超級實用驗房手冊(共6頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的函致 地產(chǎn)開發(fā)有限公司：我系 小區(qū) 棟 樓 室業(yè)主。我于 年 月 日與貴司簽訂了商品房買賣合同，并付清了合同規(guī)定款項。根據(jù)雙方合同約定，貴公司應(yīng)于 年 月 日將房屋交付于我，我于 年 月 日收到貴公司交付使用通知書，我于 月 日前往貴公司指定現(xiàn)場辦理交付手續(xù)。經(jīng)和你公司指派人員共同對房屋進行檢驗，確認(rèn)該房屋存在諸多違反國家強制性標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷問題、諸多設(shè)備未到位和損壞的情況：部位違規(guī)現(xiàn)象及質(zhì)量缺陷描述該房屋需要整改維修后方能進行裝修，為此我方目前無法接收房屋，我方要求你方立即進行整改，確保房屋質(zhì)量，視你公司整改情況，我方保留繼續(xù)追究你

2、方違約責(zé)任的全部合同權(quán)利。特此函達！業(yè)主：年 月 日文件接收人：（蓋公章） 經(jīng)手人簽字：年 月 日業(yè)主驗房手冊A最好請有收樓經(jīng)驗朋友同行，幫助發(fā)現(xiàn)問題提供意見。B發(fā)現(xiàn)問題后不能交費、簽字。應(yīng)先修房，同時取證、為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗房問題備案單。核查房屋總面積超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍；套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況更多C 只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格內(nèi)各種記錄下來，并寫清自己的意見，如果確實屬于不能收樓的，要在關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的函內(nèi)寫清原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。（兩份，一份給開發(fā)商，一份自己帶走）D 以下各條最好逐項在框內(nèi)填或，并將項另外記

3、寫詳細。一、 驗房自帶物品：購房合同、售樓說明書、驗房手冊、文件夾，紙/筆。5m卷尺、2533cm直角尺、游標(biāo)尺。帶指示燈的電插座兩個（兩頭插頭和三頭插頭的各一個），三插頭及兩插頭小電器各一個。手電筒（毛胚房照明條件有限，局部難以看清）、計算器、5號電池2節(jié)。小榔頭、小木槌/長棍子（鐵的最好、短了有些地方夠不著）、小梯子。塑料盆/桶、塑料袋多個/包裝繩、沙子、掃帚/抹布、易貼便條/粉筆、報紙/打火機、帶有日期顯示功能的相機一部/以便拍下有問題之處，作為憑證。（有錄音筆或DV更佳，最好可以把驗收過程錄音或拍攝下來，以作證據(jù)。）衛(wèi)生紙、凳子。零錢、飲料、食品（能量補充）。其它二、 相關(guān)文件查驗：1

4、、查驗并帶走住宅質(zhì)量保證書（如無，或內(nèi)容未滿足如下條件，買房人可以拒絕收房！）（保修期限從領(lǐng)到鑰匙開始計算，這個日期必須寫進住宅質(zhì)量保證書。）書內(nèi)應(yīng)包含三個項目的保修條款：A、結(jié)構(gòu)的保修期限是50年，B、屋面防水和衛(wèi)浴防水的保修期限是五年，C、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期限是兩年。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。2、查驗并帶走住宅使用說明書（如無，或內(nèi)容未達到如下條件，買房人可以拒絕收房！）住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。還應(yīng)包含如下

5、內(nèi)容：A、開發(fā)商名稱及其聯(lián)系電話；B、設(shè)計單位及其聯(lián)系電話；C、施工單位及其聯(lián)系電話；D、監(jiān)理單位及其聯(lián)系電話。3、該樓盤整棟樓的竣工驗收備案表（如無，或內(nèi)容未達到如下條件，買房人可以拒絕收房?。┯袆t說明有關(guān)部門驗收合格。必須在竣工驗收后十五天內(nèi)備案，否則影響辦理產(chǎn)權(quán)證。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關(guān)天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有

6、著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)，過失，追究其責(zé)任。4、測繪單位實測面積明細表（如無，買房人可以拒絕收房?。┗蛑睂贉y繪隊出具竣工實測表，算好公攤面積/多少分?jǐn)偯娣e，這直接影響到您居住面積的多少，及今后交納物業(yè)管理費的多少（包括：物業(yè)管理費應(yīng)有物價局批文、裝修押金、垃圾清運費）。向開發(fā)商索要測繪部門的實測報告（確認(rèn)并帶走帶走）。開發(fā)商交房時，已經(jīng)有了“竣工備案表”，但沒有“面積實測表”，買房人可以拒絕收房。“房屋面積測繪表”是開發(fā)商交房的必要條件，沒有“房屋面積測繪表”，購房人有權(quán)拒絕收房。 根據(jù)合同法第136條的規(guī)定，房屋面積測繪表是出賣人必須向買受人

