餐飲選址策略講義

1、餐飲選址策略第一部分第一部分開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的組成開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的組成開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的成員開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的成員地產(chǎn)部地產(chǎn)部工程部工程部設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)師/工程師工程師運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部開(kāi)發(fā)商和經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)發(fā)商和經(jīng)紀(jì)公司采購(gòu)部采購(gòu)部設(shè)備部設(shè)備部供應(yīng)商供應(yīng)商財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部法律部法律部市場(chǎng)部市場(chǎng)部承建商承建商政府關(guān)系部政府關(guān)系部第二部分第二部分選擇店鋪位置的八大定律選擇店鋪位置的八大定律選點(diǎn)的三個(gè)主要流程選點(diǎn)的三個(gè)主要流程開(kāi)設(shè)成功且盈利的餐廳主要依賴三個(gè)流程組合開(kāi)設(shè)成功且盈利的餐廳主要依賴三個(gè)流程組合尋找理想的商圈尋找理想的商圈確定千分點(diǎn)或確定千分點(diǎn)或A點(diǎn)點(diǎn)準(zhǔn)確預(yù)估營(yíng)業(yè)額準(zhǔn)確預(yù)估營(yíng)業(yè)額八大定律八大定律 評(píng)頂你個(gè)市場(chǎng)的理想性評(píng)頂你個(gè)市場(chǎng)的理想

2、性 確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)確定重要銷(xiāo)售推動(dòng) 人流統(tǒng)計(jì)人流統(tǒng)計(jì) 分析顧客行走路徑分析顧客行走路徑 保證餐廳招牌的清晰可見(jiàn)度保證餐廳招牌的清晰可見(jiàn)度 確保接待臺(tái)的易接近性確保接待臺(tái)的易接近性 選擇對(duì)比餐廳選擇對(duì)比餐廳 預(yù)估第一年銷(xiāo)售額預(yù)估第一年銷(xiāo)售額八大定律推論結(jié)果八大定律推論結(jié)果定律結(jié)果評(píng)價(jià)市場(chǎng)理想型確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)評(píng)估市場(chǎng)人流統(tǒng)計(jì)分析顧客行走路徑保證餐廳招牌的清晰可見(jiàn)度確保前臺(tái)接待臺(tái)的易接近性評(píng)估地址選擇對(duì)比餐廳選址三家對(duì)比餐廳預(yù)估第一年銷(xiāo)售額建立盈虧分析表格確定銷(xiāo)售額目標(biāo)評(píng)定市場(chǎng)理想性評(píng)定市場(chǎng)理想性 評(píng)定市場(chǎng)的理想性應(yīng)基于商圈的評(píng)定市場(chǎng)的理想性應(yīng)基于商圈的銷(xiāo)售潛銷(xiāo)售潛力力和和餐廳進(jìn)入此區(qū)域的需要餐

3、廳進(jìn)入此區(qū)域的需要。一個(gè)非常好的。一個(gè)非常好的商圈應(yīng)有商圈應(yīng)有充裕的客人充裕的客人，不管他們是在此區(qū)域，不管他們是在此區(qū)域居住、工作、購(gòu)物、娛樂(lè)或通勤。居住、工作、購(gòu)物、娛樂(lè)或通勤。評(píng)定市場(chǎng)理想性評(píng)定市場(chǎng)理想性注意因天然或人為障礙形成的注意因天然或人為障礙形成的半月形商圈半月形商圈。單靠居民這個(gè)銷(xiāo)售推動(dòng)不能產(chǎn)生足夠的營(yíng)業(yè)額以達(dá)單靠居民這個(gè)銷(xiāo)售推動(dòng)不能產(chǎn)生足夠的營(yíng)業(yè)額以達(dá)盈利，居民這個(gè)銷(xiāo)售推動(dòng)應(yīng)該被視為一個(gè)輔助性的盈利，居民這個(gè)銷(xiāo)售推動(dòng)應(yīng)該被視為一個(gè)輔助性的銷(xiāo)售推動(dòng)。銷(xiāo)售推動(dòng)。80%的銷(xiāo)售推動(dòng)應(yīng)該來(lái)自方圓的銷(xiāo)售推動(dòng)應(yīng)該來(lái)自方圓300米之內(nèi)的銷(xiāo)售米之內(nèi)的銷(xiāo)售推動(dòng)推動(dòng)。此范圍內(nèi)的銷(xiāo)售推動(dòng)應(yīng)該是充滿活

4、力的，聚。此范圍內(nèi)的銷(xiāo)售推動(dòng)應(yīng)該是充滿活力的，聚集著購(gòu)物者、上班族和消費(fèi)者。我們局銷(xiāo)售推動(dòng)越集著購(gòu)物者、上班族和消費(fèi)者。我們局銷(xiāo)售推動(dòng)越近，就越能吸引顧客。近，就越能吸引顧客。評(píng)定市場(chǎng)理想性評(píng)定市場(chǎng)理想性假若市場(chǎng)理想性是非常好或很好，我們要確保取得假若市場(chǎng)理想性是非常好或很好，我們要確保取得最佳的地點(diǎn)最佳的地點(diǎn)，因?yàn)槠渌?，因?yàn)槠渌母?jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)者很可能會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)很可能會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)并與我們競(jìng)爭(zhēng)顧客。并與我們競(jìng)爭(zhēng)顧客。評(píng)估此商圈的整體銷(xiāo)售潛力來(lái)推定未來(lái)在此商圈開(kāi)評(píng)估此商圈的整體銷(xiāo)售潛力來(lái)推定未來(lái)在此商圈開(kāi)設(shè)其他餐廳的可能性，及早考慮現(xiàn)有和設(shè)其他餐廳的可能性，及早考慮現(xiàn)有和未來(lái)餐廳未來(lái)餐廳的的布局是非

