住宅智能化管理

1、在21世紀(jì)的今天，當(dāng)我們進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，智能物業(yè)這一并不算新穎的名稱，卻將 會(huì)成為建筑材料業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。并極有可能給現(xiàn)在已競(jìng)爭(zhēng)劇烈的朝陽(yáng)行業(yè)-IT業(yè)開(kāi)辟另一個(gè)新戰(zhàn)場(chǎng)。所以說(shuō)，今天，當(dāng)我們談及智能網(wǎng)絡(luò)家居時(shí)， 很多不了解的人都會(huì)認(rèn)為很稀奇，其實(shí)這種反映就象當(dāng)初在房屋建立中留下接口一樣，大家都認(rèn)為沒(méi)必要，可當(dāng)你看到21世紀(jì)的今天IT產(chǎn)業(yè)迅速的開(kāi)展，計(jì)算機(jī)走下了神壇，逐 漸走入了平常百姓家，你沒(méi)有理由疑心智能化小區(qū)、智能網(wǎng)絡(luò)家居會(huì)是將來(lái)的一個(gè)開(kāi)展方向， 也許不久的明天，你就可以成為時(shí)尚的SOHO（在家辦公）一族、在家購(gòu)物、在家看病、對(duì)自己的家進(jìn)展遠(yuǎn)程監(jiān)控等等。什么

2、叫智能物業(yè)呢？在這里我們有必要弄清這個(gè)概念。近年來(lái)，智能建筑技術(shù)又有了新的開(kāi) 展，人們把智能建筑技術(shù)擴(kuò)展到一個(gè)區(qū)域的幾座智能建筑進(jìn)展綜合管理，再分層次地連接起來(lái)進(jìn)展統(tǒng)一管理，這樣的區(qū)域和城市分別被稱為智能物業(yè)小區(qū)和智能城市。智能物業(yè)小區(qū)是智能城市的根本單元，它已成為建筑行業(yè)中繼智能建筑之后的有一個(gè)熱點(diǎn)。所謂的智能物業(yè)小區(qū)，就是將在一定地域范圍內(nèi)多個(gè)具有一樣或不同功能的建筑物（主要是指住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法分別對(duì)其功能進(jìn)展智能化，資源充分共享，統(tǒng)一管理，在提供 平安、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)開(kāi)展的生活環(huán)境的同時(shí)，便于統(tǒng)一管理和控制，并盡可能 的提高性價(jià)比指標(biāo)。讓我們比照來(lái)看看國(guó)內(nèi)外智能化物業(yè)的

3、開(kāi)展現(xiàn)狀吧！國(guó)外，智能網(wǎng)絡(luò)物業(yè)常被稱為"smarthome"?，F(xiàn)在已有不少地方，如美國(guó)、加拿大、澳大利亞等地開(kāi)發(fā)了這種智能網(wǎng)絡(luò)物 業(yè)社區(qū)。這些社區(qū)都通過(guò)電子手段提供與社區(qū)有關(guān)的信息和效勞。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來(lái)了許多方便。通過(guò)In ternet ,社區(qū)向其住戶提供國(guó)內(nèi)外新聞、社區(qū)內(nèi)新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區(qū)性活動(dòng)、商 業(yè)區(qū)地圖。而社區(qū)最重要的是效勞，這些社區(qū)提供了如醫(yī)療、嬰兒看護(hù)、寵物照顧、病人監(jiān) 護(hù)、電子圖書(shū)館、網(wǎng)上學(xué)校、預(yù)定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等工程，住戶可以根 據(jù)自己的愛(ài)好進(jìn)展選擇。此外，在

4、住戶家庭內(nèi)部聯(lián)成局域網(wǎng)（HomeLocal AreaNetwork），將自家的所有電器進(jìn)展智能控制，支持多臺(tái)個(gè)人電腦。 住戶可以遠(yuǎn)程監(jiān)視、 控制家中的各種設(shè)備，如提前翻開(kāi)空調(diào)、開(kāi)關(guān)燈、收發(fā)等一系列內(nèi)部事務(wù)。這一智能化控制使得整個(gè)小區(qū)的智能化水平又提高了很多，當(dāng)然這和國(guó)外網(wǎng)絡(luò)普及、應(yīng)用水平、國(guó)民收入是密不可分的。早在幾年前，美國(guó)、歐洲和東南亞等經(jīng)濟(jì)比擬興旺的國(guó)家先后提出了智能物業(yè)"（SmartHome）的概念。其實(shí)工程標(biāo)就是：將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備，家用電器和家庭保安裝置通過(guò)家庭總線技術(shù)（HBS'）連接到一個(gè)家庭智能化系統(tǒng)上進(jìn)展集中的或異地的監(jiān)視、控制和家庭事務(wù)性管理

