土地使用權(quán)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估實(shí)訓(xùn)

1、土地使用權(quán)評(píng)估某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)位于北京市海淀區(qū)清河永泰莊北路XX小區(qū)的住宅及配套用地進(jìn)行了評(píng)估，為其向北京市政府土地管理部門(mén)辦理土地出讓手續(xù)確定項(xiàng)目用地之受讓價(jià)格提供參考依據(jù)。該項(xiàng)目位于海淀區(qū)永泰莊北路，土地面積21681.71平方米，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，為北京市六類地價(jià)區(qū)。小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓，總建筑面積64232平方米。本次估價(jià)在遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的基礎(chǔ)上采用了假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)法對(duì)宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2000年11月15日的估價(jià)對(duì)象住宅用途70年、配套50年的土地使用權(quán)價(jià)格。委托

2、估價(jià)方提供的資料：北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同“北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地轉(zhuǎn)字（2000）第XX號(hào)）國(guó)有土地使用證（市海中外國(guó)用（95）字第XX號(hào)）“關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)XX住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”（京計(jì)投資字2000XX號(hào)）審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)（2000-規(guī)審字-XX）“發(fā)證函”（京房地證字（2000）第義義號(hào)）XX住宅小區(qū)總平面圖關(guān)于合作開(kāi)發(fā)望京新城K7區(qū)部分住宅項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)京計(jì)基字1998第XX號(hào)宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照一、估價(jià)對(duì)象概況：估價(jià)對(duì)象是位于海淀區(qū)清河永泰莊北路XX小區(qū)住宅及配套用地，土地面積為21681.71平方米，該用地屬地價(jià)六類地區(qū)。1、土地登記狀況根

3、據(jù)北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、“北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地轉(zhuǎn)字（2000）第XX號(hào)）、“發(fā)證函”（京房地證字（2000）第XX號(hào)）：土地位置：海淀區(qū)永泰莊北路土地用途：住宅及配套用地四至：南：XX小區(qū)北：XX北路東：綠化帶及高壓線走廊西：北京XX食品企業(yè)有限公司土地面積：21681.71平方米（住宅分?jǐn)偅?0819.03平方米；配套分?jǐn)偅?62.68平方米）土地級(jí)別：根據(jù)北京市市政府京政發(fā)199334號(hào)文及其說(shuō)明，屬北京市六類地價(jià)區(qū)。2、土地權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象為國(guó)有土地，根據(jù)北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、“北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地轉(zhuǎn)字（2000）第xX號(hào)）、“

4、發(fā)證函”（京房地證字（2000）第XX號(hào)），北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式，從原土地使用者北京XX食品企業(yè)有限公司土地中受讓部分土地，土地使用性質(zhì)為有償出讓土地。根據(jù)原國(guó)有土地使用證（市海中外國(guó)用（95）字第00170號(hào)），設(shè)定的抵押權(quán)已到期注銷。依據(jù)“關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)XX住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”（京計(jì)投資字20001583號(hào)）批準(zhǔn)的住宅及配套用途，土地使用年限住宅為70年，配套50年。3、建筑物和地上附著物狀況根據(jù)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)（2000-規(guī)審字-XX）,XX小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓及配套綜合商業(yè)，總建筑面積64232平方米，總?cè)莘e率為2.96。其中，地上建筑面積62732平方米

5、，住宅建筑面積60236平方米，配套商業(yè)建筑面積2496平方米，地上容積率2.89。目前，地上無(wú)建筑物。本次估價(jià)的地價(jià)是指宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2000年11月15日的估價(jià)對(duì)象住宅用途70年、配套50年的土地使用權(quán)價(jià)格。本次估價(jià)的地價(jià)分為熟地價(jià)和毛地價(jià)。熟地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用；毛地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用。其中基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)包括大市政費(fèi)及四源費(fèi)，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。二、評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的原則：1、合法原則遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合

6、法處分為前提估價(jià)。2、客觀性、公正性、獨(dú)立性原則從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究和實(shí)地勘查，按照有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)程，實(shí)事求是分析資料的有效性、真實(shí)性，采用科學(xué)的評(píng)估方法、標(biāo)準(zhǔn)和程序客觀評(píng)估，保證評(píng)估結(jié)果公正合理。3、替代原則房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價(jià)格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。4、最高最佳使用原則土地估價(jià)是以其最有效使用為前提的，該土地是否是最有效使用，持續(xù)性如何，直接影響著將來(lái)的使用方式及收益量。該宗地的最有效使用方式是住宅用途，規(guī)劃為居住用地處于最佳效用。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)