7、提供的資料，否則，買受人無法行使買受人的權(quán)利和履行買受人的義務(wù)。比如：合同約定實際交付的房屋面積的增加或減少時，買受人有哪些權(quán)利和義務(wù)，若沒有房屋面積測繪表，買受人既無法行使合同約定的這些權(quán)利，也無法履行合同約定的這些義務(wù)。所以，從法律邏輯和合同法第136條的規(guī)定來說，在交房時向購房人提供房屋面積測繪表就是開發(fā)商必須向購房人履行的法律義務(wù)。5、確認(rèn)帶走管線分布竣工圖（如無，或未達到如下條件，買房人可以拒絕收房?。┗螂姎饪⒐ず唸D(水、強電、弱電、插座、回路、電表、電線結(jié)構(gòu))（方便以后施工）。房中電表、水表、煤氣表等，要經(jīng)過長沙市技術(shù)監(jiān)督局檢驗合格/并簽字（必須明文實字）才算數(shù)。驗房先驗計量器具儀

8、表：水表、電表、燃氣表及熱量表（以下簡稱“四表”）是進行費用結(jié)算的儀表。 “四表”已被列為國家重點監(jiān)管的計量器具，按照計量法規(guī)定，在安裝使用前，“四表”必須經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門的首次強制檢定，只有檢測達標(biāo)，貼上“首次強制檢定合格證”才能安裝使用。購買新房之前，可以先查看一下水表、電表、燃氣表以及熱量表上是否貼有“首次強制檢定合格證”的白底紅字標(biāo)簽，如果沒有可以對開發(fā)商提出進行檢測的要求。三、 驗房步驟驗收之一 電源插座、電源開關(guān)、電閘：1、拉閘開電：電燈是否亮，線路是否好；試用所有的電源開關(guān)、插座和電閘。最好帶一個有顯示燈的插頭，這樣檢查插座時很方便?？照{(diào)插座是否與其他線路分開，空調(diào)、排風(fēng)扇、洗衣機有專

9、用插座。2、拉閘斷電：電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座；方法是：拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)檢查各個分閘是否完全控制各分支線路，是否控制戶內(nèi)電器。照明閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開3、 距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；主臥室、客廳、書房預(yù)留，電話插孔、寬帶網(wǎng)插孔、有線電視插孔。4、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。有導(dǎo)管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接

10、點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；5、電線，商品住宅裝修一次到位實施細則規(guī)定，導(dǎo)線必須采用絕緣銅線，分支回路導(dǎo)線截面不小于2.5平方毫米，廚房、空調(diào)的分支線的截面不應(yīng)小于4平方毫米。 6、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；7、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；8、衛(wèi)生間內(nèi)電源，防潮插座并有防濺措施照明燈座必須是磁口安全燈座9、回路分支回路過少，相互產(chǎn)生干擾，對較敏感電子(如電腦)造成損害。國家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計規(guī)范，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5-6個。增加回路可保證電線使用壽命，減少短路火災(zāi)事故發(fā)生。10、用電負荷和電表一旦裝用電負荷過小，許多大功率家用

11、電器將無法使用。國家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計規(guī)范(GB50096-1999)規(guī)定，兩居室及以上住宅(使用面積為56平方米以上)用電負荷不應(yīng)小于4千瓦。應(yīng)注意的是，該標(biāo)準(zhǔn)只是基于安全考慮的最低要求。建議，最好選擇設(shè)計用電負荷至少在6千瓦以上、電表容量10(40)A以上的住宅。驗收之二水系統(tǒng)A、給水系統(tǒng)：1、鍍鋅管要不生銹，有銹斑即有采用了不合格的非標(biāo)冷鍍鋅管之疑。（市建設(shè)局有規(guī)定嚴(yán)禁采用冷鍍鋅、不合格的水煤氣管）2、對暗埋的給水管來說只能看墻壁面有沒有滲出水的痕跡，哪怕是輕微的都不允許。3、坐便器、水咀、管道沒有滴、漏、跑、冒水的情況，水咀要開啟靈活。4、注意抄水表記錄原始新表的行度，并經(jīng)過雙方確認(rèn)。B、排

12、水系統(tǒng)：1、驗收下水情況：坐便器、洗手間、陽臺、廚房有地漏的，連同檢查地面坡度一起倒水試驗，地漏排水暢/地面無積水。如臺盆、浴缸、馬桶的下水塑料袋罩著水口，捆實，地漏下水塞實。廁衛(wèi)放水約高2cm。樓下業(yè)主24小時后查看其家?guī)l(wèi)天花是否滲水。2、檢查排水水平管不能倒坡，應(yīng)向垂直排水總管方向傾坡，否則排水不暢也極易堵死；同時檢查各接頭處漏滲水。（檢查水平排水管一般要到下一層樓檢查）驗收之三具體部位1、防盜門是否有公安部門認(rèn)證外觀是否無流墜，掉漆、變形、磕碰、是否有坑洞、頂部都必須刷漆、防盜門里填充有防火棉？五金件是否生銹門鎖是否靈活、脫簧、門匙與門鎖是否封口。貓眼不清晰、視野不全、修復(fù)或更換用兩節(jié)

