成都市中心城區(qū)商業(yè)調(diào)查報(bào)告

1、二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心成都市中心城區(qū)商業(yè)調(diào)查報(bào)告成都市中心城區(qū)商業(yè)調(diào)查報(bào)告二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心Part1：成都商業(yè)市場概況二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心 2011年成都市商鋪新增供應(yīng)94.21萬平方米，同比增加70.70%，成交75.98萬平方米，同比上升34.60%。從2005年開始，銷售市場上新增商鋪的供應(yīng)量連續(xù)5年下降之后，2011年出現(xiàn)較大反彈。由于住宅市場限購，成交大幅受挫，開發(fā)商通過加大商鋪供應(yīng)量以快速回籠資金，與此同時(shí)，較多投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，市場呈現(xiàn)供需兩旺。成都商業(yè)市場供需情況成都商業(yè)市場供需情況成都市商鋪供需情況（成都市商鋪供

2、需情況（2004-20112004-2011年）年） 二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心成都商業(yè)市場供應(yīng)特征成都商業(yè)市場供應(yīng)特征 社區(qū)型商鋪供應(yīng)量為45.19萬平方米，占到整體供應(yīng)量的48.0%，依舊是市場供應(yīng)的主導(dǎo)形態(tài)。 商業(yè)廣場供應(yīng)量為39.48萬平方米，占整體供應(yīng)量的41.9%。 寫字樓底商為7.77萬平方米，約占8.2%的比重。由于近幾年寫字樓的市場開發(fā)量急劇攀升，寫字樓底商也以較快的速度增長。寫字樓底商一般規(guī)模較小，主要作為辦公配套出現(xiàn)，滿足商務(wù)洽談、銀行金融服務(wù)等方面需求。成都市商鋪供應(yīng)類型（成都市商鋪供應(yīng)類型（2010-20112010-2011年）年） 二級(jí)市場策劃品控中

3、心二級(jí)市場策劃品控中心新增供應(yīng)外移新增供應(yīng)外移加劇加劇 三環(huán)外三環(huán)外唱主角唱主角 城南供應(yīng)繼續(xù)城南供應(yīng)繼續(xù)領(lǐng)先領(lǐng)先 城西不城西不甘示弱甘示弱 成都市商鋪供應(yīng)方位分析（成都市商鋪供應(yīng)方位分析（20102010年年-2011-2011年）年）成都市商鋪供應(yīng)環(huán)域分析（成都市商鋪供應(yīng)環(huán)域分析（2010-20112010-2011年）年）成都商業(yè)市場供應(yīng)特征成都商業(yè)市場供應(yīng)特征二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心成都市商鋪月度銷售情況（成都市商鋪月度銷售情況（20112011年年1-121-12月）月） 成都市商鋪銷售價(jià)格走勢（單位：元成都市商鋪銷售價(jià)格走勢（單位：元/ /平米）平米） 成都商業(yè)市場

4、需求特征成都商業(yè)市場需求特征 2011年商鋪平均銷售價(jià)格為22805元/平方米，環(huán)比上漲32.7%，繼續(xù)保持較大幅度的漲幅。商鋪?zhàn)杂眯枨筝^為旺盛，尤其是大中型零售、餐飲企業(yè)對商鋪需求量較大，同時(shí)，社會(huì)閑散資金購買意愿強(qiáng)烈，在自用及投資需求的推動(dòng)下，商鋪價(jià)格持續(xù)走高。 社區(qū)型商鋪首層價(jià)格集中在3-5萬元/平方米，商業(yè)廣場主要集中在5-8萬元/平方米之間，核心區(qū)的商業(yè)廣場價(jià)格達(dá)到10萬元/平方米以上。二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心成都商業(yè)市場典型項(xiàng)目銷售價(jià)格情況成都商業(yè)市場典型項(xiàng)目銷售價(jià)格情況方位方位項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱價(jià)格（元價(jià)格（元/ /平方米）平方米）面積分割面積分割商務(wù)類型商務(wù)類型城

