首佳房地產(chǎn)抵押評(píng)估實(shí)務(wù)交流

1、l聶燕軍聶燕軍l北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估 l(010)58930818 58930821第一部分第一部分 抵押評(píng)估中非技術(shù)類問(wèn)題處理抵押評(píng)估中非技術(shù)類問(wèn)題處理協(xié)調(diào)才能，與不同的人群進(jìn)展溝通交流協(xié)調(diào)才能，與不同的人群進(jìn)展溝通交流第二部分第二部分 抵押評(píng)估中技術(shù)類問(wèn)題處理抵押評(píng)估中技術(shù)類問(wèn)題處理 一、評(píng)估原那么一、評(píng)估原那么 二、權(quán)益類問(wèn)題處理二、權(quán)益類問(wèn)題處理 三、不同類型的評(píng)估對(duì)象處理三、不同類型的評(píng)估對(duì)象處理科學(xué)科學(xué) + 藝術(shù)藝術(shù)技術(shù)技術(shù) + 協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)評(píng)估評(píng)估 與與 估價(jià)估價(jià)1、與財(cái)務(wù)人員交流、與財(cái)務(wù)人員交流2、與前期開(kāi)發(fā)人員交流、與前期開(kāi)發(fā)人員交流3、與工程部人員交流、與工程部

2、人員交流4、與董事長(zhǎng)交流、與董事長(zhǎng)交流5、續(xù)貸工程、續(xù)貸工程l關(guān)注點(diǎn)：貸款金額、評(píng)估金額關(guān)注點(diǎn)：貸款金額、評(píng)估金額1 1、理解貸款額、理解貸款額 、與銀行協(xié)商的貸款比例、與銀行協(xié)商的貸款比例、初步判斷需要抵押物的評(píng)估值、進(jìn)一步判斷委初步判斷需要抵押物的評(píng)估值、進(jìn)一步判斷委托方的要求是否合理。托方的要求是否合理。2 2、理解對(duì)銀行的認(rèn)識(shí)、理解對(duì)銀行的認(rèn)識(shí) l3 3、理解工程款的支付、理解工程款的支付l4 4、盡可能多地搜集本工程的有關(guān)材料。、盡可能多地搜集本工程的有關(guān)材料。l5 5、初步結(jié)果出來(lái)后與委托方交流，、初步結(jié)果出來(lái)后與委托方交流，l A A、審貸別離，、審貸別離，B B、周圍案例，、周

3、圍案例，C C、實(shí)際本錢。、實(shí)際本錢。 (6) (6)、理解會(huì)計(jì)科目與評(píng)估價(jià)格的關(guān)系、理解會(huì)計(jì)科目與評(píng)估價(jià)格的關(guān)系l關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：l1)1)、工程手續(xù)的合法性、工程手續(xù)的合法性l2)2)、批文批件間的關(guān)系、批文批件間的關(guān)系l3)3)、各種數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，特別是規(guī)、各種數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，特別是規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積之間的關(guān)系。劃批準(zhǔn)建筑面積之間的關(guān)系。l4)4)、前期投入本錢，征地拆遷費(fèi)用，、前期投入本錢，征地拆遷費(fèi)用，工程轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等工程轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等l關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：lA、1、理解造價(jià)方面的程度、理解造價(jià)方面的程度l 2) 、理解造價(jià)裝修、設(shè)備方面情況、理解造價(jià)裝修、設(shè)備方面

