天安地產(chǎn)資金回籠控制辦法

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-569編號：_天安地產(chǎn)資金回籠控制辦法審核：_時間：_單位：_天安地產(chǎn)資金回籠控制辦法用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。安永地產(chǎn)資金回籠與控制辦法1.資金回籠的實戰(zhàn)方案方案1：長線回收方案?先投入資金將項目建好，然后尋租，以收取租金回報；先投入資金將項 目建好，然后繼續(xù)投入資金進行經(jīng)營，以獲取經(jīng)營回報；對于超級別墅或花園洋房的銷售，需

2、要較長時間去營造別墅環(huán)境，然后才能出售。這往往也屬于長線投資方式。周期較長的先租后 售，也是長線投資的一種方式。方案2：短線回收方案?分盤出售，形成滾動開發(fā)，通過銷售回收資金，在短期內(nèi)將項目銷售出 去；整盤出售，將項目建好后一次性賣給某個單位以回籠全部資金；項目出售，僅有地皮及項 目策劃，就將整個項目賣給另一家房地產(chǎn)公司，即先收回資金后搞建設(shè)。?方案3：長短結(jié)合回收方案?先建好，然后等街區(qū)功能完善、銷售時機成熟時再出售；先出租或 自己經(jīng)營，待將物業(yè)搞旺時再將產(chǎn)權(quán)出售；提高租金及建設(shè)集資收費，租戶租用一定時間后即 享有產(chǎn)權(quán)；無貼息返本銷售，先適當提高房價，一次性付款售樓，到一定年限后將原款不貼息

3、 返還給買家；售后返租。先賣樓，回籠部分資金，然后將賣出去的樓以額定的價格租回來以出 租或自己經(jīng)營。方案4：回籠資金的策略與技巧?安永決策層需要知道什么時候要投入多少錢，在什么時候能收 回多少錢，資金的運作方式應(yīng)如何技術(shù)性處理，這就要求課題組能夠拿出一個比較全面的資金 運作及回籠計劃來。資金運作及回籠計劃要求有精通房地產(chǎn)企業(yè)運作的會計師及房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的決策者親自參與，因為這樣做出來的計劃，才能兼顧到企業(yè)自身的情況及市場操作的客觀 要求。2.利潤預(yù)算管理要點1：嶄新理念的展示?利潤預(yù)算管理是以利潤目標為出發(fā)點，將實現(xiàn)利潤目標所涉及的經(jīng)濟 資源取得及運用以貨幣形式落實到詳細計劃中，使之成為某個

4、特定階段經(jīng)濟管理者的計劃目標 。通過市場調(diào)查、預(yù)測的同行業(yè)先進水平、本企業(yè)最好水平的比較，從而對企業(yè)將來一定期間 所獲得的利潤做出科學(xué)的預(yù)算。以此為基礎(chǔ)，將利潤預(yù)算目標層層分解，進而延伸到生產(chǎn)、成 本和資金收支等方面，并對各生產(chǎn)、經(jīng)營、輔助管理等單位進行控制，然后通過分析實際與預(yù) 算的差異，明確各經(jīng)營管理者的業(yè)績。利潤預(yù)算管理包括建立利潤預(yù)算體系、預(yù)算實施與控制 和預(yù)算考評。要點2：利潤預(yù)算管理實戰(zhàn)操作流程?第一步，確立利潤預(yù)算目標：利用以前3-5年的歷史數(shù)據(jù) ，通過對本年度市場營銷情況的預(yù)測，加上一定的增長比例，即目標利潤=基期利潤×（1+增長 率），增長率由總裁辦和顧問委員會（隨

5、著公司發(fā)展將設(shè)立預(yù)算管理委員會）召集各部門主管 共同確定。第二步，預(yù)算的實施控制：不可突破費用法，公司的預(yù)算是由年分到季，有季分到 月，并將指標落實到每一位干部職工，由各部門掌握實施，指令性的費用，一是不能突破，二 是如有突破輸入計算中心時會自動拒付，特殊情況需經(jīng)總裁批準納入預(yù)算外支出；建立公司內(nèi) 部結(jié)算中心；增加各部門的自主權(quán)，對預(yù)算范圍內(nèi)的各項支出由各部門的負責人簽字支付，不 需要逐層上報，既擴大了各預(yù)算中心的權(quán)責范圍，又提高了工作效率；利用預(yù)算卡片，預(yù)算卡 能記錄各部門費用的預(yù)算額與實際額及差異，通過預(yù)算卡片執(zhí)行部門能檢查自己部門的預(yù)算執(zhí) 行情況并隨時記錄實際數(shù)，常將實際數(shù)與預(yù)算對比，從

6、而達到控制的目的。第三步，預(yù)算的考 評：各項預(yù)算指標下達后，即輸入計算機系統(tǒng)，每月一次。其它目標實行項目部、房產(chǎn)公司、 集團三級算。項目部實行一日一次記錄分析，房產(chǎn)公司對項目部一日一督查，一周一次調(diào)度、 考核、分析會，總公司每10天對各項目部費用控制、利潤完成情況進行一次抽查，由財務(wù)中心 核算成本利潤，及時發(fā)現(xiàn)問題和原因，并采取有效措施進行控制。查核中如發(fā)現(xiàn)有的部門不能 完成利潤預(yù)算指標，除扣發(fā)該部門的獎金外，扣10%的預(yù)算工資。獎金的獲得是以各種成本目標 、利潤目標都達到為前提，集團從超預(yù)算部分中拿出25%進行獎勵。要點3：利潤預(yù)算管理的實戰(zhàn)效果?干部職工的工作積極性不斷提高；成本大幅下降；促進了企 業(yè)的技術(shù)進步。3.編制有效的回籠計劃步驟1：目標預(yù)測階段預(yù)定成交（）銷售率第一階段第二階段第三階段合計銷售率步驟2：編制推廣及回籠計劃書推廣計劃書：時間階段工程配合銷售計劃預(yù)計廣告費用及銷售量資金回籠計劃書月份預(yù)計銷售套數(shù)（套）銷售金額（萬元）合計購房分期付款資金回籠計劃書認購時間單套樓價銷售單單位分期付款時間以上套累計步驟3：公開發(fā)售期系列表格制作一次性付款資金