基建REITs報(bào)告：公募REITs加速擴(kuò)容

1、行業(yè)跟蹤報(bào)告目 錄1、第二批產(chǎn)品已上報(bào)，公募 REITs 市場(chǎng)加速擴(kuò)容 .- 5 -1.1、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園 REITs：“中國硅谷”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，22 年分派率達(dá) 4.8%.- 5 -1.2、國君臨港東久產(chǎn)業(yè)園 REITs：資產(chǎn)位于長(zhǎng)三角核心區(qū)，落實(shí)國家兩大戰(zhàn)略政策要求 .- 11 -1.3、華夏越秀高速 REITs ：G70 重要組成，特許經(jīng)營權(quán)估值近 23 億元.- 21 -1.4、我國 REITs 市場(chǎng)潛力巨大，未來三類上市公司資產(chǎn)值得關(guān)注 .- 27 -2、行情分析：興證公募 REITs 指數(shù)迄今上漲 16%， 9 月以來超額收益明顯 - 31 -3、政策面分析：各有關(guān)部門積極表態(tài)，廣州

2、、南京發(fā)改委發(fā)布政策全力支持REITs 發(fā)展.- 38 -4、趨勢(shì)展望和投資建議：繼續(xù)看好公募 REITs 市場(chǎng)前景，建議根據(jù)風(fēng)格偏好予以配置.- 43 -圖 1、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目區(qū)域位置 . - 6 -圖 2、中關(guān)村軟件主要物業(yè)分布圖 . - 6 -圖 3、中關(guān)村軟件園公司 2020 年收入結(jié)構(gòu) . - 9 -圖 4、中關(guān)村軟件園公司 2020 年毛利潤(rùn)結(jié)構(gòu). - 9 -圖 5、中關(guān)村軟件園公司租賃物業(yè)營收變化 . - 9 -圖 6、中關(guān)村軟件園公司凈利潤(rùn)變化. - 9 -圖 7、中關(guān)村軟件園公司 REITs 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖 . - 10 -圖 8、奉賢智造園主要園區(qū)位置分布. - 12 -圖 9、

3、奉賢智造園擬 REITs 化園區(qū)入駐企業(yè) . - 12 -圖 10、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 基礎(chǔ)資產(chǎn)營收結(jié)構(gòu) . - 14 -圖 11、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 原始權(quán)益人股東結(jié)構(gòu) . - 18 -圖 12、臨港集團(tuán)營收&YOY . - 19 -圖 13、臨港集團(tuán)凈利潤(rùn)&YOY . - 19 -圖 14、東久工業(yè)營收&YOY . - 19 -圖 15、東久工業(yè)凈利潤(rùn)&YOY . - 19 -圖 16、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu) . - 20 -圖 17、華夏越秀高速公路 REITs 產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu). - 26 -圖 18

4、、中國交建特許經(jīng)營權(quán)進(jìn)入運(yùn)營期及參股項(xiàng)目 . - 29 -圖 19、中國交建特許經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目運(yùn)營收入&YOY . - 29 -圖 20、嘉通高速運(yùn)營收入&YOY . - 30 -圖 21、嘉通高速近景圖 . - 30 -圖 22、興證公募 REITs 指數(shù)變化（%，截至 11 月 5 日） . - 32 -圖 23、富時(shí)權(quán)益類 REITs2007Q1-2021Q2 年 P/FFO 變化 . - 35 -圖 24、美國各類 REITs 的市值-估值-增速表現(xiàn) . - 35 -圖 25、PLD 2011-2020 年市值及 P/FFO. - 35 -圖 26、PLD 2007-202

5、0 年 EV/EBITDA . - 35 -圖 27、ARE 2008-2020 年市值及 P/FFO 及 P/AFFO . - 36 -圖 28、ARE 1997-2020 年 EV/EBITDA . - 36 -表 1、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園 REITs 入池資產(chǎn)經(jīng)營情況（單位：萬元） .- 7 -請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 3 -行業(yè)跟蹤報(bào)告表 2、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園 REITs 基金經(jīng)理情況 .- 8 -表 3、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)情況概覽 .- 13 -表 4、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值 .- 13 -表 5、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園

6、 REITs 入池資產(chǎn)主要經(jīng)營指標(biāo)（億元） .- 14 -表 6、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 入池資產(chǎn)派息率測(cè)算（萬元） .- 15 -表 7、臨港產(chǎn)業(yè)園 REITs 未來資本化率預(yù)測(cè) .- 15 -表 8、預(yù)測(cè)期內(nèi)臨港東久產(chǎn)業(yè)園 REITs 入池資產(chǎn)租金變化 .- 16 -表 9、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 基金經(jīng)理情況 .- 17 -表 10、漢孝高速入池資產(chǎn)信息 .- 22 -表 11、華夏越秀高速公路 REITs 入池資產(chǎn)主要經(jīng)營指標(biāo)（萬元） .- 23 -表 12、華夏越秀高速 REITs 未來可供分配金額測(cè)算（單位：萬元） .- 23 -表 13、華夏越秀高速公路

7、REITs 基金經(jīng)理情況 .- 24 -表 14、越秀中國業(yè)務(wù)分板塊收入構(gòu)成情況（萬元）.- 25 -表 15、特許經(jīng)營權(quán)類進(jìn)入運(yùn)營期項(xiàng)目（2021H1）.- 29 -表 16、首批公募 REITs 產(chǎn)品漲跌幅（%，截至 11 月 5 日） .- 31 -表 17、首批公募 REITs 產(chǎn)品主力凈流入率（%，截至 11 月 5 日）.- 33 -表 18、首批公募 REITs 產(chǎn)品最新估值情況 .- 35 -表 19、首批公募 REITs 產(chǎn)品換手率（%，截至 11 月 5 日） .- 37 -表 20、近期各方積極表態(tài) .- 39 -表 21、廣州 REITs15 條主要內(nèi)容.- 40 -表

8、 22、南京 REITs11 條主要內(nèi)容.- 41 -請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 4 -行業(yè)跟蹤報(bào)告報(bào)告正文1、第二批產(chǎn)品已上報(bào)，公募 REITs 市場(chǎng)加速擴(kuò)容10 月第二批共計(jì) 3 只公募 REITs 產(chǎn)品上報(bào)，包括 2 只園區(qū)產(chǎn)品和 1 只高速產(chǎn)品。2021 年 10 月 15 日證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站顯示，華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的募集注冊(cè)申請(qǐng)已經(jīng)被受理。1.1、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園 REITs：“中國硅谷”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，22 年分派率達(dá)4.8%北京中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施