7、原則，要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。另外，在土地估價(jià)中，我們還遵循了供求原則、公平原則。三、評(píng)估方法：在估價(jià)過(guò)程中，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別求取估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。由于估價(jià)對(duì)象為待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地，要求取該宗地地價(jià)，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。用估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除其正常的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、銷售稅費(fèi)、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，求出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象為住宅用地，是一種比較常見(jiàn)的物業(yè)類型，可采用市場(chǎng)比較法。根據(jù)替代原理，在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，選取在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生的、相同用途物業(yè)的交易

8、案例進(jìn)行市場(chǎng)比較、修正，可求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)北京市人民政府1993年第34號(hào)文件，可通過(guò)對(duì)該地段上的住宅基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行個(gè)別條件系數(shù)修正，求出估價(jià)對(duì)象的基準(zhǔn)地價(jià)修正價(jià)格。綜合分析以上三種方法測(cè)算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均法求出土地的最終地價(jià)結(jié)果。四、影響因素分析：（一）一般因素（市場(chǎng)背景分析）北京是中華人民共和國(guó)的首都，簡(jiǎn)稱京，位于華北地區(qū)。北京總面積16808平方公里，市區(qū)面積735平方公里。下轄10個(gè)區(qū)、8個(gè)縣。東南部為平原，西北部為燕山、太行山山地。北溫帶亞濕潤(rùn)氣候。1月平均氣溫-9度4度，7月約25度。主要有漢、回、滿、蒙古等民族。工農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，傳統(tǒng)工藝品生產(chǎn)歷史悠久，技藝精湛。70

9、萬(wàn)年前北京猿人即生活于周口店地區(qū)，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期燕國(guó)建于薊，遼南京、金中都均在此地區(qū)，元、明、清三代北京更成為全國(guó)的政治、文化中心。因此，皇家宮庭、園囿、朝壇及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更兼長(zhǎng)城麗，古運(yùn)河以此為北端，故文物古跡薈萃是北京旅游資源的最大優(yōu)勢(shì)。北京亦不乏自然風(fēng)景旅游資源，名山、森林、草原、溶洞、溫泉、湖泊不一而足。因此，北京成為全國(guó)最重要的旅游熱點(diǎn)城市之一。北京是中華人民共和國(guó)的首都，是中央人民政府的直轄市，是全國(guó)的政治、文化中心。按中央對(duì)北京的要求，北京將建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)安定和各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境達(dá)到世界一流水平的歷史文化名城和現(xiàn)代化國(guó)際城市。北京是中國(guó)的

10、首都，也是世界著名的歷史文化名城，她有悠久的歷史和豐富的文化遺產(chǎn)。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)和對(duì)外交流的發(fā)展，北京逐步發(fā)展成為國(guó)際化的大都市，不僅有一百多個(gè)國(guó)家在此設(shè)有使領(lǐng)館，而且北京還是各國(guó)駐華商務(wù)機(jī)構(gòu)及中外經(jīng)濟(jì)合作交流、學(xué)術(shù)研討和旅游的首選地點(diǎn)之一，國(guó)際交往活動(dòng)十分活躍。1999年以來(lái)，受房改政策及國(guó)家為促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展準(zhǔn)許已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法出臺(tái)的影響，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)和個(gè)人購(gòu)買力的增強(qiáng)。從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)北京住宅市場(chǎng)起重要支撐作用的集團(tuán)購(gòu)買力將會(huì)明顯下降，個(gè)人購(gòu)房將會(huì)逐步成為住宅市場(chǎng)的主要力量。從供應(yīng)區(qū)位上看，普通住宅項(xiàng)目逐漸形成了一定的區(qū)域分布特點(diǎn)：市區(qū)（二環(huán)以內(nèi)的東城區(qū)

11、、西城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)）的住宅項(xiàng)目主要在老城區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，因此多與傳統(tǒng)住宅區(qū)相交叉。而新開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)多沿新建的二環(huán)路、三環(huán)路、四環(huán)路沿線呈條帶狀分布。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)新的熱點(diǎn)，城南是危房改造的熱點(diǎn)，集中了較多的新住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2000年上半年商品住宅銷售出現(xiàn)旺勢(shì)，累計(jì)銷售住宅220.4萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)1.9倍，房地產(chǎn)投資維持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，上半年累計(jì)完成投資162.6億元，以20.5%的速度增長(zhǎng)，住宅開(kāi)復(fù)工面積達(dá)1937.3平方米，增長(zhǎng)10.7%。同時(shí)，上半年商品房累計(jì)竣工199.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了67.4%。統(tǒng)計(jì)顯示，2000年上半年商品房的平均售

