貴陽商業(yè)調(diào)查

1、 中投騰達佰分之1摩都貴陽市商業(yè)調(diào)查分析： 一、貴陽市概況 二、貴陽市區(qū)商業(yè)調(diào)查 三、各區(qū)域商業(yè)商業(yè)情況 四、雙龍航空港經(jīng)濟區(qū)情況 五、商業(yè)市調(diào)小結(jié) 目錄目錄貴陽市概況貴陽市人口情況龍里縣龍里縣 1521 25.1 0.1 168 6 8 13 87 貴陽傳統(tǒng)商圈主要集中在中華路沿線，憑借優(yōu)越的地理位置和密集的人口而發(fā)展起來，是貴陽老牌商業(yè)中心的集中地，影響力巨大。但隨著貴陽城市的擴張和商業(yè)的發(fā)展，貴陽逐漸形成了多商圈并存發(fā)展的格局，新老商圈共譜城市繁華；根據(jù)商圈的輻射能力和地區(qū)商業(yè)特征，將貴陽市商圈分為三個層次：1、核心商圈：貴陽傳統(tǒng)五大商圈，噴水池、大十字、大南門、大西門、紫林庵一帶。2、

2、次核心商圈：在核心商圈周邊發(fā)展起來的商圈，主要有文昌路、鴻通城、逸天城、北京路、油榨街3、擴展商圈：即相對于核心商圈和邊緣商圈而言，商圈主要是服務(wù)于社區(qū)居民和周邊寫字樓辦公人員，主要有世紀金源、花果園、大營坡、會展城核心商圈核心商圈次次核心商圈核心商圈擴展擴展擴展擴展擴展擴展擴展擴展二、貴陽市區(qū)商業(yè)調(diào)查1、貴陽核心商圈物業(yè)分布圖貴陽主要商業(yè)分布情況2、貴陽區(qū)主要商圈情況 貴陽城區(qū)商業(yè)目前正在由傳統(tǒng)的百貨商場、大型超市、沿街商鋪為代表的傳統(tǒng)零售向綜合型購物中心為代表的新型商業(yè)過渡。據(jù)統(tǒng)計，貴陽目前在建或已建成的現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)面積達500多萬，在這個過程中，以噴水池和大十字為代表的傳統(tǒng)老商圈人流逐

3、漸被新商圈分流，城市商業(yè)正逐步向多中心、多元化及主題、特色化方向發(fā)展，消費者的選擇將日益豐富。商圈名稱商圈名稱現(xiàn)有商業(yè)體量現(xiàn)有商業(yè)體量商圈輻射范圍商圈輻射范圍商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)檔次檔次形成時間形成時間主要商業(yè)項目主要商業(yè)項目噴水池約20萬全市居民及往來商旅客群購物中心、百貨超市、沿街店鋪高檔為主90年代南國花景、國貿(mào)總店、百盛、智誠大十字約13萬全市居民及往來商旅客群百貨商場、沿街店鋪中檔90年代時代廣場、智誠百貨大南門8萬全市居民及往來商旅客群購物中心、超市、沿街店鋪高檔2008年星力廣場、荔星名店大西門約15萬全市居民及往來商旅客群商業(yè)街、百貨商場、超市、沿街店鋪大眾2000年國貿(mào)國晨店、星

4、力瑞金店、恒豐步行街紫林庵約10萬全市居民及往來商旅客群購物中心、沿街店鋪中高2005年星力匯金店文昌路約12萬全市居民及往來商旅客群購物中心、百貨超市、沿街店鋪大眾2010年亨特購物中心三、貴陽市區(qū)主要商圈情況 噴水池噴水池貴陽國貿(mào)基本情況國貿(mào)南國花錦基本情況 大西門大西門 大南門大南門星力荔星名店B館基本情況 荔荔星名品星名品B館是貴州省內(nèi)知名百貨公司館是貴州省內(nèi)知名百貨公司星力集團所開設(shè)的高端、奢侈百貨商場，商場整體國際資深設(shè)計師鼎力打造星力集團所開設(shè)的高端、奢侈百貨商場，商場整體國際資深設(shè)計師鼎力打造，各各品牌裝修風格與其品牌在世界其他地區(qū)之店面形象一致品牌裝修風格與其品牌在世界其他地

