三道堰市場調(diào)查報(bào)告(共12頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上郫縣三道堰鎮(zhèn)市場調(diào)查報(bào)告一、三道堰鎮(zhèn)概述 三道堰鎮(zhèn)，位于成都市近郊北部，東與郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)毗鄰，西與郫縣唐元鎮(zhèn)、新民場鎮(zhèn)接壤，南與郫縣紅光鎮(zhèn)相連，北與彭州市、新都區(qū)相鄰。距成都市區(qū)22公里、15分鐘車程，距郫縣縣城6公里，距繞城高速公路8公里國家級二級公路郫彭路和成彭快鐵縱貫?zāi)媳?，沙西線橫跨全鎮(zhèn)。2014年4月29日，三道堰，被批準(zhǔn)為國家4A級旅游景區(qū)。自然資源：三道堰自古即是有名的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，徐堰河、柏條河并行穿越鎮(zhèn)域而過，水源豐富，水質(zhì)清澈，親水性好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。也是成都市自來水六廠的水源提供地，承擔(dān)著成都市90%以上的供水。政策規(guī)劃：1、 政策背景：n 三道堰鎮(zhèn)19

2、96年11月被四川省委、省政府批準(zhǔn)為“四川省小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)”；2002年9月被成都市政府確定為“成都市小城鎮(zhèn)建設(shè)特色鎮(zhèn)”；2007年1月被成都市政府列為全市60個(gè)優(yōu)先發(fā)展新市鎮(zhèn)之一。n 自2014年以來，郫縣獲批成為全國集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)縣之一。集體經(jīng)營性建設(shè)用地制服改革的基本思路：允許土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商業(yè)服務(wù)等經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地，與國有建設(shè)用地享有同等權(quán)利。n 2015年底，郫縣被列為全省首批統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革示范片的試點(diǎn)，以川菜產(chǎn)業(yè)為特色主打產(chǎn)業(yè)的郫縣安德鎮(zhèn)，與臨近產(chǎn)業(yè)相近的新民場、唐元、三道堰、古城等4鎮(zhèn)一起，成為這場綜合改革的試驗(yàn)田。

3、n 在推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革上，郫縣將零星分散的農(nóng)村集體建設(shè)用地相對集中使用，采取協(xié)議、掛牌、租賃、作價(jià)入股、自主開發(fā)等多種方式發(fā)展工業(yè)、商業(yè)（兼容住宅）、旅游業(yè)，盤活示范鎮(zhèn)（片）土地資源。2016年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)文關(guān)于做好2016年特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知，指出在2020年打造一千個(gè)特色小鎮(zhèn)的任務(wù)，這為三道堰鎮(zhèn)利用集體產(chǎn)業(yè)用地做好特色創(chuàng)新的生態(tài)宜居旅游小鎮(zhèn)提供了更有利的政策空間。2、 鎮(zhèn)級規(guī)劃“一城兩河三線”： 一城”重點(diǎn)要規(guī)劃好城鎮(zhèn)功能、規(guī)模配套設(shè)施以及建筑特色，達(dá)到“處處皆景觀”的效果；“兩河”即徐堰河、柏條河兩條河流。根據(jù)河流的位置和水流的特點(diǎn)，把

4、兩條河規(guī)劃成不同功能的休閑旅游區(qū)。柏條河重點(diǎn)以入駐親水休閑項(xiàng)目為主，徐堰河重點(diǎn)以入駐運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目為主；“三線”即沙西線、沙三線和郫彭路。根據(jù)郫縣沙西線休閑旅游的總體規(guī)劃，制定沙西線三道堰段和沙三線休閑旅游規(guī)劃。“五村連片”：青塔村發(fā)展水鄉(xiāng)禪意體驗(yàn)，三堰村發(fā)展水鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)休閑，程家船村發(fā)展水鄉(xiāng)趣味樂享，青杠樹村發(fā)展美麗鄉(xiāng)村文創(chuàng)示范，秦家廟村發(fā)展水鄉(xiāng)慢養(yǎng)度假。以“大公園、大景區(qū)”的全域理念，打造具備成都水鄉(xiāng)特質(zhì)的國際家庭旅游目的地二、當(dāng)?shù)卣猩桃Y市場現(xiàn)狀招商引資方向：在政府主導(dǎo)打造全域親水文化旅游小鎮(zhèn)的規(guī)劃框架下，利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革政策，走產(chǎn)業(yè)、文化、旅游三位一體和生產(chǎn)生活生態(tài)融合發(fā)展的招