9、證券投資基金，為產(chǎn)業(yè)園類公募 REITs。產(chǎn)品的管理人、原始權(quán)益人、ABS 管理人、托管人分別為建信基金管理有限責(zé)任公司、北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司、建信資本管理有限責(zé)任公司、交通銀行股份有限公司。產(chǎn)品的交易場(chǎng)所為上海證券交易所，受理日期為 2021/10/15。產(chǎn)品資產(chǎn)資質(zhì)和投資價(jià)值分析總結(jié)：基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)秀：入池資產(chǎn)為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心 5 號(hào)樓項(xiàng)目、協(xié)同中心 4 號(hào)樓項(xiàng)目和孵化加速器項(xiàng)目，位于北京中關(guān)村軟件園，是北京建設(shè)世界級(jí)軟件名城核心區(qū)。入池資產(chǎn)合計(jì)可租賃面積 13.3 萬平，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值達(dá) 30.73 億元，物業(yè)租金收入占比超 98%，目前整體出租率高達(dá) 95%，具備良好持續(xù)的經(jīng)

10、營能力。測(cè)算產(chǎn)品 2021 下半年-2022 年投資人凈現(xiàn)金流分派率達(dá)到4.62%和 4.78%。相關(guān)方實(shí)力：管理人建信基金已經(jīng)設(shè)立了獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部門；托管人交通銀行是中國歷史最悠久的銀行之一，實(shí)力雄厚；原始權(quán)益人為北京中關(guān)村，其控股股東和實(shí)控人為中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)有限公司。中發(fā)展集團(tuán)資本雄厚、經(jīng)營園區(qū)經(jīng)驗(yàn)豐富，其總資產(chǎn)達(dá)到 1420 億元，提供投融資總額 5000 多億元，累計(jì)服務(wù)科技企業(yè) 6 萬多家。 產(chǎn)品要素和發(fā)展情況：產(chǎn)品首次發(fā)售將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售、向網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售及向公眾投資者定價(jià)發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行。投資限制符合試點(diǎn)政策要求。未來在運(yùn)營業(yè)績(jī)良好、近兩年未受處罰

11、條件下可進(jìn)行擴(kuò)募。第一部分：基礎(chǔ)資產(chǎn)資質(zhì)分析 資產(chǎn)內(nèi)容：入池資產(chǎn)合計(jì)土地使用權(quán)面積 8.02 萬平、可租賃面積 13.3 萬平，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值達(dá) 30.73 億元，評(píng)估增值率為 158.31%。入池資產(chǎn)為北京中關(guān)村軟件園內(nèi)三處物業(yè)，合計(jì)可租賃面積 13.3 萬平，2020 年?duì)I業(yè)收入合計(jì) 2.02 億元。入池資產(chǎn)為中關(guān)村軟件園的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心 5 號(hào)樓項(xiàng)目、協(xié)同請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 5 -行業(yè)跟蹤報(bào)告中心 4 號(hào)樓項(xiàng)目和孵化加速器項(xiàng)目，均位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園內(nèi)，其中互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心 5 號(hào)樓項(xiàng)目土地使用權(quán)面積為 2.96 萬平、建筑面積為8.22 萬平、可租賃面積 6.

12、63 萬平，評(píng)估總值 15.48 億元，評(píng)估增值率178.19%；協(xié)同中心 4 號(hào)樓項(xiàng)目土地使用權(quán)面積為 1.02 萬平、建筑面積為3.18 萬平、可租賃面積 2.45 萬平，評(píng)估總值 7.12 億元，評(píng)估增值率176.47%；孵化加速器項(xiàng)目土地使用權(quán)面積為 4.04 萬平、建筑面積為 5.28 萬平可、租賃面積 4.22 萬平，評(píng)估總值 8.13 億元，評(píng)估增值率 116.41%。 入池資產(chǎn)位于“中國硅谷”北京市海淀區(qū)的中關(guān)村軟件園，是北京建設(shè)世界級(jí)軟件名城核心區(qū)：資產(chǎn)位于中關(guān)村軟件園，園區(qū)目前已集聚軟件領(lǐng)軍龍頭企業(yè) 400 多家 ，是中國軟件產(chǎn)業(yè)的龍頭，有著“中國硅谷”之稱。周邊眾多高校為

13、其提供了強(qiáng)大的科技區(qū)位支撐及技術(shù)依托，是中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)中的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)高端專業(yè)化園區(qū)，是北京建設(shè)世界級(jí)軟件名城核心區(qū)。中關(guān)村軟件園自成立以來始終堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的總體發(fā)展思路，在人工智能、大數(shù)據(jù)、5G、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)、量子科學(xué)等方面率先形成全國領(lǐng)先的特色產(chǎn)業(yè)集群。2020 年，園區(qū)集聚了國內(nèi)外知名 IT 企業(yè)總部和全球研發(fā)中心 700 多家，總部經(jīng)濟(jì)達(dá) 80%以上；在園從業(yè)人員達(dá)9.45 萬人，總產(chǎn)值 3366 億元，國家規(guī)劃布局內(nèi)重點(diǎn)軟件企業(yè) 26 家、上市企業(yè) 70 家、中國軟件百強(qiáng)企業(yè) 16 家、收入過億企業(yè) 87 家。園區(qū)每平方公里產(chǎn)值近 1300 億元，

14、園區(qū) 2.6 平方公里上的單位密度產(chǎn)出居于全國領(lǐng)先地位。圖 1、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目區(qū)域位置圖 2、中關(guān)村軟件主要物業(yè)分布圖數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理資產(chǎn)收益水平：物業(yè)租金收入占比超 98%，剔除疫情影響 2020 年收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)：三處物業(yè) 2018 年、2019 年、2020 年和 2021 年 1-6 月共取得營業(yè)收入 1.76 億元、2.14 億元、2.02 億元、1.13 億元，其中物業(yè)租金收入分別為 1.74 億元、2.12 億元、2.00 億元、1.11 億元，停車場(chǎng)租金收入分別為 0.02元、0.03 億元、0.0

15、3 億元、0.02 億元，物業(yè)租金收入占比分別為 99%、99%、99%、98%。剔除租金減免，2020 年收入為 2.2 億元，同比增長(zhǎng)2.5%，增速平穩(wěn)。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 6 -行業(yè)跟蹤報(bào)告測(cè)算產(chǎn)品 2021 下半年-2022 年投資人凈現(xiàn)金流分派率達(dá)到 4.62%和 4.78%：根據(jù)招募說明書，測(cè)算入池資產(chǎn) 2021 下半年-2022 年?duì)I業(yè)收入為 0.59 億元和 2.23 億元，可供分配金額為 0.31 億元和 1.25 億元，對(duì)應(yīng)投資人凈現(xiàn)金流分派率分別為 4.62%和 4.78%。截至 2021 年 6 月，入池資產(chǎn)整體出租率高達(dá) 95%。其中互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中

16、心 5號(hào)樓項(xiàng)目整體出租率約為 90%，共有租戶 51 名；協(xié)同中心 4 號(hào)樓項(xiàng)目已整租給度小滿科技及其關(guān)聯(lián)方進(jìn)行使用，出租率 100%；孵化加速器項(xiàng)目整體出租率約為 99%，共有租戶 13 名。表 1、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園 REITs 入池資產(chǎn)經(jīng)營情況（單位：萬元）2020 年（剔除租金減免）97%2021 年1-6 月95%項(xiàng)目指標(biāo)期末出租率2018 年95%2019 年92%2020 年97%收入（不含增值稅）17568.121441.120240.921977.411269.1YOY/22.0%3550.9-4.8%-5.6%3735.45.2%2.5%3735.45.2%/標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目營業(yè)

