依法規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)工作的思考

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-111編號(hào)：_依法規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)工作的思考審核：_時(shí)間：_單位：_依法規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)工作的思考用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。依法規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)工作的思考物業(yè)管理招標(biāo)，是建設(shè)單位(開發(fā)商)按照法律規(guī)定和市場(chǎng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的一種主要形式。既為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)和更廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)也加劇了物業(yè)管理企業(yè)的市

2、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰。能否依法規(guī)范物業(yè)管理的招標(biāo)工作，成為物業(yè)管理市場(chǎng)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。一、物業(yè)管理?xiàng)l例和前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法(以下簡(jiǎn)稱條例和暫行辦法)中明確要求：國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。條例和暫行辦法為物業(yè)管理的社會(huì)化、市場(chǎng)化和招投標(biāo)工作提供了重要的法律支持和保障。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極作用。條例和暫行辦法的頒布實(shí)施，為物業(yè)企業(yè)提供了更多的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)和發(fā)展空間。近幾年，我們通過物業(yè)管理招投標(biāo)

3、，先后承攬了大連理工大學(xué)、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、大連市工商銀行、山東浪潮集團(tuán)、山東電力泰安抽水蓄能電站等單位十幾個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，提高了企業(yè)的服務(wù)水平、管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，成功地實(shí)現(xiàn)了“三個(gè)轉(zhuǎn)變”。即：從以煙草行業(yè)的物業(yè)管理為主，向高校、銀行、IT業(yè)、電力等多個(gè)行業(yè)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)變;從單一的辦公樓、寫字樓物業(yè)管理項(xiàng)目，向教學(xué)樓、體育館、科技園區(qū)、物流等綜合物業(yè)管理項(xiàng)目的轉(zhuǎn)變;從單一的委托式管理模式，向顧問管理、咨詢服務(wù)、整合經(jīng)營等多種上經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)變，取得了較好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)的知名度也有了較大的提高，使企業(yè)得到持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。二、近幾年，我們還應(yīng)邀先后參加了大連市、遼寧省和山東等地

4、物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)工作。我們感到，物業(yè)管理招標(biāo)不規(guī)范的問題還比較突出，成為當(dāng)前影響物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)展和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一個(gè)主要問題。1、招標(biāo)組織管理不規(guī)范。物業(yè)管理招標(biāo)是按法律規(guī)定進(jìn)行的一項(xiàng)活動(dòng)，有較嚴(yán)格的程序和規(guī)定，招投標(biāo)的操作比較復(fù)雜。做好物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的組織管理，是做好招投標(biāo)工作的前提。暫行辦法規(guī)定：前期物業(yè)管理由招標(biāo)人依法組織實(shí)施;招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜;有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。暫行辦法給了建設(shè)單位物業(yè)管理的選擇權(quán)和招標(biāo)工作的操作權(quán)。從目前物業(yè)情況看，由于對(duì)“有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)”的條件沒有具體的要求和界定，除了個(gè)別單位或

5、個(gè)別項(xiàng)目委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織外，多數(shù)建設(shè)單位都是自行組織物業(yè)管理的招標(biāo)工作。由于建設(shè)單位沒有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，以及對(duì)投標(biāo)法規(guī)和招標(biāo)的組織管理工作不規(guī)范，造成了物業(yè)管理招標(biāo)工作的不規(guī)范。物業(yè)管理招標(biāo)工作很少像工程項(xiàng)目和政府采購項(xiàng)目的那樣，在媒體上發(fā)布公告;招投標(biāo)的程序不嚴(yán)密，操作的隨意性大，“自行組織”成了建設(shè)單位自己說了算，失去了招標(biāo)工作的嚴(yán)肅性。2、招標(biāo)文件不規(guī)范。暫行辦法對(duì)招標(biāo)文件的編制和備案提出了明確的要求。但是，由于沒有招投標(biāo)文件的示范文本可參照，造成了建設(shè)單位自行編制的物業(yè)管理招標(biāo)文件出現(xiàn)各取所需，五花八門，一家一個(gè)樣的現(xiàn)象。有的格式不符，有的內(nèi)空不全，有的條款表述不

6、清，有的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不明確。招標(biāo)文件很少提供物業(yè)項(xiàng)目的圖紙、資料和設(shè)備、設(shè)施的有關(guān)情況，招標(biāo)文件與物業(yè)的實(shí)際情況不符等。物業(yè)招標(biāo)文件，雖有備案要求，但是無審查程序，造成了招標(biāo)文件編制的不規(guī)范。同時(shí)，也造成了整個(gè)物業(yè)管理招投標(biāo)工作的不規(guī)范。3、評(píng)標(biāo)工作不規(guī)范。物業(yè)管理是一種服務(wù)商品。物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的目的，就是既要提高服務(wù)管理水平，雙要降低成本費(fèi)用。所以，物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該采取對(duì)報(bào)價(jià)和服務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的方法。就是通常所說的標(biāo)評(píng)價(jià)、技術(shù)標(biāo)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)，這樣才能達(dá)到物業(yè)管理立法的宗旨，保證了物業(yè)管理招標(biāo)的質(zhì)量。由于暫行辦法對(duì)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)內(nèi)容和方法沒有具體的規(guī)定，造成了評(píng)標(biāo)工作的不夫范，甚至偏頗。許多單位和項(xiàng)目在評(píng)標(biāo)時(shí)，不注重對(duì)服務(wù)質(zhì)量和報(bào)價(jià)的綜合評(píng)價(jià)，而偏重于報(bào)價(jià)的高低，有的甚至就是追求低價(jià)中標(biāo)，違背了“質(zhì)價(jià)相符”的原則，有的建設(shè)單位，