5、商引資方向。運(yùn)作思路：政府引導(dǎo)，企業(yè)為主體，市場化運(yùn)作。落地項(xiàng)目：（一）、綜合性文旅項(xiàng)目1、熙海旅創(chuàng)小鎮(zhèn)規(guī)模：一期450畝（其中產(chǎn)業(yè)用地150畝），二期1000畝（其中產(chǎn)業(yè)用地300畝）主營項(xiàng)目：一期：水主題樂園，旅游配套水街（熙海水街），民宿美村，文創(chuàng)部落（熙廬會(huì)館）二期：九個(gè)水主題生態(tài)農(nóng)莊，一個(gè)海灘夢幻樂園，一個(gè)鄉(xiāng)村集市，一個(gè)錦官書院（文創(chuàng)部落2期）目前已運(yùn)行“飛躍叢林”“花田喜事生態(tài)觀光園”旅游項(xiàng)目。其中“熙海水街”為其旅游配套獨(dú)棟式商業(yè)街區(qū)，銷售物業(yè)為40年產(chǎn)權(quán)獨(dú)棟商業(yè)，目前正在接受誠意認(rèn)籌，交三萬抵五萬。工程尚未動(dòng)工，預(yù)售價(jià)格預(yù)計(jì)在8000-9000元/平左右。 2、 多利綠城桃花源

6、多利成都農(nóng)莊共占地2700多畝，其中農(nóng)業(yè)用地1950畝，主營有機(jī)蔬菜種植、鄉(xiāng)村建設(shè)、打造國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)。由多利（成都）農(nóng)莊、中國平安、綠城三家共同打造，多利（成都）農(nóng)莊提供建設(shè)用地，由中國平安出資，綠城則負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目的代建工程。項(xiàng)目規(guī)劃為一個(gè)小型的特色城鎮(zhèn)，擁有醫(yī)療、教育、商業(yè)、娛樂等生活系統(tǒng)。具體來說，該項(xiàng)目將具備青少年教育系統(tǒng)、老年人頤樂學(xué)院系統(tǒng)和生態(tài)有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品系統(tǒng)，以及養(yǎng)老主題系統(tǒng)。將多利農(nóng)莊打造成一種由“有機(jī)蔬菜產(chǎn)業(yè)+田園+小鎮(zhèn)+多元文化”的休閑旅游生活模式，以品牌化、特色化為導(dǎo)向，合理組織旅游開發(fā)和建設(shè)，突出自然景觀特色和文化特色，建設(shè)成一座現(xiàn)代城市與現(xiàn)代農(nóng)村相融發(fā)展的有多利郫

7、縣世界田園小鎮(zhèn)。銷售物業(yè)形態(tài)：帶1-5畝自營農(nóng)田的獨(dú)棟別墅。目前項(xiàng)目體驗(yàn)區(qū)正在裝修，尚未對外開放，預(yù)計(jì)2017年3月正式對外開放接受咨詢。（2） 、區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)類型土地類型銷售狀態(tài)價(jià)格概述香江半島6+1多層電梯國有土地（商品房）尾盤在售4300元/平總戶數(shù)739戶，主力戶型55平、72平，套一套二產(chǎn)品，2014年開盤至今，目前還剩約40套在售大溪地聯(lián)排、雙拼國有土地（商品房）在售9000元/平總戶數(shù)156戶，產(chǎn)品戶型區(qū)間200-391平，2013年開盤至今，目前還剩約三分之一在售中鐵堰南山6+1多層國有土地（商品房）已交房4350元/平總戶數(shù)672戶，陽光華庭多層國有土地（商品房）已