5、常重要的。布局是非常重要的?；诋?dāng)前的研究資料，我們的顧客主要來(lái)自基于當(dāng)前的研究資料，我們的顧客主要來(lái)自30歲歲以下的人群，其中女性顧客占以下的人群，其中女性顧客占60%以上以上，確保商圈，確保商圈的銷(xiāo)售推動(dòng)是能夠吸引這些主要人群的。的銷(xiāo)售推動(dòng)是能夠吸引這些主要人群的。充分了解方圓充分了解方圓300米以內(nèi)的人口統(tǒng)計(jì)，收入水平和米以內(nèi)的人口統(tǒng)計(jì)，收入水平和人口的人口的數(shù)量和素質(zhì)數(shù)量和素質(zhì)。確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)確定重要銷(xiāo)售推動(dòng) 在評(píng)估一個(gè)選址時(shí)，要考慮他附近的建筑在評(píng)估一個(gè)選址時(shí)，要考慮他附近的建筑發(fā)展。重要的發(fā)展類(lèi)型包括購(gòu)物中心、辦公樓發(fā)展。重要的發(fā)展類(lèi)型包括購(gòu)物中心、辦公樓、火車(chē)、火車(chē)/汽車(chē)站、醫(yī)

6、院、學(xué)校、體育館汽車(chē)站、醫(yī)院、學(xué)校、體育館/娛樂(lè)娛樂(lè)場(chǎng)所、公園和超市大賣(mài)場(chǎng)。我們的餐廳應(yīng)位于場(chǎng)所、公園和超市大賣(mài)場(chǎng)。我們的餐廳應(yīng)位于靠近這些銷(xiāo)售推動(dòng)的出入口靠近這些銷(xiāo)售推動(dòng)的出入口。確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)密集在密集在十字路口十字路口附近的銷(xiāo)售推動(dòng)會(huì)成為一個(gè)附近的銷(xiāo)售推動(dòng)會(huì)成為一個(gè)重要且活躍的人流聚集點(diǎn)。重要且活躍的人流聚集點(diǎn)。我們的餐廳應(yīng)位于我們的餐廳應(yīng)位于聚集點(diǎn)聚集點(diǎn)中，具備便利性和中，具備便利性和高能見(jiàn)度以取得極大的銷(xiāo)售額。高能見(jiàn)度以取得極大的銷(xiāo)售額。在某些情況下，銷(xiāo)售推動(dòng)可能在某些情況下，銷(xiāo)售推動(dòng)可能分散分布分散分布于商于商圈內(nèi)，大大提高了餐廳尋找明顯聚客點(diǎn)和高素圈內(nèi)，大大提高

7、了餐廳尋找明顯聚客點(diǎn)和高素質(zhì)地點(diǎn)的難度。質(zhì)地點(diǎn)的難度。確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)表格說(shuō)明了便利性表格說(shuō)明了便利性（即距離）是吸引顧客的關(guān)（即距離）是吸引顧客的關(guān)鍵因素鍵因素。因此我們需要把餐廳開(kāi)設(shè)在靠近最高。因此我們需要把餐廳開(kāi)設(shè)在靠近最高素質(zhì)銷(xiāo)售推動(dòng)的地方素質(zhì)銷(xiāo)售推動(dòng)的地方顧客往返距離（最近路徑）距離（米）平均平均累計(jì)0-10048%48%100-20020%68%200-30012%80%300-4008%88%400-5007%95%500以上5%100%確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)永遠(yuǎn)不要只關(guān)注人流的永遠(yuǎn)不要只關(guān)注人流的絕對(duì)數(shù)量絕對(duì)數(shù)量。例如，交通樞紐。例如，交通樞紐可以使餐

8、廳非常重要的銷(xiāo)售推動(dòng)，但這要視乎于其所可以使餐廳非常重要的銷(xiāo)售推動(dòng)，但這要視乎于其所擁有的人流數(shù)量，關(guān)注與備選地址的接近度，出入餐擁有的人流數(shù)量，關(guān)注與備選地址的接近度，出入餐廳的便捷度（例如通道）。廳的便捷度（例如通道）。永遠(yuǎn)不應(yīng)把餐廳當(dāng)作商圈的永遠(yuǎn)不應(yīng)把餐廳當(dāng)作商圈的唯一或首要唯一或首要銷(xiāo)售推動(dòng)，銷(xiāo)售推動(dòng)，餐廳的吸引力不足以為我們招攬到足夠的生意。在一餐廳的吸引力不足以為我們招攬到足夠的生意。在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，餐廳也沒(méi)有能力將自己發(fā)展成為聚客個(gè)成熟商圈內(nèi)，餐廳也沒(méi)有能力將自己發(fā)展成為聚客點(diǎn)，最多只能是聚客點(diǎn)的一部分。點(diǎn)，最多只能是聚客點(diǎn)的一部分。永遠(yuǎn)不要根據(jù)永遠(yuǎn)不要根據(jù)潛在潛在的未來(lái)銷(xiāo)售推

9、動(dòng)來(lái)預(yù)估銷(xiāo)售額。的未來(lái)銷(xiāo)售推動(dòng)來(lái)預(yù)估銷(xiāo)售額。只有那些肯定在開(kāi)業(yè)第一年內(nèi)開(kāi)業(yè)的銷(xiāo)售推動(dòng)才可以只有那些肯定在開(kāi)業(yè)第一年內(nèi)開(kāi)業(yè)的銷(xiāo)售推動(dòng)才可以被考慮在內(nèi)。要小心評(píng)估開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品質(zhì)，尤其被考慮在內(nèi)。要小心評(píng)估開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品質(zhì)，尤其要注意一個(gè)發(fā)展每個(gè)項(xiàng)目的要注意一個(gè)發(fā)展每個(gè)項(xiàng)目的完成日期完成日期。確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)：幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)： 當(dāng)餐廳處于人流量最高的購(gòu)物中心和交通樞紐當(dāng)餐廳處于人流量最高的購(gòu)物中心和交通樞紐75m范范圍之內(nèi)圍之內(nèi)，那我們?nèi)〉昧己玫匿N(xiāo)售額的機(jī)會(huì)就非常高。，那我們?nèi)〉昧己玫匿N(xiāo)售額的機(jī)會(huì)就非常高。1.在只靠單一銷(xiāo)售推動(dòng)的地方開(kāi)店在只靠單一銷(xiāo)售推動(dòng)的地方開(kāi)店，特別是罕