5、中錦城華府28000-5500030-300住宅底商雄飛中心50000-1800008-20大型集中商業(yè)城東沙河壹號(hào)30000-4000050-300住宅底商米婭中心28000-4000050-300住宅底商城南保利心語花園35000-4500030-1005.9米挑高住宅底商大鼎世紀(jì)廣場30000-60000100-300寫字樓底商城西中海國際購物廣場20000-5000025-50大型商業(yè)廣場中大君悅金沙40000-6000030-200住宅底商城北北城天街40000-9000040-200商業(yè)廣場+住宅底商金牛萬達(dá)廣場60000-80000100-150臨街商鋪二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市

6、場策劃品控中心第一代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起20世紀(jì)90年代中期20世紀(jì)90年代中后期21世紀(jì)初1980-19931994-20032004-20102010后21世紀(jì)第一代商業(yè)第一代商業(yè)是指傳統(tǒng)的是指傳統(tǒng)的街鋪形式專街鋪形式專業(yè)店和綜合業(yè)店和綜合店店 第二代商業(yè)第二代商業(yè)是指超市和是指超市和百貨百貨第三代商第三代商業(yè)是指購業(yè)是指購物中心物中心SHOPPINSHOPPING MALLG MALL第四代商業(yè)第四代商業(yè)是指是指LIFE LIFE STYLE STYLE CENTER,CENTER,即即生活體驗(yàn)中生活體驗(yàn)中心心商業(yè)模式演變商業(yè)模式演變成都商業(yè)發(fā)展概況成都商業(yè)

7、發(fā)展概況二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心成都商業(yè)發(fā)展概況成都商業(yè)發(fā)展概況成都商圈發(fā)展模式成都商圈發(fā)展模式商業(yè)中心單一中心商圈單一中心商圈多商圈共存多商圈共存q多核心商圈發(fā)展模式（DEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTI-COMMERCIAL CIRLE） 同心圓放射式擴(kuò)展，由單一商圈演化為多商圈并存的格局； 由從前單一的中心商圈春鹽騾商圈，逐步發(fā)展出人新天地南、金沙光華、雙楠-紅牌樓等多商圈。二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心成都商業(yè)格局成都商業(yè)格局 春鹽騾三大商圈作為成都市的核心商圈，在各大商圈中處于霸主地位。輻射整個(gè)成都市區(qū)甚至部分西部城市。商圈主要以

8、百貨、專賣店、超市、餐飲等業(yè)態(tài)為主，人流量大，商業(yè)繁華，租金水平較高。 除了核心商圈，在二環(huán)路沿線分布多個(gè)次級(jí)商圈，如金沙-光華商圈、建設(shè)路商圈等。次級(jí)商圈的體量集中在20-30萬平方米，包含大型超市、百貨、休閑餐飲等業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域型的購物需求。 隨著大量綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，以核心商圈為主，多次級(jí)商隨著大量綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，以核心商圈為主，多次級(jí)商圈共同發(fā)展的商業(yè)格局正在形成。圈共同發(fā)展的商業(yè)格局正在形成。春鹽騾商圈春鹽騾商圈光華、金沙商圈光華、金沙商圈雙楠雙楠- -紅牌樓商圈紅牌樓商圈玉林玉林- -紫荊商圈紫荊商圈新南天地商圈新南天地商圈科華科華- -萬達(dá)商圈萬達(dá)商圈建設(shè)路商圈建設(shè)路商圈沙灣商

9、圈沙灣商圈城北商圈城北商圈二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心成都商業(yè)格局成都商業(yè)格局 2011年商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中開業(yè)，新增供應(yīng)較大。其中新南天地商圈再度擴(kuò)容，成為城南最大的商圈，蘇寧廣場和富森美家居集中開業(yè)，新增商業(yè)面積達(dá)到32.50萬平米，增幅明顯，發(fā)展速度為各大商圈之首。就各商圈市場存量而言，春鹽商圈當(dāng)之不愧，總存量達(dá)到95.77萬平米，已經(jīng)發(fā)展成熟，商業(yè)集中性較高，人流量大，知名度最高。成都市各商圈新增供應(yīng)情況成都市各商圈新增供應(yīng)情況 二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心新增商業(yè)項(xiàng)目新增商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)開業(yè)時(shí)間間商業(yè)面商業(yè)面積（萬積（萬平米）平米）業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌

