赴美高層樓宇設備管理考察報告

1、赴美高層樓宇設備管理考察報告本文是關于赴美高層樓宇設備管理考察報告，僅供參考，希望對您有所幫助，感謝閱讀。赴美高層樓宇設備管理考察報告應美國世邦魏理士物業(yè)管理公司的邀請，中國物業(yè)管理協會以田在瑋副會長為團長的赴美高層樓宇設備管理考察團一行10 人，于 2005 年 12 月 11 日 23 日對美國物業(yè)管理及高層樓宇設備管理現狀進行了認真考察，現將考察情況報告如下：一、美國物業(yè)管理的現狀美國是世界上最發(fā)達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協作的物業(yè)管理市場運作體系。1、在美國，物業(yè)管理作為社會管理事務， 主要由業(yè)主

2、和企業(yè)及行業(yè)協會負責，政府基本不予干涉。小政府，大社會，能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。盡管美國物業(yè)管理有效地承擔和履行了服務社會的職能，但這并不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業(yè)管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業(yè)管理，主要由一個叫物業(yè)管理研究院的機構負責。美國物業(yè)管理研究院（IREN）總部位于芝加哥，成立于 1934 年，是美國房地產商協會的一個下屬機構，是一個非政府機構和非盈利性組織， 其主要職責是：（1）培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)隊伍，包括培訓和鑒定從業(yè)人員的資格， 頒發(fā)注冊物業(yè)經理（CpM）、注冊住房經

3、理（ARM）證書；（ 2）制定和執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)標準、道德規(guī)范，推廣新技術、新工藝，維護行業(yè)的社會價值；（ 3）協助政府部門起草法律，法規(guī)；（ 4）推介并帶領會員向海外開拓市場。美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區(qū)設立有分部，其總部的機構設置。理事會執(zhí)行委員會常務委員會：職責：審計、預算、規(guī)劃條例、規(guī)定、道德規(guī)范和紀律道德規(guī)范問題聽證和紀律委員會執(zhí)行委員會公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會地方分部活動部：職責：分部活動ARM部：職責： ARM服務法律事務部：職責：全國聯邦住房聯絡各地聯邦住房聯公平住房和平等機會聯邦立法州和市政事務服務部：職責：全國物業(yè)經理咨詢

4、物業(yè)經理計算機和技術收/ 支分風險管聯絡部：職責：物業(yè)管理雜志社營銷 / 公共關系出版會員注冊部職責： AMOAMO資歷評估分會AMO保險分會CpM會員標準高級 CpM會員標準管理計劃會員發(fā)展、少數民族教育培訓部：職責：成人教育CpM會員資格培訓教育政策師資課程內容委員會2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業(yè)資質管理不同。美國物業(yè)管理資質分三種：CpM，注冊物業(yè)經理（CertifiedpropertyManager）； ARM，注冊住房經理（Acc

5、reditedResidentialManager） ；AMO，注冊物業(yè)公司（ AccreditedManagementrganization ）。還有一種過度性的叫 CpMCandidate，是成為注冊物業(yè)經理前的專業(yè)資格。負責資質管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴格執(zhí)行行業(yè)資格標準和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業(yè)經理人隊伍的質量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價值的熱門選擇。3、成為 CpM的職業(yè)要求申請人向 IREM提出申請，取得預備 CpM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預備

6、期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業(yè)管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。申請人取得預備資格后，需按照IREM設計的一套考核制度，取得260 分，其中 160 分為必修分， 100 分為選修分。IREM課程： 30 分必修分，多達 100 分選修分。 IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初， IREM 就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理計劃。CpM證書考試： 30 分必修分， 0 選修分?？荚噧热莺?/p>

7、蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。管理策劃： 20 分必修分， 0 選修分。 IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。道德規(guī)范： 20 分必修分， 0 選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守CpM職責道德規(guī)范。經歷： 60分必修分，多達100 分選修分。從事物業(yè)管理每一個月算一分，因此， 60 分意味著 5 年的預備期。但是，如果申請人在提出申請前曾經在一個CpM指導下從事物業(yè)管理，或已經是ARM，那么，這些經歷也可算分。對經歷，IREM還有具體規(guī)定：如管理住房，則一處不少于300 單

8、元、或 2 處不少于 200 單元、或 5 處不少于 100 單元；如管理辦公樓，則一處不少于12 萬呎、或 2 處不少于 8萬呎；如管理工業(yè)用房，則一處或多處不少于20 萬呎。正規(guī)學院教育： 0 必修分，多達 90 分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70 分，其他專業(yè)的學士折60 分。其他成人教育： 0 必修分，多達 100 分選修分。 IREM承認其他 15 個房地產協會提供的課程。 IREM在培訓手冊中均有列明。其他要求：經 IREM地方分部批準；交清分部和總部的會費； 一直嚴格遵守 CpM 的職責道德規(guī)范；經 IREM理事會批準。4、美國物業(yè)管理隊伍的基本情況全美國目