5、，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)。早在1983年美國(guó)電子工業(yè)協(xié)會(huì)就組織專門機(jī)構(gòu)開(kāi)場(chǎng)制定家庭電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并于1988年編制了第一個(gè)適用于家庭住宅的電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，即：?家庭自動(dòng)化系統(tǒng)與通訊標(biāo)準(zhǔn) ？，也有稱之為家庭總線系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)（HBS）。在其制定的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)中，智能住宅的電氣設(shè)計(jì)要求必須滿足以下三個(gè)條件， 即：1）具有家庭總線系統(tǒng)；（也稱綜合布線系統(tǒng)）2）通過(guò)家庭總線系統(tǒng)提供各種效勞功能；（各種家電的智能化）3）能和住宅以外的外部世界相連接。（互聯(lián)網(wǎng)的功能，目前中國(guó)電信、長(zhǎng)城寬帶及有線電視都在積極的擴(kuò)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)以爭(zhēng)取更多的終極用戶）我國(guó)也從1997年初開(kāi)場(chǎng)制定？小康住宅電氣設(shè)計(jì)（標(biāo)準(zhǔn)

6、）導(dǎo)那么?）（討論稿），在 導(dǎo)那么 中 規(guī)定了小康住宅小區(qū)電氣設(shè)計(jì)總體上應(yīng)滿足以下的要求：高度的平安性；舒適的生活環(huán)境；便利的通訊方式；綜合的信息效勞；家庭智能化系統(tǒng)。同時(shí)也對(duì)小康住宅與小區(qū)建立在平安防范、家庭設(shè)備自動(dòng)化和通訊與網(wǎng)絡(luò)配置等方面提出了三級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，即：第一級(jí)為 理想目標(biāo)"；第二級(jí)為 普及目標(biāo)"；第三級(jí)為 最低目標(biāo)"。在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費(fèi)品國(guó)際展覽會(huì)'上，通過(guò)在 場(chǎng)內(nèi)蓋起的模擬 未來(lái)之家推出了新加坡模式的家庭智能化系統(tǒng)，并在新加坡新聞媒體上登載了有關(guān) 未來(lái)之家的智慧所在。在 未來(lái)之家里當(dāng)早晨起床時(shí)間

7、一到，臥室音 響設(shè) 備就會(huì)自動(dòng)播放屋主人愛(ài)聽(tīng)的起床曲"喚醒主人；臥房浴室的電燈也會(huì)在主人進(jìn)入梳洗時(shí)自動(dòng)亮起，這時(shí)，廚房的煮咖啡器也自動(dòng)煮水，等主人出來(lái)時(shí)，就有熱騰騰的咖啡等著他； 在客廳里，主人只需輕輕按動(dòng)綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過(guò)家庭影院系統(tǒng)播放電視節(jié)目、VOD點(diǎn)播、DVD播放、上網(wǎng)查詢郵件和當(dāng)天的重要新聞，以及多媒體游戲。當(dāng)主 人出門后，家庭智能化系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)平安保衛(wèi)系統(tǒng)，一旦有人非法進(jìn)入住宅或發(fā)生意外事故（如：火災(zāi)、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助），系統(tǒng)就會(huì)立即自動(dòng)撥電通知主人，或向有關(guān)警署報(bào)警。在外的主人接到報(bào)警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統(tǒng)，開(kāi)啟家中的數(shù)碼

8、 機(jī)上的特別對(duì)講器，聽(tīng)聽(tīng)家里有沒(méi)有奇怪的聲音，甚至質(zhì)問(wèn)不速之客你想干什么？ 。主人在下班回家前，可以通過(guò)手機(jī)遙控家里的空調(diào)機(jī)并調(diào)節(jié)到舒適的溫度上，以及 其它家里的電器設(shè)備（如：熱水器等），當(dāng)主人完成操作后，里會(huì)傳來(lái)柔美的聲音：空調(diào)已開(kāi)啟"。因此未來(lái)之家'也是一個(gè)會(huì) 說(shuō)話'的智慧之家。目前在美國(guó)已有近四萬(wàn)戶家庭 安裝了這一類的 家庭智能化系統(tǒng)'，在新加坡也有近30個(gè)社區(qū)（住宅小區(qū)）近5000戶的家庭采用了家庭智能化系統(tǒng)。相信到了 21世紀(jì)將會(huì)有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位（住宅小區(qū)）安裝上這一類高科技智能化系統(tǒng)產(chǎn)品。雖然建筑智能化在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)只是近幾年的事，但隨