17、成本YOY3729.01996.6/凈利潤(rùn)YOY3815.16721.876.2%15892.830.6%5880.7-12.5%13717.9-13.7%7183.16.9%15454.4-2.8%4090.5/經(jīng)營凈現(xiàn)金YOY12167.5/8513.0/數(shù)據(jù)來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理注：剔除租金減免的收入、凈利潤(rùn)以及經(jīng)營凈現(xiàn)金流系沖減新冠肺炎疫情相關(guān)租金減免金額前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表 2、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園 REITs 入池資產(chǎn)派息率測(cè)算（單位：元）2021/10/1 至 2021/12/31 至期間預(yù)測(cè)數(shù)指標(biāo)2022E營業(yè)總收入58,539,713.87222,557,288.3

18、2營業(yè)總成本凈利潤(rùn)EBITDA可供分配金額現(xiàn)金流分派率-42,157,490.5417,757,485.1938,408,430.8135,364,015.064.62%-163,656,753.7664,401,582.01146,646,212.10143,119,563.764.78%數(shù)據(jù)來源：招募說明書、興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理資產(chǎn)現(xiàn)金流公允性有保障：2020 年，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目營業(yè)收入合計(jì)2.02 億元，為研發(fā)用房及配套和車位租賃產(chǎn)生的租金收入。標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具備良好持續(xù)的經(jīng)營能力，且現(xiàn)金流主要來源于入駐企業(yè)支付的租金，為市場(chǎng)化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。所在區(qū)

19、域環(huán)境良好：資產(chǎn)所在的中關(guān)村軟件園區(qū)位于北京市海淀區(qū)東北旺，園區(qū)東臨上地信息產(chǎn)業(yè)基地，南靠規(guī)劃綠化帶及北大生物城，西接?xùn)|北旺苗圃，北至東北旺北路，與頤和園、西山景區(qū)相伴，自然環(huán)境宜請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 7 -行業(yè)跟蹤報(bào)告人。園區(qū)周邊已建立了優(yōu)質(zhì)的生活配套，周邊名校云集，園區(qū)與清華大學(xué)、北京大學(xué)呈三角狀分布，此外周邊亦匯聚了多處優(yōu)質(zhì)教育資源；園區(qū)附近有北京大學(xué)第三醫(yī)院、西苑醫(yī)院、海淀醫(yī)院、北京市中關(guān)村醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。憑借在北京地區(qū)優(yōu)越的教育資源、自然環(huán)境及產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)，吸引大批高素質(zhì)人才居住。第二部分：相關(guān)方實(shí)力基金管理人：建信基金。公司已經(jīng)設(shè)立了獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管

20、理部門“基礎(chǔ)設(shè)施投資部”，配備了不少于 3 名具有 5 年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營或基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理經(jīng)驗(yàn)的主要負(fù)責(zé)人員，其中至少 2 名具備 5 年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)?；A(chǔ)設(shè)施投資部負(fù)責(zé)推動(dòng)公司基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)的發(fā)展，是公司基礎(chǔ)設(shè)施投資業(yè)務(wù)的執(zhí)行和管理部門。公司及資產(chǎn)支持證券管理人建信資本都設(shè)有專業(yè)投資研究團(tuán)隊(duì)，研究團(tuán)隊(duì)中包括不動(dòng)產(chǎn)研究人員，具備豐富的不動(dòng)產(chǎn)研究經(jīng)驗(yàn)。專項(xiàng)計(jì)劃管理人建信資本已發(fā)起多只不動(dòng)產(chǎn)/基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券。表 2、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園 REITs 基金經(jīng)理情況基金經(jīng)理職業(yè)經(jīng)歷從業(yè)經(jīng)驗(yàn)中信證券、摩根士丹利華鑫證券、中銀國際證券、光大證券具備 13 年以上的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)

21、目投資管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)張湜北京華融金盈投資、北京 具備 8 年以上的基礎(chǔ)設(shè)施史宏艷李元利嘉豐達(dá)資產(chǎn)項(xiàng)目投資管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)具備 6 年以上的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)華夏幸?；鶚I(yè)、萬科企業(yè)數(shù)據(jù)來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理基金托管人:交通銀行。公司始建于 1908 年，是中國歷史最悠久的銀行之一，也是近代中國的發(fā)鈔行之一。公司連續(xù) 12 年躋身財(cái)富世界500 強(qiáng)，營業(yè)收入排名 162 位；列銀行家雜志全球千家大銀行一級(jí)資本排名第 11 位。公司設(shè)資產(chǎn)托管部，現(xiàn)有員工具有多年基金、證券和銀行的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。原始權(quán)益人：北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司。公司成立于 2000年，中發(fā)展集團(tuán)持有

22、 97%股份，是其控股股東和實(shí)際控制人，主營物業(yè)收入占比高達(dá) 71%；背靠中發(fā)展集團(tuán)，運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富；2020 年受疫情影響，公司租賃物業(yè)營收、凈利潤(rùn)均有所下滑。1） 中關(guān)村軟件園公司主營收入主要由租賃物業(yè)、IT 服務(wù)及勞務(wù)收入構(gòu)成，其中租賃物業(yè)收入占比 71%。2020 年租賃物業(yè)、IT 服務(wù)、勞務(wù)、其他收入占比分別為 70.6%、17.2%、9.3%、2.9%，主營業(yè)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 8 -行業(yè)跟蹤報(bào)告務(wù)和其他業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)占比分別為 92.9%、7.1%。 2018-2020 年，公司租賃物業(yè)收入分別為 5.18 億元、5.32 億元、4.93 億元，19-20 年同比

23、增速分別為 2.7%、-7.3%。凈利潤(rùn)分別為 1.4 億元、2 億元、1.9 億元，19-20 增速分別為 42.1%、-8.1%。受疫情影響，公司和凈利潤(rùn)均有所下滑，但 2021 上半年租賃物業(yè)營收已明顯改善。2） 中關(guān)村軟件園公司背靠中發(fā)展集團(tuán)，園區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富。中發(fā)展集團(tuán)涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營 30 余年，已構(gòu)建了“一區(qū)多園”各具特色的發(fā)展格局，開發(fā)運(yùn)營 6 個(gè)重點(diǎn)園區(qū)，是京津石高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的核心園區(qū)。中關(guān)村軟件園是中發(fā)展集團(tuán)旗下重要園區(qū)運(yùn)營平臺(tái)，中發(fā)展集團(tuán)豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和管理能力為中關(guān)村軟件園公司在軟件和信息服務(wù)領(lǐng)域奠定基礎(chǔ)。圖 3、中關(guān)村軟件園公司 2020 年收入結(jié)構(gòu)圖 4、中關(guān)