9、前只有CpM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795 億美元的各種物業(yè)。在 IREM的長期有計劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質，體現如下幾個特點：身份高：全國只有CMp9500多人， AMO363家，從申請到成為成員，有一套嚴格規(guī)定。因而也只有較高學歷、堅持執(zhí)著的人能成為注冊物業(yè)經理，具有高等教育的人員達 94.1%。一旦成為注冊物業(yè)經理，則進入高收入階層，促使 CpM珍惜職業(yè)、珍惜榮譽。 1998 年注冊物業(yè)經理的平均年收入達 86362 美元，而位于洛杉磯地區(qū)的 MONTEREYpARK市的平均家庭年收入才 32605 美元！專業(yè)分工：公司多以 CpM

10、為核心，其他人員圍繞 CpM工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有 AMO資格，管理住房 380 多棟，“康斗” 20 多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有 4 個人。董事長兼總裁為 CpM，同時擁有代理、開發(fā)、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發(fā)展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作， 一天到晚忙于電話、 傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度， 負責根據業(yè)主要求， 聯系、安排維修公司、 清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。注重經營的綜合服務： 一是 CpM的時間分配和收入結構上，

11、 以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價開發(fā)也屬重要內容； 二是管理物業(yè)方面， 以住宅和非住宅并重；三是組織類型上， CpM除主要在物業(yè)管理公司外，在地產開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。5、美國物業(yè)管理的內容（ 1）首要任務是物業(yè)經營。美國物業(yè)管理的首要任務是將物業(yè)經營好。因此在 IREM的培訓中，總是將物業(yè)的促銷與租賃放在重要位置。 CpM有 22.1%的時間用在了經營方面， 有 40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經營活動。 物業(yè)管理人員更注意的是房地產市場的變化，如何使自己所管的物業(yè)保持競爭力，保持高出售率/出租率。及時收取物業(yè)經營所得，在租戶可能逃租時采取果斷的措施減少業(yè)主的損失；降

12、低經營成本，通過批量購買、固定服務渠道、適時付款等取得一切可能的優(yōu)惠，減少顧客的成本。（ 2）日常維修保養(yǎng)依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發(fā)達，大多數物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護人員和設備。房屋及其設備設施由專業(yè)公司承擔，各類設施還由各對應的專業(yè)公司承擔；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾 2 次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥 1 次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。（ 3）保安服務不是物業(yè)管理的法定內容，各物業(yè)根據業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，

13、基本沒有保安?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（ 911）的快速反應。（ 4）、物業(yè)管理一般不設 24 小時值班，上班時間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的 911 辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。 IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。二、美國高層樓宇設備管理的特點1、采用高端技術，保持樓宇管理的先進性。美國是世界上科學技術最為發(fā)達的國家，這也反映在他們對高層樓宇設

14、備的配置要求上。我們在洛杉磯參觀了由美國世邦魏理士物業(yè)公司管理的智能大廈6500WilshireBoulevard大廈。該大廈23 層高，總面積435，039 平方英尺（ 40416 平方米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標志性建筑，由貝聿銘設計。自大廈可遠望太平洋海岸、世紀城、好萊塢山及洛杉磯市區(qū)。 大廈連續(xù)三年獲得國際建筑業(yè)主及經理協會（BOMA）年度最佳大廈的稱號并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈采用了先進的保安監(jiān)控系統(tǒng)，免除了人力巡視。大廈空調系統(tǒng)采用美國Auto-Matrix企業(yè)的超級終端計算機控制軟件系統(tǒng)進行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部便攜式計算機進

15、入超級終端系統(tǒng)，隨時隨地（特別是在下班時）對空調系統(tǒng)運行進行調整。2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。 參觀 6500WilshireBoulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。3、注重設備管理環(huán)境，提高設備使用壽命。該大廈管

16、理者十分重視設備環(huán)境的管理與保持。 在參觀中我們發(fā)現， 每一處設備間環(huán)境整齊， 物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規(guī)范嚴格，設備檢測均有明確的周期規(guī)定與現場檢測記錄。三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點啟示1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經營服務，物業(yè)管理的內涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介代理、 咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產行業(yè)多個領域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務內容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經營，一方面擴大了物業(yè)管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風險。 美國的物業(yè)管

17、理企業(yè)有 40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產行業(yè)業(yè)務內容，可以有效地提高物業(yè)管理隊伍的整體素質，轉變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質高、干勁足，職責滿意度高， 94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質與水平，就要提高行業(yè)的吸引力， 擴展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務空間， 涉足房地產高端業(yè)務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。2、美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，保證了美國的物業(yè)管理能夠保持在較高水平上。參觀學習中，給我們很深印象的

18、是，美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經濟價值的注冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業(yè)管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業(yè)管理這一社會服務事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會地位和經濟收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級水準。從物業(yè)管理行業(yè)來說，高度職業(yè)化，嚴格注冊資格的篩選程序，限制注冊人數（全美僅有9500 人），都保證了注冊物業(yè)經理等資格的整體質量與素質，提高了美國物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊伍建設經驗值得我們學習與借鑒。3、注重環(huán)保與節(jié)能，是此次赴美考察中感到的重要特點。在參觀考察6500WilshireBoulevard大廈中看到，大廈的業(yè)主與管理者對環(huán)保節(jié)能有明確