4、情況l B、1、理解預(yù)售情況、理解預(yù)售情況l 2 、理解銷售價(jià)格與銷售情況、理解銷售價(jià)格與銷售情況l 3、 落實(shí)抵押物清單重點(diǎn)落實(shí)抵押物清單重點(diǎn)l關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：l1)1)、抵押物價(jià)格同財(cái)務(wù)人員、抵押物價(jià)格同財(cái)務(wù)人員l2)2)、收益價(jià)格測(cè)算土地性質(zhì)改變，前、收益價(jià)格測(cè)算土地性質(zhì)改變，前提是用處合法提是用處合法l3)3)、有價(jià)無(wú)市足夠長(zhǎng)的時(shí)間，個(gè)案、有價(jià)無(wú)市足夠長(zhǎng)的時(shí)間，個(gè)案l4)4)、貸款的目的與動(dòng)機(jī)：賣給銀行、貸款的目的與動(dòng)機(jī)：賣給銀行l(wèi)關(guān)注點(diǎn)：上次評(píng)估和抵押情況關(guān)注點(diǎn)：上次評(píng)估和抵押情況l1)1)、理解上次貸款額、理解上次貸款額l2)2)、理解抵押物清單是否發(fā)生了變化、理解抵押物清單是否發(fā)

5、生了變化, ,即評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)與如今有無(wú)變化，特即評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)與如今有無(wú)變化，特別是在建工程是否有新的投入和進(jìn)展，別是在建工程是否有新的投入和進(jìn)展，預(yù)售工程是否有新的預(yù)售登記。預(yù)售工程是否有新的預(yù)售登記。l3)3)、理解評(píng)估時(shí)間、理解評(píng)估時(shí)間l4)4)、理解評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估價(jià)格、理解評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估價(jià)格 1、與信貸員及支行行長(zhǎng)交流、與信貸員及支行行長(zhǎng)交流2、與審貸部門交流、與審貸部門交流3、與資產(chǎn)保全部門交流、與資產(chǎn)保全部門交流4、與資產(chǎn)管理公司交流、與資產(chǎn)管理公司交流l關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：l1)1)、對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)誰(shuí)求誰(shuí)，壟斷還是效勞、對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)誰(shuí)求誰(shuí)，壟斷還是效勞l2)2)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有多少需要評(píng)

6、估機(jī)構(gòu)如何配合、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有多少需要評(píng)估機(jī)構(gòu)如何配合l3)3)、對(duì)抵押登記需求誰(shuí)來(lái)做，是否需要代理、對(duì)抵押登記需求誰(shuí)來(lái)做，是否需要代理l4)4)、對(duì)政策和市場(chǎng)的把握，提供更多的咨詢性意、對(duì)政策和市場(chǎng)的把握，提供更多的咨詢性意見(jiàn)見(jiàn)l5)5)、續(xù)貸、轉(zhuǎn)貸工程上次抵押的情況、續(xù)貸、轉(zhuǎn)貸工程上次抵押的情況l6)6)、對(duì)評(píng)估價(jià)格的看法、對(duì)評(píng)估價(jià)格的看法l7)7)、對(duì)墊資施工、地價(jià)款、征地拆遷費(fèi)的提示、對(duì)墊資施工、地價(jià)款、征地拆遷費(fèi)的提示l關(guān)注點(diǎn)：在于風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)注點(diǎn)：在于風(fēng)險(xiǎn)控制l1)1)、是否高估、是否高估l2)2)、虛假報(bào)告假報(bào)告，多溝通、虛假報(bào)告假報(bào)告，多溝通l3)3)、提示性語(yǔ)言評(píng)估與估價(jià)、提示性語(yǔ)

7、言評(píng)估與估價(jià)l4)4)、權(quán)屬不清或存在瑕疵另文專門說(shuō)、權(quán)屬不清或存在瑕疵另文專門說(shuō)l5)5)、拍賣價(jià)格、拍賣價(jià)格l6)6)、變現(xiàn)性、變現(xiàn)性l7)7)、國(guó)家的信貸政策，土地供給政策、市場(chǎng)、國(guó)家的信貸政策，土地供給政策、市場(chǎng)變化趨勢(shì)變化趨勢(shì) l關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)1 1 ：對(duì)抵押物的處置：對(duì)抵押物的處置l1)1)、能否繼續(xù)保值如商業(yè)銀行工程，舊、能否繼續(xù)保值如商業(yè)銀行工程，舊的戶型，貶值，抓緊變現(xiàn)的戶型，貶值，抓緊變現(xiàn)l2)2)、變現(xiàn)性、變現(xiàn)性l3)3)、處置的中間費(fèi)用、處置的中間費(fèi)用l4)4)、處置方式：變賣、拍賣、打包等。、處置方式：變賣、拍賣、打包等。l關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)2 2 ：抵債物的處置：抵債物的處

