別墅設(shè)計(jì)流程和要點(diǎn)建筑單體

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-981編號(hào)：_別墅設(shè)計(jì)流程和要點(diǎn)建筑單體審核：_時(shí)間：_單位：_別墅設(shè)計(jì)流程和要點(diǎn)建筑單體用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。別墅的設(shè)計(jì)的流程和要點(diǎn)：建筑單體建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.是否設(shè)置地下室；損益測(cè)算：站在銷售的角度，地下室、露臺(tái)這樣的贈(zèng)送空間越多越好，這叫”物超所指“，從成本角度來說，是”羊毛出在羊身上“，建造成本最后要轉(zhuǎn)化為銷售利潤(rùn)

2、；人防指標(biāo)：人防指標(biāo)計(jì)算，基礎(chǔ)埋深超過3米，按首層面積算人防指標(biāo)，不超過時(shí)，多層按5%計(jì)；一棟3層300平方的別墅，有地下室，人防面積約100平方米，無地下室，約6平方米，差異很大；別墅區(qū)的地下室一般分棟建設(shè)，無集中地下室，人防建設(shè)只能方案會(huì)所等大型建筑或空地下面，如果繳納易地建設(shè)費(fèi)，要核對(duì)是否符合繳納條件；為了減少人防指標(biāo)又要地下室的溢價(jià)值，也有項(xiàng)目會(huì)采用真假圖施工，驗(yàn)收后改造的做法；上下水和通風(fēng)如何設(shè)置：地下室從使用來說，不是舒適的空間，如何提高空間的舒適度，也是一個(gè)課題，龍湖的產(chǎn)品，將采光井?dāng)U大成采光房間，引入陽(yáng)光，消弱地下室的封閉感受；地下室設(shè)置衛(wèi)生間，就要有上下水，污水排放要考慮能否

3、重力排放（管線底標(biāo)高高于于市政管網(wǎng)，且有足夠的高差設(shè)置坡度），如果沒有就要考慮壓力排，提升設(shè)備有不同形式，會(huì)結(jié)構(gòu)板的設(shè)置有影響；是否用于停車及層高：高層的非人防車庫(kù)高度一般在3.73.9米，人防車庫(kù)在4.04.2米，主要考慮頂部梁板和管線布置的影響；別墅地下室考慮功能上是否用于停車，一般在3.13.3米；自行改造誰來做？如果采用真假圖，私自設(shè)置地下室，建設(shè)方必需做的，是在一層底板上預(yù)留一個(gè)可砸開的洞口（地暖地面要把此區(qū)域的地暖管閃開）；而砸洞口這項(xiàng)工作是建設(shè)方來做還是業(yè)主自行處理要事先跟業(yè)主約定清楚2.是否設(shè)置悶頂：常見的中式歐式別墅均為坡屋頂，屋頂形成的三角空間是否作為贈(zèng)送空間利用，圖紙上的

4、區(qū)別在于是否設(shè)置一道樓板；如果不利用，室內(nèi)空間是看是斜向的，房間隔墻的設(shè)置，一般也不會(huì)考慮屋頂?shù)淖呦?，娜美就?huì)有的房間是三角頂，有的是梯形頂，樣板間的精裝要考慮其空間感受；如果利用，一是加設(shè)樓板，并預(yù)留洞口（政府圖紙及驗(yàn)收時(shí)不能有），二是屋頂是否加設(shè)洞口及窗（政府圖紙表現(xiàn)為通風(fēng)百葉）；誰來改造：預(yù)留開洞區(qū)域是建設(shè)方必需做的，至于板開洞，屋面開洞加窗，業(yè)主可以自理，同樣是要事前約定；如果由我方改造就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，比如漏水開裂等；空間高度：悶頂空間的用途取決于超過2.2的空間有多少，要高度就要加大屋頂?shù)钠露群推麻L(zhǎng)，比如我們的項(xiàng)目前期未考慮設(shè)置悶頂，坡度低于30度，后期新領(lǐng)導(dǎo)考慮加設(shè)悶頂時(shí)，頂部

5、最高點(diǎn)只有2.1m，僅能作為儲(chǔ)藏使用；3.贈(zèng)送方式有哪些：從我個(gè)人來看，今天還在把偷面積贈(zèng)送作為賣點(diǎn)，是個(gè)很無趣的事情，從房地產(chǎn)開始之初，大家都想盡各種偷面積的辦法；從本質(zhì)來看，我們所說的“偷”無非是節(jié)約了土地成本、增加了建造成本，增加了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和溢價(jià)值；“偷”又可分為合法的偷和違法的偷：合法偷：這種方法是找到法規(guī)的一些邊緣地帶，或2個(gè)不同部門法規(guī)的差異；實(shí)得面積>房產(chǎn)證面積：比如我們開敞陽(yáng)臺(tái)，在規(guī)劃部門和房產(chǎn)部門均按一半米面積計(jì)入地上面積，相當(dāng)于送給客戶1/2的面積，凸窗也類似，在價(jià)格不變的情況下，增加了實(shí)的面積，相當(dāng)于贈(zèng)品；實(shí)得面積=房產(chǎn)證面積>規(guī)劃面積：比如我們做封閉陽(yáng)臺(tái)，

6、在規(guī)劃部門按一半米面積計(jì)入地上面積，房產(chǎn)局按全面積計(jì)入賣給業(yè)主，這種偷法明面上是開發(fā)商占了土地的便宜，實(shí)際是反向節(jié)約了土地成本，拉低了均價(jià)，相當(dāng)于價(jià)格折扣；違法偷：最大的特點(diǎn)是真假圖紙，在圖紙報(bào)建和驗(yàn)收時(shí)沒有，交付時(shí)有或后期改造；前期同步施工，驗(yàn)收時(shí)遮擋，后期還原：地下室處理常用這種方式，設(shè)計(jì)施工時(shí)，自帶大地下室和大采光房間，政府圖紙上無地下室，或無通風(fēng)采光房間，同步建設(shè)好，用墻板遮蓋，驗(yàn)收后，砸墻開窗加天窗；后期改造加建：比如別墅外部連廊，有頂蓋的與主體連接的連廊是要計(jì)算面積的，在政府圖紙上不體現(xiàn)，當(dāng)作景觀構(gòu)筑物后期加設(shè)；如果屬性是商業(yè)或辦公，LOFT也是偷面積的一種方式，挑高大空間可分隔為上下2層，實(shí)際使用面積翻倍；4.管線如何走別墅的管線與高層集中車庫(kù)的不同在于：車庫(kù)一般是走頂板之下（人防除外），別墅管線走建筑之間的土里；這里就有可能出現(xiàn)2種不利的情況：一是管線走自家南向大院落，院子里出現(xiàn)很多井蓋，影響品質(zhì)，即使這樣，也不是你想走就走，廚衛(wèi)一般布置在北向，要從南向出，建筑底板要大幅度降板，增加成本，同時(shí)帶來檢修困難；二是走北向到其他家的院子里，如果出現(xiàn)管道問題，有可能要挖掉其他家的院子，由