物業(yè)管理費構(gòu)成及測算程序(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)管理費構(gòu)成及測算程序為適應(yīng)物業(yè)公司管理規(guī)模不斷拓展的要求，更加科學(xué)地控制管理成本，特制定本規(guī)定。 一物業(yè)管理服務(wù)收費遵循合理、公平及與物業(yè)使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。從長遠發(fā)展來看，隨著業(yè)主維權(quán)意識的增強，物業(yè)管理服務(wù)收費標準將在市場競爭機制下，按照由物業(yè)委托者和管理者雙方協(xié)商、按質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則確定。二物業(yè)管理服務(wù)費包括兩大部分：一是對全部業(yè)主的公眾服務(wù)，二是根據(jù)小區(qū)具體情況提供的專項服務(wù)。三成本核算必須以小區(qū)為核算單位，獨立進行收支平衡。四單個小區(qū)的物業(yè)管理收支報表按照每三個月公布一次，公布表格必須使用本公司規(guī)范的表格。五物業(yè)管理支出成本的一般計算步驟

2、：1確定公眾服務(wù)和專項服務(wù)的項目，同時確定計算支出成本的項目；2收集設(shè)備、設(shè)施的清單，收集專項服務(wù)的成本資料。設(shè)備清單包括：環(huán)境照明、室內(nèi)照明、電梯、水泵、消防閉路監(jiān)控設(shè)備、排污泵、排煙機、供配電柜等。專項服務(wù)包括：公交服務(wù)、小區(qū)娛樂場所服務(wù)、健身場所服務(wù)等；3計算各物業(yè)類型的管理份額、設(shè)備使用分攤系數(shù)。管理份分額指各分棟/分類物業(yè)的物業(yè)管理費收入占整個小區(qū)的物業(yè)管理費收入的比例，用來計算人員成本的分攤。設(shè)備使用分攤系數(shù)指各分棟/分類物業(yè)的共用設(shè)備的使用比例，一般按照功率或建筑面積計算。4初步計算支出成本；5調(diào)整小區(qū)整體和單個物業(yè)類型的收支數(shù)額：51成本核算必須以整個小區(qū)為核算的單位，達到總收

3、支平衡，其收支差額應(yīng)控制在5%以內(nèi)。52如初次計算收支差額較大，通過調(diào)整管理份額，進而調(diào)整人員配備，達到調(diào)整支出成本。也可以調(diào)整個別項目的計算方法，達到調(diào)整支出的目的。53盡可能地做到各個物業(yè)類型的收支基本平衡。6對整一確定物業(yè)管理費的支出項目的原則1符合現(xiàn)行的物業(yè)管理條例及其實施細則賦予物業(yè)公司的職責(zé)；2包括全部的公眾服務(wù)和專項服務(wù)項目；3計算設(shè)備運行成本時，須符合按專業(yè)分工的原則；4符合便于本公司財務(wù)核算的原則；二參照現(xiàn)行的深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例及其實施細則、深物價1997141號文有關(guān)規(guī)定，參照行業(yè)經(jīng)驗，物業(yè)管理成本費用的構(gòu)成包括以下幾項：1就管理工作聘請的管理服務(wù)人員的工資和福

4、利費用；2辦公費及物業(yè)管理單位的因定資產(chǎn)折舊費；3小區(qū)共有的公共設(shè)施、設(shè)備的日常運行、維修及保養(yǎng)費；4小區(qū)共有的綠化養(yǎng)護費；5小區(qū)清潔、消殺費；6保安費；7必要的社區(qū)文化活動費；8物業(yè)保險費；9管理者酬金；10法定稅費；三本公司規(guī)定物業(yè)管理支出項目的詳細構(gòu)成如下：1員工工資、福利、保險：1.1員工工資及福利：指全體員工的工資、加班費及隨同工資發(fā)放的各種福利費用；1.2工資納稅：按政府有關(guān)規(guī)定計算；1.3社會保險：指由公司支付的社保費用；1.4意外保險：保安、維修人員意外傷害險。2行政管理費用2.1辦公文具費用2.2通訊費用：含辦公室電話和員工通訊費；2.3交通費用：含公司車輛及公交費用；2.4

5、應(yīng)酬費用：僅限于小區(qū)共管單位的必要應(yīng)酬費用；2.5制服購置費用2.6員工招聘及培訓(xùn)費用：含公司內(nèi)部培訓(xùn)和外出培訓(xùn)；2.7辦理員工暫住證費用2.8員工宿舍租金2.9不可預(yù)見費用5%四公共設(shè)施、設(shè)備的電費及維護費1公共照明系統(tǒng)：一般分為環(huán)境照明及設(shè)備照明兩部分；2給排水系統(tǒng)：含排污泵、加壓泵、管道、閥門等設(shè)備，水費包括清潔及綠化用水；3供配電系統(tǒng)：含全部高低壓配電柜等設(shè)備；4消防系統(tǒng)：含防火門、卷簾門、煙感探頭、溫感探頭、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防水泵等設(shè)備；5弱電系統(tǒng)：一般指閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場收費系統(tǒng)；6電梯系統(tǒng)：含扶梯、升降梯；7公共建筑、道路、管溝維護8不可預(yù)見費5%五清潔、消殺費用1環(huán)境清潔費用2除“四害”消殺費用3生活水池清洗費用4化糞池清理費用5外墻清洗費用6垃圾清運費（生活、裝修垃圾）六綠化費用1綠化養(yǎng)護費（含工具、農(nóng)藥、化肥、水費等費用）2綠化添置費：補苗、移植費七保安費用：通訊器材、保安器材及其它裝備費用。八社區(qū)文化費用1日常宣傳費用2器材維護費3節(jié)日布置費：一般指國慶節(jié)(中秋節(jié))、元旦、圣誕、春節(jié)；4社區(qū)活動經(jīng)費（包括：購置禮品、獎品費用及場景布置費等）九物業(yè)保險費用1