5、區(qū)之店面形象一致,使消費者在貴陽即可親身同步世界奢華，例如國際知名一線使消費者在貴陽即可親身同步世界奢華，例如國際知名一線品牌品牌GUCCI、紀梵希等都在荔星名品，百貨業(yè)態(tài)齊全，是貴陽市富人購物的首選之地。、紀梵希等都在荔星名品，百貨業(yè)態(tài)齊全，是貴陽市富人購物的首選之地。 紫林庵紫林庵 文昌路文昌路 鴻通城鴻通城北京路北京路 市南路 逸逸天城天城是國貿(mào)集團在貴州是國貿(mào)集團在貴州首家提倡生活美學概念的購物中心，商業(yè)建筑首家提倡生活美學概念的購物中心，商業(yè)建筑面積面積6萬萬平方米，商場共平方米，商場共6層，負一層是層，負一層是OLE 精品超市，其中精品超市，其中經(jīng)營的經(jīng)營的商品中有近商品中有近70

6、%為進口商品；一為進口商品；一層是世界藝術(shù)級的精致名品層是世界藝術(shù)級的精致名品，包含，包含CoachCANALI等國際一線品牌；二層是服飾、美發(fā)和等國際一線品牌；二層是服飾、美發(fā)和顧客顧客服務(wù)中心；三層是兒童業(yè)態(tài)，；四層是年輕時尚品牌和中型服務(wù)中心；三層是兒童業(yè)態(tài)，；四層是年輕時尚品牌和中型餐飲餐飲；五層是保利旗艦電影院和；五層是保利旗艦電影院和空中藝術(shù)走廊，業(yè)態(tài)種類齊全，空中藝術(shù)走廊，業(yè)態(tài)種類齊全，基本基本能夠滿足周邊居民的消費需求能夠滿足周邊居民的消費需求。從。從入駐品牌來看，餐飲囊括了時下貴陽各大賣場熱門品牌，入駐品牌來看，餐飲囊括了時下貴陽各大賣場熱門品牌，例如星例如星巴克、水果撈、漢

7、拿山等；百貨品牌保持國貿(mào)一貫巴克、水果撈、漢拿山等；百貨品牌保持國貿(mào)一貫品質(zhì)，快品質(zhì)，快時尚時尚，輕奢品牌的入駐，對年輕消費群體具有一定吸引力。，輕奢品牌的入駐，對年輕消費群體具有一定吸引力。金陽金源金陽世紀金源購物中心基本情況花果園花果園花果園購物中心基本情況 會展城會展城 貴陽市的大型商業(yè)目前主要格局是，以中心區(qū)中心環(huán)線的北京路、解放路、浣紗路和寶山路圍合的地區(qū)和依托政府規(guī)劃； 貴陽市目前已開業(yè)的大型購物中心/百貨約有31家，未來2年內(nèi)計劃開業(yè)的約有16家；貴陽商業(yè)正處于業(yè)態(tài)快速豐富階段，大型綜合體商業(yè)、都市shoppingmall已成為商業(yè)發(fā)展的主流。 隨著商業(yè)地產(chǎn)項目不斷發(fā)展，定位越來

8、越細化，跟隨一線城市發(fā)展的勢頭已經(jīng)呈現(xiàn)。各類商業(yè)體在新區(qū)不斷興起，以且在建筑風格、商業(yè)定位規(guī)劃已經(jīng)開始向主題Mall、文旅、游樂休閑集群發(fā)展，故我項目未來的商業(yè)定位須借鑒商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，打造項目特色著手。2、貴陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展情況 今年來隨著貴陽新區(qū)的發(fā)展，金陽、花果園、貴安新區(qū)商業(yè)逐漸發(fā)展顯現(xiàn)，市區(qū)商業(yè)往新區(qū)布局已經(jīng)成為趨勢。-200.0%0.0%200.0%400.0%600.0%800.0%1000.0%0123456789國貿(mào)廣場總店荔星名店南國花錦星力瑞金逸天城花果園tpmall星力銀海元隆亨特國晨百貨鴻通城海納廣場龍港百貨智誠名店星力購物廣場荔星名品智誠百貨星力中山店2015年20