10、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌特點(diǎn)特點(diǎn)北京華聯(lián)4月29日6.00BHG時(shí)尚百貨，BHG生活超市，品牌時(shí)尚店、服裝、餐飲、咖啡廳、兒童娛樂城，嘉禾影院、電玩城滿足城西區(qū)域性消費(fèi)需求，并在一定程度上彌補(bǔ)該片區(qū)大型商業(yè)百貨的空缺遠(yuǎn)東百貨6月25日6.00國際一線品牌、國際精品、時(shí)尚流行服飾、精致超市、特色餐廳、美食街等地處市中心核心商圈，地段繁華，定位大型中高端百貨賣場，引領(lǐng)鹽商圈的升級(jí)富森美家居7月30日20.00318個(gè)國內(nèi)外一線家具品牌，并全國首創(chuàng)推出8大歐美家具獨(dú)立店城南高端家居賣場，成都最大單體賣場蘇寧廣場9月30日12.50蘇寧電器EXPO、星巴克、必勝客、肯德基、味千、澳門豆撈、橫店影院、清健身、金寶

11、貝早教、UR綜合店、勁浪體育、新宇鐘表、屈臣氏等。處于快速成長的新南天地商圈，體量較大，業(yè)態(tài)豐富，發(fā)展成為城南又一綜合性購物中心伊藤高新店11月8號(hào)3.35咖啡廳、美容美發(fā)、旅行社、餐飲FF店、兒童游樂劇場等城南大源板塊首家營業(yè)的綜合類百貨賣場，較好地滿足此地區(qū)消費(fèi)者的需求，彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套不足，推動(dòng)區(qū)域市場發(fā)展地一大道12月23日9.00零售，批發(fā)，購物、休閑、娛樂、餐飲，服裝打造地下購物中心，形成立體商業(yè)，連接較多商場及重要交通節(jié)點(diǎn)，為春熙路商圈再次擴(kuò)容王府井百貨12月26日10.00百貨店、名品商鋪、精品超市、特色餐飲、高端影院等前身為天府匯成購物中心，改造后的王府井百貨在業(yè)態(tài)、品牌、布

12、局等方面更具有吸引力成都商業(yè)格局成都商業(yè)格局20112011年新增大型商業(yè)項(xiàng)目概覽年新增大型商業(yè)項(xiàng)目概覽 二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心租金水平租金水平 商圈主要租金范圍2011年租金變化春鹽騾商圈250-2200上漲8%-10%光華-金沙商圈95-320上漲6-10%雙楠商圈60-460上漲8-10%新南天地商圈85-330上漲6%-12%萬達(dá)商圈65-500上漲8-10%建設(shè)路商圈85-380上漲7%-10% 2011 2011年成都主要商圈商鋪?zhàn)饨鹁霈F(xiàn)不同程度的上漲。其中春鹽商圈年成都主要商圈商鋪?zhàn)饨鹁霈F(xiàn)不同程度的上漲。其中春鹽商圈變化幅度最大，各大零售商圈激烈爭奪，導(dǎo)致租

13、金一直居高不下，租金在變化幅度最大，各大零售商圈激烈爭奪，導(dǎo)致租金一直居高不下，租金在250-2200250-2200元元/ /平米不等。近年來，新興商圈不斷涌現(xiàn)，區(qū)域性商業(yè)中心不平米不等。近年來，新興商圈不斷涌現(xiàn)，區(qū)域性商業(yè)中心不斷形成，其中新南天地最為耀眼，快速發(fā)展，逐漸成為城南最大最為成熟斷形成，其中新南天地最為耀眼，快速發(fā)展，逐漸成為城南最大最為成熟的商圈，為局面提供的商圈，為局面提供“一站式一站式”購物服務(wù)，其租金范圍在購物服務(wù)，其租金范圍在80-33080-330元元/ /平米。平米。成都商業(yè)格局成都商業(yè)格局租金水平租金水平 二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心方位未來大型商業(yè)

