物業(yè)起訴業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)官司的超完美答辯狀

1、答辯人:地 址：呼和浩特新城區(qū)名都楓景小區(qū)電話：答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下：起訴狀所述 被告拒不按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)”是因?yàn)樵鏇]有按約履行合同以及 未按相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，已造成違約。一、業(yè)主臨時(shí)管理公約內(nèi)寫明原告楓華物業(yè)公司為物業(yè)服務(wù)甲級標(biāo) 準(zhǔn)，根據(jù)呼和浩特市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （甲級）所規(guī)定引述：1、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與 50%以上業(yè)戶用有效溝通，每年有效投訴處理率 90%，每年進(jìn)行一次滿意度調(diào) 查，有效樣本覆蓋率大于20%,并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。然而原告從提供服務(wù)至今從未進(jìn)行過一次調(diào)查和溝通，很多問題得不到處 理，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司矛

2、盾激化，對于小區(qū)不按時(shí)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也未從進(jìn) 行入戶或電話調(diào)查是什么原因不交物業(yè)費(fèi)以及如何解決業(yè)主問題讓業(yè)主去主動 繳納物業(yè)費(fèi)，原告沒有從服務(wù)的角度去解決問題，出現(xiàn)不交物業(yè)費(fèi)的情況后， 只是電話催費(fèi)、門上貼條、發(fā)律師函最后法院訟訴。2、適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。原告從未開展任何社區(qū)文化活動，小區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)老年活動室也是一位業(yè) 主開設(shè)的老年活動室。第十三條 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀 況。原告從第一批業(yè)主入駐至今從未對財(cái)務(wù)收支進(jìn)行公布。3、停水、停電在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。每年停水電在七八次左右，但只有兩次提前公告。4、公共秩序維

3、護(hù)小區(qū)主出入口 24小時(shí)值班（其中12小時(shí)立崗）。夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn) 部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于 2人，做到有計(jì) 劃、有記錄。小區(qū)東門保安亭24小時(shí)無人值班已變成放置雜物的倉庫【證據(jù)照片】，只 有距崗?fù)ざ嗝椎耐＼噲鍪召M(fèi)亭內(nèi)有一名保安，攝像頭夜間基本無法使用， 人和汽車車牌都無法看清還經(jīng)常不開機(jī)，導(dǎo)致每年都有多戶業(yè)主家被盜，此事 還有呼市晨報(bào)的報(bào)道【證據(jù)照片】，其中一位業(yè)主一年中被盜三次。很多業(yè)主 汽車被劃被刮蹭名都小區(qū)是一個(gè)封閉式小區(qū)但小區(qū)各處都可以看到業(yè)主的車停 放，物業(yè)沒有做到應(yīng)盡的職責(zé)【證據(jù)照片】。保潔服務(wù)水池、溝、渠、沙井每天清理一次，及時(shí)清掃積水、積雪

4、，清潔完成，清 潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，并進(jìn)行保潔巡查。原告對下雪后積雪的清理非常差，至今小區(qū)還到處是積雪和冰。【證據(jù)照 片】，施工后的場地長時(shí)間沒有清理【證據(jù)照片】二、根據(jù)業(yè)主臨時(shí)公約第二章第六條業(yè)主依法享有一下物業(yè)共用設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)：共同 使用的空地、包括電梯、停車場、公告欄等，第六章第三十三條建筑物的外墻面、樓頂平臺、公共走道等，非經(jīng)業(yè)主大會決議并依法辦理 相關(guān)手續(xù)，業(yè)主或物業(yè)使用人不得擅自占用、變更構(gòu)造、顏色或設(shè)置廣告物；三、根據(jù)物權(quán)法第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞?事項(xiàng)，有約定的按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占 建

5、筑物總面積的比例確定.以及物權(quán)法第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng) 當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸 屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者 其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。原告私自將本該屬于所有業(yè)主共有的公告欄、電梯內(nèi)等其他位置放置商業(yè) 廣告牌收入費(fèi)用，并且沒有向業(yè)主公布其收入的流向，其廣告和車位收益及應(yīng) 該為全體業(yè)主共有，原告的行為嚴(yán)重侵害全體業(yè)主的權(quán)利。應(yīng)扣除必要成本后 轉(zhuǎn)入小區(qū)的公共維修基金內(nèi)。并向業(yè)主公布收支情況。四、根據(jù)呼和浩特物業(yè)管理?xiàng)l例第十八條物業(yè)費(fèi)預(yù)收期限不得超過3個(gè)月，所以物業(yè)公司