9、14年增長2014年-2015年貴陽市各大賣場銷售數(shù)據(jù)對比： 單位(億元)從表中可以看出，國貿(mào)廣場總店、荔星名店、星力瑞金店、國晨百貨、鴻通城、海納廣場、龍港百盛、智誠名店、星力購物中心、荔星名品、智誠百貨、星力中山店都在下滑，南國花錦、逸天城、花果園、Tpmall、星力銀海元隆、亨特是呈上升趨勢。同時也說明百貨銷售走下坡路，而購物中心銷售卻在上升。 以百貨為主的傳統(tǒng)零售業(yè)和單一的購物中心已無法滿足貴陽的市場需求，消費者在強調(diào)一站式消費的同時，更加注重消費的感官體驗，能凸顯文化性、景性的以休閑娛樂和餐飲為主的新式體驗性商業(yè)才會市場機會。 以“商業(yè)+O2O+金融+N”的3+N創(chuàng)新商業(yè)模式作為項目

10、商業(yè)核心。去地產(chǎn)、去百貨、去品牌化，將項目打造成為貴州本土品牌的孵化基地。 根據(jù)雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)的生態(tài)、旅游的大區(qū)域定位及周邊項目的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，以婚慶、免稅、文旅、健康、兒童五條產(chǎn)品為基線，以“造夢”的理念確立項目產(chǎn)品構(gòu)成。3、貴陽商業(yè)市調(diào)小節(jié)四、貴州雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)概況 貴州雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)位于黔中經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)，涉及貴陽市南明區(qū)與黔南州龍里縣部分區(qū)域，總用地面積92平方公里，建設(shè)用地75平方公里，其中貴陽市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龍洞堡機場15.6平方公里。 基本概況貴州雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)位于黔中經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)，涉及貴陽市南明區(qū)與黔南州龍里縣部分區(qū)域，總用地面積92平方公里，建設(shè)用地75

11、平方公里，其中貴陽市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龍洞堡機場15.6平方公里。該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為以內(nèi)陸開放、創(chuàng)新驅(qū)動、生態(tài)文明為內(nèi)涵和特色的高端產(chǎn)業(yè)功能聚集區(qū)。 空間布局雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)以一核三板塊為空間布局，一核為空港運營服務(wù)核，三板塊為臨空制造及高新技術(shù)板塊、臨空物流板塊、臨空總部及綜合服務(wù)板塊。 產(chǎn)業(yè)定位 主要發(fā)展以總部經(jīng)濟、商務(wù)商貿(mào)、高端商業(yè)主的臨空商務(wù)服務(wù)業(yè)，以旅游集散、文化休閑、會議度假為主的特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 貴州雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)將重點建設(shè)總部經(jīng)濟園、現(xiàn)代制造園、航空總部園、臨空綜保園、臨空物流園、科技創(chuàng)新園六大園區(qū) 貴州雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)位于貴陽市市域東南與黔南州交界區(qū)域，距離貴

12、陽老城區(qū)8公里，是黔中經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)。 其中，貴州雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)（南明區(qū)域）是中關(guān)村貴陽科技園“一城兩帶六核”空間布局中重要的“一核”，交通區(qū)位優(yōu)勢突出，緊鄰貴陽老城區(qū)和國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（經(jīng)開區(qū)），西接改貌“兩港一中心”（公路港、無水港、商貿(mào)服務(wù)中心），北接貴陽綜合保稅區(qū)、國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，距貴安新區(qū)12公里，距貴陽綜合保稅區(qū)13公里，將與貴陽綜合保稅區(qū)共同打造內(nèi)陸開放的“雙引擎”。 貴州雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)將按照“一環(huán)兩廊串三心，多點綠網(wǎng)連藍脈”的布局結(jié)構(gòu)進行規(guī)劃建設(shè)。 “一環(huán)”即南岳山脈、環(huán)城林帶及周邊林地。北部汪家大井漁洞峽水源涵養(yǎng)區(qū)、南部的長江流域與珠江流域水源涵養(yǎng)區(qū)、西部南岳山