24、村軟件園公司 2020 年毛利潤(rùn)結(jié)構(gòu)資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理圖 5、中關(guān)村軟件園公司租賃物業(yè)營收變化圖 6、中關(guān)村軟件園公司凈利潤(rùn)變化資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理第三部分：產(chǎn)品要素和發(fā)行情況1) 產(chǎn)品基本架構(gòu)和要素：請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 9 -行業(yè)跟蹤報(bào)告發(fā)行對(duì)象：首次發(fā)售將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售、向網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售 及向公眾投資者定價(jià)發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行。基金運(yùn)作方式和存續(xù)期：存續(xù)期內(nèi)封閉運(yùn)作，可上市交易。存續(xù)期 40年。

25、產(chǎn)品架構(gòu)：本基金的交易結(jié)構(gòu)共有兩層主要架構(gòu)，分別為專項(xiàng)計(jì)劃及基礎(chǔ)設(shè)施基金。圖 7、中關(guān)村軟件園公司 REITs 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理2) 主要投資限制：基金投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的比例不低于基金資產(chǎn)的80%;用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收購的借款，不得超過基金凈資產(chǎn)的 20%;基金所持有一家公司發(fā)行的證券，市值不超過基金資產(chǎn)凈值的 10%?；鹂傎Y產(chǎn)不得超過基金凈資產(chǎn)的 140%。3) 未來產(chǎn)品有望積極擴(kuò)募：本基金在運(yùn)營業(yè)績(jī)良好、基金管理人最近二年內(nèi)沒有因違法違規(guī)行為受到行政處罰或者刑事處罰、基金份額持有人大會(huì)決議通過、滿足法律法規(guī)和中國證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他條件下可進(jìn)

26、行擴(kuò)募。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 10 -行業(yè)跟蹤報(bào)告1.2、國君臨港東久產(chǎn)業(yè)園 REITs：資產(chǎn)位于長(zhǎng)三角核心區(qū)，落實(shí)國家兩大戰(zhàn)略政策要求臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金為產(chǎn)業(yè)園類公募 REITs，產(chǎn)品管理人、托管人、ABS 管理人分別為上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司、中國銀行股份有限公司、上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司。產(chǎn)品的原始權(quán)益人包括上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司和東久工業(yè)地產(chǎn)投資有限公司。產(chǎn)品的擬交易場(chǎng)所為上海證券交易所，擬上市時(shí)間為在基金合同成立后。產(chǎn)品資產(chǎn)資質(zhì)和投資價(jià)值分析總結(jié)：基礎(chǔ)資產(chǎn)全部位于長(zhǎng)三角核心區(qū)域，充分落實(shí)“長(zhǎng)三角一體化”和“上

27、海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)”兩大國家級(jí)戰(zhàn)略政策要求：入池資產(chǎn)為臨港新片區(qū)的 2 處優(yōu)質(zhì)工業(yè)廠房資產(chǎn)（臨港奉賢智造園一期，臨港奉賢智造園三期）和戰(zhàn)略合作伙伴東久集團(tuán)位于上海和蘇錫等地的 4 處工業(yè)廠房資產(chǎn)（東久（金山）智造園，東久（昆山）智造園，東久（無錫）智造園，東久（常州）智造園）。原始權(quán)益人共同發(fā)起該項(xiàng)目，提供了擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備和持續(xù)增長(zhǎng)空間?？勺饷娣e達(dá) 40 萬平，出租率近 100%，營業(yè)收入和現(xiàn)金率均呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，產(chǎn)品2021 及 2022 年年化派息率達(dá)到 4.90%和 5.19%，產(chǎn)品資本化率 2019 年及2020 年達(dá)到 4.81%和 5.01%。預(yù)測(cè) 2021 年 10-12 月（年化

28、）和 2022 年全年資本化率達(dá)到 5.58%，5.73%。奉賢智造園總體規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點(diǎn)板塊，2020 年工業(yè)總產(chǎn)值超過 239 億，營業(yè)收入超過 252 億，招商引資超過 23.7億。東久的 4 處工業(yè)廠房資產(chǎn)地處長(zhǎng)三角核心區(qū)域，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。相關(guān)方實(shí)力：管理人國君資管設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)投資部門負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品開發(fā)的牽頭工作，發(fā)行首批基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 項(xiàng)目，基金經(jīng)理均擁有 5 年以上的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)；托管人中國銀行實(shí)力雄厚；原始權(quán)益人為臨港集團(tuán)和東久工業(yè)，運(yùn)營管理方為臨港奉賢和臨港華平，系專業(yè)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商。在招商引資，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，客戶服務(wù)，金融服務(wù)等方面具備較強(qiáng)的運(yùn)營能力和較

29、高的經(jīng)營管理水平。產(chǎn)品要素和發(fā)行情況：擬募集基金總額暫定為 22.37 億元，其中臨港奉賢智造園兩期項(xiàng)目為 7.9 億元、東久產(chǎn)業(yè)園四期項(xiàng)目 14.47 億元，估值取自戴德梁行出具本項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告?；鸫胬m(xù)期 40 年，封閉運(yùn)作。原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方認(rèn)購基金首次發(fā)售中 20%的戰(zhàn)略配售份額。其余份額由機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者認(rèn)購。產(chǎn)品采用“公募ABSSPV標(biāo)的項(xiàng)目”交易結(jié)構(gòu)，符合公募REITs 試點(diǎn)政策要求。投資限制符合試點(diǎn)政策要求。在經(jīng)營良好，符合法律法規(guī)規(guī)定的情況下可進(jìn)行擴(kuò)募。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 11 -行業(yè)跟蹤報(bào)告第一部分：基礎(chǔ)資產(chǎn)資質(zhì)分析：入池資產(chǎn)園區(qū)均位于長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，聚

30、焦新興產(chǎn)業(yè)：包括位于臨港新片區(qū)的 2處優(yōu)質(zhì)工業(yè)廠房資產(chǎn)（臨港奉賢智造園一期，臨港奉賢智造園三期）和戰(zhàn)略合作伙伴東久集團(tuán)位于上海和蘇錫等地的 4 處工業(yè)廠房資產(chǎn)（東久（金山）智造園，東久（昆山）智造園，東久（無錫）智造園，東久（常州）智造園）。分別位于上海和長(zhǎng)三角地區(qū)，擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為支撐，發(fā)展?jié)摿κ恪ＹY產(chǎn)土地使用權(quán)權(quán)屬清晰，于 2055-2060 年到期。1）臨港奉賢智造園一期及三期均位于上海臨港，其中一期項(xiàng)目定位于綜合發(fā)展以工程機(jī)械為代表的現(xiàn)代裝備制造業(yè)、新能源、節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；三期注重能源、發(fā)電及輸變電設(shè)備、海洋工程設(shè)備等裝備產(chǎn)業(yè)基地。2）東久智造園共有四

31、處，分別位于金山、昆山、無錫及常州，其中金山智造園主要承接無人系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、智能制造產(chǎn)業(yè)及新材料、新能源等先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目；昆山智造園聚焦于汽車零部件、精密制造、光電制造產(chǎn)業(yè)；無錫智造園專注于信息通信行業(yè)、汽車行業(yè)及生物醫(yī)藥行業(yè)；常州智造園主要產(chǎn)業(yè)包括高端設(shè)備制造、汽車零部件、機(jī)械加工等。圖 8、奉賢智造園主要園區(qū)位置分布圖 9、奉賢智造園擬 REITs 化園區(qū)入駐企業(yè)數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 12 -行業(yè)跟蹤報(bào)告表 3、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)情況概覽總建筑面積2

