物業(yè)樓管員日常工作內(nèi)容

1、 樓管員日常工作內(nèi)容一、 建立、更新物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬1. 每年年底建立下一年度物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬，在與相關(guān)部門核對(duì)后作為紅蘋果無(wú)法登陸時(shí)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)依據(jù)。2. 每日更新物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬（紙質(zhì)版及電子版），每周進(jìn)行核對(duì)。二、 空置房的巡視與管理1. 按照要求定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)的空置房進(jìn)行巡視，填寫戶內(nèi)的空置房巡視記錄及巡視表。2. 以B區(qū)為例，空置房共226套，根據(jù)要求自2013年5月起，空置房從每月巡視一次調(diào)整為每?jī)稍卵惨曇淮?。三?鑰匙管理1. 做好鑰匙的借出與還回登記，盡量要求借出鑰匙不過夜，個(gè)別疑難維修或因維修工作提供的周轉(zhuǎn)房鑰匙除外。四、 公區(qū)的巡視1. 按照要求每月對(duì)公共區(qū)域巡視兩次，但對(duì)重點(diǎn)區(qū)域基本做到每天

2、巡視。2. 對(duì)公區(qū)內(nèi)的各類設(shè)備設(shè)施（如防火門，樓道燈等）進(jìn)行查看，如發(fā)現(xiàn)損壞或其他問題做好記錄并跟進(jìn)維修。3. 對(duì)公區(qū)的安全隱患進(jìn)行檢查，清除插在門縫上的小廣告，清除戶門上的不明標(biāo)示。（避免不法分子以不明標(biāo)示為依據(jù)入戶盜竊）4. 對(duì)在公區(qū)堆放雜物的現(xiàn)象及時(shí)制止，如發(fā)現(xiàn)公區(qū)內(nèi)堆放雜物則逐戶摸查，如能找到雜物所屬人則提示其盡快清理。如不能確定則在該層明顯位置張貼提示。并在后期跟進(jìn)雜物清理情況。5. 檢查保潔工作情況，并與保潔主管進(jìn)行溝通。五滿意度調(diào)查1. 根據(jù)要求每年進(jìn)行一次業(yè)主滿意度調(diào)查。2. 逐戶敲門進(jìn)行走訪，如居住人為業(yè)主的則填寫業(yè)主滿意度調(diào)查表，如為租戶的則了解基本情況并做好記錄。3. 對(duì)

3、家中長(zhǎng)期無(wú)人及部分出租戶采用電話走訪的方式完成業(yè)主滿意度調(diào)查。4. 以B區(qū)為例，已入住戶共計(jì)1134戶，部門要求兩個(gè)月之內(nèi)完成。六、張貼/清除各類通知提示張貼各類溫馨提示及突發(fā)事件的通知，如為配合清理樓道管井逐層張貼通知。七、協(xié)調(diào)清理平臺(tái)1.協(xié)調(diào)保潔安排人員安排清理時(shí)間。2.協(xié)調(diào)安保部門開啟平臺(tái)防火門或協(xié)調(diào)業(yè)主安排保潔人員從其室內(nèi)進(jìn)入平臺(tái)進(jìn)行清理。（部分位置平臺(tái)只能從業(yè)主家進(jìn)入清理）3.由于目前高空拋物情況較多，我們?cè)诩訌?qiáng)宣傳的前提下增加了平臺(tái)的清掃頻次，目前平臺(tái)清理頻次基本為每三個(gè)月一次。八、協(xié)調(diào)安裝護(hù)欄部分業(yè)主出于安全考慮要求加裝護(hù)欄，首先盡量勸導(dǎo)業(yè)主不要安裝護(hù)欄。對(duì)堅(jiān)持要求的在對(duì)其進(jìn)行風(fēng)

4、險(xiǎn)提示后引導(dǎo)其辦理相關(guān)手續(xù)，并協(xié)調(diào)安保部門借出鑰匙全程配合安裝。九、辦理新業(yè)主入住十、協(xié)助辦理二裝手續(xù)協(xié)助辦理裝修手續(xù)，并對(duì)裝修戶定期進(jìn)行巡視，對(duì)裝修時(shí)間以外進(jìn)行裝修施工的及時(shí)制止，制止承重墻的拆除及其他違規(guī)行為。告知現(xiàn)場(chǎng)施工人員相關(guān)的整修規(guī)定，提示安全施工，指明水電管井位置等。十一、協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系1.對(duì)各類鄰里矛盾進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，如樓上樓下擾民等2.對(duì)已裝修戶的樓上往樓下漏水的情況進(jìn)行協(xié)調(diào)。十二、入戶走訪對(duì)轄區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)戶定期走訪如交費(fèi)邊緣戶，維修問題戶等。同時(shí)，對(duì)交費(fèi)比較積極的也定期走訪以顯示物業(yè)對(duì)其的重視。十三、對(duì)出租房的管理1.部分業(yè)主房屋出租后委托樓管員關(guān)注該出租房人員變更或其他情況，對(duì)這

5、部分業(yè)主定期溝通告知其所需信息。2.部分業(yè)主出租后租戶不能遵守相關(guān)文明公約，在樓道內(nèi)堆放垃圾雜物，喧嘩擾民。與租戶本人及中介聯(lián)系多次無(wú)果的聯(lián)系業(yè)主共同對(duì)租戶進(jìn)行說服教育。十四、日常的物業(yè)宣傳解釋工作1.對(duì)業(yè)主提出的各種問題進(jìn)行宣傳解釋，如車庫(kù)的開放，門禁的開放問題，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。2.對(duì)租戶特別是占到很大一部分的短租戶主要的宣傳方向是業(yè)主文明公約。十五、維修跟進(jìn)工作1. 對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的維修工作進(jìn)行跟進(jìn)，如維修工作不能及時(shí)進(jìn)行則與總包、廠家協(xié)調(diào)溝通催促盡快開始維修并與業(yè)主溝通告知其進(jìn)展2. 對(duì)與廠家、總包溝通遇到障礙的請(qǐng)求相關(guān)部門協(xié)助或與部門領(lǐng)導(dǎo)溝通解決辦法。3. 協(xié)調(diào)維修時(shí)間。a. 對(duì)可以開始