12、價(jià)為3793元/平方米，較1999年末的4787元/平方米降幅明顯，價(jià)格的下降刺激了個(gè)人的消費(fèi)欲望，推動(dòng)了整個(gè)住宅市場(chǎng)的銷售。進(jìn)入2000年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式以由單純的投資拉動(dòng)發(fā)展發(fā)展為投資與消費(fèi)雙向拉動(dòng)。近兩年普通住宅的建設(shè)重點(diǎn)集中在四環(huán)和五環(huán)之間，大型項(xiàng)目有在建的望京新城和回龍觀居住區(qū)等。三環(huán)以內(nèi)以危舊房改造為主，將建成10片危改小區(qū)，大部分分布在城南一帶。（二）區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、昌平區(qū)三區(qū)交界處，八達(dá)嶺高速路東側(cè)，公路一環(huán)以北。區(qū)域南部為海淀區(qū)高校、研究所聚集的中關(guān)村科技園區(qū)，通過(guò)八達(dá)嶺高速路可直達(dá)馬甸新興的商住區(qū)。區(qū)域以東為朝陽(yáng)區(qū)亞北居住區(qū)，區(qū)域以西為清河鎮(zhèn)所在

13、地，是區(qū)域的商業(yè)服務(wù)中心，再向西就是上地科技園區(qū)。區(qū)域以北則是回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)已建成永泰里小區(qū)、清緣小區(qū)、清河小區(qū)、毛紡廠住宅小區(qū)，形成一定的聚集效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)的電力科學(xué)研究院、機(jī)械工程學(xué)院、首鋼冶金研究院延續(xù)了中關(guān)村、上地科技園區(qū)的科技氛圍。八達(dá)嶺高速路、公路一環(huán)兩條主干道穿過(guò)該地區(qū)，東西連接中關(guān)村、上地科技園區(qū)與亞運(yùn)村及亞北商住圈，南北連接馬甸商圈與回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)，對(duì)外交通十分便利。區(qū)域內(nèi)分布有清河百貨商場(chǎng)、金五星商廈、永泰莊購(gòu)物中心等商服設(shè)施及金融、郵電、餐飲、娛樂(lè)等配套服務(wù)設(shè)施（三）個(gè)別因素估價(jià)對(duì)象土地用途為居住用地，土地面積為21681.71平方米。土

14、地呈較規(guī)則長(zhǎng)方形，工程地質(zhì)條件良好。估價(jià)對(duì)象的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：道路北鄰永泰莊北路。上水目前小區(qū)內(nèi)有2眼深水井，日供水600噸，小區(qū)建成后接市政供水。下水雨、污水排入小區(qū)東側(cè)排水干管，小區(qū)內(nèi)排水管線口徑為50公分。供氣小區(qū)南側(cè)20米有天然氣主管線及調(diào)壓站。電力清河小營(yíng)開(kāi)閉站通過(guò)馬房干線的三級(jí)電網(wǎng)到小區(qū)配電室。電信小區(qū)接清河電話局通訊管線。熱力小區(qū)南側(cè)熱力公司供暖鍋爐房。（四）最高最佳使用分析在運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)，受到合法原則的約束，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過(guò)程中。本次評(píng)估對(duì)象具有合法的使用方式及用途，其現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地

15、，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，估價(jià)對(duì)象為住宅及配套用地最為有利，因此本次評(píng)估以住宅及配套用途作為估價(jià)的前提。五、測(cè)算過(guò)程：在估價(jià)過(guò)程中，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分別求取估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。綜合分析以上三種方法測(cè)算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價(jià)結(jié)果。具體估價(jià)過(guò)程如下：（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)對(duì)象住宅部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為：建筑面積：61736平方米（地上:60236平方米）用地面積:20819.03平方米。地上容積率：2.89以上述條件為基礎(chǔ)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。1. 采用市場(chǎng)比較法求取總開(kāi)發(fā)價(jià)值運(yùn)用市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)北

16、京市住宅樓市場(chǎng)的調(diào)查，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)住宅樓銷售案例進(jìn)行比較。選取可比案例案例A:怡清園 地點(diǎn)：海淀區(qū)西三旗小營(yíng)環(huán)島 地價(jià)區(qū)類：6類 交易類型：期房 建筑面積：120000平方米 用途：住宅樓交易價(jià)格為樓面單價(jià)3750元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。案例B:永泰小區(qū) 地點(diǎn)：海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn) 地價(jià)區(qū)類：6類 交易類型：期房 建筑面積：300000平方米 用途：住宅樓交易價(jià)格為樓面單價(jià)3950元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。案例C:清緣里小區(qū) 地點(diǎn)：海淀區(qū)渭河鎮(zhèn) 地價(jià)區(qū)類：6類