32、021 年1-6 月出租率物業(yè)名稱區(qū)位開始運(yùn)營時(shí)間完工時(shí)間（平方米）臨港奉賢智 上海市臨港造園一期 奉賢園區(qū)臨港奉賢智 上海市臨港40,79972,90085,57478,67383,61036,0772013Q112017Q62016Q62017Q122013Q112017Q62016Q62017Q12100%99%造園三期東久（金奉賢園區(qū)上海市金山區(qū)100%100%100%100%山）智造園東久（昆江蘇省昆州高新區(qū)山）智造園東久（無江蘇省無錫高新區(qū)2017Q12/2019Q8 2017Q122015Q8 2015Q8錫）智造園東久（常江蘇省常州高新區(qū)州）智造園資料來源：招募說明書，興業(yè)證券

33、經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理入池資產(chǎn)合計(jì)可租賃面積 3.98 萬平，2020 年底估值達(dá) 22.37 億元：入池資產(chǎn)為位于臨港新片區(qū)的的臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造園三期，分別于 2013、2017 年竣工，合計(jì)建筑面積為 11.37 萬平、出租率分別為 100%和99.5%，2020 年底估值分別為 2.76 億元和 5.14 億元。蘇錫等地的 4 處工業(yè)廠房（東久（金山）智造園，東久（昆山）智造園，東久（無錫）智造園和東久（常州）智造園）分別于 2016、2017、2017 和 2015 年竣工，合計(jì)建筑面積為 11.01 萬平、出租率均高達(dá) 100%，2020 年底估值分別為 4.97、4.

34、17、4.23 和 10.90 億元。表 4、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值物業(yè)名稱資產(chǎn)估值（億元）臨港奉賢智造園一期臨港奉賢智造園三期東久（金山）智造園東久（昆山）智造園東久（無錫）智造園東久（常州）智造園合計(jì)2.765.144.974.184.231.0922.37資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，期限于 2055-2060 年到期：上海臨樟已取得臨港奉賢智造園一期的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)，上海臨平已取得臨港奉賢智造園三期的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。上海華靳，昆山華普瑞，無錫奧邁特，常州麥里奇分別已取得東久（金山）智造園，東久（昆山）智造園，東

35、久（無錫）智造園，東久（常州）智造園的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)園區(qū)。項(xiàng)目權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 13 -行業(yè)跟蹤報(bào)告圍明確，并依照規(guī)定完成了相應(yīng)的權(quán)屬登記。入池項(xiàng)目的土地性質(zhì)為均工業(yè)用地，于 2055-2060 年到期。收入來源主要為市場(chǎng)化租賃的產(chǎn)業(yè)類租戶的租金和管理費(fèi)收入。原始權(quán)益人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)深耕產(chǎn)業(yè)園管理和開發(fā)，各項(xiàng)目投資回報(bào)良好。項(xiàng)目2021 年 1-6 月的租金、物業(yè)費(fèi)收入、其他業(yè)務(wù)收入占比分別為 71%、4.9%、24.1%。2018-2020 年?duì)I收分別為 0.95 億元、1.48 億元、1.70 億元，凈利潤(rùn)分別為-0.20 億元、0.09 億元

36、、0.18 億元；2020 年經(jīng)營性資產(chǎn)組運(yùn)營穩(wěn)定，出租率穩(wěn)步上升，營業(yè)收入增速放慢，2018 年以前尚處于運(yùn)營快速爬升階段收益較低，但費(fèi)用支出相對(duì)收益而言占比較高，所以凈利潤(rùn)為負(fù)。但資產(chǎn)包整體經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，經(jīng)營情況良好。圖 10、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 基礎(chǔ)資產(chǎn)營收結(jié)構(gòu)資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理注：以上數(shù)據(jù)截至 2020 年 12 月 31 日表 5、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 入池資產(chǎn)主要經(jīng)營指標(biāo)（億元）2021 年 1-6物業(yè)名稱2018 年2019 年2020 年月0.93/營業(yè)收入YOY0.95/-0.201.4855.8%0.091

37、.7014.9%0.18凈利潤(rùn)（稅后）0.18YOY總資產(chǎn)/145%15.1100%12.1/14.98.412.18.8總負(fù)債8.59.0資產(chǎn)負(fù)債率56.4%56.2%74.4%72.7%資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理測(cè)算產(chǎn)品 2021 及 2022 年年化派息率達(dá)到 4.90%和 5.19%；測(cè)算產(chǎn)品 2021及 2022 年資產(chǎn)年化資本化率達(dá)到 5.58%和 5.73%。根據(jù)招募說明書，測(cè)算入池資產(chǎn) 2021 年 10-12 月及 2022 年?duì)I業(yè)收入分別為 0.35 億元和 1.43 億元，EBITDA 分別為 0.26 億元和 1.10 億元。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的

38、信息披露和重要聲明- 14 -行業(yè)跟蹤報(bào)告表 6、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 入池資產(chǎn)派息率測(cè)算（萬元）資本化率2021 年 10-12 月（年化）2022 年全年預(yù)測(cè)營業(yè)總收入營業(yè)總成本凈利潤(rùn)3,478.311,880.051,598.2614,284.087,370.776,913.31EBITDA2,630.03109.0711,040.42562.97其他調(diào)整可供分配金額擬募集金額分派率2,739.1022,37004.90%11,603.3922,37005.19%資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理表 7、臨港產(chǎn)業(yè)園 REITs 未來資本化率預(yù)測(cè)2021 年

39、10-12 月（年2022 年全年資本化率化）臨港奉賢智造園一期臨港奉賢智造園三期東久（金山）智造園東久（昆山）智造園東久（無錫）智造園東久（常州）智造園合計(jì)5.46%4.99%5.49%5.98%6.20%5.05%5.58%5.54%5.24%5.54%6.12%6.42%5.07%5.73%資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理租戶客群優(yōu)質(zhì)且多元化，出租率近 100%：（1）臨港奉賢智造園一期，三期項(xiàng)目總可出租面積約 11.2 萬平，出租率近 100%，收入分散程度較高，包括戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，配套服務(wù)業(yè)，可持續(xù)發(fā)展業(yè)，海洋工程設(shè)備等，代表租戶包括上海新產(chǎn)業(yè)光電技術(shù)有限公司、上海