13、脈以及東部貴陽市第二環(huán)城林帶，構(gòu)成了臨空經(jīng)濟區(qū)環(huán)狀自然生態(tài)系統(tǒng)。 “兩廊”即漁梁河生態(tài)廊道、貓洞河生態(tài)廊道。以漁梁河、貓洞河兩條主要河流形成綠軸帶為廊道，穿插串聯(lián)起森林公園、新城中心生態(tài)公園、谷腳生態(tài)旅游公園、中鐵體育公園以及各處生態(tài)景觀節(jié)點，構(gòu)成了新城主要的“綠色紐帶”。 “三心”即森林公園、龍洞堡中心生態(tài)公園、谷腳生態(tài)旅游公園。1、雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)情況2、區(qū)位交通情況 貴州雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)也將逐步完善立體交通路網(wǎng)規(guī)劃，構(gòu)建以軌道交通及高速公路、主干快速道路骨架等為主的路面交通體系。 環(huán)城快鐵：規(guī)劃的環(huán)城快鐵由北至南穿越臨空經(jīng)濟區(qū)，在機場和物流園區(qū)設(shè)置機場站和馬寨站兩處站點。 軌道交通：軌道交通

14、2號線，連接白云、觀山湖、三馬、老城區(qū)至臨空經(jīng)濟區(qū)，經(jīng)貴陽汽車客運東站，向東延伸至龍里縣城。 高速公路：規(guī)劃形成“一縱兩橫”高速公路布局。一縱線：貴陽市環(huán)城高速公路（貴陽市3環(huán)），連接臨空經(jīng)濟區(qū)與中心城區(qū)其他區(qū)域。兩橫線：廈蓉高速公路及貴新北移線，連接臨空經(jīng)濟區(qū)至貴州東南方向區(qū)域 。 規(guī)劃形成“三縱四橫一環(huán)”的快速骨架路網(wǎng)結(jié)構(gòu)?！叭v線”：龍水路、物流外環(huán)線、貴龍縱線?！八臋M線”：北京東路延伸段（橫二路）、湯巴關(guān)路貴龍二線、龍洞堡大道貴龍大道、建設(shè)大道。“一環(huán)”：臨空外環(huán)：由橫二路-中鐵大道-貴龍縱線形成串聯(lián)臨空經(jīng)濟區(qū)外圍區(qū)域的快速環(huán)。3、項目背景 中鐵國際生態(tài)城項目作為貴州省面向央企招商的重

15、點項目，得到了各級政府領(lǐng)導的高度重視與大力支持，被確定為貴州省明確的“十大旅游項目”之一、是貴陽城市東擴的重要組成部分，亦是黔中經(jīng)濟區(qū)推進的重要項目，更是被列入貴州省生態(tài)文化旅游發(fā)展規(guī)劃的重點項目。 中鐵國際生態(tài)城項目規(guī)劃的五大特點為：崇尚自然的生態(tài)景觀框架、因地制宜的路網(wǎng)骨架、和而不同的功能分區(qū)、兼顧產(chǎn)業(yè)的用地布局、綜合配套的生態(tài)新城。 項目定位以自然人文為依托，主題公園、體育運動為主線，康體休閑、養(yǎng)生養(yǎng)老為支撐，旅游觀光、休閑度假為品牌，形成集旅游、度假、避暑、休閑、運動、娛樂、養(yǎng)生、會議、會展、教育、培訓等于一體的旅游體育休閑度假勝地，力求打造國家級旅游文化創(chuàng)新示范區(qū)，世界級旅游度假休閑

