開發(fā)項目前期流程

1、.第一篇 開發(fā)前期的工作 一、 確定投資建立工程工程 對工程從前期開發(fā)角度入手，進展合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。 二、建立工程用地方案辦理 1.所需資料 a.地形圖劃示用地X圍，標明大約面積 b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2. 辦理程序 a.備齊資料 b.到地塊所在地土地部門辦理 三、建立工程工程建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b. 開發(fā)資質(zhì)證書 c 用地方案審核意見 d. 建筑設(shè)計方案總平面圖等 e. 其他相關(guān)資料2.報批程序與報批資料 a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制"工程建議書" b.準備"關(guān)

2、于工程建議書報批申請報告" c.將"工程建議書"與申請報告送計委報批 注：投資3000萬元以下工程由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下工程由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批 四A、建立工程工程選址意見申辦 1. 所需資料 a.批準的工程建議書或其他方案文件復印件一份 b.地形圖均應劃示用地X圍 4份 c.土地權(quán)屬證復印件1份 d.聯(lián)建協(xié)議書復印件1份 e.選址論證 f.XX市建立工程選址意見書申請表到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取 2. 申辦程序 a.準備數(shù)份工程建議書批復及數(shù)份地形圖 b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章 c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊1項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局

3、規(guī)劃科辦理 四B、建立用地規(guī)劃許可證申辦 1. 所需資料 a.建立工程的方案批準文件批準的工程建議書或其他方案文件復印件一份 b.地形圖均應劃示用地X圍 6份 其中一份應有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章 c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖1份 d.XX市建立工程選址意見書申請表到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取 e.申請報告紅頭文件 f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 五、建立工程工程地名報批 1. 所需資料 a.工程批文批準的工程建議書或其他方案文件復印件一份 b.地形圖均應劃示用地2份 c.總平面圖3份 d.建立用地規(guī)劃許可證及批文

4、e.申請報告紅頭文件 f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理 六、建立工程工程報建 1. 所需資料 a."XX市建立工程報建表"到市報建處領(lǐng)取 b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復印件 c.工程建議書批文原件及復印件 d.銀行出具的建立資金落實證明驗資報告 e."XX市建立單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表"到市報建處領(lǐng)取 f.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復印件 g."住宅工程配套建立審核申請表" h."住宅新開工審核通知單" 七、工程工

5、程設(shè)計招標辦理 1. 所需資料 a.報建工程工程IC卡 b.XX市建立工程設(shè)計招標工程登記表 c."XX市建立工程設(shè)計招標文件報批表"到市招標辦領(lǐng)取 d."XX市建立工程設(shè)計評標小組報批表"到市招標辦領(lǐng)取 e.工程設(shè)計任務書 f.建立用地規(guī)劃許可證 g.工程工程選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設(shè)計招標辦辦理 八、設(shè)計方案評標會召開及設(shè)計單位中標辦理 1. 所需資料 a.工程設(shè)計方案、建立用地規(guī)劃許可證、工程選址意見書、設(shè)計任務書、工程建議書批文等假設(shè)干份 b.會議通知書 2. 辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前三天分送各評委 c.

6、到市招標辦召開評標會會務費300元 中標辦理a.設(shè)計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九建立工程規(guī)劃設(shè)計要求申辦 1. 所需資料 a.XX市建立工程規(guī)劃設(shè)計要求申請表到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取1份 b.方案批準文件 1份 c.土地使用權(quán)屬證件 1份 d.房屋權(quán)屬證 1份 e.危房鑒定報告 f.地形圖劃示用地X圍 2份 辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十工程工程設(shè)計方案深化修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計方案 十一設(shè)計方案審定會召開 1. 所需資料 a.設(shè)計方案文本 12份 b.工程建議書批文，建立用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件 假設(shè)干份 c.請柬 2. 申辦程序 a.備齊上述資料

7、b.分送至計委規(guī)劃局防疫站環(huán)保局消防處住宅局園林局等部門 c.召開方案審定會 十二設(shè)計方案送審報批 1. 所需資料 a.選址意見書 b.規(guī)劃設(shè)計要求通知單 c.地形圖劃示用地X圍 d.設(shè)計方案 2份 e.地名批文 f.工程建議書批文 辦理程序a.備齊上述資料b.到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十三可行性研究報告編制與報批 1. 所需資料 a.用地方案審核意見書 b.工程建議書批文 c.用地方案許可證及批文 d.區(qū)府土文件 e.營業(yè)執(zhí)照 f.開發(fā)資質(zhì)證書 g.住宅工程配套條件審核申請表 h.資本金出資承諾書 i.設(shè)計方案文本 j.其他相關(guān)文件 2. 辦理程序 a.備齊上述資料 b.送投資咨詢公司編制并準備