14、項(xiàng)目城中華置廣場（7）、成都國際商城（12）、茂業(yè)二期（6.5）、來福士廣場（7）、九龍倉國際金融中心（15）、 太古廣場（6.5）、成都339（3）、 蘇寧春熙廣場（待定）城西中鐵西城（18）、沙灣現(xiàn)代城（10）、時(shí)代天街（60）、 凱德商業(yè)廣場（待定）城南凱德廣場（待定）、茂業(yè)百貨（6.8）、中航九方購物中心（10）、美美力誠旗艦店（3）、仁和春天百貨（8）、譽(yù)峰（7）、新世紀(jì)環(huán)球中心（30）、成都大魔方（9.8）、創(chuàng)新時(shí)代廣場（7）、奧克斯財(cái)富廣場（20） 、王府井（9.8）、保利國際廣場（待定）、萊蒙置地廣場（4）、大悅城（15）城東萬象城（24.4）、環(huán)球貿(mào)易廣場（13）、環(huán)球匯（待

15、定）、龍之夢新城（20）、杉板橋萬達(dá)廣場（待定）、協(xié)信中心（待定）城北北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛萬達(dá)廣場（20）、綠地紅星國際廣場（17） 成都已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的時(shí)代，城市綜合體不斷出現(xiàn)，分布范圍相當(dāng)成都已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的時(shí)代，城市綜合體不斷出現(xiàn)，分布范圍相當(dāng)廣，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。開發(fā)商的開發(fā)水平愈來愈廣，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。開發(fā)商的開發(fā)水平愈來愈成熟，操作的項(xiàng)目體量大，業(yè)態(tài)全，檔次高等特征明顯。根據(jù)中原已知項(xiàng)成熟，操作的項(xiàng)目體量大，業(yè)態(tài)全，檔次高等特征明顯。根據(jù)中原已知項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，未來大型商業(yè)體量巨大，對現(xiàn)有市場造成較大的沖擊力。目統(tǒng)計(jì)，

16、未來大型商業(yè)體量巨大，對現(xiàn)有市場造成較大的沖擊力。成都商業(yè)格局成都商業(yè)格局未來潛在商業(yè)供應(yīng)未來潛在商業(yè)供應(yīng) 二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心小結(jié)：小結(jié)：成都商業(yè)發(fā)展概況成都商業(yè)發(fā)展概況 商業(yè)供應(yīng)明顯回升，供應(yīng)量達(dá)到94.21萬平方米，供應(yīng)量創(chuàng)下新紀(jì)錄，尤以下半年集中爆發(fā)，供應(yīng)的區(qū)域集中在城南和城西；商鋪成交量為75.98萬平方米，市場銷售表現(xiàn)均為平穩(wěn)，價(jià)格為22805元/平方米，繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)的態(tài)勢。 隨著新興居住板塊的興起以及各大高尚住宅區(qū)域的形成，成都商業(yè)格局基本形成以多個(gè)次級(jí)商圈共同發(fā)展的局面。次級(jí)商圈加快發(fā)展，比較突出的是新南天地商圈，發(fā)展快速，已經(jīng)形成了大型綜合性商圈。商鋪價(jià)格

17、上揚(yáng)的同時(shí)，租金也穩(wěn)步上漲，整體較為平穩(wěn)。 在住宅市場持續(xù)限購的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)遇到難得的發(fā)展機(jī)遇，市場發(fā)展加快。開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比重。預(yù)計(jì)商鋪市場未來保持較快的發(fā)展速度。 開發(fā)商開發(fā)能力不斷提高，城市綜合體不斷涌現(xiàn)，多個(gè)項(xiàng)目均包含大面積的商場，商鋪供應(yīng)潛力較大。隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，市場存量將有大幅度的攀升，租賃市場壓力不斷加大，優(yōu)質(zhì)商鋪的爭奪將趨于白熱化。二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心Part2：成都市中心城區(qū)商業(yè)調(diào)查二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)商業(yè)格局中心城區(qū)商業(yè)格局春熙路、鹽市口、騾馬市是成都傳統(tǒng)商圈，在成都市中心形成三足鼎立的局面，有著不