10、有其他行，特別是罕有其他行人經(jīng)過(guò)我們大門(mén)時(shí)，銷(xiāo)售額預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。此人經(jīng)過(guò)我們大門(mén)時(shí)，銷(xiāo)售額預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。此處在居民小區(qū)型商圈并僅有單一銷(xiāo)售推動(dòng)的地方開(kāi)店處在居民小區(qū)型商圈并僅有單一銷(xiāo)售推動(dòng)的地方開(kāi)店，一旦競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入，對(duì)我們的生意會(huì)產(chǎn)生極大的影響，一旦競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入，對(duì)我們的生意會(huì)產(chǎn)生極大的影響。在這種情況下，我們必須占據(jù)千分點(diǎn)以減輕未來(lái)競(jìng)。在這種情況下，我們必須占據(jù)千分點(diǎn)以減輕未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入商圈時(shí)對(duì)我們的影響。爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入商圈時(shí)對(duì)我們的影響。確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)3.對(duì)以下銷(xiāo)售推動(dòng)需加以注意：對(duì)以下銷(xiāo)售推動(dòng)需加以注意： 本地旅游景點(diǎn)本地旅游景點(diǎn)/海灘：這些地方的季節(jié)性很強(qiáng)，且

11、平常工海灘：這些地方的季節(jié)性很強(qiáng)，且平常工作日生日普遍慘淡作日生日普遍慘淡； 展覽中心：生意完全依賴于全年展覽的規(guī)模與數(shù)量，而前展覽中心：生意完全依賴于全年展覽的規(guī)模與數(shù)量，而前述因素很難在租約期內(nèi)得以保證；述因素很難在租約期內(nèi)得以保證； 專賣(mài)店：例如婚禮用品商店，這些都無(wú)法提供足夠的客流專賣(mài)店：例如婚禮用品商店，這些都無(wú)法提供足夠的客流量；量； 主題專賣(mài)區(qū)：如傳統(tǒng)美食街，提供太多各式各樣的低成本主題專賣(mài)區(qū)：如傳統(tǒng)美食街，提供太多各式各樣的低成本食品可供選擇。食品可供選擇。4.要量化實(shí)際存在的銷(xiāo)售潛力。要量化實(shí)際存在的銷(xiāo)售潛力。5.注意主要銷(xiāo)售推動(dòng)的實(shí)際素質(zhì)。比如著名或受歡迎的商注意主要銷(xiāo)售推

12、動(dòng)的實(shí)際素質(zhì)。比如著名或受歡迎的商場(chǎng)管理公司場(chǎng)管理公司/超市大賣(mài)場(chǎng)品牌，不一定會(huì)在所有商場(chǎng)都能超市大賣(mài)場(chǎng)品牌，不一定會(huì)在所有商場(chǎng)都能帶來(lái)同一效應(yīng)，其作為銷(xiāo)售推動(dòng)所起的力量也不盡相同。帶來(lái)同一效應(yīng)，其作為銷(xiāo)售推動(dòng)所起的力量也不盡相同。確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)確定重要銷(xiāo)售推動(dòng)完成詳盡的市場(chǎng)理想性評(píng)定和重要的銷(xiāo)售推動(dòng)的確認(rèn)之后，完成詳盡的市場(chǎng)理想性評(píng)定和重要的銷(xiāo)售推動(dòng)的確認(rèn)之后，下一步我們要對(duì)商圈進(jìn)行市場(chǎng)等級(jí)評(píng)估。下一步我們要對(duì)商圈進(jìn)行市場(chǎng)等級(jí)評(píng)估。級(jí)別定 義非常好極度活躍的市場(chǎng)（商圈），擁有全部重要的銷(xiāo)售推動(dòng)居民區(qū)、辦公場(chǎng)所、購(gòu)物中心和公共交通都很豐富，或者其中一類(lèi)稍微瞬息，但市場(chǎng)（商圈）處于高速增長(zhǎng)。很

13、好市場(chǎng)（商圈）可能會(huì)或不會(huì)增長(zhǎng)，而現(xiàn)有市場(chǎng)很強(qiáng)很活躍；四類(lèi)銷(xiāo)售推動(dòng)中的三類(lèi)非常強(qiáng)。好市場(chǎng)（商圈）很穩(wěn)定，沒(méi)有增長(zhǎng)，銷(xiāo)售推動(dòng)提供顧客有限；我們可以從這個(gè)市場(chǎng)取得尚可接受的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)。一般市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)衰退的跡象，或銷(xiāo)售推動(dòng)提供客流非常有限或開(kāi)始轉(zhuǎn)移；我們應(yīng)繼續(xù)關(guān)注它的情況不適合市場(chǎng)需要的銷(xiāo)售推動(dòng)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，不存在或極度弱。市場(chǎng)衰退，且無(wú)法提供維生的利潤(rùn)空間，我們不在能取得可接受的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)。商務(wù)型普通餐廳選址：商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；商鋪門(mén)前無(wú)封閉交通格蘭、高于1.8m的綠化；大型普通餐廳選址：社區(qū)型/購(gòu)物中心或繁華便利性商業(yè)街市，商鋪前無(wú)封閉交通格蘭，最理性的位于扶梯口；

14、面館選址：交通支道、辦公住宅區(qū)域；消費(fèi)性連鎖快餐選址：客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車(chē)站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上區(qū)域性商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市；火鍋店選址：人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、都市型商圈。幾個(gè)慎選幾個(gè)慎選 店面地面與路面不平的慎選：高低不平營(yíng)銷(xiāo)顧客進(jìn)店；店面地面與路面不平的慎選：高低不平營(yíng)銷(xiāo)顧客進(jìn)店； 店面在斜坡上慎選：斜坡影響車(chē)輛停放，不利于顧客進(jìn)店面在斜坡上慎選：斜坡影響車(chē)輛停放，不利于顧客進(jìn)店購(gòu)物；店購(gòu)物； 快車(chē)道旁開(kāi)店要慎重：路邊無(wú)法穿過(guò)，影響顧客流動(dòng)；快車(chē)道旁開(kāi)店要慎重：路邊無(wú)法穿過(guò)，影響顧客流動(dòng)； 居民稀少地區(qū)開(kāi)店要慎重：居民增長(zhǎng)慢，沒(méi)有固定消費(fèi)居民稀