17、交易類型：期房 建筑面積：50000平方米 用途：住宅樓交易價(jià)格為樓面單價(jià)3800元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備;建筑物為6-10層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。表1:因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例比較因素估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C交易時(shí)間2000.112000.92000.112000.8交易方式買賣買賣買賣買賣土地位置海淀區(qū)清河永泰莊路海淀區(qū)西三旗小營(yíng)環(huán)島海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn)海淀區(qū)清河鎮(zhèn)土地用途住宅及配套住宅住宅住宅土地級(jí)別6類6類6類6類區(qū)域因素交通條件鄰支路，距主干道800米，公共交通較小便捷鄰支路，距高速路1000米，公共交通不便捷鄰支路，距主干道約600米，公共交通一般鄰支路，

18、距主干道約800米，公共交通集聚程度小型居住區(qū)中型居住區(qū)中型居住區(qū)小型居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平公共服務(wù)配套FFT個(gè)別建筑面積（平方米）6423212000030000050000因素建筑物結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆現(xiàn)澆現(xiàn)澆現(xiàn)澆建筑物裝修內(nèi)部粗裝修內(nèi)部粗裝修內(nèi)部粗裝修內(nèi)部粗裝修建筑物成新十成十成十成十成工程地質(zhì)條件良好良好良好良好2 .成本費(fèi)用建造成本a.建安費(fèi)用按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象建筑平均建安造價(jià)可確定為1200元/平方米；b.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，按建安費(fèi)用的12%（費(fèi)；c.小區(qū)配套費(fèi)用，按建安費(fèi)用12%（費(fèi)；d.電貼：電貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1100元/千瓦，住宅負(fù)荷為25

19、瓦/平方米。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建造成本的5麻費(fèi)。專業(yè)人士費(fèi)專業(yè)人士費(fèi)包括勘察、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用，按照建造成本的5%（費(fèi)3 .貸款利息取1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率5.94%,工期為1.5年，按工期一半計(jì)，單利計(jì)算。4 .銷售費(fèi)用買賣手續(xù)費(fèi)，按照房屋銷售收入的0.5%取費(fèi)；兩稅一費(fèi)（銷售稅金部分）按照銷售收入的5.5%計(jì)取；廣告代理費(fèi)，按照總開(kāi)發(fā)價(jià)值的3煙費(fèi)。5 .發(fā)展商建造投資成本利潤(rùn)投資回報(bào)率為成本費(fèi)用的20%6. 根據(jù)熟地價(jià)對(duì)毛地地價(jià)測(cè)算本次估價(jià)的地價(jià)分為熟地價(jià)和毛地價(jià)。熟地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用；毛地價(jià)包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用。其中基礎(chǔ)設(shè)施配套

20、建設(shè)費(fèi)包括大市政費(fèi)及四源費(fèi)，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。生地（不具備三通條件且尚有待拆遷建筑）、毛地（已具備三通條件但尚有待拆遷建筑）、熟地（已具備三通條件且無(wú)待拆遷建筑）。（1） 土地開(kāi)發(fā)（三通及拆遷）費(fèi)根據(jù)委托方提供的資料，以及估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域土地征地、拆遷市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果及估價(jià)人員的一般經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象的土地征地、拆遷費(fèi)折合為樓面單價(jià)700元/平方米、折合成地面單價(jià)2023元/平方米。（二）市場(chǎng)比較法1. 根據(jù)替代原則，通過(guò)對(duì)北京市住宅用地出讓市場(chǎng)的調(diào)查，取得下列三個(gè)案例：案例D：海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)10#、11#住宅樓，為北京市六類地價(jià)區(qū)。用地面積6500平方米，建筑面積12165平

21、方米，容積率1.92。1999年12月交易價(jià)格為：樓面毛地價(jià)342元/平方米。案例E：海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)W06-W0級(jí)主宅樓，為北京市六類地價(jià)區(qū)。用地面積25394平方米，建筑面積37659平方米，容積率1.48。1999年9月交易價(jià)格為：樓面毛地價(jià)350元/平方米。案例F:海淀區(qū)小營(yíng)路東清河小區(qū)住宅用地，為北京市五類地價(jià)區(qū)。用地面積13913平方米，建筑面積32916平方米，容積率2.74。1999年11月交易價(jià)格為：樓面毛地價(jià)330元/平方米。2. 比較因素選擇依據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件及個(gè)別條件，采用市場(chǎng)比較法時(shí)選擇的比較因素主要有:交易時(shí)間、交易方式、土地位置、土地用途、土地級(jí)別、土地使