8、置l1)1)、 權(quán)屬合法權(quán)屬合法l2)2)、能否正常過(guò)戶、能否正常過(guò)戶l3)3)、抵債物的價(jià)格、抵債物的價(jià)格l4)4)、中間費(fèi)用、中間費(fèi)用l關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：l1)、資產(chǎn)、資產(chǎn)處置方案處置方案l2)2)、變現(xiàn)價(jià)格、變現(xiàn)價(jià)格1、與開(kāi)展對(duì)公業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流：、與開(kāi)展對(duì)公業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流： 反擔(dān)保反擔(dān)保2、與開(kāi)展對(duì)私業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流：、與開(kāi)展對(duì)私業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司交流： 階段性擔(dān)保階段性擔(dān)保1、理解對(duì)評(píng)估方法市場(chǎng)法、本錢法、收益、理解對(duì)評(píng)估方法市場(chǎng)法、本錢法、收益 法的認(rèn)可程度法的認(rèn)可程度2、理解對(duì)效勞內(nèi)容、效勞方式的要求、理解對(duì)效勞內(nèi)容、效勞方式的要求3、理解審貸程序及權(quán)限、理解審貸程序及權(quán)限4、

9、理解是否對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)推薦、指定、理解是否對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)推薦、指定5、對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的態(tài)度慎重、積極、對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的態(tài)度慎重、積極 1、理解房地管理部門對(duì)抵押登記的要求、理解房地管理部門對(duì)抵押登記的要求2、辦理地價(jià)款核實(shí)、預(yù)售登記查詢的要求、辦理地價(jià)款核實(shí)、預(yù)售登記查詢的要求3、理解對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理要求、理解對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理要求1從業(yè)備案、合作從業(yè)備案、合作2北京情況北京情況1、自建房抵押時(shí)實(shí)際本錢、合法用處、性質(zhì)、自建房抵押時(shí)實(shí)際本錢、合法用處、性質(zhì))2、購(gòu)置房抵押時(shí)購(gòu)置合同、關(guān)聯(lián)交易、購(gòu)置房抵押時(shí)購(gòu)置合同、關(guān)聯(lián)交易3、擔(dān)保轉(zhuǎn)抵押時(shí)擔(dān)保額度、抵押物置換、擔(dān)保轉(zhuǎn)抵押時(shí)擔(dān)保額度、抵押物置換4、國(guó)有

10、企業(yè)申請(qǐng)貸款時(shí)、國(guó)有企業(yè)申請(qǐng)貸款時(shí) 1 1、維護(hù)行業(yè)形象、維護(hù)行業(yè)形象 2 2、委婉有理有據(jù)地向客戶解釋、委婉有理有據(jù)地向客戶解釋 1 1、有無(wú)重復(fù)計(jì)算的、有無(wú)重復(fù)計(jì)算的 2 2、明顯不實(shí)在際的、明顯不實(shí)在際的 3 3、評(píng)估根據(jù)缺乏的、評(píng)估根據(jù)缺乏的 4 4、其他不一致方面、其他不一致方面 3 3、同步進(jìn)展評(píng)估、同步進(jìn)展評(píng)估1、希望評(píng)估價(jià)格低、希望評(píng)估價(jià)格低2、評(píng)估拍賣底價(jià)、評(píng)估拍賣底價(jià)1、拍賣市場(chǎng)價(jià)格拍賣底價(jià)、成交價(jià)、拍賣市場(chǎng)價(jià)格拍賣底價(jià)、成交價(jià)2、二手房買賣價(jià)格、二手房買賣價(jià)格3、拍賣成功的概率、拍賣成功的概率1、合法原那么、合法原那么2、最高最正確使用原那么當(dāng)合法用處和實(shí)際、最高最正確使