40、義邦聚合材料等。（2）東久集團(tuán)位于上海和蘇錫等地的 4 處工業(yè)廠房資產(chǎn)項(xiàng)目總可出租面積約 11.2 萬平，出租率近 100%，客群涉獵范圍廣，包括無人機(jī)系統(tǒng)、汽車零部件、生物醫(yī)藥、高端裝備制造等，代表租戶庫卡柔性系統(tǒng)（上海）有限公司、愛沃提耶汽車零部件（上海）有限公司，意大利德美克、美國締柯圣、澳大利亞依迪埃等。第三方預(yù)測(cè)租金增長(zhǎng)率保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2022 年預(yù)計(jì)保持 100%的滿租狀態(tài)：根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域歷史數(shù)據(jù)及市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)此次入池資產(chǎn)的資金增長(zhǎng)率均在 3%-5%的區(qū)間水平；從投入產(chǎn)出比和生產(chǎn)穩(wěn)定性等角度看，租戶對(duì)租金增長(zhǎng)的可承受能力也相對(duì)較強(qiáng)，簽約租約期限多在 5 年以上。同時(shí)考慮預(yù)測(cè)期內(nèi)

41、的租約到期情況，續(xù)租率等多方因素，評(píng)估機(jī)構(gòu)預(yù)估對(duì)象出租率比較穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來 2 年會(huì)保持 100%的滿租狀態(tài)。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 15 -行業(yè)跟蹤報(bào)告表 8、預(yù)測(cè)期內(nèi)臨港東久產(chǎn)業(yè)園 REITs 入池資產(chǎn)租金變化項(xiàng)目平均租金市場(chǎng)平均租金租金增長(zhǎng)率物業(yè)名稱33（元/m /月）（元/m /月）臨港奉賢智造園一期臨港奉賢智造園三期東久（金山）智造園東久（昆山）智造園東久（無錫）智造園東久（常州）智造園30.4233.0528.3627.8327.4714.6433.4033.4028.5428.8029.2519.503%-5%3%-5%3%-5%3%-5%3%-4%3%-4%資

42、料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理現(xiàn)金流公允性和關(guān)聯(lián)交易情況：項(xiàng)目現(xiàn)金流主要由市場(chǎng)化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入，來源合理分散，公允性有保障：2018-2020年五期項(xiàng)目經(jīng)營性凈現(xiàn)金流分別為 0.61 億元、1.08 億元、1.12 億元，項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定，租金收入由市場(chǎng)化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。 入池資產(chǎn)所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)：（1）地處上海和長(zhǎng)江三角洲中心腹地，經(jīng)濟(jì)動(dòng)力十足（2）上海市在 2013 年至 2020 年間地區(qū)生產(chǎn)總值保持中高速增長(zhǎng)，2015 年前增長(zhǎng)率保持在 7%以上，2015 年以后穩(wěn)定再 6%-7%的區(qū)間。（3）2020 年全年金山區(qū)

43、完成地區(qū)生產(chǎn)總值 828.6 億元，同比增長(zhǎng) 2.2%。（4）2020 年全年奉賢區(qū)區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 1190.19 億元，同比增長(zhǎng)2.2%。（5）2021 年上半年，上海全市 35 個(gè)工業(yè)行業(yè)中有 32 個(gè)行業(yè)工業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其中，汽車制造業(yè)，專用設(shè)備制造業(yè)，電器機(jī)械等增速領(lǐng)先。 入池資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園標(biāo)桿項(xiàng)目，未來將持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)趨勢(shì)：當(dāng)前我國產(chǎn)業(yè)園主要問題包括同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加劇、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及招商資源減少、傳統(tǒng)招商模式吸引力度減弱、園區(qū)服務(wù)缺乏專業(yè)化。臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園作為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園典范項(xiàng)目，將在以下幾個(gè)方面引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展：（1）新戰(zhàn)略：深度融入經(jīng)濟(jì)全球化，建成具有較強(qiáng)國際市場(chǎng)影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的特殊經(jīng)

44、濟(jì)功能區(qū)（2）新制度：先行先試，大膽創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變現(xiàn)有政府職能，突破現(xiàn)有制度框架，探索以自由化為核心的制度體系（3）新模式：采取港城融合的發(fā)展模式，探索實(shí)施以安全監(jiān)管為主、更高水平貿(mào)易自由化便利化監(jiān)管政策（4）新空間：整體規(guī)劃區(qū)和先行啟動(dòng)區(qū)并行（5）新產(chǎn)業(yè)：將“建設(shè)具有國際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的開放型產(chǎn)業(yè)體系”放在更加突出和重要的位置。第二部分：相關(guān)方實(shí)力基金管理人：上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司。公司審計(jì)資產(chǎn)總計(jì)73.70 億元，凈資產(chǎn)總計(jì) 58.36 億元，2020 年實(shí)現(xiàn)營收 22.49 億元，是國泰君安證券股份有限公司的全資子公司。目前已形成一條包括股票，基金，債券，貨幣，量化，市值管理，海外投資

45、等多個(gè)系類的產(chǎn)品線，專門開展證券請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 16 -行業(yè)跟蹤報(bào)告資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。三名擬任基金經(jīng)理均滿足 5 年以上的基礎(chǔ)設(shè)施投資/運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)要求。表 9、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 基金經(jīng)理情況基金經(jīng)理職業(yè)經(jīng)歷項(xiàng)目經(jīng)歷長(zhǎng)期從事資產(chǎn)證券化及REITs 相關(guān)工作，涉及產(chǎn)業(yè)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)，寫字樓，PPP,天然氣收費(fèi)收益權(quán)，物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)收賬款等。平安證券股份有限公司上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司不動(dòng)產(chǎn)投資部蘇瑞從事過不動(dòng)產(chǎn)投資和資產(chǎn)運(yùn)營管理工作，參與上海，江蘇，浙江，福建等地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目的收并購和運(yùn)營管理工作。英國 LGC 綠色基礎(chǔ)設(shè)施有限公司新加

46、坡豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司不動(dòng)產(chǎn)投資部王瀚霆6 年不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理及投資經(jīng)驗(yàn)，從事過園區(qū)運(yùn)營及投資工作，負(fù)責(zé)過上海，武漢。長(zhǎng)沙，北京，天津等地物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資開發(fā)及運(yùn)營管理中外運(yùn)化工國際物流有限公司海航冷鏈控股股份有限公司新宜企業(yè)管理咨詢有限公司上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司不動(dòng)產(chǎn)投資部胡家偉數(shù)據(jù)來源：招募說明書、興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理基金托管人：中國銀行。托管人員專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備充足，專業(yè)水平位于業(yè)內(nèi)前列，具有豐富的類 REITs、不動(dòng)產(chǎn)（含基礎(chǔ)設(shè)施）股權(quán)和債權(quán)投資經(jīng)驗(yàn)，是最早參與類 REITs 投資的銀行資管機(jī)構(gòu)之一，具有基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)管理產(chǎn)品托管的

47、豐富經(jīng)驗(yàn)。2021 年 6 月末集團(tuán)托管資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到 13.05 萬億元。公募基金托管業(yè)務(wù)增速列主要中資同業(yè)首位，新發(fā)公募基金托管數(shù)量和規(guī)模保持行業(yè)第一梯隊(duì)。原始權(quán)益人：包括上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司和東久工業(yè)地產(chǎn)投資有限公司：請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 17 -行業(yè)跟蹤報(bào)告圖 11、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 原始權(quán)益人股東結(jié)構(gòu)資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理1） 臨港集團(tuán)成立于 2003 年，背靠上海國資委，經(jīng)過 30 多年的園區(qū)開發(fā)實(shí)踐，培育了“臨港”“漕河涇”“新業(yè)坊”三大品牌。集團(tuán)控股股東為上海市國資委。集團(tuán)經(jīng)過 30 多年的園區(qū)開發(fā)實(shí)踐

