住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案

1、住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案一、調(diào)查目的全面了解和掌握相關(guān)城市新建住宅和二手住宅銷售價格及其變動情況，為做好國民經(jīng)濟(jì)核算和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作、滿足社會公眾需要提供基礎(chǔ)統(tǒng)計信息。二、調(diào)查任務(wù)按月調(diào)查和收集相關(guān)城市新建住宅和二手住宅銷售價格、面積、金額等相關(guān)基礎(chǔ)資料并計算價格指數(shù)。三、調(diào)查城市及范圍（一）調(diào)查城市。調(diào)查城市包括直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）和計劃單列市（共35個），以及唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、揚州、徐州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州 、九江、贛州、煙臺、濟(jì)寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄樊、岳陽、常德、惠州、湛江、韶關(guān)、桂林、北海、三亞、瀘州、南充

2、、遵義、大理等城市（以下簡稱“其他35個城市”）。（二）調(diào)查范圍。調(diào)查范圍為70個大中城市的市轄區(qū)，不包括縣。四、調(diào)查方法與調(diào)查內(nèi)容（一）新建住宅銷售價格的調(diào)查方法與內(nèi)容。直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個城市新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再另作調(diào)查。新建住宅交易的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)內(nèi)容，主要包括：住宅所在項目（樓盤）名稱、項目地址、幢號、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、建筑面積、成交總價（合同金額）、簽約時間等。暫時不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他35個城市，新建住宅銷售價格根據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表中各個項目的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計

3、算，不再另作調(diào)查。（二）二手住宅銷售價格的調(diào)查方法與內(nèi)容。二手住宅銷售價格的調(diào)查方法。二手住宅銷售價格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實地采價相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為保證二手住宅價格調(diào)查的科學(xué)性和可靠性，在選取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住宅樣本時遵循以下原則：選取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要注重代表性。為保證調(diào)查資料的可靠性和連續(xù)性，要統(tǒng)籌考慮各種因素，選擇規(guī)模大、實力強、營業(yè)額占當(dāng)?shù)乜偁I業(yè)額比重較大、經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并盡量兼顧內(nèi)資、港澳臺商投資、外商投資等不同注冊登記類型。選取的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的總營業(yè)額一般應(yīng)占當(dāng)?shù)囟肿?/p>

4、宅總營業(yè)額的75%以上。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定內(nèi)容和要求填報調(diào)查表。選取住宅樣本要兼顧不同地理位置。綜合考慮住宅類型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計口徑的一致性，保證上月、本月價格同質(zhì)可比。由于存在級差地租，不同地理位置的住宅單位面積價格差異較大。在選取住宅樣本時，要分區(qū)域（轄區(qū)）、分類型從上月及本月銷售的住宅中分別選取銷售量（套數(shù)）所占比重最（較）大、同質(zhì)可比性和代表性強且交易時間最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后兩日均有同質(zhì)可比住宅時，選取后者作為樣本住宅。二手住宅銷售價格的調(diào)查內(nèi)容。成交住宅所在小區(qū)或社區(qū)名稱、位置、住宅類型、住宅所在區(qū)域、住宅所在地段、本月銷售面積、本月銷售金額、樣

5、本住宅上月銷售單價、樣本住宅本月銷售單價等。五、指標(biāo)設(shè)置（一）新建住宅。設(shè)置保障性住房和商品住宅兩個類別。保障性住房，是指享受國家相關(guān)優(yōu)惠政策、出售給城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的新建住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房等保障性、政策性住房。商品住宅類下設(shè)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。（二）二手住宅。設(shè)置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。六、價格指數(shù)的計算方法（一）新建住宅銷售價格指數(shù)的計算方法。各城市基本分類月環(huán)比價格指數(shù)。計算步驟與方法：第一，計算某一新建住宅項目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分

6、類的環(huán)比指數(shù)；第二，采用雙加權(quán)計算全市三個基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均計算；第三，計算保障性住房環(huán)比價格指數(shù)，計算方法與商品住宅基本分類計算方法一致。具體計算過程為：計算各項目各基本分類（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房）本月及上月平均價格。本月及上月平均價格計算公式為： 和 （1-1）其中：、為第i個項目第j基本分類t期（本月）、t-1期（上月）銷售金額，、第i個項目第j基本分類t期（本月）、t-1期（上月）銷售面積。計算各項目各基本分類（含保障性住房）月環(huán)比價格指數(shù)。連續(xù)性銷售項

