萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)鐵軍做合約規(guī)劃的15條鐵律1

1、萬(wàn)達(dá),地產(chǎn)鐵軍做合約規(guī)劃的15條鐵律導(dǎo)讀：成本控制需要多方協(xié)同，且與進(jìn)度、營(yíng)銷存在天然矛盾，因此良好的軟環(huán)境對(duì)于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。萬(wàn)達(dá)的成本管理特點(diǎn)，首先在于體制上保證了成控工作的獨(dú)立性與權(quán)威性，同時(shí)基于萬(wàn)達(dá)本身軍事化的超強(qiáng)執(zhí)行力，克服了眾多地產(chǎn)公司成本管理受制于人、難以推動(dòng)的弊病。合約規(guī)劃就是將未來(lái)要發(fā)生的成本支出以合同分類的原則建立，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本支出的項(xiàng)目個(gè)數(shù)，包括合同支出和無(wú)合同費(fèi)用支出等進(jìn)行統(tǒng)籌，明確成本的具體流向，是目標(biāo)成本對(duì)項(xiàng)目成本的指導(dǎo)與預(yù)控的重要手段。（文中圖表字小請(qǐng)橫屏或放大觀看） 一、萬(wàn)達(dá)成本管控模式今昔對(duì)比 萬(wàn)達(dá)成本控制部組織架構(gòu)：其中，目標(biāo)成

2、本組負(fù)責(zé)可研與決策文件編制、項(xiàng)目現(xiàn)金流審核。結(jié)算復(fù)核，參與建造標(biāo)準(zhǔn)指定。過(guò)程控制組負(fù)責(zé)成本動(dòng)態(tài)管理、商務(wù)評(píng)標(biāo)、結(jié)果三級(jí)審核。招標(biāo)合約組負(fù)責(zé)組織工程一類招標(biāo)、合格供方品牌庫(kù)管理、網(wǎng)上招標(biāo)管理。集中采購(gòu)組負(fù)責(zé)組織材料設(shè)備類一類招標(biāo)和單項(xiàng)合同審批，兼成本系統(tǒng)行政管理。指導(dǎo)檢查組負(fù)責(zé)招標(biāo)及成本管理的檢查，指導(dǎo)，出具管理建議。如下圖所示，過(guò)去根據(jù)模塊化編制招標(biāo)計(jì)劃，容易有漏項(xiàng)；結(jié)算計(jì)劃和招標(biāo)計(jì)劃需要單獨(dú)編制?，F(xiàn)在依據(jù)合約規(guī)劃能夠生成招標(biāo)計(jì)劃，待發(fā)生成本臺(tái)帳；合約規(guī)劃模板提供了多年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗(yàn)；依據(jù)模塊化及招標(biāo)計(jì)劃，進(jìn)行結(jié)算計(jì)劃的編制。下圖中，現(xiàn)在在合約中明確成本費(fèi)用與成本科目的對(duì)應(yīng)關(guān)系，預(yù)計(jì)

3、將發(fā)生的合同，對(duì)每個(gè)合同進(jìn)行成本預(yù)控，從而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本預(yù)控；減輕了合同拆分工作量、避免拆分過(guò)程中的歸集錯(cuò)誤，但對(duì)前期合約編制質(zhì)量要求較高。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在的合約規(guī)劃流程：由上述合約規(guī)劃的管理調(diào)整與變革，使萬(wàn)達(dá)的成本管理更具優(yōu)勢(shì)。 二、萬(wàn)達(dá)合約規(guī)劃的4大特點(diǎn) 1.結(jié)合多年管理經(jīng)驗(yàn)，完善了成本管理模塊化體系合約規(guī)劃和萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)多年管理經(jīng)驗(yàn)積淀而成的模塊化銜接，完善了成本管理的模塊化體系，合約規(guī)劃可確保各項(xiàng)目合同簽訂的計(jì)劃性和規(guī)范化。2.全面統(tǒng)籌項(xiàng)目預(yù)計(jì)支出，分解成本管控工作步驟合約規(guī)劃不但全面統(tǒng)籌了項(xiàng)目預(yù)計(jì)支出，更有實(shí)際工作指導(dǎo)作用的將成本管控的工作步驟進(jìn)行分解，合約規(guī)劃能控制合同簽