11、用原那么當(dāng)合法用處和實(shí)際用處不一致時(shí)用處不一致時(shí)3、替代原那么確定市場(chǎng)獲得本錢、售價(jià)時(shí)、替代原那么確定市場(chǎng)獲得本錢、售價(jià)時(shí)4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么確定預(yù)期收益時(shí)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么確定預(yù)期收益時(shí)5、保守原那么、保守原那么1、位置不符，、位置不符，2、房地不合一，、房地不合一，3、假證，、假證，4、既預(yù)售又抵押，、既預(yù)售又抵押，5、產(chǎn)權(quán)人發(fā)生了變化，、產(chǎn)權(quán)人發(fā)生了變化，6、變更了規(guī)劃，、變更了規(guī)劃，7、土地證與房產(chǎn)證互相不、土地證與房產(chǎn)證互相不對(duì)應(yīng)，對(duì)應(yīng)， 8、面積發(fā)生變化，、面積發(fā)生變化，9、不同用處面積分?jǐn)?、分割，、不同用處面積分?jǐn)偂⒎指睿?0、違規(guī)發(fā)證，、違規(guī)發(fā)證，11、越權(quán)發(fā)證，、越權(quán)發(fā)證，12、

12、拆遷還建房，、拆遷還建房，13、實(shí)際用處發(fā)生變化，、實(shí)際用處發(fā)生變化，14、房屋出租、房屋出租l舉例：位置、四至不符舉例：位置、四至不符l措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。 l舉例：舉例： 房屋土地用處不合一房屋土地用處不合一l措施建議：措施建議：l1 1、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)l2 2、核對(duì)權(quán)屬證書記載用處和實(shí)際用處。、核對(duì)權(quán)屬證書記載用處和實(shí)際用處。 l3 3、用處以土地證為主、用處以土地證為主 舉例： 未入內(nèi)登記，權(quán)屬證書復(fù)印件未蓋章。措施建議：1、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)2、核對(duì)原件3、現(xiàn)場(chǎng)拍照l(shuí)舉例：同步預(yù)售同步抵押舉例：同步預(yù)售同步抵押l措施建議：措施建議：l1 1、預(yù)售清單

13、、預(yù)售清單l2 2、抵押物清單、抵押物清單 舉例：改制、合并舉例：改制、合并( (不標(biāo)準(zhǔn)的土地證，在備注不標(biāo)準(zhǔn)的土地證，在備注頁(yè)注明，權(quán)屬變更為頁(yè)注明，權(quán)屬變更為* * *，年月日，劃撥目錄，年月日，劃撥目錄前后前后) )措施建議：措施建議：1 1、判斷主體是否發(fā)生本質(zhì)性的改變，這、判斷主體是否發(fā)生本質(zhì)性的改變，這種變化是否是工程轉(zhuǎn)讓。種變化是否是工程轉(zhuǎn)讓。2 2、提供主體間的關(guān)系演變證明文件。、提供主體間的關(guān)系演變證明文件。l舉例：工程規(guī)劃答應(yīng)證發(fā)生變更，超規(guī)劃面積、少舉例：工程規(guī)劃答應(yīng)證發(fā)生變更，超規(guī)劃面積、少于出讓合同面積、用處發(fā)生了改變。于出讓合同面積、用處發(fā)生了改變。l措施建議：措施

14、建議：l1 1、核對(duì)出讓合同面積和工程規(guī)劃答應(yīng)證面積，、核對(duì)出讓合同面積和工程規(guī)劃答應(yīng)證面積，核實(shí)超面積部分是否補(bǔ)辦了出讓手續(xù)或簽訂了土地核實(shí)超面積部分是否補(bǔ)辦了出讓手續(xù)或簽訂了土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。l2 2、 核對(duì)出讓合同和地價(jià)款發(fā)票。核對(duì)出讓合同和地價(jià)款發(fā)票。 l3 3、按新的規(guī)劃面積。、按新的規(guī)劃面積。l4 4、按新的規(guī)劃用處，前提補(bǔ)簽合同。、按新的規(guī)劃用處，前提補(bǔ)簽合同。 舉例：房屋壓紅線，案例措施建議：1、嚴(yán)格核對(duì)現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)土地證附圖和房產(chǎn)證附圖。2、用多個(gè)土地證的面積，按建筑面積進(jìn)展分?jǐn)?，抵押時(shí)多個(gè)土地證同時(shí)抵押，同時(shí)進(jìn)展評(píng)估。 舉例：房屋拆遷、土地切割、增建

