2012年房產(chǎn)估價師《理論與方法》習(xí)題班課件【講義】第5章

1、第五章房地產(chǎn)估價原則本章一般在4-7分左右，分值不高。都是小題，重在理解。一、單選題1.房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立正確答案D答案解析客觀獨立公正，就是要保持中立。參見教材P154。2.某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（）。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過

2、去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去正確答案C答案解析參見教材P162、163。3.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日正確答案C答案解析參見教材P163。4. 下列估價中，估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是（）。A.因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進行復(fù)核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價D.因房屋征收補償?shù)男枰?，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行估價正確答案D答案解析

3、參見教材P162、163。A估價時點和估價對象都是過去；B估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去；C估價時點和估價對象都是現(xiàn)在；D估價時點是現(xiàn)在，但是估價對象為期房，為未來的狀況。5.某工廠經(jīng)所在街道負責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的（）。A.技術(shù)上的可能B.經(jīng)濟上的可行C.價值最大化D.法律上許可正確答案D答案解析產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，不合法。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材P165。6.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的

4、土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物得價值低于甲土地的價值，這是由于（）。A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長正確答案A答案解析土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值建筑物的拆遷費用。參見教材P168。7.最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳，可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學(xué)原理是（）。A.收益遞增遞減原理B.均衡原理C.替代原理D.適合原理正確答案D答案解析參見教材P169。8.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商

5、業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價時點原則D.替代原則正確答案B答案解析參見教材P165。9. 某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不

6、適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)正確答案B答案解析參見教材P165。現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值=5000萬元重新裝修價值=6500-800*1.10.5-500=5161萬元改變用途價值=8000-2160*1.10.5-500=5235萬元該地區(qū)不適合拆除重建，因而沒有重新開發(fā)價值10.運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用（）的收益估計值。A.較高 B.較低 C.最高D.居中正確答案B答案解析謹慎性原則的要求。參見教材P170。11.運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹慎原則要求

7、，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用（）的估計值。A.正常B.較低C.平均D.較高正確答案B答案解析謹慎性原則的要求。參見教材P170。二、多選題1.不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括（）A.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C.依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)D.被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)E.空置2年的房地產(chǎn)正確答案ABCD答案解析空置3年以上的房地產(chǎn)不可設(shè)置抵押。參見教材P158。2.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道正確答案AC答案解析參

8、見教材P159。3.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B.達到規(guī)模遞增C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合正確答案AC答案解析參見教材P161。4.在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。A.在運用市場法估價時，不應(yīng)該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏

9、低D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應(yīng)低估折舊E.在運用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當(dāng)修正正確答案ACD答案解析B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價；E不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P170。三、判斷題1.房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。（）正確答案正確答案解析參見教材P153。2.根據(jù)合法原則，只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象。（）正

10、確答案錯誤答案解析除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。參見教材P156。3.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（）正確答案錯答案解析均衡原理是以估價對象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。參見教材P159。4.某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0；2010年10月10日報市規(guī)劃局批準變更

11、用途為住宅、辦公；2011年5月9日報市規(guī)劃局批準變更容積率為3.0；2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估需補交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價時點應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。（）正確答案正確。答案解析一般情況下估價時點只有一個。但是此題中，產(chǎn)生補地價的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地使用用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時都產(chǎn)生了補地價的需要，估價時點為變更時，所以有兩個估價時點。本章重要考點第一節(jié)房地產(chǎn)估價原則概述1.房地產(chǎn)估價原則的含義（了解）根據(jù)房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，總結(jié)、提煉出的房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)遵循的法則

12、或標準。房地產(chǎn)估價原則（六原則）（熟悉）獨立、客觀、公正原則；合法原則；估價時點原則；替代原則；最高最佳使用原則；謹慎原則2.房地產(chǎn)估價原則的作用（掌握）使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致認識，對于同一估價對象在同一估價目的和同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是看估價機構(gòu)和估價師是否遵守了估價原則估價目的和價值類型不同，采用的估價原則可以不同第二節(jié)獨立、客觀、公正原則首要原則獨立、客觀、公正原則（掌握）內(nèi)涵，要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師中立，評估出對各方當(dāng)事人均公平合理的價值；獨立要求估價機構(gòu)和估價師與委托人無利害關(guān)系，估價師要憑借自己

13、的專業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進行估價，而不受任何單位和個人的非法干擾；客觀要求估價師要從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進行估價，不帶自己的好惡、情感和偏見；公正要求估價師要公平正直地進行估價，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方；該原則要求：估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)（由以房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設(shè)立）脫鉤改制；房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)與估價對象、委托人及估價利害人之間沒有現(xiàn)實的或潛在的利害關(guān)系（除了收取估價費），否則應(yīng)主動回避；估價機構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力。在估價操作層面估價師應(yīng)假設(shè)各方當(dāng)事人均出于理性謹慎的利己動機

14、；估價師應(yīng)進行換位思考，以各方當(dāng)事人的角色和心態(tài)來考慮評估價值；估價師再以專家身份來反復(fù)、精細地權(quán)衡評估價值，得出一個對各方當(dāng)事人來說均為公平合理的評估價值。第三節(jié)合法原則（知識點多且細，沒出現(xiàn)過考點）1.合法原則（掌握）合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益上的價值。因為合法的權(quán)益不同，房地產(chǎn)價值可能有很大的差異。房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是權(quán)益的價值，估價對象的權(quán)益必須依法判定，不是委托人或估價師可以隨意假定的合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象。除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。評估值一