4、訂與費(fèi)用支出，做到事前管控。3.據(jù)合同范圍與界面，可適應(yīng)不同業(yè)態(tài)自由組合根據(jù)萬(wàn)達(dá)十余年商業(yè)地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗(yàn)，分業(yè)態(tài)編制，可適應(yīng)不同業(yè)態(tài)組合的成本管控。合約規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目支出統(tǒng)籌的標(biāo)準(zhǔn)化，以及對(duì)待發(fā)生成本的合理預(yù)估；而根據(jù)不同合同范圍及界面，以及不同業(yè)態(tài)，進(jìn)行合理的待發(fā)生成本預(yù)估。4.內(nèi)容要求與標(biāo)準(zhǔn)高度統(tǒng)一，為建數(shù)據(jù)庫(kù)奠定基礎(chǔ)合約規(guī)劃在科目編碼、合同編號(hào)、費(fèi)用編號(hào)等內(nèi)容上統(tǒng)一要求，為數(shù)據(jù)庫(kù)的建立奠定了基礎(chǔ)。合約規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目支出統(tǒng)籌的標(biāo)準(zhǔn)化，以及對(duì)待發(fā)生成本的合理預(yù)估；項(xiàng)目支出歸屬的成本科目編碼及科目名稱都是標(biāo)準(zhǔn)化的。 三、萬(wàn)達(dá)編制合約規(guī)劃的15大鐵律 鐵律1：控制各分項(xiàng)工程的

5、支出規(guī)劃預(yù)設(shè)成本歸集的科目及業(yè)態(tài)，避免人為分?jǐn)傔^(guò)程中產(chǎn)生歸集錯(cuò)誤。鐵律2：控制招標(biāo)金額，實(shí)現(xiàn)成本可控當(dāng)合約規(guī)劃=合同金額，則合約規(guī)劃金額全部轉(zhuǎn)化為已發(fā)生成本，如下表：當(dāng)合約規(guī)劃>合同金額，那么合同金額轉(zhuǎn)入已發(fā)生成本，剩下的進(jìn)入規(guī)劃余量，如下表：當(dāng)合約規(guī)劃<合同金額，則不能正常定標(biāo)，通過(guò)以下方式來(lái)確定合約規(guī)劃金額能否調(diào)整，及不能調(diào)整該如何解決。鐵律3：預(yù)留變更金額，動(dòng)態(tài)記錄成本如下表所示：鐵律4：合約規(guī)劃編制相當(dāng)于項(xiàng)目的模擬復(fù)盤(pán)合約規(guī)劃的編制過(guò)程是在項(xiàng)目初期，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本和招標(biāo)進(jìn)行模擬復(fù)盤(pán)；這里的模擬復(fù)盤(pán)是指對(duì)整個(gè)項(xiàng)目從摘牌到經(jīng)營(yíng)期結(jié)束所發(fā)生的所有成本支出事項(xiàng)進(jìn)行一次預(yù)演，從而達(dá)

6、到全面掌握項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)生成本事項(xiàng)的目的。鐵律5：萬(wàn)達(dá)合約規(guī)劃編制前要充分準(zhǔn)備前期要對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫(kù)、建造標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格要有所研究和準(zhǔn)備。鐵律6：合約規(guī)劃要錄全基本信息上報(bào)項(xiàng)目基本信息、崗位人員信息之外，還要錄入基本信息，并對(duì)科目、業(yè)態(tài)、科目業(yè)態(tài)進(jìn)行設(shè)置。鐵律7：要以合約規(guī)劃模板為基礎(chǔ)編制項(xiàng)目合約規(guī)劃，要基于合約規(guī)劃模板進(jìn)行修改，形成項(xiàng)目合約規(guī)劃列表。合約規(guī)劃模版中的規(guī)劃項(xiàng)在初次編制中不要?jiǎng)h除，審核通過(guò)后方可刪除；新增的合約規(guī)劃，如果合同庫(kù)中有，則新增規(guī)劃必須引用自合同庫(kù)；合同范圍要描述清晰，各合約規(guī)劃工作界面劃分明確，無(wú)重疊和遺漏。鐵律8：完善審批合約規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和當(dāng)?shù)貎r(jià)

7、格調(diào)研調(diào)整合同與費(fèi)用列項(xiàng)、合同與費(fèi)用金額、業(yè)態(tài)劃分、招標(biāo)控制比與招標(biāo)方式等。鐵律9：調(diào)研并調(diào)整合同與費(fèi)用列項(xiàng)合同和費(fèi)用的列項(xiàng)可通過(guò)以下5步開(kāi)展：一是認(rèn)真梳理系統(tǒng)中的合同庫(kù)，了解合同庫(kù)中的合同范圍，初步選定本工程需用到的合同；并進(jìn)行標(biāo)注；二是結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況明確費(fèi)用列項(xiàng)，與合同庫(kù)中的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，確定選用的費(fèi)用；并進(jìn)行標(biāo)注；模板中未包含的進(jìn)行新增；三是針對(duì)初步選定的合同進(jìn)行梳理，明確各合同的范圍及界面、招標(biāo)方式，梳理是否有界面重復(fù)或遺漏的項(xiàng)目；四是與設(shè)計(jì)、工程根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，共同確定合同范圍及界面；并在進(jìn)行明確標(biāo)注說(shuō)明五是根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)調(diào)研情況，設(shè)計(jì)部、工程部的反饋，及項(xiàng)目當(dāng)?shù)匦姓?/p>