15、了建筑物、土地證中含代征地面積措施建議：嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物和權(quán)屬證書附圖和附表核對(duì)，在報(bào)告中提示。1 已撤除的房屋要扣除。2已經(jīng)分割的土地面積，要有測(cè)繪面積數(shù)據(jù)，假如已經(jīng)分割給外單位，還需出具權(quán)屬確權(quán)證明文件。3 土地證中含代征地面積，也要扣除。4 地上增建了建筑物，要提供規(guī)劃批準(zhǔn)文件。l舉例：舉例：l措施建議：措施建議：l1 1實(shí)地有明確的界限可以劃分出實(shí)地有明確的界限可以劃分出來(lái)，分割測(cè)繪。來(lái)，分割測(cè)繪。l2 2按建筑面積分?jǐn)偂０唇ㄖ娣e分?jǐn)?。l舉例：未辦理出讓舉例：未辦理出讓l措施建議：類似于劃撥地上的房措施建議：類似于劃撥地上的房產(chǎn)，有房產(chǎn)證，無(wú)土地證，扣除產(chǎn)，有房產(chǎn)證，無(wú)土地證，扣除需補(bǔ)交

16、的土地出讓金。需補(bǔ)交的土地出讓金。l舉例：證號(hào)相連舉例：證號(hào)相連 、開(kāi)天窗、土地證、開(kāi)天窗、土地證無(wú)年限出讓無(wú)年限出讓l措施建議：提示性語(yǔ)言。措施建議：提示性語(yǔ)言。l舉例：如住宅變辦公舉例：如住宅變辦公l措施建議：合法原那么，以土地證用措施建議：合法原那么，以土地證用處為主。處為主。l舉例：舉例：l措施建議：措施建議：1 1、裝修費(fèi)用的處理，假、裝修費(fèi)用的處理，假如裝修費(fèi)用是承租人負(fù)擔(dān)，評(píng)估價(jià)值中如裝修費(fèi)用是承租人負(fù)擔(dān)，評(píng)估價(jià)值中不含裝修費(fèi)用。不含裝修費(fèi)用。l2 2長(zhǎng)期租約長(zhǎng)期租約l3 3、租約期內(nèi)的租金處理。按合法原、租約期內(nèi)的租金處理。按合法原那么，只要租約是雙方真實(shí)意思的表示，那么，只要

17、租約是雙方真實(shí)意思的表示，租約受法律保護(hù)，租約期內(nèi)的租金按租租約受法律保護(hù)，租約期內(nèi)的租金按租約租金計(jì)算，租約期外的租金按市場(chǎng)租約租金計(jì)算，租約期外的租金按市場(chǎng)租金計(jì)算。評(píng)估價(jià)值是有他項(xiàng)權(quán)利限制的金計(jì)算。評(píng)估價(jià)值是有他項(xiàng)權(quán)利限制的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值。1、無(wú)市場(chǎng)案例特點(diǎn)的把握、無(wú)市場(chǎng)案例特點(diǎn)的把握2、不同工程進(jìn)度的把握、不同工程進(jìn)度的把握3、是否開(kāi)工驗(yàn)收、是否開(kāi)工驗(yàn)收4、是否規(guī)劃驗(yàn)收、是否規(guī)劃驗(yàn)收5、地價(jià)款是否已經(jīng)交清、地價(jià)款是否已經(jīng)交清 6、是否獲得房產(chǎn)證、是否獲得房產(chǎn)證 7、工程款問(wèn)題，提示語(yǔ)。、工程款問(wèn)題，提示語(yǔ)。 8、設(shè)備款問(wèn)題，提示語(yǔ)。、設(shè)備款問(wèn)題，提示語(yǔ)。 9、不確定性的把握，提示語(yǔ)