15、少地區(qū)開(kāi)店要慎重：居民增長(zhǎng)慢，沒(méi)有固定消費(fèi)者；者； 門(mén)前有障礙物的要慎選：影像店鋪的能見(jiàn)度，進(jìn)而影響門(mén)前有障礙物的要慎選：影像店鋪的能見(jiàn)度，進(jìn)而影響客流?？土?。 車(chē)子匆匆的地方要慎重：在這樣的街道他們是不會(huì)停下車(chē)子匆匆的地方要慎重：在這樣的街道他們是不會(huì)停下來(lái)的；來(lái)的； 燈光暗淡的地方要慎重：昏暗的地方營(yíng)銷(xiāo)逛街性質(zhì)。燈光暗淡的地方要慎重：昏暗的地方營(yíng)銷(xiāo)逛街性質(zhì)。人流統(tǒng)計(jì)必要性人流統(tǒng)計(jì)必要性 限時(shí)統(tǒng)計(jì)經(jīng)過(guò)餐廳門(mén)口的人數(shù)是銷(xiāo)售預(yù)估的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)步限時(shí)統(tǒng)計(jì)經(jīng)過(guò)餐廳門(mén)口的人數(shù)是銷(xiāo)售預(yù)估的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)步驟；驟； 整理出新點(diǎn)，在一周中不同的日子和一天的不同時(shí)段進(jìn)整理出新點(diǎn)，在一周中不同的日子和一天的不同時(shí)段進(jìn)行人

16、流統(tǒng)計(jì)，可以更好地讓我們了解到人流往返銷(xiāo)售推行人流統(tǒng)計(jì)，可以更好地讓我們了解到人流往返銷(xiāo)售推動(dòng)的路徑和顧客捕獲率跟銷(xiāo)售額的關(guān)系；動(dòng)的路徑和顧客捕獲率跟銷(xiāo)售額的關(guān)系； 只有在一種情況下這個(gè)程序可以免去，就是當(dāng)新點(diǎn)位于只有在一種情況下這個(gè)程序可以免去，就是當(dāng)新點(diǎn)位于聚客點(diǎn)之內(nèi)，銷(xiāo)售推動(dòng)還不存在的情況下。在主要推動(dòng)聚客點(diǎn)之內(nèi)，銷(xiāo)售推動(dòng)還不存在的情況下。在主要推動(dòng)還沒(méi)建立竣工前進(jìn)行人流統(tǒng)計(jì)會(huì)極大地低估人流量和相還沒(méi)建立竣工前進(jìn)行人流統(tǒng)計(jì)會(huì)極大地低估人流量和相關(guān)的銷(xiāo)售額潛力。關(guān)的銷(xiāo)售額潛力。人流統(tǒng)計(jì)人流統(tǒng)計(jì)作用作用預(yù)估營(yíng)業(yè)額的重要工具；在哪里數(shù)在哪里數(shù)不同方向的客人到達(dá)餐廳的最近路線上；什么時(shí)間數(shù)什么時(shí)

17、間數(shù)一周中選四個(gè)連續(xù)營(yíng)業(yè)日，要包含周末；在營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；怎樣數(shù)怎樣數(shù)在所選的時(shí)間內(nèi)，每小時(shí)選擇固定15分鐘。人流統(tǒng)計(jì)的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)人流統(tǒng)計(jì)的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)行人在穿梭商圈時(shí)行人在穿梭商圈時(shí)不大愿意偏離最方便的路徑不大愿意偏離最方便的路徑。此行為。此行為模式是非常穩(wěn)定的，而我們的餐廳必須開(kāi)在商圈內(nèi)星人模式是非常穩(wěn)定的，而我們的餐廳必須開(kāi)在商圈內(nèi)星人往來(lái)主要銷(xiāo)售推動(dòng)路徑上。在預(yù)估銷(xiāo)售額時(shí)，我們必須往來(lái)主要銷(xiāo)售推動(dòng)路徑上。在預(yù)估銷(xiāo)售額時(shí)，我們必須考慮這些因素?？紤]這些因素。僅依靠居民小區(qū)作為銷(xiāo)售推動(dòng)的餐廳顧客僅依靠居民小區(qū)作為銷(xiāo)售推動(dòng)的餐廳顧客捕獲率較低捕獲率較低。一家餐廳要取得良好的銷(xiāo)售額，公車(chē)站和地鐵

18、的接近度一家餐廳要取得良好的銷(xiāo)售額，公車(chē)站和地鐵的接近度，行人的數(shù)量和行走路線都是至關(guān)重要的，最理想的情，行人的數(shù)量和行走路線都是至關(guān)重要的，最理想的情況是，他們應(yīng)位于距離我們餐廳不足況是，他們應(yīng)位于距離我們餐廳不足100m的地方。的地方。高銷(xiāo)售額高銷(xiāo)售額餐廳擁有極大的客流量和廣泛的吸納力。餐廳擁有極大的客流量和廣泛的吸納力。低客流量和市場(chǎng)吸納力低客流量和市場(chǎng)吸納力的餐廳很難成功。的餐廳很難成功。路過(guò)餐廳的行人路過(guò)餐廳的行人素質(zhì)不同素質(zhì)不同，吸納力（捕獲率）也相對(duì)不，吸納力（捕獲率）也相對(duì)不同。同。通常我們餐廳在通常我們餐廳在休息口休息口會(huì)吸納較多的顧客。會(huì)吸納較多的顧客。餐廳前期開(kāi)發(fā)要考察的

19、具體因素餐廳前期開(kāi)發(fā)要考察的具體因素 人潮流量：平常、假日的日夜來(lái)往人次比例；人潮流量：平常、假日的日夜來(lái)往人次比例； 車(chē)潮流量：汽車(chē)、摩托車(chē)往來(lái)流量；車(chē)潮流量：汽車(chē)、摩托車(chē)往來(lái)流量； 交通樞紐：目前或未來(lái)可能會(huì)增減的交通工具；交通樞紐：目前或未來(lái)可能會(huì)增減的交通工具； 馬路：?jiǎn)涡械乐虚g有無(wú)隔離帶、雙向道與停車(chē)問(wèn)題；馬路：?jiǎn)涡械乐虚g有無(wú)隔離帶、雙向道與停車(chē)問(wèn)題； 區(qū)域特性：商業(yè)氛圍、競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店、休閑設(shè)施等；區(qū)域特性：商業(yè)氛圍、競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店、休閑設(shè)施等； 人口勘測(cè)：該區(qū)人口數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣等；人口勘測(cè)：該區(qū)人口數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣等； 商圈勘測(cè)：主要及次要商圈范圍、租金價(jià)為商圈勘測(cè)：主要及次要商圈