8、一份可行性研究報告申請報批文件紅頭文件 c.送計委報批 十四擴大初步方案 根據(jù)方案審定會各職能部門方案會審意見進展擴初設(shè)計 十五擴初會召開 1. 所需資料 a.擴初設(shè)計文本假設(shè)干份 b.請柬 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委規(guī)劃局防疫局環(huán)保局消防處住宅局園林局交通環(huán)衛(wèi)自來水公司煤氣公司供電局有線電視等部門 c.召開擴初會議 十六、擴初意見征詢及擴初批復 1.所需資料 a擴初會議紀要 b.根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本 c.關(guān)于要求報批擴初的申請報告紅頭文件由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.分送至計委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住

9、宅局、園林局等部門征詢意見 c.送規(guī)劃局規(guī)劃科報批 十七、住宅工程配套條件審核報批 1.所需資料 a."住宅工程配套建立條件審核報批"住宅局領(lǐng)取 b.工程建議書或可行性報告研究報告批文 c.地形圖和管線圖劃示用地X圍 d.總平面圖假設(shè)干份 e.建立用地規(guī)劃許可證及批文 f.其他相關(guān)資料 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.送住宅局總師室辦理 十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理 1.所需資料 a.XX市建立工程勘察招投工程登記表 b."XX市建立工程勘察招投文件報批表"到市招標辦領(lǐng)取 c."XX市建立工程勘察評標小組報批表"到市招標辦

10、領(lǐng)取 d.設(shè)計中標通知書 2.申辦程序 a.備齊上述資料 b.到市勘察招標辦辦理 十九、建立用地批準書申辦 1. 所需資料 a.XX市建立用地批準書申請表到區(qū)土地局領(lǐng)取為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)工程的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程工程的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)工程從開場到竣工,大致可以分以下三大局部。 第一局部 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察XX對待建工程進展研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。 第二局部 行政審批局部 根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章

11、，房地產(chǎn)建立工程的行政許可程序一般共分六個階段：1選址定點；2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3初步設(shè)計及施工圖審查；4規(guī)劃報建圖審查；5施工報建；6建立工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進展工程立項。 2、國土資源局進展土地利用總體規(guī)劃和土地供給方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)工程建立條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性工程環(huán)保意見書表。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建立工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和X圍進展審查。 6、規(guī)劃部門辦理工程選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進展人防工程建

12、立布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建立工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和X圍進展審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進展評審，核發(fā)"建立用地規(guī)劃許可證"。 5、規(guī)劃部門確定建立工程規(guī)劃設(shè)計條件。 三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進展審查。 2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進展審查。 3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進展審查。 4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進展審查。 5、國土資源局進展用地預審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初

13、步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進展審查。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進展審查。 8、建委對施工圖設(shè)計文件進展政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的"建立工程施工圖設(shè)計文件審查報告"，發(fā)放"建立工程施工圖設(shè)計文件審查批準書"。 四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進展消防設(shè)計審查。 2、人防辦進展人防設(shè)施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和X圍進展審查。 4、規(guī)劃部門對變更局部的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在

14、建立單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)"建立工程規(guī)劃許可證"副本。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建立單位辦理施工報建登記。 2、建立方對工程進展發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進展審查，核發(fā)"建筑工程施工許可證"。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)"商品房預售許可證"。 開發(fā)企業(yè)申請辦理"商品房預售許可證"應當提交以下證件復印件及資料：1、以下證明材料：1已交付全部土地使用權(quán)出讓金

15、，取得土地使用權(quán)證書； 2持有建立工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發(fā)企業(yè)的"營業(yè)執(zhí)照"和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建立工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)視站機構(gòu)對建立單位提供的竣工驗收報告進展備案審查。 2、財政部門對建立工程應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進展核實驗收。 3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和X圍進展驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)"建立工程規(guī)劃許可證"正本。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建立工程工程竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三局部 房地產(chǎn)工程權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始