6、要求業(yè)主最低 3月繳納物 業(yè)費(fèi)是不合理的五、其他1、小區(qū)7號樓16號樓前兩個(gè)水池，從第一批業(yè)主入駐至今從未注水使用 【證據(jù)照片】.違反交房時(shí)物業(yè)公司給業(yè)主提供的住戶手冊，第四條第一款物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成包含：物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用以及呼和浩特物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條”第二款消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路 燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用 設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)2、業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)原告只開收據(jù)拒絕開發(fā)票，違反發(fā)票管理辦法和 稅收征收管理法涉嫌偷稅漏稅。3、 小區(qū)內(nèi)損壞的公用設(shè)施設(shè)備常年沒有更換，部分單元的單元門鎖損壞 沒有及時(shí)更換，單元門敞開任何人都可以隨便

7、進(jìn)出。【證據(jù)照片】電梯故障率高，經(jīng)常有業(yè)主被關(guān)在電梯里，呼市晨報(bào)年9月26日曾有過報(bào)道【證據(jù)照片】。六、引述最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題 的解釋”第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法 律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請 求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人 民法院應(yīng)予支持。七、根據(jù)合同法第67條對 先履行抗辯權(quán)”作了規(guī)定，即 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履 行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符 合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要

8、求 ”。被告與 購買房產(chǎn)同時(shí)交納物業(yè)費(fèi)到 年12月5日停交物業(yè)費(fèi)，但 原告提供的服務(wù)一直未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定，在 年5月7日呼市晚報(bào)就 曾報(bào)道原告物業(yè)公司提供服務(wù)差的整版報(bào)道【證據(jù)照片】，以及呼市晨報(bào) 年9月23日報(bào)道?！咀C據(jù)照片】八、證據(jù)1、 呼市晨報(bào)年9月23日，呼市晨報(bào)都對名都小區(qū)物業(yè)做過報(bào)道，關(guān) 于物業(yè)服務(wù)問題 名都楓景小區(qū)業(yè)主 抱怨”多”【證據(jù)照片】2、 呼市晨報(bào)年9月26日名都楓景小區(qū)電梯故障問題的報(bào)道 名都楓景 小區(qū)電梯常 罷工”居民爬十幾層樓回家”【證據(jù)照片】3、年12月13日呼市房產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道 名都楓景小區(qū)十幾戶居民家中被盜”。【證據(jù)照片】4、年5月7日呼市晚報(bào)就曾報(bào)道原告物業(yè)

9、公司提供服務(wù)差的整版報(bào)道【證據(jù)照片】以上新聞報(bào)道證明原告在 到 所提供的物業(yè)服務(wù)均存在嚴(yán)重違約，并且在原告正常繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)就已經(jīng)違約。5、年3月1日于小區(qū)拍攝照片：未清掃的積雪、損壞的單元門、損壞的垃圾箱、從未注水的水池、電梯里 和公告牌上的廣告、變成倉庫的正門保安亭、小區(qū)封閉道路的車輛、施工后沒 有及時(shí)恢復(fù)的路面、臟亂的垃圾箱、損壞的燈。九、答辯請求綜上所述，被告延遲繳納物業(yè)費(fèi)是因原告首先沒有履行雙方的合同約定， 事實(shí)上明顯未提供符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，所以被告有權(quán)根據(jù)合同法”第67條規(guī)定，拒絕履行約定暫時(shí)拒絕交納物業(yè)費(fèi)用。在原告按合同執(zhí)行解決執(zhí)行下面列出的約定及問題后，被告再繳納所欠費(fèi) 用。原告物業(yè)公司在判決日后15天內(nèi)在小區(qū)公告欄公布物業(yè)費(fèi)用的收支情況， 以后每6個(gè)月公布一次。原告物業(yè)公司在判決日后15天內(nèi)在小區(qū)公告欄公布車位租金及小區(qū)內(nèi)各廣 告位租金的收入及流向，每六個(gè)月一次。對所有入駐