土地增值稅清算實(shí)例

1、土地增值稅清算實(shí)例給你一個(gè)清算實(shí)例為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的 清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程 序，編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道 案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土 地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清 算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對土地增值稅清算鑒證報(bào) 告（以下簡稱鑒證報(bào)告）中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn) 后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目鑒證報(bào)告中披露的具體 情況如下：

2、、整體項(xiàng)目情況簡介1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市 發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于 2001年2月以（2001）231號文件批準(zhǔn)投資 開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在 2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局 為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。2、該項(xiàng)目于2002年初開工建設(shè)，于 2003年5月開始對商 品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品 房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商 業(yè)、車庫等面積30, 000平方米。另外還有配套設(shè)施面積 12,000平

3、方米。3、 截止2006年5月30 日，可售面積中已出售面積為 160,000 平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000 平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000 平方米中，已對外出租 4000平方米。4、 公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、 物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500 平方米、游泳館 4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫 3500平方米。5、該項(xiàng)目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了 北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量 合格證書”。6、根據(jù)房屋測繪部門對

4、出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共 7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均 交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5,因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。7、該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80 %。二取得收入情況說明該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得 銷售收人總額1,

5、430,000,000元，總額全部為貨幣收入（人民 幣）。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入 900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收 入255,000,000元；出售辦公用房 25,000平方米，取得銷售 收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入 200, 000元。 對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房 價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 收入中。三、扣除項(xiàng)目情況說明（一）取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。單位提供的“ x號土地出讓合同”及京房地低字 X號地 價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)

6、”項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和 房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元（不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積）。該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000 元具體計(jì)算可米取以下兩種方法:1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元；2、453,200,000*80 % =362,560,000 元。（二）開發(fā)成本經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為 493,600,000元，該項(xiàng)目本 次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,0

7、00元。其中：（1）土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償?shù)葹橹鳎?9,700,000元。 前期工程費(fèi)：115,070,700元o （3）建筑安裝工程費(fèi):290,000,000 元。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。公共配套設(shè)施費(fèi)：27, 942, 700元。開發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。（開發(fā)成本具體 內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見鑒證報(bào)告相關(guān)表格。）分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為：1、 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元+前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程 290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000 元+開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。具體計(jì)算可米取以

8、下兩種方法：465,657,300 元/200,000*160,000=372,525,840 元；465,657,300*80 % =372,525,840 元2、公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用 22,354,160元。27, 942,700/200,000*160,000=22,354,160 元（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為 ：（362,560,000+394,880,000）*10 %=75,744,000 元。（四） 繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維

9、護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為（362,560,000+394,880,000）*20 % =151,488,000 元根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000+394 , 880, 000+75, 744, 000+78, 650,000+151 , 488, 000=1,063,322,000 元。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,00

10、0=75%扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000*75 % =797 , 491, 500 元增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500 元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為102,508,500/797,491 ,500=12.85 %該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%,應(yīng)免征土地增值稅。（二）其他商品房計(jì)算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160, 000=25 %扣除項(xiàng)目金額=1 , 063, 322, 000*25 % =265,830,500

11、元增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500 元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為264,169,500/265 ,830, 500=99.38 %適用稅率為40 %應(yīng)納土地增值稅為：（264,169,500*40 % ）-（265,830,500*5 % ）=92,376,275 元已納土地增值稅為:5,000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況（一）對清稅資料的審核稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及鑒證報(bào)告中披 露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)

12、行政策規(guī)定，對該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：（二）確定銷售收入 1,430,000,000元根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項(xiàng)目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入 900,000,000元；出售商業(yè) 用房15,000平方米，取得銷售收入 255，000，000元；出售 辦公用房25，000平方米，取得銷售收入 275,000,000元，進(jìn) 行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。同時(shí)對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項(xiàng)目

13、取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。（三）確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清 算允許扣除項(xiàng)目總金額為1,052,922,000,其中：1、 取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目取得 土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為 ：386,880,000元。(1) 經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為 39,700,000

14、元，按清稅面積與總建筑面 積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。(2) 首先通過對鑒證報(bào)告中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安 裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的 明細(xì)項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范 圍。其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問題。公式：(前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)+290,000,000 元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元 =425

15、,957,300 元*80 % =340,765,840 元)另外，通過對四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為2129.79元，不高于分類房產(chǎn)單位面積建 安造價(jià)表中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房) 及“商業(yè)”類每平方米建安造價(jià)金額。(3) 公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核經(jīng)對納稅人提供的鑒證報(bào)告“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共 配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,7

16、00元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額 14，354,160元。公式：17,942,700/200,000*160,000=14,354,160 元對于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫費(fèi)用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核鑒證報(bào)告中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的 金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為 74,944,000元。4、 扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后 沒有發(fā)現(xiàn)問題。5、重新計(jì)

17、算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為(362,560,000+386,880,000)*20 % =149,888,000 元。經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888 ,000=1,052,922,000 元(四) 修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入 900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為：120,000/160,

18、000=75%扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000,*75 % =789,691 , 500 元增值額=900,000,000-789,691 , 500=110,308,500 元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為110,308,500/789 ,691, 500=13.97 %通過對出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額 未超過扣除項(xiàng)目金額 20 %，應(yīng)兔征土地增值稅。2、其他商品房計(jì)算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40, 000/160,000=25 %扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000*25 % =263,230,500 元增值額=530,000 , 000-263 , 230, 500=266,769,500 元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為266,769,500/263,230,500=101.34 %適用稅率為50 %應(yīng)納土地增值稅為：（266,769,500*50 % ）-（263, 230,500*15 % ）=93,900,175 元已納土地增值稅為：5, 000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元六、對東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附