房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算一培訓(xùn)2014610[最新]

1、成本類費(fèi)用類核算一2014年 6月 6日培訓(xùn)人員：李林紅 成本核算的基本要求、程序及對(duì)象成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容 本科目規(guī)范目的及適用范圍一本科目規(guī)范目的及適用范圍 為加強(qiáng)本集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理，提高成本核算水平，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的分析、比較，為企業(yè)經(jīng)營決策提供財(cái)務(wù)支持，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及本集團(tuán)實(shí)際情況，制定成本核算管理辦法。開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、開發(fā)產(chǎn)品的核算方法適用于本集團(tuán)及集團(tuán)下屬全資、控股房地產(chǎn)子公司以及地產(chǎn)分公司（如有）。成本核算的基本要求、程序及對(duì)象 成本核算的基本要求、程序及對(duì)象 （一）成本核算的基本要求 集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)公司應(yīng)嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正

2、確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，規(guī)范公司各部門各司其責(zé)、信息共享、相互監(jiān)督和復(fù)核，加深各部門間的成本管理核算與交流，完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用。各公司各部門應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本核算、管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時(shí)對(duì)在本辦法實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)向集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理部反饋。成本核算的基本要求、程序及對(duì)象 （二）成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：1、根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。2、設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。3、按受益原則和配比原則，

3、確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4、將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。5、編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。財(cái)務(wù)核算的各成本核算對(duì)象的口徑、金額應(yīng)與集團(tuán)公司成成本核算的基本要求、程序及對(duì)象 本控制部、工程管理部、總裁辦計(jì)劃管理部保持同步、更新，數(shù)據(jù)務(wù)必保證合理性、及時(shí)性和完整性。6、正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。7、正確劃分可售（指可銷售、可出租面積，下文簡稱可售）面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，不可售面積不作為成本核算對(duì)象歸集成本，其對(duì)應(yīng)的成本金額由可售面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

4、，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8、編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，反映各成本核算對(duì)象的成本情況。成本核算的基本要求、程序及對(duì)象 （三）成本核算對(duì)象的確定1、成本核算對(duì)象的確定原則（1）滿足成本計(jì)算的需要；（2）便于成本費(fèi)用的歸集；（3）利于成本的及時(shí)結(jié)算；（4）適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。2、成本核算對(duì)象的確定方法各公司應(yīng)根據(jù)成本核算對(duì)象的如下確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，以“分項(xiàng)目、分期、分物業(yè)形態(tài)”為指導(dǎo)原則，確定具體成本核算對(duì)象。成本核算的基本要求、程序及對(duì)象 （1）同一公司存在多個(gè)項(xiàng)目的，原則上應(yīng)按各項(xiàng)目分設(shè)財(cái)務(wù)賬套。（原則上要求，如果某公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為在達(dá)得到分項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基本

5、上，不想分賬套，亦可，但需走工作聯(lián)系函報(bào)集團(tuán)備案，說明具體原因）（2）成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。（3）同一項(xiàng)目各期(區(qū))有居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。（4）同一項(xiàng)目各期(區(qū))各功能物業(yè)有不同結(jié)構(gòu)的（如居住物業(yè)包括高層、多層、復(fù)式、花園洋房、連排別墅、獨(dú)棟別墅），在按功能劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核成本核算的基本要求、程序及對(duì)象 算對(duì)象。對(duì)于結(jié)構(gòu)差異不大導(dǎo)致成本金額差異不大的，也可確定為同一成本核算對(duì)象（比如都是洋房，1號(hào)樓為5+1的結(jié)構(gòu)，2號(hào)樓為6+1，此時(shí)成

6、本差異不大，可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象）。本集團(tuán)暫不核算到樓幢，更不細(xì)到房號(hào)（實(shí)際上數(shù)據(jù)是可以通過計(jì)算很快得到?。┏杀举M(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容（一）成本費(fèi)用項(xiàng)目成本項(xiàng)目一般包括下列六大項(xiàng)：1.1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1.2 前期工程費(fèi)1.3 建筑安裝工程費(fèi)1.4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.5 公共配套設(shè)施費(fèi)1.6開發(fā)間接費(fèi)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容（二）各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容2.1土地征用及拆遷補(bǔ)償指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價(jià)：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)B、土地有關(guān)的稅費(fèi)：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)，土地變更用途

7、和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。C、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容2.2前期工程費(fèi)：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：A、勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、交通影響分析、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測試費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)

8、、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容B、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)等所有設(shè)計(jì)費(fèi)。其他：其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。C、政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、集中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)

9、貼費(fèi))、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核費(fèi)等。還包括項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、*費(fèi)（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等）。D、招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。E、“三通一平”費(fèi)：成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容(1)、臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)、臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)、臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)

10、、場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。F、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1)、臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容(2)、臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)、臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)、臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容2.3 建筑安裝工程費(fèi)A、土建工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：(1)、基礎(chǔ)工程，包括土石方、樁基、護(hù)壁/坡工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水等；(2)、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程，主要包括砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn) 輸、腳手架、超

11、高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體；（3）、門窗工程；（4）、公共部位精裝修；成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容（5）、室內(nèi)裝修；（6）、幕墻；（7）、幕墻泛光；（8）、甲供材料。B、安裝工程費(fèi)（1）、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)：包括室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)、 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)、 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)；（2）、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)，如通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)、 電梯及其安裝費(fèi)、發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費(fèi)、 人防設(shè)備及其安裝費(fèi)、成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)、鍋爐系統(tǒng)及其安裝費(fèi)、廚房設(shè)備及其安裝費(fèi)等； （3） 、弱電系統(tǒng)費(fèi)，包括居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用、三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用、對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用等；（4）、甲供材料成本費(fèi)用項(xiàng)目及核

12、算內(nèi)容2.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)A、市政配套費(fèi)：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實(shí)際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等；B、給水系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)、水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、用水增容(4)、施工用水成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容C、雨污水系統(tǒng)費(fèi)(1)、管道系統(tǒng)(2)、雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等D、供電系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用，室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)；(2)、配電房：配電房土建

13、、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、用電增容(4)、施工用電成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容E、燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：（1）、室外管道系統(tǒng)；（2）、調(diào)壓站；（3）、煤氣增容費(fèi)F、有線電視工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用G、 通訊工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用H、寬帶工程費(fèi)：管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用I、智能化系統(tǒng)費(fèi)：(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容(2)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3)、周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用(4)、小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)、電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)、電子公告屏費(fèi)用；(7) 、室外背景音樂。J、采

14、暖系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道系統(tǒng)(2)、熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容（3） 、鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費(fèi)等K、園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：（1）、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；（2）、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；（3）、道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；（4）、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；（5）、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容（6）、室外背景音樂；（7）、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、運(yùn)動(dòng)器材、各種指示牌、標(biāo)識(shí)

15、牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容2.5 公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生

16、的沒有投資來源的費(fèi)用；D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、車站：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容2.6 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)

17、、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。A、工程管理費(fèi)(1) 、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價(jià)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi)；(2)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3)、施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容(4)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(5)、安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(6)、工程保險(xiǎn)費(fèi)；(7) 、其他：門牌號(hào)費(fèi)、印花稅等其他費(fèi)用。B、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。C、營銷設(shè)施建造費(fèi)(1)、廣告設(shè)施費(fèi)；成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容(2)、銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4)、樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用； (5)、其他。D、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的成本費(fèi)用項(xiàng)目及