18、可動(dòng)搖的地位。 二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心名稱春熙路商圈鹽市口商圈騾馬市商圈范圍屬于錦江區(qū)，以春熙路步行街為核心，北至總府路、南達(dá)上東大街西靠北新街、東接紅星路三段以鹽市口為核心，北至人民東路、南達(dá)新光華街、西靠人民南路一段、東臨青石橋街、青年路，圍合成的多邊形區(qū)域?qū)儆谇嘌騾^(qū)，以騾馬市為核心，人民中路 2 段為軸的兩側(cè)區(qū)域規(guī)?？偯娣e約 300 畝，營業(yè)面積約 22 萬平方米，商家大小共 300 多家，其中品牌商家超過 30 家總面積 220 畝，營業(yè)面積約 26 萬平方米， 商家約 400 家總面積約 860 畝，營業(yè)面積 13 萬平方米，商家約150家主要品牌大型商業(yè)、百貨：王

19、府井、太平洋伊藤洋華堂、 西武、伊勢丹百貨、百盛、第一城等 大型商業(yè)專賣店：耐克、 Adidas 、勁浪、同仁堂、海盜船、 美特斯邦 威、良木緣、哈根達(dá)斯、龍抄手等專賣店 其它業(yè)態(tài)：精益眼鏡、老鳳祥金店 百貨：成都百貨、人民商場、北京華聯(lián)、新世界百貨、大業(yè)百貨、百盛百貨 大型商業(yè)：好又多、九龍服裝廣場、泰華服裝批發(fā)城、錦城藝術(shù)宮、西南影都、太平洋影城、四川書市、摩爾時(shí)尚商業(yè)等購物中心：鉑金城 大型商業(yè)：永樂電器、創(chuàng)美家具、五星電器家樂福等百貨：太平洋百貨、百盛目標(biāo)消費(fèi)群70-90%為成都當(dāng)?shù)厝?，另為約10-30%左右的外地人。16 50 歲之間的消費(fèi)者，其中 16 40 左右的年輕人占大多數(shù)。

20、1640 歲之間的本地都市人，其中25 40 左右的占大多數(shù)；另加部份外地人，客源構(gòu)成較春熙路商圈復(fù)雜主要為 20 40 歲之間的本地都市人輻射能力輻射整個(gè)成都市，乃至整個(gè)大西南日人流量約 30-50 萬人/天輻射整個(gè)成都，日均人流量為 20 萬人/天輻射城西和騾馬市范圍日均人流量為 10 萬人/天三大核心商圈概況三大核心商圈概況中心城區(qū)商業(yè)格局中心城區(qū)商業(yè)格局二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心商圈商圈代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積營業(yè)面積樓層樓層年銷售額年銷售額項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位春熙路商圈王府井百貨1999年12月30日4.2萬B1至7樓30億中高檔百貨伊藤洋華堂春熙店1997

21、年11月21日1.5萬B1至5樓12億以超市拉動(dòng)的時(shí)尚百貨群光廣場2010年10月1日10萬B2至9樓 暫無數(shù)據(jù)國際精品、時(shí)尚流行百貨第一城2009年9月2萬1至6樓暫無數(shù)據(jù) 中高端時(shí)尚流行主題店、潮流店EGO壹購潮流廣場2009年10月2日2.4萬B1至5樓 暫無數(shù)據(jù)中低檔時(shí)尚流行精品小店鹽市口商圈茂業(yè)百貨2006年9月6萬B1至5樓7億時(shí)尚流行百貨仁和春天百貨人東店1998年9月8日2萬B1至4樓10億高端百貨仁恒置地廣場2010年9月13日6萬1至5樓暫無數(shù)據(jù)高端精品、高端購物中心新世界百貨2006年12月2.95萬 B1至5樓 暫無數(shù)據(jù)時(shí)尚流行、百貨美美百貨2003年9月18日1.5萬

22、1至5樓12億國際精品、高端百貨遠(yuǎn)東百貨2011年6月底6萬B1至8樓 暫無數(shù)據(jù)國際精品、高端百貨地一大道2011年11月23日9萬B2至B1樓 暫無數(shù)據(jù)時(shí)尚流行騾馬市商圈太平洋百貨全興店2006年3萬1至6樓8億中高檔百貨中心城區(qū)商業(yè)格局中心城區(qū)商業(yè)格局三大核心商圈代表項(xiàng)目情況三大核心商圈代表項(xiàng)目情況二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心主要商圈調(diào)研總結(jié)主要商圈調(diào)研總結(jié)p目前成都核心三大商圈發(fā)展成熟，人氣、商氣冠絕成都，隨著中強(qiáng)國際、茂業(yè)目前成都核心三大商圈發(fā)展成熟，人氣、商氣冠絕成都，隨著中強(qiáng)國際、茂業(yè)百貨、雄飛中心、銀石廣場、九龍倉項(xiàng)目等商業(yè)綜合體的開發(fā)及投入使用，中心百貨、雄飛中心、