16、目的地。項目太陽谷白晶谷云棲谷悅龍國際深高速貴龍新苑居住人口220698411428674979482018420036運動、養(yǎng)老居住人口結(jié)構(gòu)旅游人群、運動4、項目周邊人口導入分析旅游人群、商務(wù)旅游人群、商務(wù)流動人群、商務(wù)運動、養(yǎng)老 龍里縣 251038 常駐民和流動人口5、項目競爭關(guān)系分析 項項 目目 主主 力力 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài)多彩貴州城文化、旅游、餐飲、特產(chǎn)、娛樂砂之船名品折扣、餐飲雙龍鎮(zhèn)餐飲、酒店、特產(chǎn)、小吃本案 多彩貴州城、砂之船、雙龍鎮(zhèn)的旅游、零售、餐飲、娛樂業(yè)必定會分流部分客群，與我項目形成競爭關(guān)系。故在商業(yè)定位和規(guī)劃時期必須考慮錯位經(jīng)營、業(yè)態(tài)對沖等相關(guān)因素，做到人無我有、人有我強的格

17、局，降低項目和商家的經(jīng)營風險。多彩貴州雙龍鎮(zhèn)砂之船6、項目、項目S.W.O.T關(guān)系分析關(guān)系分析S TRENGTHS優(yōu)勢優(yōu)勢經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境。貴陽經(jīng)濟持續(xù)增長，人民生活水平不斷提高，消費力不斷增強；產(chǎn)業(yè)結(jié)極。產(chǎn)業(yè)結(jié)極。匯集物流、旅游、空港三大支柱產(chǎn)業(yè)強勢崛起，新區(qū)發(fā)展格局已經(jīng)顯現(xiàn)。城市經(jīng)營。城市經(jīng)營?！俺鞘泻蠡▓@、都市會客廳”將成為貴陽及旅游人群的首選地 ；大城大城崛起。崛起。南貴陽新列二線城市，東擴新區(qū)中心浮現(xiàn)；城市交通。城市交通。雙“三港合一”“三縱三橫”及城市軌道交通將加強新區(qū)的發(fā)展。自然資源自然資源。民族風情小鎮(zhèn)、養(yǎng)生養(yǎng)老基地等多重功能形成項目內(nèi)涵，通過差異化競爭打造集聚貴州精華的個性化

18、旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地，在全國乃至世界知名的避暑休閑度假勝地；市場需求市場需求。市區(qū)商業(yè)同質(zhì)話嚴重，無法滿足消費者對消費場所的要求。區(qū)域人口。區(qū)域人口。根據(jù)評估分枂，雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)常住人口將近約80萬人，三谷一城、碧桂園、深高速別墅區(qū)匯集優(yōu)質(zhì)、強勁消費力人群，必將成為新區(qū)的商業(yè)亮點。宏觀政策宏觀政策。國家貸調(diào)控對投資、經(jīng)營必定有一定的影響；新區(qū)開發(fā)。新區(qū)開發(fā)。新區(qū)開發(fā)周期較長，市場培育需要時間，更考量團隊的經(jīng)營管理能力；消費習慣消費習慣。市民消費已被固化的消費習慣尚需時日才能得到改善；總體規(guī)劃?？傮w規(guī)劃。對項目規(guī)劃定位帶來嚴峻考驗，物業(yè)、交通、配套要求成為區(qū)域的一大挑戰(zhàn)。建設(shè)周期建設(shè)

19、周期。項目建設(shè)周期長，短期內(nèi)入駐人群不足；外部競爭外部競爭。新項目紛紛興建，加劇市場競爭。新區(qū)商業(yè)很難輻射市區(qū)，以及其他新匙開収，W EAKNESSES劣勢劣勢O PPORTUNITIES機遇機遇T HREATS挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)業(yè)主背景業(yè)主背景。背靠央企，中鐵國際生態(tài)城是由中鐵貴州旅游文化發(fā)展有限公司開發(fā)。政店支持政店支持。中鐵國際生態(tài)城項目作為貴州省面向央企招商的重點項目，被確定為貴州省明確的“十大旅游項目”、“大貴陽城市群”城市建設(shè)重點項目和黔中經(jīng)濟圈重點項目、“貴州省100個旅游景區(qū)建設(shè)項目”獨一無二。獨一無二。唯一的商業(yè)配套項目，打造集聚貴州精華的個性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地。地位優(yōu)