20、范圍、租金價(jià)為。分析顧客行走路徑分析顧客行走路徑 經(jīng)過(guò)商圈和聚客點(diǎn)的行人都希望在他們忙碌的日程中找經(jīng)過(guò)商圈和聚客點(diǎn)的行人都希望在他們忙碌的日程中找尋方便的、容易進(jìn)入的餐廳。我們的餐廳必須位于能讓尋方便的、容易進(jìn)入的餐廳。我們的餐廳必須位于能讓顧客容易抵達(dá)并盡量顧客容易抵達(dá)并盡量不偏離他們的行走路徑不偏離他們的行走路徑。我們銷(xiāo)售。我們銷(xiāo)售高的餐廳都是位于關(guān)鍵銷(xiāo)售推動(dòng)之間有享有稀攘人流的高的餐廳都是位于關(guān)鍵銷(xiāo)售推動(dòng)之間有享有稀攘人流的地方（例如火車(chē)站、購(gòu)物中心）。確定人流的最有效的地方（例如火車(chē)站、購(gòu)物中心）。確定人流的最有效的方式是在一周不同日子和一天不同時(shí)間來(lái)觀測(cè)。方式是在一周不同日子和一天不

21、同時(shí)間來(lái)觀測(cè)。 我們的目標(biāo)是知道在哪里開(kāi)設(shè)餐廳會(huì)吸引最多的顧客。我們的目標(biāo)是知道在哪里開(kāi)設(shè)餐廳會(huì)吸引最多的顧客。此外，此外，能見(jiàn)度（定律能見(jiàn)度（定律5）和已接近性（定律）和已接近性（定律6）與客流量與客流量及我們吸納顧客的能力發(fā)生著相互效應(yīng)。及我們吸納顧客的能力發(fā)生著相互效應(yīng)。分析顧客行走路徑分析顧客行走路徑表格說(shuō)明顧客在銷(xiāo)售推動(dòng)之間的關(guān)鍵行走路線。表格說(shuō)明顧客在銷(xiāo)售推動(dòng)之間的關(guān)鍵行走路線。往返商場(chǎng)的人流占據(jù)我們營(yíng)業(yè)額的往返商場(chǎng)的人流占據(jù)我們營(yíng)業(yè)額的42%。第二重要的人流來(lái)自交通。第二重要的人流來(lái)自交通。起點(diǎn)/終點(diǎn)百分比家庭家庭6.9%辦公場(chǎng)所辦公場(chǎng)所2.5%商場(chǎng)商場(chǎng)7.2%學(xué)校學(xué)校2.1%車(chē)

22、站車(chē)站15.1%商場(chǎng)家庭、辦公場(chǎng)所、學(xué)校、車(chē)站14.3%家庭、辦公場(chǎng)所、學(xué)校、車(chē)站商場(chǎng)20.4%分析顧客行走路徑分析顧客行走路徑幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)：幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)： 顧客更傾向于在購(gòu)物前用餐； 最繁忙的人流行走路徑通常位于商圈的聚客店內(nèi)，B點(diǎn)和C點(diǎn)會(huì)使我們偏離聚客點(diǎn)并降低我們的銷(xiāo)售額。 行人在穿行商圈時(shí)，不愿意偏離最方便的路徑，此行為方式非常固定，我們的餐廳必須開(kāi)在商圈內(nèi)行人王來(lái)雨主要銷(xiāo)售推動(dòng)的路徑上。分析顧客行走路徑分析顧客行走路徑綜合所有因素，對(duì)地點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行評(píng)估：綜合所有因素，對(duì)地點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行評(píng)估：級(jí)別定義1000%位于商圈的聚客點(diǎn)，具有非常顯著的能見(jiàn)性和易接近性。這是商圈的最理想地點(diǎn)，不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)者超過(guò)

23、A地點(diǎn)位于/鄰近聚客點(diǎn)但不具備千分點(diǎn)的可能性或可接近性。商圈中只有很少的點(diǎn)優(yōu)于它。B遠(yuǎn)離商圈聚客點(diǎn)，位于次要位置。有許多點(diǎn)優(yōu)于它。C遠(yuǎn)離/極遠(yuǎn)偏離商圈聚客點(diǎn)，大多數(shù)點(diǎn)都優(yōu)于它，這個(gè)點(diǎn)可能也有低能見(jiàn)度和低可接近性的問(wèn)題保證餐廳招牌的清晰可見(jiàn)性保證餐廳招牌的清晰可見(jiàn)性 在像中國(guó)這樣的發(fā)展中國(guó)家，我們需要讓顧在像中國(guó)這樣的發(fā)展中國(guó)家，我們需要讓顧客能夠找到我們的餐廳。尤其是我們的招牌，要客能夠找到我們的餐廳。尤其是我們的招牌，要引導(dǎo)他們能夠走到我們的餐廳。在銷(xiāo)售推動(dòng)位置引導(dǎo)他們能夠走到我們的餐廳。在銷(xiāo)售推動(dòng)位置上是否可以清晰見(jiàn)到餐廳的招牌能否對(duì)我們的餐上是否可以清晰見(jiàn)到餐廳的招牌能否對(duì)我們的餐廳起著

24、重要作用。廳起著重要作用。我們的顧客需要在方圓我們的顧客需要在方圓300米米范圍內(nèi)的每一個(gè)關(guān)鍵銷(xiāo)售推動(dòng)位置上都可以看到范圍內(nèi)的每一個(gè)關(guān)鍵銷(xiāo)售推動(dòng)位置上都可以看到我們的招牌。我們的招牌。保證餐廳招牌的清晰可見(jiàn)性保證餐廳招牌的清晰可見(jiàn)性75%的顧客是在進(jìn)入餐廳前的顧客是在進(jìn)入餐廳前30分鐘內(nèi)決定到該店用分鐘內(nèi)決定到該店用餐，餐，30%的顧客是在進(jìn)入這家餐廳前的顧客是在進(jìn)入這家餐廳前5分鐘或更短的分鐘或更短的時(shí)間內(nèi)作出決定，我們必須提醒顧客我們就在附近。時(shí)間內(nèi)作出決定，我們必須提醒顧客我們就在附近。25%的顧客是因?yàn)榭匆?jiàn)了招牌而決定到餐廳用餐，招的顧客是因?yàn)榭匆?jiàn)了招牌而決定到餐廳用餐，招牌是非常重要