6、維修的協(xié)調(diào)業(yè)主與施工方時(shí)間，如防水維修要先聯(lián)系樓下業(yè)主查看漏點(diǎn)。再聯(lián)系樓上業(yè)主安排維修時(shí)間。如遇樓上為租戶的還要再聯(lián)系業(yè)主確定。b. 部分業(yè)主（特別是出租房業(yè)主）對(duì)維修工作持排斥態(tài)度，認(rèn)為維修工作給自己帶來(lái)了不必要的損失和麻煩并希望物業(yè)能夠承擔(dān)租戶或中介對(duì)其要求的賠償，對(duì)這部分業(yè)主要盡快反復(fù)做工作安排維修以減少對(duì)相鄰業(yè)主的影響避免損失擴(kuò)大。c. 維修工作進(jìn)展工程中還要聯(lián)系樓下業(yè)主安排施工方查看維修效果d. 對(duì)突然安排的維修工作進(jìn)行安排，如前段時(shí)間門禁維修廠家打來(lái)電話告知第二天安排維修，得知消息后立即入戶通知業(yè)主或租戶直至晚上八點(diǎn)。（第二天門禁廠家爽約）4. 對(duì)較大的維修項(xiàng)目或業(yè)戶反映比較強(qiáng)烈的

7、維修項(xiàng)目每日到現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)維修進(jìn)展。5. 主要維修結(jié)束后還要協(xié)調(diào)安排恢復(fù)。十六。物業(yè)費(fèi)的收取工作1. 在業(yè)主交費(fèi)日期到來(lái)前提前打印交費(fèi)通知單（一式三聯(lián)）2. 提前10天張貼交費(fèi)通知單一聯(lián)。3. 提前3天發(fā)送短信提示物業(yè)費(fèi)即將到期。4. 到期當(dāng)日撥打電話催費(fèi)，以去年為例共撥打電話近3000個(gè)，均有文字記錄。5. 對(duì)聯(lián)系不便或有特殊問題的欠費(fèi)戶入戶催收。6. 按照業(yè)主要求入戶收取物業(yè)費(fèi)回辦公室打印交費(fèi)憑證后再入戶送回交費(fèi)憑證。7. 個(gè)別業(yè)主白天沒有時(shí)間則按約定時(shí)間等待業(yè)主交費(fèi)。8. 對(duì)到期一個(gè)月仍未繳納的業(yè)主再次張貼繳費(fèi)通知單。9. 業(yè)主如需發(fā)票，待正式發(fā)票轉(zhuǎn)回后需通知業(yè)主前來(lái)領(lǐng)取或直接送至業(yè)主家中。

8、十七、各類數(shù)據(jù)的分析匯總根據(jù)交費(fèi)情況、維修情況及日常采集到的情況進(jìn)行分析匯總，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的人群進(jìn)行分析分類，方便日常物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)費(fèi)的收取。十八、信息的溝通將從業(yè)主中收集到的信息進(jìn)行整理后與部門領(lǐng)導(dǎo)溝通，在保障企業(yè)利益的前提下盡量滿足業(yè)主提出的要求。如最近為了緩解住宅入口亂停車現(xiàn)象安裝的路錐。十九、樓管員所做的其他工作1. 入戶解決中水表、燃?xì)?、壁掛爐維修問題，指導(dǎo)業(yè)主使用，如不能解決的指導(dǎo)業(yè)主報(bào)修。2. 開通調(diào)試壁掛爐并指導(dǎo)使用3. 指導(dǎo)業(yè)主報(bào)修，如部分業(yè)主無(wú)法說清報(bào)修位置及故障原因，如遇這種情況則樓管員現(xiàn)場(chǎng)查看指導(dǎo)業(yè)主報(bào)修。4. 在領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)后配合執(zhí)法機(jī)關(guān)（如朝陽(yáng)分局）工作。5. 處理各類

9、突發(fā)事件。6. 配合管理處所搞的各類目的人群為業(yè)主或弘善家園實(shí)際居住人的活動(dòng)。7. 參與樓道雜物的集中清理。8. 參與社區(qū)民警，居委會(huì)聯(lián)合的對(duì)群租房的檢查。9. 協(xié)助前臺(tái)工作，接報(bào)修、售中水等。10.協(xié)助業(yè)主辦理黨組織關(guān)系的轉(zhuǎn)移。11.協(xié)助業(yè)主辦理燃?xì)饪ǎū恚?，電卡的丟失補(bǔ)辦手續(xù)。12.配合燃?xì)鈴S家及工程部門逐戶對(duì)燃?xì)庠O(shè)施進(jìn)行檢查。13.收取第一次自來(lái)水費(fèi)。14.處理跟進(jìn)各種賠償問題。15.搜集相關(guān)法律法規(guī)，以便應(yīng)答業(yè)主提出的各項(xiàng)咨詢與疑問。16.發(fā)放小禮物，如每年年底送出的掛歷等綜上所述，樓管員的工作紛繁復(fù)雜，這里可能不能完全包括。但主線為物業(yè)費(fèi)的收取工作，只要對(duì)物業(yè)費(fèi)收取能起到積極作用的不管是不是