23、銀石廣場、九龍倉項(xiàng)目等商業(yè)綜合體的開發(fā)及投入使用，中心城區(qū)三大核心商圈發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)全新的鼎盛階段。城區(qū)三大核心商圈發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)全新的鼎盛階段。p隨著地一大道地下商場開業(yè)，其貫穿順城大街及鹽市口的整體布局，使騾馬市隨著地一大道地下商場開業(yè)，其貫穿順城大街及鹽市口的整體布局，使騾馬市商圈、鹽市口商圈、春熙路商圈實(shí)現(xiàn)無縫連接，阻礙各大商圈人流互動(dòng)的動(dòng)線斷商圈、鹽市口商圈、春熙路商圈實(shí)現(xiàn)無縫連接，阻礙各大商圈人流互動(dòng)的動(dòng)線斷代障礙消失，本項(xiàng)目處于三大商圈的交匯處的核心位置，未來商業(yè)的運(yùn)營、人流代障礙消失，本項(xiàng)目處于三大商圈的交匯處的核心位置，未來商業(yè)的運(yùn)營、人流量發(fā)展前景可期。量發(fā)展前景可期。二級(jí)

24、市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心Part3：成都市中心城區(qū)在售商業(yè)調(diào)查二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)格局中心城區(qū)在售商業(yè)格局p 目前中心城區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較多，主要集中在春熙路商圈；p 在售商業(yè)主要為舊樓改造出售和新建項(xiàng)目出售兩種形式，物業(yè)類型以商鋪+酒店式公寓為主；p 大部分在售商業(yè)項(xiàng)目采用了帶租約銷售的模式，10年平均回報(bào)率集中在8%左右。本案本案春熙春熙1 1號(hào)號(hào)WI-WI-熙熙雄飛中心雄飛中心匯美服飾匯美服飾皮草廣場皮草廣場嘉利商業(yè)廣嘉利商業(yè)廣場場紅星國際紅星國際二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)中心城區(qū)在售商業(yè)-春熙春熙1 1號(hào)號(hào)

25、項(xiàng)目名稱春熙一號(hào)項(xiàng)目類別舊樓改造項(xiàng)目可使用年限33年（2045年4月10日使用期終止）交房時(shí)間2012年10月底項(xiàng)目樓層數(shù)5層（1-4層對外銷售，5層老板自持）主力面積區(qū)間4-13物業(yè)類別1層商鋪2-5層產(chǎn)權(quán)式酒店租賃商家1層中信銀行，租賃時(shí)間15年2-5層名人快捷酒店，租賃時(shí)間15年在售樓層均價(jià)一層8萬，三層2.6萬，四層2.2萬二層已售罄；在加推四層時(shí)，三層從2.4萬上漲兩千至2.6萬優(yōu)惠一次性5%（付款方式只能一次性）投資回報(bào)率第一個(gè)五年7.5%；第二個(gè)五年8%；第三個(gè)五年8.5%。十二年半收回成本交房前（5-9月）收租1層每間每月2000元，2-5層每間每月1000元二級(jí)市場策劃品控中

26、心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)中心城區(qū)在售商業(yè)-wi-wi-熙熙項(xiàng)目名稱wi-熙項(xiàng)目類別復(fù)合體商鋪可使用年限52年交房時(shí)間2013.04在售樓層數(shù)23-26層在售面積區(qū)間20-50物業(yè)類別產(chǎn)權(quán)式酒店租賃商家wi-熙酒店在售樓層均價(jià)23-25層19000元/，26層21000元/優(yōu)惠無優(yōu)惠，每套房源一口價(jià)投資回報(bào)率1-3年6.5%；4-6年6.89%；7-9年7.30%；10-12年7.74%；13-15年8.51%其他租金2012年4月起算一半租金，每月租金=總價(jià)*6.5%*50%；2013年4月起算全額租金二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)中心城區(qū)在售商業(yè)-嘉利