18、、不確定性的把握，提示語(yǔ) 10、預(yù)售登記，聯(lián)建協(xié)議、預(yù)售登記，聯(lián)建協(xié)議l1111、主體不一致時(shí)、主體不一致時(shí)l1212、部分抵押時(shí)的處理，嚴(yán)、部分抵押時(shí)的處理，嚴(yán)格按照規(guī)劃批準(zhǔn)的面積進(jìn)展土地格按照規(guī)劃批準(zhǔn)的面積進(jìn)展土地面積分?jǐn)?，不能完全按照?shí)際測(cè)面積分?jǐn)偅荒芡耆凑諏?shí)際測(cè)量的建筑面積進(jìn)展分?jǐn)?。量的建筑面積進(jìn)展分?jǐn)偂1313、評(píng)估方法的應(yīng)用：本錢、評(píng)估方法的應(yīng)用：本錢法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法2、單純空地的抵押、單純空地的抵押3、商品房抵押、商品房抵押4、經(jīng)濟(jì)適用房抵押、經(jīng)濟(jì)適用房抵押5、二手房抵押、二手房抵押6、分割和分?jǐn)偟盅旱盅?、分割和分?jǐn)偟盅旱盅?、共有房地產(chǎn)抵押、共有房地產(chǎn)抵押8、

19、地下建筑抵押、地下建筑抵押9、劃撥地上房產(chǎn)抵押、劃撥地上房產(chǎn)抵押l1 1、明確地價(jià)款是否交清。、明確地價(jià)款是否交清。l2 2、明確征地拆遷安置情況，征地、明確征地拆遷安置情況，征地未完成的應(yīng)扣除征地費(fèi)；未拆遷完的未完成的應(yīng)扣除征地費(fèi)；未拆遷完的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)部用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)部分未完成；分未完成；3 3、注意紅線外市政策根底設(shè)施條、注意紅線外市政策根底設(shè)施條件和紅線內(nèi)市政條件，城市新區(qū)市政件和紅線內(nèi)市政條件，城市新區(qū)市政根底設(shè)施條件不好的用地抵押價(jià)值應(yīng)根底設(shè)施條件不好的用地抵押價(jià)值應(yīng)扣除市政配套費(fèi)用；扣除市政配套費(fèi)用；l4 4、明確場(chǎng)地平整情況。、明確場(chǎng)地平整情況。l

20、有的工程地面標(biāo)高過(guò)高或過(guò)低，應(yīng)有的工程地面標(biāo)高過(guò)高或過(guò)低，應(yīng)明確標(biāo)的物狀況及價(jià)格定義場(chǎng)地明確標(biāo)的物狀況及價(jià)格定義場(chǎng)地平整，如需開(kāi)山炸石或回填，此平整，如需開(kāi)山炸石或回填，此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)予以注意等。項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)予以注意等。l 5 5、注意出讓年限、注意出讓年限l6 6、是否是閑置地，權(quán)益上受影、是否是閑置地，權(quán)益上受影響按法律規(guī)定，出讓土地閑置二響按法律規(guī)定，出讓土地閑置二年，政府有權(quán)無(wú)償收回。年，政府有權(quán)無(wú)償收回。 l舉例：高檔物業(yè)，利潤(rùn)率較高舉例：高檔物業(yè)，利潤(rùn)率較高 l措施建議：掌握商品房市場(chǎng)價(jià)格。措施建議：掌握商品房市場(chǎng)價(jià)格。l1 1、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，價(jià)格減損的幅度、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，價(jià)格減損的幅度大大 l2 2、受酒店自身管理程度及宏觀經(jīng)濟(jì)、受酒