7、目和新開項目環(huán)比價格指數(shù)的計算。連續(xù)性銷售項目是指，該項目本月和上月對應(yīng)分類都有成交記錄；新開項目是指，該項目本月第一次進(jìn)入市場銷售（本方案中連續(xù)四個月沒有成交記錄的在售項目也視為新開項目）。對于新開項目，需對上月該項目各分類平均價格進(jìn)行評估，具體評估方法如下：如果新開項目附近區(qū)域存在可比在售項目，則按照該可比項目對應(yīng)分類成交價格評估新開項目上月價格；如果沒有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價格同質(zhì)可比原則，選取與該項目位置屬同一級別區(qū)域的相似項目，按照其對應(yīng)分類成交價格評估新開項目上月價格；如果上述項目都不存在，則根據(jù)該項目附近區(qū)域內(nèi)本月二手住宅交易價格變動幅度或有關(guān)價格數(shù)據(jù)變動幅度進(jìn)行評估。連續(xù)性銷售

8、項目和新開項目基本分類環(huán)比指數(shù)計算公式為： （1-2）其中：為第i個項目第j基本分類t-1期（上月）平均價格（對于新開項目則為評估的平均價格），為t期（本月）平均價格。 間斷性銷售項目環(huán)比價格指數(shù)的計算。間斷性銷售項目是指，由于市場供求變化等原因?qū)е略擁椖慨?dāng)月有交易，對應(yīng)分類上月沒有交易，而在上月之前的兩個月內(nèi)曾經(jīng)有交易的項目。對于該類項目，依據(jù)項目上月之前兩個月內(nèi)離本月最近的各分類成交數(shù)據(jù)計算各分類平均價格，再利用下列計算公式計算基本分類環(huán)比價格指數(shù)： （1-3）其中：表示第i個項目第j基本分類t期（本月）平均價格，表示距離本月最近的對應(yīng)基本分類平均價格，n為距離本月的月份個數(shù)。計算全市基本

9、分類（含保障性住房）月環(huán)比價格指數(shù)。計算公式為： （1-4）其中：為第i個項目第j基本分類環(huán)比價格指數(shù)，為第i個項目第j基本分類t期（本月）銷售面積（金額），n為該基本分類中包含項目的個數(shù)。將分別利用銷售面積和金額加權(quán)計算得到的兩個指數(shù)再簡單平均計算。各城市基本分類以上類別價格指數(shù)。定基價格指數(shù)的計算公式（注：以2010年為基期，即以2010年平均價格為基期價格、2010年銷售面積為基期銷售面積）。 （1-5）其中：Pt表示當(dāng)月各分類平均價格，Q2010表示2010年各分類銷售面積，、分別為本月和上月定基價格指數(shù)，為環(huán)比指數(shù)。月環(huán)比價格指數(shù)的計算公式。 （1-6）月同比價格指數(shù)的計算公式。 （

10、1-7）（二）二手住宅銷售價格指數(shù)的計算方法。各城市基本分類月環(huán)比價格指數(shù)。 計算各基本分類中選中的二手住宅的環(huán)比指數(shù)。 計算公式為： （2-1）其中：為第j基本分類中第i個樣本住宅t期（本月）價格，為t-1期（上月）價格。(2)計算全市基本分類環(huán)比價格指數(shù)。采用雙加權(quán)計算全市各基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計算價格指數(shù)，然后將兩個價格指數(shù)再簡單平均計算。計算公式為： （2-2）其中：為第j基本分類中第i個樣本住宅環(huán)比價格指數(shù)，為第j基本分類中第i個樣本住宅所代表住宅類型的t期（本月）銷售面積（金額），n為該基本分類中包含樣本住宅的個數(shù)。各城市二手住宅銷售價格指數(shù)的計算方法同各城市新建住宅價格指數(shù)。七、數(shù)據(jù)資料的報送規(guī)定（一）網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個城市房地產(chǎn)管理部門要按照關(guān)于加強協(xié)作共同做好房地產(chǎn)價格統(tǒng)計工作的通知（國統(tǒng)字201093號）規(guī)定的內(nèi)容與時間向當(dāng)?shù)貒医y(tǒng)計局調(diào)查總隊或調(diào)查隊提供自然月度基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。相關(guān)調(diào)查總隊、調(diào)查隊將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提供的上個自然月新建住宅交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)用專用存儲設(shè)備拷貝，并按照統(tǒng)一規(guī)則進(jìn)行標(biāo)識。（二）二手住宅報表數(shù)據(jù)。各有關(guān)城市房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等要按照國家統(tǒng)計局規(guī)定的內(nèi)容與時間向當(dāng)?shù)貒医y(tǒng)計局調(diào)查總隊或調(diào)查隊提供自然月