27、商業(yè)廣場嘉利商業(yè)廣場項(xiàng)目名稱嘉利商業(yè)廣場項(xiàng)目類別舊樓可使用年限37年交房時(shí)間2012.06在售樓層數(shù)1、2、3、5層面積區(qū)間12-36物業(yè)類別產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U商家博美裝飾城在售樓層均價(jià)1樓4.2萬；3樓2萬；5樓1.6萬優(yōu)惠2樓剩1套房，優(yōu)惠6000元/，總價(jià)43萬；3樓優(yōu)惠3500元/；4樓優(yōu)惠3500元/。投資回報(bào)率1-3年6.5%；4-6年7%；7-9年7.5%；10-12年8%；12-15年8.5%其他購房時(shí)減去6、7、8月的租金；2012年6月開始收租金（收房收租金）二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)中心城區(qū)在售商業(yè)-紅星國際紅星國際項(xiàng)目名稱紅星國際項(xiàng)目類別復(fù)合體

28、商鋪使用年限40年交房時(shí)間兩年后在售商鋪樓層數(shù)3層在售商鋪層高一層6米；二層4.1米；三層5.1米貨量30余鋪在售面積區(qū)間50-300銷售方式硬賣在售樓層均價(jià)一層7萬；二層2萬多；三層17500元優(yōu)惠一次性3%，按揭2%；按時(shí)簽約1%；內(nèi)部認(rèn)購名額再優(yōu)惠1%其他2012.04.20前（含20當(dāng)日）內(nèi)部業(yè)主認(rèn)購期；20后對外發(fā)售二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心項(xiàng)目名稱匯美服飾皮草廣場項(xiàng)目類別舊樓改造項(xiàng)目可使用年限37年項(xiàng)目樓層數(shù)匯美服飾廣場2樓主力面積區(qū)間8-25物業(yè)類別商鋪?zhàn)赓U商家鞋店、包店，租賃時(shí)間15年匯美服飾皮草廣場中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析匯美服飾

29、皮草廣場匯美服飾皮草廣場二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析匯美服飾皮草廣場匯美服飾皮草廣場匯美服飾皮草廣場匯美服飾皮草廣場商鋪產(chǎn)品情況商鋪產(chǎn)品情況p 商鋪面積區(qū)間：商鋪面積區(qū)間：8-25p 商鋪單價(jià)區(qū)間：商鋪單價(jià)區(qū)間：8-13萬p 商鋪優(yōu)惠情況：商鋪優(yōu)惠情況：面談，預(yù)計(jì)可讓步10%-15%p 商鋪銷售情況：商鋪銷售情況：項(xiàng)目處于銷售階段，但未對外宣布開盤，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間會(huì)根據(jù)蓄客情況而定?，F(xiàn)階段暗銷20余套。二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析匯美服飾皮草廣場匯美服飾皮草廣場

30、匯美服飾皮草廣場匯美服飾皮草廣場投資回報(bào)率計(jì)算方式投資回報(bào)率計(jì)算方式投資回報(bào)主要包括兩部分：保底收益和溢價(jià)收益。保底收益：前三年保底收益300元/，第四年、第五年保底收益分別遞增8%，第五年開始每兩年保底收益遞增8%；溢價(jià)收益：從第六年開始計(jì)算，溢價(jià)收益部分計(jì)算為當(dāng)年可實(shí)現(xiàn)收益減去保底收益，然后乘以70%。二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析雄飛中心雄飛中心項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積11288.60平米建筑面積143314.17平米容積率11.86物業(yè)形態(tài)寫字樓：10-37層，共計(jì)55193.45平米酒店：24層，共計(jì)22213