48、，培育了“臨港”“漕河涇”“新業(yè)坊”三大品牌，同時(shí)背靠上海國資委，政府資源豐富。經(jīng)營能力強(qiáng)，2020 年凈利潤(rùn)增速達(dá) 25%。臨港集團(tuán)下屬的臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)和漕河涇開發(fā)區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營獲得政府多項(xiàng)支持。一方面，上海國資委對(duì)臨港集團(tuán)多次增資擴(kuò)股，增強(qiáng)其資本實(shí)力；另一方面，政府在用地指標(biāo)、項(xiàng)目審批、稅收政策等方面給與較多支持。集團(tuán)立足上海產(chǎn)業(yè)空間布局，通過打造品牌、特色和精品園區(qū)，踐行區(qū)域轉(zhuǎn)型，聚焦先進(jìn)制造業(yè)、人工智能產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生命健康產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)方向，涵蓋產(chǎn)業(yè)綜合體、研發(fā)辦公、標(biāo)準(zhǔn)廠房、物流倉儲(chǔ)等不同類型的產(chǎn)業(yè)載體，招商優(yōu)勢(shì)突出，匯聚園區(qū)企業(yè) 11000 余家，其中上市公司及分支

49、機(jī)構(gòu)200 余家，世界 500 強(qiáng)及相關(guān)企業(yè) 200 余家。2） 東久工業(yè)聚焦新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，戰(zhàn)略資源豐富，近年?duì)I收持續(xù)增長(zhǎng)。成立于 2014 年，由東久開曼 100%控股，專注于生物醫(yī)藥、新能源汽車等新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，搭建豐富的租戶網(wǎng)絡(luò)，高效匹配新興產(chǎn)業(yè)與高端客戶選址需求，戰(zhàn)略資源豐富，多次入選“中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商 20 強(qiáng)”。近年來營收持續(xù)增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)受疫情影響波動(dòng)較大。截至 2021 上半年，公司持有并運(yùn)營 21 個(gè)智能制造基礎(chǔ)設(shè)施、研發(fā)創(chuàng)新中心等產(chǎn)業(yè)，有近 300家國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，其中包括蔚來汽車、強(qiáng)生、復(fù)旦大學(xué)醫(yī)學(xué)院等優(yōu)質(zhì)企業(yè)。截至 2021 上半年，東久工業(yè)已與臨港集團(tuán)、北京電子

50、城等產(chǎn)業(yè)龍頭建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作，并成為上市平臺(tái)上海臨港及電子城重要股東之一。東久工業(yè)通過與各方搭建合作平臺(tái)，整合優(yōu)質(zhì)資源，促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 18 -行業(yè)跟蹤報(bào)告運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)：上海臨港奉賢經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司和上海臨港華平經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司。均對(duì)周邊市場(chǎng)有著深入了解，具備豐富的產(chǎn)業(yè)招商，運(yùn)營管理等方面的經(jīng)驗(yàn)，核心運(yùn)營管理人員從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，符合專業(yè)化配置要求。圖 12、臨港集團(tuán)營收&YOY圖 13、臨港集團(tuán)凈利潤(rùn)&YOY數(shù)據(jù)來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理數(shù)據(jù)來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理圖 14、東久工業(yè)營收&

51、;YOY圖 15、東久工業(yè)凈利潤(rùn)&YOY數(shù)據(jù)來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理數(shù)據(jù)來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理第三部分：產(chǎn)品要素和發(fā)行情況1) 產(chǎn)品要素本次發(fā)行規(guī)模和發(fā)行對(duì)象：產(chǎn)品目前已完成注冊(cè)登記，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模約22.37 億，定價(jià)取自戴德梁行出具本項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告，其中臨港奉賢智造園兩期項(xiàng)目為 7.9 億元、東久產(chǎn)業(yè)園四期項(xiàng)目 14.47 億元。準(zhǔn)予募集份額為 9 億份，其中原始權(quán)益人參加基金份額的戰(zhàn)略配售比例不低于20%，基金網(wǎng)下發(fā)售比例不低于 70%。基金運(yùn)作方式和存續(xù)期：基金存續(xù)期 40 年，存續(xù)期內(nèi)封閉運(yùn)作，可上市交易。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披

52、露和重要聲明- 19 -行業(yè)跟蹤報(bào)告2) 交易結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品采用“公募ABSSPV標(biāo)的項(xiàng)目”交易結(jié)構(gòu)，不包含私募，符合公募 REITs 試點(diǎn)政策要求。臨港奉賢智造園一期項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)為“公募基金資產(chǎn)支持專向計(jì)劃臨港奉賢標(biāo)的項(xiàng)目”，臨港奉賢智造園一期項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)為“公募基金資產(chǎn)支持專向計(jì)劃臨港奉賢和東久工業(yè)標(biāo)的項(xiàng)目”東久四處工業(yè)廠房資產(chǎn)項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)為“公募基金資產(chǎn)支持專向計(jì)劃東久工業(yè)標(biāo)的項(xiàng)目”。圖 16、臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園 REITs 產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)資料來源：招募說明書，興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理3) 主要投資限制：基金募集份額總額未達(dá)到準(zhǔn)予注冊(cè)規(guī)模的 100%；基金募集資金規(guī)模少于 2 億元，或

53、基金認(rèn)購人數(shù)少于 100 人；原始權(quán)益人或關(guān)聯(lián)方未按照規(guī)定參與戰(zhàn)略配售，扣除戰(zhàn)略配售部分后，網(wǎng)下發(fā)售比例低于本次公開發(fā)售數(shù)量 70%。發(fā)生上述情況致使基金募集失敗，可能影響投資人對(duì)基金投資的收益實(shí)現(xiàn)。4) 擴(kuò)募條件：在符合法律法規(guī)規(guī)定的情況下，基金管理人可以根據(jù)市場(chǎng)情況發(fā)起對(duì)本基金進(jìn)行擴(kuò)募的程序，同時(shí)基金擴(kuò)募應(yīng)當(dāng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。另一方面，基金管理人可以根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格和擬投資項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值等有關(guān)因素，合理確定基金擴(kuò)募發(fā)售價(jià)格或定價(jià)方式等。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 20 -行業(yè)跟蹤報(bào)告1.3、華夏越秀高速 REITs ：G70 重要組成，