8、收費(fèi)情況，最終確定合約規(guī)劃。鐵律10：調(diào)研與調(diào)整合同與費(fèi)用成本科目合同與費(fèi)用成本科目歸屬可通過(guò)以下3步開(kāi)展：一是認(rèn)真學(xué)習(xí)系統(tǒng)中的科目庫(kù)，了解科目劃分及各科目包含范圍。二是根據(jù)線上項(xiàng)目基本信息的錄入，確定項(xiàng)目的成本科目；成本科目引自科目庫(kù)不能新增；目前要求成本科目細(xì)分到三級(jí)科目。三是將已確定的合約規(guī)劃，與本項(xiàng)目的成本科目相對(duì)應(yīng)，將合約規(guī)劃歸屬到相應(yīng)的成本科目下；根據(jù)合同包含內(nèi)容可一個(gè)規(guī)劃歸屬多個(gè)科目。鐵律11：調(diào)研與調(diào)整合同與費(fèi)用到各業(yè)態(tài)的分?jǐn)偪赏ㄟ^(guò)以下兩步開(kāi)展：一是根據(jù)項(xiàng)目基本信息明確本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分類；二是根據(jù)已確定的合約規(guī)劃的合同范圍描述，明確各規(guī)劃所包含的業(yè)態(tài)。鐵律12：明確合約規(guī)劃金額的

9、確定原則合同與費(fèi)用的金額確定可通過(guò)以下5步開(kāi)展：一是根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況及土地協(xié)議中約定，落實(shí)費(fèi)用類的合約規(guī)劃金額行政事業(yè)性收費(fèi)類合約規(guī)劃；二是根據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)等明確相關(guān)合約規(guī)劃的金額：如：效果類合約規(guī)劃；像內(nèi)裝、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、泛光照明、外裝等；三是根據(jù)技術(shù)指標(biāo)等確定合約規(guī)劃金額；四是根據(jù)成本簡(jiǎn)報(bào)、附近近期結(jié)算項(xiàng)目指標(biāo)確定合約規(guī)劃金額；五是根據(jù)各合同包含的工作內(nèi)容不同，難易程度、可控程度確定各合約規(guī)劃的簽約控制金額。鐵律13：確定總包合約規(guī)劃金額地下四大塊部分：根據(jù)前期項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況落實(shí)各項(xiàng)目單價(jià)；根據(jù)項(xiàng)目地塊實(shí)際情況，選擇擬選定的基坑開(kāi)挖機(jī)支護(hù)方案進(jìn)行測(cè)算預(yù)估出土方及支護(hù)工程量，樁基部分根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)

10、行預(yù)估；主體結(jié)構(gòu)部分：根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的“結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)”結(jié)合總包議標(biāo)綜合單價(jià)，項(xiàng)目總體面積指標(biāo)確定預(yù)估金額，同時(shí)需預(yù)估主材價(jià)差變化；粗裝修部分：結(jié)合擬定總包的粗裝界面，按照經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)預(yù)估，350-400元/m2；水電安裝工程：結(jié)合擬定總包的施工范圍，按照經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)預(yù)估，150-160元/m2；措施費(fèi)部分：根據(jù)總包議標(biāo)中結(jié)果預(yù)估，按照面積指標(biāo)或規(guī)劃金額分?jǐn)?；其他專業(yè)工程：如防水、保溫等，根據(jù)總包合同中擬定的施工范圍，按經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)預(yù)估；合理的預(yù)估簽證表更比例，5%10%左右。鐵律14：修訂校對(duì)合約規(guī)劃隨著項(xiàng)目進(jìn)展需定期修訂合約內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)劃成本將逐步轉(zhuǎn)化為已發(fā)生成本。如何避免頻繁調(diào)整合約規(guī)劃？答案是通過(guò)

11、合約規(guī)劃的分期編制。同一項(xiàng)目中，不同分區(qū)開(kāi)工時(shí)間間隔超過(guò)6個(gè)月時(shí)，需要進(jìn)行內(nèi)部分期；項(xiàng)目分期可分類為決策分期和內(nèi)部分期。項(xiàng)目分期的編制，以下圖所示的四平項(xiàng)目為例，橘色框中【四平項(xiàng)目公司】，目前只有【四平萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)】一個(gè)項(xiàng)目；藍(lán)色框允許包含分期為“否”，表示四平萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)只有一個(gè)決策文件，沒(méi)有決策分期；紅色框是否包含內(nèi)部分期為“是”，表示四平萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)包含內(nèi)部分期，并且兩個(gè)內(nèi)部分期分別為“四平萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一期工程”“四平萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期工程”。需要說(shuō)明的是，系統(tǒng)中決策分期是由項(xiàng)目公司上報(bào)基本信息后，商業(yè)地產(chǎn)成本部統(tǒng)一建立；內(nèi)部分期是決策分期建立完后，由項(xiàng)目公司自行創(chuàng)建。商業(yè)地產(chǎn)成本控制部根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的項(xiàng)目基礎(chǔ)信息建立決策分期后，可以自行創(chuàng)建內(nèi)部分期