31、.78平米商業(yè)：-1-9層，共計(jì)32886.38平米可使用年限40年交房時(shí)間2013年物業(yè)公司世邦魏理仕物業(yè)費(fèi)寫字樓19元/月，商業(yè)23元/月。二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析雄飛中心雄飛中心樓層樓層單層面積（）單層面積（）面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）單價(jià)區(qū)間（萬元）單價(jià)區(qū)間（萬元）總價(jià)區(qū)間（萬元）總價(jià)區(qū)間（萬元）單套平均總價(jià)單套平均總價(jià)(萬元萬元/套套)平米均價(jià)（萬元平米均價(jià)（萬元/）負(fù)負(fù)1F15325-1019.9-13.365-1007149121F15377-17518-33132-3846397242F32046-5910-

32、1584-642225143F32076.6-56.16.5-9.250-3771228.74F37816-615.1-7.640-3431016.45F37644-744.1-6.324-343835.36F36396-543.3-524-208634.2合計(jì)合計(jì)206644-1753.3-3324-38461379雄飛中心雄飛中心商鋪產(chǎn)品情況商鋪產(chǎn)品情況p 商鋪定位：商鋪定位：西南電子服務(wù)旗艦體驗(yàn)中心，華強(qiáng)電子世界負(fù)責(zé)整體運(yùn)營-1F-6F，以后將成為華強(qiáng)電子世界成都店。7樓為美食廣場，8-9層為品牌電影院線。7-9層餐飲娛樂業(yè)態(tài)，將有力地將人流吸引到高層，保障高樓層商業(yè)的人流量。p 商鋪運(yùn)

33、營模式商鋪運(yùn)營模式：-1F-6F由華強(qiáng)電子世界統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運(yùn)營p 商鋪面積區(qū)間及價(jià)格情況商鋪面積區(qū)間及價(jià)格情況p 商鋪銷售模式：商鋪銷售模式：10年帶租約銷售。p 投資回報(bào)率：投資回報(bào)率：商鋪業(yè)主簽訂委托經(jīng)營合同，合同期限為10年，頭三年每年返租7%，每三年租金遞增10%。1-3年租金為7%，4-6年租金為7.7%，7-9年為8.41%，10年為9.32%。十年平均回報(bào)8%。二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析雄飛中心雄飛中心雄飛中心雄飛中心在售商鋪戶型圖在售商鋪戶型圖銷售情況：累計(jì)銷售約70%。二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品

34、控中心中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析雄飛中心雄飛中心雄飛中心雄飛中心商鋪報(bào)媒推廣商鋪報(bào)媒推廣二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析雄飛中心雄飛中心雄飛中心雄飛中心寫字樓產(chǎn)品情況寫字樓產(chǎn)品情況寫字樓產(chǎn)品基礎(chǔ)信息寫字樓產(chǎn)品基礎(chǔ)信息外立面外立面蜂窩式LOW-E中空玻璃幕墻，保溫隔熱，過濾97%的紫外線樓層數(shù)樓層數(shù)10-37層大堂層高大堂層高10.8米電梯數(shù)量電梯數(shù)量17部，13部服務(wù)寫字樓，低區(qū)6部，高區(qū)5部，消防電梯2部電梯品牌電梯品牌芬蘭通力電梯速度電梯速度高區(qū)4米/秒，低區(qū)2.5米/秒標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積200

35、0平米標(biāo)準(zhǔn)層層高標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9米標(biāo)準(zhǔn)層柱距標(biāo)準(zhǔn)層柱距8.8米地下車位數(shù)地下車位數(shù)446個(gè)物管公司物管公司世邦魏理仕物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)19元/月二級(jí)市場策劃品控中心二級(jí)市場策劃品控中心中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析中心城區(qū)在售商業(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析雄飛中心雄飛中心雄飛中心雄飛中心寫字樓產(chǎn)品情況寫字樓產(chǎn)品情況樓層樓層分區(qū)分區(qū)單層面積單層面積（）（）單層套數(shù)單層套數(shù)公攤系公攤系數(shù)數(shù)面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）價(jià)格區(qū)間價(jià)格區(qū)間（萬元）（萬元）總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間（萬元）（萬元）10F-23F10F-23F低區(qū)19891245%133-2872.05-2.36282-65624F24F低區(qū)19511243%131-2822.3-2.38309-64926F-37F26F-37F高區(qū)1981640%257-4092.37-2.61623-1052合計(jì)合計(jì)131-4092.05-2.61282-1052標(biāo)準(zhǔn)層分析：標(biāo)準(zhǔn)層分析