25、的。牌是非常重要的。在一個(gè)新發(fā)展的商圈里，在開(kāi)設(shè)第一家餐廳時(shí)，尋找在一個(gè)新發(fā)展的商圈里，在開(kāi)設(shè)第一家餐廳時(shí)，尋找高能見(jiàn)度和高可接近性的千分點(diǎn)或高能見(jiàn)度和高可接近性的千分點(diǎn)或A點(diǎn)非常重要。第一點(diǎn)非常重要。第一家餐廳會(huì)成為我們?cè)诖耸袌?chǎng)的一個(gè)品牌宣傳。家餐廳會(huì)成為我們?cè)诖耸袌?chǎng)的一個(gè)品牌宣傳。在餐廳正面安裝招牌時(shí)，請(qǐng)考慮四季的植物。在某些在餐廳正面安裝招牌時(shí)，請(qǐng)考慮四季的植物。在某些季節(jié)植物會(huì)遮擋我們的招牌。季節(jié)植物會(huì)遮擋我們的招牌。在餐廳正面在餐廳正面安裝側(cè)招的招牌對(duì)我們有利安裝側(cè)招的招牌對(duì)我們有利，它會(huì)提高對(duì)，它會(huì)提高對(duì)于人行道上主要人流的可視性。于人行道上主要人流的可視性。確保接待臺(tái)的易接近性確

26、保接待臺(tái)的易接近性 我們的餐廳要是經(jīng)過(guò)的顧客很容易走我們的餐廳要是經(jīng)過(guò)的顧客很容易走進(jìn)來(lái)。我們的前門(mén)必須正好位于人流處，進(jìn)來(lái)。我們的前門(mén)必須正好位于人流處，接待臺(tái)應(yīng)給鄰近主要入口，顧客一推開(kāi)門(mén)接待臺(tái)應(yīng)給鄰近主要入口，顧客一推開(kāi)門(mén)就可以看到。通向接待臺(tái)的路徑必須明確就可以看到。通向接待臺(tái)的路徑必須明確，沒(méi)有障礙且易走。要是顧客容易走進(jìn)我，沒(méi)有障礙且易走。要是顧客容易走進(jìn)我們的餐廳，并在接待臺(tái)前點(diǎn)下他們所需要們的餐廳，并在接待臺(tái)前點(diǎn)下他們所需要的食品。的食品。選擇對(duì)比餐廳選擇對(duì)比餐廳選擇對(duì)比餐廳的目的是找尋一些選擇對(duì)比餐廳的目的是找尋一些類(lèi)似的餐廳類(lèi)似的餐廳用來(lái)作為預(yù)估銷(xiāo)售額的第一步。我們要選擇那

27、用來(lái)作為預(yù)估銷(xiāo)售額的第一步。我們要選擇那些具有相似市場(chǎng)特性和銷(xiāo)售推動(dòng)的餐廳來(lái)作為些具有相似市場(chǎng)特性和銷(xiāo)售推動(dòng)的餐廳來(lái)作為對(duì)比，這些餐廳還應(yīng)具有相似的人流特性、客對(duì)比，這些餐廳還應(yīng)具有相似的人流特性、客流量、可接近性和能見(jiàn)度。流量、可接近性和能見(jiàn)度。通常選擇三家餐廳，可以得出比較科學(xué)的結(jié)通常選擇三家餐廳，可以得出比較科學(xué)的結(jié)論。論。了解選址屬性了解選址屬性了解商圈的范圍大小，商圈內(nèi)人流的動(dòng)向和用來(lái)作比了解商圈的范圍大小，商圈內(nèi)人流的動(dòng)向和用來(lái)作比較的餐廳的屬性。較的餐廳的屬性。找出并了解新選址的方圓找出并了解新選址的方圓100m、200m、300m之內(nèi)銷(xiāo)售推動(dòng)的屬性和數(shù)量，例如：購(gòu)物場(chǎng)所、車(chē)站之

28、內(nèi)銷(xiāo)售推動(dòng)的屬性和數(shù)量，例如：購(gòu)物場(chǎng)所、車(chē)站、超市大賣(mài)場(chǎng)和百貨商店。、超市大賣(mài)場(chǎng)和百貨商店。根據(jù)關(guān)鍵銷(xiāo)售推動(dòng)的類(lèi)別把新點(diǎn)歸類(lèi)，例如：居民小根據(jù)關(guān)鍵銷(xiāo)售推動(dòng)的類(lèi)別把新點(diǎn)歸類(lèi)，例如：居民小區(qū)型、辦公場(chǎng)所型、購(gòu)物中心型、超市大賣(mài)場(chǎng)或混合區(qū)型、辦公場(chǎng)所型、購(gòu)物中心型、超市大賣(mài)場(chǎng)或混合型。型。評(píng)估新點(diǎn)商圈的理想型，例如：非常好、很好或好。評(píng)估新點(diǎn)商圈的理想型，例如：非常好、很好或好。了解選址屬性了解選址屬性透過(guò)了解新點(diǎn)的能見(jiàn)度、可接近度，距離商圈的焦點(diǎn)透過(guò)了解新點(diǎn)的能見(jiàn)度、可接近度，距離商圈的焦點(diǎn)有多遠(yuǎn)及新點(diǎn)的特征，如位處一樓、二樓還是負(fù)一層有多遠(yuǎn)及新點(diǎn)的特征，如位處一樓、二樓還是負(fù)一層，在轉(zhuǎn)角位還是中

29、段等，來(lái)評(píng)估新點(diǎn)的位置，即千分，在轉(zhuǎn)角位還是中段等，來(lái)評(píng)估新點(diǎn)的位置，即千分點(diǎn)、點(diǎn)、A點(diǎn)或點(diǎn)或B點(diǎn)。點(diǎn)。了解新選址的了解新選址的顧客類(lèi)別顧客類(lèi)別。了解方圓了解方圓300m內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，我們與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，我們與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間位置的對(duì)比。比較低點(diǎn)位置、座位數(shù)量、可接近之間位置的對(duì)比。比較低點(diǎn)位置、座位數(shù)量、可接近度、能見(jiàn)度，評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力和影響。度、能見(jiàn)度，評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力和影響。擬定餐廳正確面積，在滿足顧客需求和平衡餐廳面積擬定餐廳正確面積，在滿足顧客需求和平衡餐廳面積大小之間取得最理想的配搭是非常重要的。大小之間取得最理想的配搭是非常重要的。相類(lèi)似的跟相類(lèi)似的對(duì)比，首先選