22、用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套、宗地形狀、地上容積率、工程地質(zhì)條件、公交便捷程度、土地利用難易程度。(1)用途。指土地的合法規(guī)劃用途；(2)土地使用年限。指土地的合法有效可使用年限。(3)交易時(shí)間因素。指由于時(shí)間的因素房地產(chǎn)交易價(jià)格會(huì)不同；(4)交易情況因素。指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開(kāi)、公平及客觀程度等；(5)區(qū)位因素。區(qū)域因素主要有位置、用途、距市中心距離、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等；(6)個(gè)別因素。個(gè)別因素主要有地勢(shì)、地貌、宗地形狀、宗地面積、宗地容積率。3 .比較因素條件說(shuō)明將以上案例與待估宗地進(jìn)行分析比較，并作具體的因素條件說(shuō)明(見(jiàn)表4)表4：因素條件說(shuō)明

23、表待估宗地及可ihq比較因素待估宗地案例A案例B案例C交易時(shí)間2000.111999.121999.91999.11土地位置海淀區(qū)永泰莊北路海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)海淀區(qū)小營(yíng)路東清河小區(qū)交易情況正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓出讓土地用途住宅住宅住宅住宅土地級(jí)別中中中五類土地使用年限70年70年70年70年交通條件臨永泰莊北路，距主干道900米臨次干道，距主干道約800米臨次干道，距主干道約700米臨次干道，距主干道約200米區(qū)環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好域集聚程度小型居住區(qū)中小型居住區(qū)中型居住區(qū)中小型居住區(qū)因基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平素公共設(shè)施配套利用居住區(qū)級(jí)

24、配套利用居住區(qū)級(jí)配套利用居住區(qū)級(jí)配套利用居住區(qū)級(jí)配套個(gè)宗地面積（m2）20819.0365002539413913別宗地形狀規(guī)則長(zhǎng)方形近似規(guī)則長(zhǎng)方形近似規(guī)則長(zhǎng)方形規(guī)則長(zhǎng)方形因地上容積率2.891.921.482.74素工程地質(zhì)條件良好良好良好良好4 .土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（1）土地開(kāi)發(fā)（三通及拆遷）費(fèi)根據(jù)委托方提供的資料，以及估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域土地征地、拆遷市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果及估價(jià)人員的一般經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象的土地征地、拆遷費(fèi)折合為樓面單價(jià)700元/平方米、折合成地面單價(jià)2023元/平方米。（三）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1 .有關(guān)北京市基準(zhǔn)地價(jià)的說(shuō)明北京市人民政府于1993年7月6日以北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基

25、準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā)199334號(hào)）文件下發(fā)了北京市出讓國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)表及使用說(shuō)明，對(duì)北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)針對(duì)不同用途和地價(jià)區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了具體的規(guī)定，并要求北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以此基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，進(jìn)行宏觀控制。該基準(zhǔn)地價(jià)是在調(diào)查現(xiàn)有各類用地基礎(chǔ)上，根據(jù)地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算的土地平均價(jià)格。依據(jù)北京市出讓國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)表及使用說(shuō)明，北京市基準(zhǔn)地價(jià)包括出讓金、大市政及四源費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。土地利用類型分為商業(yè)、公寓、住宅、工業(yè)，土地級(jí)別分為1-10類（詳見(jiàn)北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表），在計(jì)算宗地地價(jià)時(shí)，可通過(guò)以下公式計(jì)算：宗地基準(zhǔn)地價(jià)(熟地價(jià))=出讓金+大市政及四源費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)毛地價(jià)=出讓金+大市政及四源費(fèi)其中：出讓金=取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)X容積率修正系數(shù)大市政及四源費(fèi)=取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)X容積率2.求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格(1) 出讓金估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)清河永泰莊北路，屬于地價(jià)六類地區(qū)，土地用途為住宅用途。估價(jià)對(duì)象條件與該地價(jià)區(qū)類的狀況相比屬一般狀況。取該地價(jià)區(qū)類住宅出讓基準(zhǔn)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)400元/平方米。估價(jià)對(duì)象地上容積率為2.89，容積率修正系數(shù)為2.65。(2) 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)本報(bào)告所提到的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)僅指估價(jià)對(duì)象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)，即大市政及四源費(fèi)，未包含紅