè)中心。近郊地區(qū)5 個區(qū)的購買力指數 0.83-0.95 之間 ,其中南匯區(qū)最高為 0.95,松江區(qū)為 0.83。遠郊地區(qū) ,金山區(qū)的購買力指數為 0.80,而崇明縣的購買力指數僅為 0.20。值得指出的是 ,在上述計算中 ,還涉及另外兩個影響因素 :一是農村常住人口的收入消費水平實際上要低于全市水平 ;二是近郊地區(qū)還有大量流動人口 ,每日也產生大量的消費。 實際上 ,上述兩個因素的實際作用在一定程度上是相互抵充的。(三

8、 )上海郊區(qū)各區(qū)縣的人均零售面積分析就人均零售面積角度看 ,上海郊區(qū)各區(qū)縣發(fā)展不平衡。2005 年部分近郊區(qū)的居民人均零售面積已經超過全市平均數 ,如嘉定區(qū)和松江區(qū) ,而 2005 年該兩個區(qū)的購買力指數遠小于 1,這表明商業(yè)零售設施的利用率不高 ,商業(yè)經營的集約化程度不高。另外 ,近期未來郊區(qū)居民人均零售面積有一個急劇增加的趨勢,如松江區(qū)、寶山區(qū)、南匯區(qū)和金山區(qū)等。據不完全統(tǒng)計 ,按現有商業(yè)項目的建設速度,2007 年上海郊區(qū)許多區(qū)的人均商業(yè)設施將超過全市平均水平。因而 ,近期未來上海郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展重點 ,不是推進商業(yè)設施的總量建設 ,而在于結構調整和功能提升 ,以及加強商業(yè)設施相對薄弱的地

9、區(qū) ,如崇明縣。二、上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)的規(guī)劃框架根據上海新一輪城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ,郊區(qū)鎮(zhèn)和鄉(xiāng)的數量有較大縮編 ,從 103 個鎮(zhèn)和 3 個鄉(xiāng) ,縮編到約 61 個新市鎮(zhèn)。這一輪調整中被撤銷的市鎮(zhèn)大體有三種情況 :一是歸并到郊區(qū)新城建設中 ,如原嘉定區(qū)的安亭鎮(zhèn)和南翔鎮(zhèn)并入嘉定新城范圍 ;二是溶入上海中心城區(qū) ,由鎮(zhèn)轉變?yōu)榻值?,如原普陀區(qū)下屬的各鎮(zhèn) ,以及浦東新區(qū)下屬的部分鎮(zhèn) ;三是鎮(zhèn)與鎮(zhèn)合并 ,如金山的廊下鎮(zhèn)。上海 61 個新市鎮(zhèn) ,按主要產業(yè)依托 ,大體可劃分為六種類型 :(1)制造業(yè)服務型。圍繞上海重點產業(yè)基地和工業(yè)園區(qū)建設的市鎮(zhèn)。如浦東新區(qū)唐鎮(zhèn),寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)和月浦鎮(zhèn)。 (2)農業(yè)服務型。以農業(yè)園區(qū)等為依托 ,發(fā)展生態(tài)農業(yè)、體驗農業(yè)、觀光農業(yè)、農產品貿易等延伸服務。如崇明向化鎮(zhèn) ,南匯老港鎮(zhèn)等。 (3)交通樞紐型。如華漕鎮(zhèn) (上海綜合交通樞紐 ),青浦趙巷鎮(zhèn)和徐涇鎮(zhèn) (西郊門戶 ),浦東新區(qū)機場 -施灣鎮(zhèn)