8、交房4200元/平總戶數(shù)1000戶，產(chǎn)品戶型區(qū)間51-97平，2013年開盤，已交房?？偨Y(jié)：1、 市場供應(yīng)產(chǎn)品特點(diǎn)：現(xiàn)階段，三道堰尚未形成成熟的生活氛圍，商品房供應(yīng)較少，區(qū)域內(nèi)多是老盤。產(chǎn)品基本以6+1多層為主，目前區(qū)域內(nèi)僅2個(gè)在售商品房項(xiàng)目，其中別墅產(chǎn)品大溪地價(jià)格最高，為9000元/平米左右?，F(xiàn)售均為老盤，整體銷售周期較長，去化緩慢。另一方面，三道堰市場由于當(dāng)?shù)卣恋卣?，新居工程等，出現(xiàn)大量集體安置房，即所謂小產(chǎn)權(quán)房屋，也通過當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介進(jìn)入市場銷售，銷售道具沙盤一應(yīng)俱全，產(chǎn)品形態(tài)與商品房相差無幾，市場均價(jià)3000元/平左右，嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場正常發(fā)展。2、 客群特點(diǎn)：（1）客群所屬

9、區(qū)域：以成都-郫縣周邊客群為主，及甘阿涼三州客群。本地客戶因政府土地安置及新居工程，剛性需求置業(yè)客戶較少。（2）置業(yè)需求：以度假休閑養(yǎng)老為主，剛需置業(yè)占比較少。（3）客群置業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 性價(jià)比，目前在三道堰置業(yè)客戶，多為成都及周邊度假養(yǎng)老客群，在能同時(shí)享受三道堰水鄉(xiāng)度假養(yǎng)老大環(huán)境的前提下，客戶傾向于選擇性價(jià)比更高的小產(chǎn)權(quán)房置業(yè)。這也是三道堰五證齊全的商品房銷售周期較為緩慢的一大主因。3、開發(fā)前景：優(yōu)勢：1、 政策優(yōu)勢，目前三道堰正著力招商引資打造國際家庭旅游目的地為目標(biāo)的親水休閑生態(tài)文旅小鎮(zhèn)，政府在政策引導(dǎo)上“放水養(yǎng)魚”，在利用集體經(jīng)營性建設(shè)產(chǎn)業(yè)用地入市改革政策，對企業(yè)進(jìn)行市場化運(yùn)作給予地方政策

10、扶持（工商稅收扶持、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)規(guī)報(bào)建程序優(yōu)化、宣傳推廣等）。2、自然資源，根據(jù)郫都區(qū)規(guī)劃管理局公布的2014-2020年區(qū)域規(guī)劃顯示，工業(yè)和居住區(qū)集中在東南部犀浦和高新西區(qū)組團(tuán)，三道堰區(qū)域未規(guī)劃大面積居住區(qū)。規(guī)劃顯示，郫都區(qū)建設(shè)“世界現(xiàn)代田園城市”，三道堰豐富的自然資源將成為區(qū)域重頭，發(fā)展旅游業(yè)具有優(yōu)勢。近幾年三道堰相繼舉辦潑水節(jié)龍舟會(huì)、青杠樹踏青會(huì)、燈會(huì)，以期形成旅游目的地。資源利好的同時(shí)，三道堰貧乏的商業(yè)氛圍將考驗(yàn)入駐開發(fā)商的開發(fā)運(yùn)營能力。2、劣勢：1、 基礎(chǔ)設(shè)施，三道堰作為小鎮(zhèn)，在市政配套上，包括道路建設(shè)，市容市貌建設(shè)與整治，及公共服務(wù)配套方面，尚處于較為低級的階段，目前政府雖正在著力打造小鎮(zhèn)，但相關(guān)基礎(chǔ)性公共配套短期內(nèi)很難有大的改觀。在主要客群為外地度假養(yǎng)老客的前提下，除開自然環(huán)境因素，完善的基礎(chǔ)生活及公共服務(wù)配套也是該類客群置業(yè)過程中考量的一大因素。項(xiàng)目進(jìn)入三道堰面臨配套缺乏的問題將長期存在。2、 三道堰鎮(zhèn)幅員面積18.26平方公里，常住人口1.92萬，尚未如紅光、郫筒般形成居住組團(tuán)，常住人口分散的消費(fèi)力，房地產(chǎn)項(xiàng)目在該區(qū)域運(yùn)營面臨挑戰(zhàn)。從人流輻射面來說，國家級二級公路郫彭路（連