54、特許經(jīng)營權(quán)估值近 23 億元華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，為收費(fèi)公路類公募 REITs。產(chǎn)品的管理人、主要原始權(quán)益人、ABS 管理人、托管人分別為華夏基金管理有限公司、越秀（中國）交通基建投資有限公司、中信證券股份有限公司、中信銀行股份有限公司。產(chǎn)品交易場(chǎng)所為深圳證券交易所，受理日期為 2021/10/15，目前審核處于已受理階段。產(chǎn)品資產(chǎn)資質(zhì)和投資價(jià)值分析總結(jié)：基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)秀：入池資產(chǎn)為漢孝高速公路（全長(zhǎng) 35.996km）及其相關(guān)構(gòu)筑物資產(chǎn)組的收費(fèi)權(quán)，地處湖北省武漢十堰高速公路起點(diǎn)段資產(chǎn)資質(zhì)優(yōu)異，與區(qū)域內(nèi)多條核心線路互聯(lián)，特許經(jīng)營權(quán)和收費(fèi)期至 2036 年年底到期。2020

55、 年漢孝高速受疫情嚴(yán)重影響，在未能發(fā)揮機(jī)場(chǎng)高速的功能作用下，自恢復(fù)通車以來，交通量仍保持 10.73%的增長(zhǎng)，進(jìn)一步印證漢孝高速的路網(wǎng)重要性，表明了漢孝高速受武漢城市經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)外移、物流園發(fā)展等多種因素下持續(xù)增長(zhǎng)。相關(guān)方實(shí)力：管理人華夏基金管理有限公司獨(dú)立設(shè)置 REITs 投資中心，團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富，基金經(jīng)理均有 5 年以上的基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)。原始權(quán)益人越秀（中國）交通基建投資有限公司是收費(fèi)高速公路行業(yè)內(nèi)市場(chǎng)化方面的領(lǐng)導(dǎo)者，長(zhǎng)期扎根 REITs 領(lǐng)域，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富。托管人中信銀行股份有限公司經(jīng)營范圍廣泛，實(shí)力雄厚，托管業(yè)務(wù)成熟豐富。 產(chǎn)品要素和發(fā)展情況： 本

56、次發(fā)行規(guī)模待定，產(chǎn)品目前已完成注冊(cè)登記。基金為契約型封閉式運(yùn)作，存續(xù)期 50 年。本基金份額的首次發(fā)售，分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者認(rèn)購等環(huán)節(jié)交易結(jié)構(gòu)為“公募基金華夏越秀高速資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃湖北越通交通投資有限責(zé)任公司標(biāo)的項(xiàng)目”。 符合試點(diǎn)政策要求。未來在運(yùn)營業(yè)績(jī)良好，基金管理人近兩年未受處罰的條件下可擴(kuò)募，將積極尋求將優(yōu)質(zhì)的擴(kuò)募基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目裝入本基金。第一部分：基礎(chǔ)資產(chǎn)資質(zhì)分析入池資產(chǎn)全長(zhǎng) 35.996km，收費(fèi)期限至 2036 年年底，特許經(jīng)營權(quán)評(píng)估價(jià)值為22.86 億元：入池資產(chǎn)為漢孝高速公路，全長(zhǎng) 35.996 公里。漢孝高速公路主線全長(zhǎng) 33.528 公里，總投資 10.55

57、億元，于 2006 年底通車試運(yùn)營，收費(fèi)期限 30 年，至 2036 年 12 月 9 日止。機(jī)場(chǎng)北連接線全長(zhǎng) 2.468km，總投資 3.54億元，于 2011 年 10 月 30 日開始運(yùn)營收費(fèi)，收費(fèi)期限 25 年，至 2036 年 12月 9 日止。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 21 -行業(yè)跟蹤報(bào)告資產(chǎn)為G70重要組成部分，與區(qū)域內(nèi)多條核心線路互聯(lián)，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)園和物流園多，帶來可持續(xù)性的車流：漢孝高速區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，既是國高網(wǎng)主干線（G70）和湖北省高速主干線的重要組成部分，也是武漢城市圈的西北向的重要聯(lián)絡(luò)通道，也是湖北西北地區(qū)的機(jī)場(chǎng)高速。項(xiàng)目承擔(dān) 著中國西北與東南地區(qū)

58、的聯(lián)絡(luò)、武漢核心城市圈與襄陽、十堰經(jīng)濟(jì)圈的聯(lián)絡(luò)、武漢天河國際機(jī)場(chǎng)的西北聯(lián)絡(luò)及武漢臨空經(jīng)濟(jì)港、臨空產(chǎn)業(yè)園外延發(fā)展等作用，其地理交通位置在全國高速公路網(wǎng)格局中有著舉足輕重的地位和意義。資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰：入池項(xiàng)目性質(zhì)為國有高速公路的特許收費(fèi)權(quán)。越秀（中國）交通基建投資有限公司為本資產(chǎn)主要原始權(quán)益人，廣州越通公路運(yùn)營管理有限公司為運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，已取得漢孝高速全部產(chǎn)權(quán)證書，并獲得湖北省批復(fù)的長(zhǎng)達(dá)30年特許收費(fèi)權(quán)限。項(xiàng)目權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確，并按照相關(guān)規(guī)定完成了相應(yīng)的權(quán)屬登記。表 10、漢孝高速入池資產(chǎn)信息竣工時(shí)間決算總投資收費(fèi)期限30名稱里程起止地點(diǎn)運(yùn)營時(shí)間33.528 武漢市黃陂區(qū)桃園集孝感市華km20

59、06.12主線路2006 年10.55 億元3.54 億元出灣2036.12年機(jī)場(chǎng)北 2.468k 漢孝高速主線武漢天河機(jī)場(chǎng)北線路2011.1225年20011 年m門2036.12數(shù)據(jù)來源：招募說明書、興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院整理通行費(fèi)收入占比近 98%，2020 年度疫情影響下營收和利潤(rùn)顯著下降，但車流量持續(xù)增長(zhǎng)：入池資產(chǎn) 2018-2020 年?duì)I收分別為 1.73 億元、1.86 億元、1.58 億元，凈利潤(rùn)分別為 0.67 億元、0.72 億元、0.63 億元，2020 年收入下滑系 2 月 17 日至 5 月 5 日間鄂免收過路費(fèi)，凈利潤(rùn)下滑系收入減少的同時(shí)養(yǎng)護(hù)成本增加。另一方面，資

60、產(chǎn) 2018-2020 日均全程車流量為 23968、24292、27196 輛/天，車流量同比增長(zhǎng)率為-2.65%、1.35%、11.95%。資產(chǎn)2020 年通行費(fèi)、租金及其他業(yè)務(wù)收入占比分別為 96.55%、3.45%.產(chǎn)品 2022 年未來運(yùn)營展望：營業(yè)總收入達(dá)到 2.41 億元，利潤(rùn)總額為 0.82 億元。根據(jù)招募說明書凈利潤(rùn)為 0.74 億元，EBITDA 為 1.89 億元。剔除未來合理支出預(yù)留、支付利息稅費(fèi)等其他調(diào)整項(xiàng)后，可供分配金額為 1.54 億元。該測(cè)算經(jīng)由安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所審閱。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明- 22 -行業(yè)跟蹤報(bào)告表 11、華夏越秀高速公路 REITs 入池資產(chǎn)主要經(jīng)營指標(biāo)（萬元）資產(chǎn)指標(biāo)2018A2019A202