30、擇與新點(diǎn)在商圈類(lèi)相類(lèi)似的跟相類(lèi)似的對(duì)比，首先選擇與新點(diǎn)在商圈類(lèi)型上相類(lèi)似的現(xiàn)有餐廳類(lèi)別，例如：購(gòu)物場(chǎng)所、車(chē)站型上相類(lèi)似的現(xiàn)有餐廳類(lèi)別，例如：購(gòu)物場(chǎng)所、車(chē)站、超市大賣(mài)場(chǎng)和百貨商店。、超市大賣(mài)場(chǎng)和百貨商店。接下來(lái)在該類(lèi)別中找出相同商圈理想型或在餐廳方圓接下來(lái)在該類(lèi)別中找出相同商圈理想型或在餐廳方圓100m、200m、300m內(nèi)擁有相似主要銷(xiāo)售推動(dòng)的內(nèi)擁有相似主要銷(xiāo)售推動(dòng)的餐廳。餐廳。比較相似餐廳特性（包括地理位置與聚客點(diǎn)的相對(duì)性比較相似餐廳特性（包括地理位置與聚客點(diǎn)的相對(duì)性）和預(yù)期地點(diǎn)的各方面條件。）和預(yù)期地點(diǎn)的各方面條件。更進(jìn)一步從上述選擇出的餐廳中找出一些跟新點(diǎn)具有更進(jìn)一步從上述選擇出的餐廳中

31、找出一些跟新點(diǎn)具有同樣地點(diǎn)評(píng)價(jià)或相似地產(chǎn)特性，顧客屬性，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同樣地點(diǎn)評(píng)價(jià)或相似地產(chǎn)特性，顧客屬性，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手影響相似的餐廳。影響相似的餐廳。如何選址對(duì)比餐廳如何選址對(duì)比餐廳永遠(yuǎn)不要為使永遠(yuǎn)不要為使P&L預(yù)估好看而夸大銷(xiāo)售額的預(yù)估。預(yù)估好看而夸大銷(xiāo)售額的預(yù)估。永遠(yuǎn)不要根據(jù)未來(lái)的潛在銷(xiāo)售推動(dòng)來(lái)預(yù)估銷(xiāo)售額。第永遠(yuǎn)不要根據(jù)未來(lái)的潛在銷(xiāo)售推動(dòng)來(lái)預(yù)估銷(xiāo)售額。第一年銷(xiāo)售額要根據(jù)開(kāi)業(yè)第一年時(shí)商圈實(shí)際存在的銷(xiāo)售一年銷(xiāo)售額要根據(jù)開(kāi)業(yè)第一年時(shí)商圈實(shí)際存在的銷(xiāo)售推動(dòng)進(jìn)行預(yù)估。推動(dòng)進(jìn)行預(yù)估。永遠(yuǎn)不要為了租金便宜和業(yè)主提供優(yōu)惠條件作為決策永遠(yuǎn)不要為了租金便宜和業(yè)主提供優(yōu)惠條件作為決策要素，找出非常好或很好的商圈

32、以及千分點(diǎn)或要素，找出非常好或很好的商圈以及千分點(diǎn)或A點(diǎn)設(shè)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)點(diǎn)才是成功的關(guān)鍵。才是成功的關(guān)鍵。當(dāng)原選定點(diǎn)的情況有變和當(dāng)原選定點(diǎn)的情況有變和/或選擇其他備選點(diǎn)時(shí)，原或選擇其他備選點(diǎn)時(shí)，原預(yù)估銷(xiāo)售額要做相應(yīng)改變。預(yù)估銷(xiāo)售額要做相應(yīng)改變。假設(shè)競(jìng)爭(zhēng)者已經(jīng)在這個(gè)偏遠(yuǎn)的城市或居民小區(qū)型商圈假設(shè)競(jìng)爭(zhēng)者已經(jīng)在這個(gè)偏遠(yuǎn)的城市或居民小區(qū)型商圈開(kāi)店，預(yù)估銷(xiāo)售額時(shí)需打折扣。開(kāi)店，預(yù)估銷(xiāo)售額時(shí)需打折扣。預(yù)估第一年銷(xiāo)售額預(yù)估第一年銷(xiāo)售額永遠(yuǎn)不要因?yàn)樽饨鸨阋嘶驑I(yè)主提供優(yōu)惠條件作為決策永遠(yuǎn)不要因?yàn)樽饨鸨阋嘶驑I(yè)主提供優(yōu)惠條件作為決策要素。找出非常好或很好的商圈以及千分點(diǎn)或要素。找出非常好或很好的商圈以及千分點(diǎn)或A點(diǎn)設(shè)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)

33、點(diǎn)才是成功的關(guān)鍵。才是成功的關(guān)鍵。舉例如下：舉例如下：假設(shè)LHI=225萬(wàn)，邊際利潤(rùn)=35%，LHI需15年折舊選址X：年租金=50萬(wàn)，LHI由業(yè)主支付，預(yù)估銷(xiāo)售額：600萬(wàn)，600萬(wàn)是盈虧平衡點(diǎn)。選址Y：年租金=100萬(wàn)，LHI由餐廳支付，預(yù)估銷(xiāo)售額：900萬(wàn)，選址Y的SOI比點(diǎn)X高17.5萬(wàn)。選址Z：年租金=150萬(wàn)，LHI由餐廳支付，預(yù)估銷(xiāo)售額：1200萬(wàn)，選址Z的SOI比點(diǎn)X高72.5萬(wàn)。預(yù)估第一年銷(xiāo)售額預(yù)估第一年銷(xiāo)售額計(jì)算方法：計(jì)算方法：LHI折舊 225/15=15萬(wàn)/年 利息（直算）225*10%=22.5萬(wàn)/年Y點(diǎn)（900-600）*35%=105萬(wàn) 105-（100-50）-