20、越。地位優(yōu)越。地處雙龍臨空經(jīng)濟區(qū)中心位置，地理位置得天獨厚；交通網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)絡(luò)。貴新高速、貴都高速、210國道和規(guī)劃建設(shè)的貴龍城市大道、貴龍大道縱線和中鐵大道穿越或緊鄰項目地塊，與臨近高速鐵路、市域快鐵和龍洞堡國際機場四橫、兩縱的公路骨架路網(wǎng)和“三港合一”的立體交通體系。配套完善。配套完善。以超五星級度假酒店、國際戶外體育基地、峽谷主題風情區(qū)、民族風情小鎮(zhèn)、養(yǎng)生養(yǎng)老基地等多重功能形成項目內(nèi)涵，通過差異化競爭打造集聚貴州精華的個性化旅游、休閑、體育、度假的旗艦基地，在全國乃至世界知名的避暑休閑 度假勝地。商業(yè)氛圍。商業(yè)氛圍。新區(qū)初期商業(yè)氛圍不足，招商和運營的成本較高，市場培育需 要時間；人口密度。

21、人口密度。短期內(nèi)人口密度不足，對商業(yè)支撐乏力，對項目運營能力要求較高。區(qū)位特點。區(qū)位特點。距離市區(qū)較遠，輻射半徑不足，交通不便利。周邊配套周邊配套。項目內(nèi)及周邊沒有完善的社會功能配套，交通、學校、醫(yī)院成型較晚，極大影響區(qū)域的成熟進度。輕資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式。物業(yè)銷售型的輕資產(chǎn)模式對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響巨大，風險較高。引進主力店難度較大，對商業(yè)帶動乏力。7、S.W.O.T矩陣對策S.W.O.TS.W.O.T對策對策 定位：定位：根據(jù)貴陽集中商業(yè)以購物為目的性消費地的情況，將項目定位于“游、樂、吃、玩”為核心的創(chuàng)新型商業(yè)中心，最大限度彰顯項目優(yōu)勢，差異定位經(jīng)營，塑造項目賣點。S S.W.O.T.W.O.

22、T對策對策 機會：機會：最大限度地利用貴陽商業(yè)高速發(fā)展的市場機會，根據(jù)新區(qū)建設(shè)的市場空白和機會，搶先形成商業(yè)中心，占領(lǐng)市場高地，成為市區(qū)和龍里縣的商業(yè)紐帶。S S.W.O.T.W.O.T對策對策 借力：借力：借助政府支持，建立完善的交通條件，如軌道、空港、公交、高速等便利條件，加強項目的交通便捷性，增強對外的商業(yè)輻射能力。S S.W.O.T.W.O.T對策對策 環(huán)境：環(huán)境：借充分利用自然資源，如三谷三園的旅游資源，成為“城市后花園”和“旅游最后一站”地的目的性消費地。充分塑造競爭優(yōu)勢，區(qū)隔周邊和市區(qū) 競爭對手，打造核心發(fā)動機，推動項目發(fā)展。S S.W.O.T.W.O.T對策對策 截流：截流：在龍里縣商業(yè)發(fā)展初期階段，商業(yè)配套和功能性不足的窘?jīng)r，充分吸引縣城的廣大消費群，截留到市區(qū)消費群體。S S.W.O.T.W.O.T對策對策 。錯位：。錯位：根據(jù)項目推進對項目開發(fā)業(yè)態(tài)充分考慮新區(qū)人群需求，有別市區(qū)購物中心業(yè)態(tài)，規(guī)避內(nèi)部和外部競爭，例如業(yè)態(tài)的豐富度、多樣性進