13、五號電池驗門鈴；門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）門四邊是否緊貼門框戶門；先查門窗是否橫平豎直，預(yù)留門框端正、卷尺量各邊是否平行。密封條完整檢查門窗密封良好，可用一長紙條放在密封點上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，試驗看密封條的壓力是否均勻。如果門扇對內(nèi)開，必須預(yù)留出地面裝飾的足夠縫隙，否則鋪磚后，開門可費勁了。如果門扇對外開，也必須預(yù)留出地面裝飾的縫隙0.51CM。2、窗窗框平行/端正、用卷尺量是否平行兩邊到地高度，是否一致，窗臺內(nèi)外、窗框接口、窗邊與混凝土接口有無縫隙。窗臺下是否有水跡，如有則可能是窗戶漏水，窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水每扇門鋁合金門窗要推拉一下

14、，應(yīng)開啟靈活、結(jié)實、拼縫嚴(yán)密、玻璃膠豐滿、無變形。窗戶油漆色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷、劃痕，磕碰 五金件是否生銹 窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水。玻璃是否有劃痕、裂痕3、天花 裂縫：傾斜、隆起、凹陷、手電筒照射墻面、頂棚凹凸明顯，空鼓：現(xiàn)在都是框架式房屋結(jié)構(gòu)（即所有墻面都是最后筑建），接近天花的頂部往往有空洞現(xiàn)象（即里面沒有磚體，嚴(yán)重工程隱患，要求物業(yè)鑿開墻面補齊），木棍敲打天花/地板/墻體有回響說明空鼓，粉筆標(biāo)注。雨漬、霉菌，常見廁所頂棚、墻壁、各種管線與樓板接合處、手電筒照看窗頂部雨漬、積水痕跡；平整：大功率燈泡（200瓦）照射墻壁天花板是否平整，立刻

15、通過光線陰影看出不平，要提出重新補膩子抹灰應(yīng)表面平整、不應(yīng)有裂縫、起泡，陰陽角（墻角和柱角）線條平直；沒有彎彎扭扭凈高、墻體、天花，寬、高、長度，盒尺查房頂，取45個點進行測量，若數(shù)值一致，如房高均為2.5m（或者2.6m）說明房頂沒有傾斜。直角尺測量墻角、柜子角；鏡子：放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方4、墻壁外墻滲水，墻身、墻角接位有無水漬、裂痕、下雨天要注意觀察，水印和霉點； 外墻不得有較大面積的空鼓、開裂，墻角接位裂痕；水塞尺測量墻體、天花的裂縫寬度、長度、水平；手電筒看墻身、墻面、頂棚、樓板，有無傾斜、墻體裂縫及樓板裂縫，墻皮脫落。墻面、頂棚是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟

16、石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點）空調(diào)管孔高度、滲水木棍輕敲。聽到“空空”聲/各面層與墻(地)面接觸有縫隙/要返工；“沉悶”的碰擊聲/接觸良好。墻面、地面、陽臺板，尤陽臺角、窗戶角、地面四個角上，“空鼓”粉筆標(biāo)注；物業(yè)人員盡快修復(fù)墻壁、地面橫平豎直。用長尺（或者帶有水平的專用直尺）靠墻壁地面檢查，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻測高度：用盒尺檢查房頂，取45個點，進行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.5m（或者2.6m）說明房頂沒有傾斜。三角尺測量墻角直角的準(zhǔn)確度及均勻度5、地面墻角接位是否有裂痕 ，屋頂、陰角、衛(wèi)生間、廚房、陽臺落水管接縫處，看有無滲水和裂縫；陽臺、廚房、洗手間，地

17、漏注意地面坡度，均應(yīng)向地漏方向傾坡，預(yù)先倒水進排水口?？此欠耥樌亓髯叩孛媸欠衿秸覂?nèi)地面倒一層水，水不向任何一方聚集為好，若水向一面聚集、地面有傾斜。倒水后、地面上水坑小而淺、均勻為宜。 洗手池、浴缸放水閥關(guān)閉時，是否漏水；衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高，應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；木棍輕敲地面，有空洞回音，示地臺不平/空鼓，責(zé)成物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板水泥砂漿地面應(yīng)平整不起砂（原因沙漿標(biāo)號不夠/水泥量不足），應(yīng)鑿掉，以足標(biāo)號的水泥砂漿重新找平地面驗收之四交房/常見的質(zhì)量問題 1、樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降

18、導(dǎo)致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動后或 在大風(fēng)中擺動；因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患。 2、裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫產(chǎn)生的原因有材料強度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度 不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。 3、滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及 向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。 5、隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不合要求。 6、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設(shè)計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過關(guān)。 7、水、電、氣的設(shè)計位置不合理。包括水