34、15-22.5=17.5萬(wàn)/年 17.5*15=262.5萬(wàn)選址Z（1200-600）*35%=210萬(wàn)/年 210-（150-50）-15-22.5=72.5萬(wàn)/年 72.5*15=1087.5萬(wàn)預(yù)估第一年銷(xiāo)售額預(yù)估第一年銷(xiāo)售額營(yíng)業(yè)額預(yù)估（新餐廳）營(yíng)業(yè)額預(yù)估（新餐廳） 選擇可比餐廳 第一步：人流量*可比餐廳的捕獲率*可比餐廳的AC 第二步：推算出新餐廳的整周和整月的營(yíng)業(yè)額捕捉率（可比餐廳）捕捉率（可比餐廳） TC占人流量的百分比 用已經(jīng)存在的餐廳銷(xiāo)售額來(lái)推斷新店的銷(xiāo)售額的用已經(jīng)存在的餐廳銷(xiāo)售額來(lái)推斷新店的銷(xiāo)售額的方法（已經(jīng)存在的餐廳的選擇基礎(chǔ)是相同的商圈類(lèi)型方法（已經(jīng)存在的餐廳的選擇基礎(chǔ)是相

35、同的商圈類(lèi)型和點(diǎn)的屬性）。和點(diǎn)的屬性）。預(yù)估第一年銷(xiāo)售額預(yù)估第一年銷(xiāo)售額永遠(yuǎn)不要因?yàn)樽饨鸨阋嘶驑I(yè)主提供優(yōu)惠條件作為決策永遠(yuǎn)不要因?yàn)樽饨鸨阋嘶驑I(yè)主提供優(yōu)惠條件作為決策要素。找出非常好或很好的商圈以及千分點(diǎn)或要素。找出非常好或很好的商圈以及千分點(diǎn)或A點(diǎn)設(shè)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)點(diǎn)才是成功的關(guān)鍵。才是成功的關(guān)鍵。舉例如下：舉例如下：假設(shè)LHI=225萬(wàn)，邊際利潤(rùn)=35%，LHI需15年折舊選址X：年租金=50萬(wàn)，LHI由業(yè)主支付，預(yù)估銷(xiāo)售額：600萬(wàn)，600萬(wàn)是盈虧平衡點(diǎn)。選址Y：年租金=100萬(wàn)，LHI由餐廳支付，預(yù)估銷(xiāo)售額：900萬(wàn)，選址Y的SOI比點(diǎn)X高17.5萬(wàn)。選址Z：年租金=150萬(wàn)，LHI由餐廳支付，預(yù)

36、估銷(xiāo)售額：1200萬(wàn)，選址Z的SOI比點(diǎn)X高72.5萬(wàn)。預(yù)估第一年銷(xiāo)售額預(yù)估第一年銷(xiāo)售額第三部分第三部分開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 流流 程程關(guān)鍵環(huán)節(jié)：關(guān)鍵環(huán)節(jié)：市場(chǎng)分析地點(diǎn)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估合同談判核準(zhǔn)程序營(yíng)建開(kāi)始營(yíng)業(yè)程序中的關(guān)鍵步驟程序中的關(guān)鍵步驟提高效率的環(huán)節(jié)：提高效率的環(huán)節(jié)：立即評(píng)估（全面訓(xùn)練）損益表租約現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估核準(zhǔn)設(shè)計(jì)第四部分第四部分餐餐 廳廳 的的 分分 類(lèi)類(lèi)居明小區(qū)型辦公場(chǎng)所型購(gòu)物中心型超市大賣(mài)場(chǎng)型混合型我們把餐廳分五中類(lèi)別，它們反映了該餐廳的主要顧客來(lái)源餐廳的分類(lèi)餐廳的分類(lèi)定義：顧客以居民小區(qū)住戶為主銷(xiāo)售區(qū)間：居民小區(qū)型居民小區(qū)型5等分銷(xiāo)售額區(qū)間（取樣84家店）Q12.8m5.1mQ25.3m6.0

37、mQ36.1m7.3mQ47.3m8.5mQ58.8m12.0m好的銷(xiāo)售推動(dòng)：好的銷(xiāo)售推動(dòng)：高收入外國(guó)來(lái)華旅居人事居多高消費(fèi)傾向高入住率高人口密度位處聚客點(diǎn)交通樞紐居民小區(qū)型居民小區(qū)型建議：建議：在居民小區(qū)的餐廳，廚房座位區(qū)要在首層；方圓100m內(nèi)最好有百貨商場(chǎng)或超市大賣(mài)場(chǎng)作為主要銷(xiāo)售推動(dòng)；擁有高收入且居民眾多作為基礎(chǔ)是此類(lèi)餐廳成功的要素；不要低估商圈內(nèi)高收入人群房屋借貸的負(fù)擔(dān)，這可能削弱他們的消費(fèi)能力；要留心居民小區(qū)型商圈內(nèi)直接或面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)樯倘σ?guī)模也許未足以同時(shí)支持兩家快餐店；餐廳必須最起碼是A點(diǎn)并且在聚客點(diǎn)中；假如方圓100m內(nèi)沒(méi)有主要的聚客點(diǎn)，請(qǐng)放棄。居民小區(qū)型居民小區(qū)型定義

38、：上班族為餐廳主要客源銷(xiāo)售區(qū)間：辦公場(chǎng)所型辦公場(chǎng)所型5等分銷(xiāo)售額區(qū)間（取樣21家店）Q13.7m6.7mQ26.8m7.9mQ38.3m10.2mQ410.3m11.2mQ511.2m15.1m好的銷(xiāo)售推動(dòng)：好的銷(xiāo)售推動(dòng)：高級(jí)辦公大樓跨國(guó)企業(yè)或大公司的辦公室交通方便有大量的訪客培訓(xùn)中心使用物業(yè)作為私人授課的私立學(xué)院辦公場(chǎng)所型辦公場(chǎng)所型建議：建議：遠(yuǎn)離聚客點(diǎn)的負(fù)一層餐廳，請(qǐng)放棄；有購(gòu)物群樓設(shè)施的高檔辦公樓永遠(yuǎn)是辦公場(chǎng)所型商圈內(nèi)開(kāi)店的成功樣板；位于首層的餐廳永遠(yuǎn)是成功的重要因素；可以源源不斷帶來(lái)客源的辦公樓更加理想（如：律師事務(wù)所、咨詢公司、培訓(xùn)中心）；辦公樓的位置越接近交通樞紐越好；注意在辦公場(chǎng)所型餐廳，