15、般都大于0，也有可能等于或小于0。實踐操作在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等合法權(quán)屬證明為依據(jù)。房屋權(quán)屬證書有兩種：房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)利證土地權(quán)屬證書有四種：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權(quán)利證明書在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以土地用途管制和規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。在依法判定的處分權(quán)方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。法律法規(guī)、規(guī)章政策或合同規(guī)定不能采取的處分方式下的評估價值為0.在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策。估價所采用的技術(shù)標準和估價主體資格必須合法?！局攸c

16、】合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的運用法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象。不得抵押的財產(chǎn)范圍：土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)（法律允許的除外）、各類公益設(shè)施（注意區(qū)分：公益單位公益設(shè)施以外的其他財產(chǎn)為自身債務(wù)是可以抵押的）、產(chǎn)權(quán)不明有爭議的財產(chǎn)（不“干凈”）、依法被查封扣押和監(jiān)督的財產(chǎn)。不得抵押的房地產(chǎn)范圍：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)、公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)、文物、依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)、被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)、其他；空置3年以上的房地產(chǎn)。法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象。違法違章建筑物抵押無效法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定

17、條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象出讓土地轉(zhuǎn)讓條件：支付出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；投資總額的25%、成片開發(fā)的形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；形成房屋的要有房屋所有權(quán)證書。共有房地產(chǎn)需要共有人書面同意才能以抵押為估價目的的估價對象。評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額評估尚未竣工，或竣工日（或合同約定的竣工日）起6個月內(nèi)的抵押價值，扣除法定優(yōu)先款時，應(yīng)首先扣除拖欠工程款。建設(shè)工程款包括人工、材料等實際支出，但是不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。優(yōu)先受償權(quán)抵押權(quán)其他債權(quán)評估土地使用

18、權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變成出讓地時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金劃撥土地使用權(quán)拍賣時，拍賣價款優(yōu)先繳納出讓金后，抵押權(quán)人才可優(yōu)先受償。（保護國家土地利益）【重點】合法原則在房屋征收估價中的運用違法建筑和超期臨時建筑不予補償，其評估價值為0.被征收房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；性質(zhì)、用途、面積不明時，由市縣級政府組織有關(guān)部門對未登記的建筑物進行調(diào)查、認定和處理。有規(guī)定從規(guī)定、無規(guī)定依慣例、無慣例找專家、專家不行找自己。法律依據(jù)有沖突時，“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”、“特別法優(yōu)于一般法”、“法律文本優(yōu)于法

19、律解釋”、“強行法優(yōu)于任意法”、“法不溯及既往”原則，解決法的適用沖突問題法律的效率等級：憲法法律行政法規(guī)地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章第四節(jié)估價時點原則估價時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。確定估價時點原則的意義：評估價值對應(yīng)的時間，評估估價對象價值的時間界限。估價時點的確定在先，評估價值確定在后。評估現(xiàn)值的，一般將實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期（特別是完成實地查看之日）確定為估價時點。估價時點還可以是過去或者未來，由估價目的決定。估價中要注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。原因房地產(chǎn)市場是不

20、斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時間變化，所以房地產(chǎn)價值和價格也隨時間變化。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)一個時間，不存在沒有時間的價值。估價時點與估價對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的五種組合 估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況一般情況過去（回顧性估價）過去過去對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價現(xiàn)在過去現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠；房屋征收估價現(xiàn)在最常見，也包括在建工程估價未來評估期房的價值未來（預(yù)測性估價）未來未來如房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)，特別是預(yù)估房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價值第五節(jié)替代原則替代原則要求估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。市場上各個經(jīng)濟主

21、體的理性行為，導(dǎo)致效用相同的商品之間形成相同的市場價格房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)不存在，但同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)卻存在，其價格應(yīng)接近。替代原則的運用估價對象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價格時，可以用這些價格來推算出估價對象的價格。不能孤立地考慮一個估價對象，要考慮相近似效用房地產(chǎn)價格的牽掣。任何估價方法的結(jié)果，都需要放到市場中去衡量是否合理。市場法的理論基礎(chǔ)就是替代原則，收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本、假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤，都依據(jù)替代原則求取。第六節(jié)最高最佳利用原則1.最高最佳使用的內(nèi)涵：指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的

22、論證，能夠使估價對象的價值最大化的一種利用。是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。（一般會根據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計多項選擇題）合法，不見得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原則2.三大經(jīng)濟學(xué)理論收益遞增遞減原理第一種投入產(chǎn)出關(guān)系收益遞減規(guī)律或邊際收益遞減原理假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小具體表現(xiàn)：土地的開發(fā)強度超過一定限度以后，收益開始下降第二種投入產(chǎn)出關(guān)系規(guī)模收益或規(guī)模報酬規(guī)律假定以相同的比例來增加所有的要素投入量，產(chǎn)

23、出有三種可能規(guī)模收益不變產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例規(guī)模收益遞增產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例規(guī)模收益遞減產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例具體表現(xiàn)：在擴大規(guī)模時，一般先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。均衡原理是以估價對象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳利用。用于確定最佳集約度和最佳規(guī)模。建筑物與土地的組合四種情況：空地VL土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物V=VL+VB土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值建筑物的拆遷費用土地上有一過大或過高檔次的建筑物V= VB功能折舊額適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。五種估價前提保持現(xiàn)狀前提房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀的條件：（新房地產(chǎn)價值將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價值保留建筑物的條件：（新房地產(chǎn)價值拆除現(xiàn)有