9、著國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展和建筑功能的改 善，人們需要加強(qiáng)對(duì)外交流， 因此產(chǎn)生了智能建筑這一概念。針對(duì)中國(guó)智能建筑市場(chǎng)已經(jīng)形成，建立部設(shè)立了有關(guān)科研課題對(duì)其進(jìn)展研究，但主要是在對(duì)現(xiàn)在的新技術(shù)、新產(chǎn)品進(jìn)展優(yōu)化、組合。為了防止投入、產(chǎn)出的效率問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展科學(xué)管理，建立部在今年將推出 建筑智能化管理暫行方法'，同時(shí)也將慢慢建立設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)、檢驗(yàn)等標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在建立 部對(duì)小區(qū)智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供根底；有線電視傳播（娛樂(lè)）；計(jì)算機(jī)進(jìn)入家庭；物業(yè)管理四大方面。目前，國(guó)內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)較興旺的城市已經(jīng)有這方面建立， 如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號(hào)

10、稱要成為廣州的數(shù) 碼港。他們的出現(xiàn)滿足了不同收入用戶對(duì)住戶的需求，同時(shí)，也為將來(lái)國(guó)家制定小康型住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展了有益的探索和嘗試。智能物業(yè)和智能物業(yè)管理是兩個(gè)不同的概念，智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設(shè)施，他是用來(lái)為住戶實(shí)施效勞的一個(gè)理想的環(huán)境，智能住宅小區(qū)為物業(yè)管理提供了新的開(kāi)展空間，智能住宅與智能社區(qū)的開(kāi)展方向，可以概括出四大特點(diǎn)：1、網(wǎng)絡(luò)化。目前流行的家庭的辦公、網(wǎng)上購(gòu)物、遠(yuǎn)程教育等等正是通信與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)，離開(kāi)了網(wǎng)絡(luò)，也就不可能有住宅與住宅小區(qū)的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、教育、家庭辦公等多項(xiàng)功能；把住宅小區(qū)的狹小、封閉空間變?yōu)榭?/p>

11、觸及世界的 開(kāi)放地域。3、人性化。智能住宅與智能住宅小區(qū)是迎合人的需要而產(chǎn)生和開(kāi)展的，因此， 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，就已充分考慮了居民的各種現(xiàn)實(shí)與各種需要要以人為本。4、綜合化。智能住宅小區(qū)具有很多復(fù)雜的功能，這些功能函蓋通信、 安防、物業(yè)管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強(qiáng)。具備四大特點(diǎn)的智能住宅與智能住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個(gè)開(kāi)展的空間，也給物業(yè)管理一個(gè)展現(xiàn)價(jià)值的時(shí)機(jī)。智能住宅與智能住宅小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術(shù)含量較高的管理效勞內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)效勞等等，使物業(yè)管理真正的有了用武之地，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。同時(shí)，物業(yè)管理的參與也才能真正實(shí)現(xiàn)智能住宅與智能住宅小區(qū)

12、的智能功能。一方面，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與智能住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成局部，沒(méi)有物業(yè)管理的智能化，就沒(méi)有完整意義上的住宅與住宅小區(qū)的智能化； 另一方面，只有物業(yè)管理的參與，并通過(guò)物 業(yè)公司管理效勞人員對(duì)智能化設(shè)備設(shè)施的管理， 及通過(guò)提供多種信息為居民效勞， 居民才能 真正感受到住宅與住宅小區(qū)的 智能'，也才能感受生活的便利、平安、舒適與豐富多彩?，F(xiàn)代的智能住宅小區(qū)需要智能化的物業(yè)管理。與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點(diǎn)：其一，智能化程度高。傳統(tǒng)住宅小區(qū)由于其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區(qū)智能化的改造，在物業(yè)管理方面使用一些

13、計(jì)算機(jī)，但使用范圍相對(duì)狹窄。智能住宅與智能住宅小區(qū)由于其先天優(yōu)勢(shì)，給物業(yè)智能化管理創(chuàng)造了條件，不僅在計(jì)算機(jī)的使用上， 還是在管理的智能化上， 都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、 程度要高得多。其二、效率更高、內(nèi)容更多、更便于管理。主要表現(xiàn)為：物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費(fèi)工程， 如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費(fèi)因?yàn)榭梢允褂秒娔X管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過(guò)專門的傳感器進(jìn)展數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確采集。這樣可以提高效率，減少收費(fèi)糾紛，而且大大方便了住戶。 物業(yè)管理領(lǐng)域中的一些專項(xiàng)與特約綜合經(jīng)營(yíng)效勞，如快餐盒飯送餐效勞、物業(yè)租售代理效勞、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機(jī)票、其它中介 咨詢效勞

14、、購(gòu)物效勞、洗衣效勞、社區(qū)廚房等，通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系與處理將更為方便高效。物業(yè)公司管理效勞人員也將變?yōu)殡娔X網(wǎng)絡(luò)的操作者與管理者，通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)廣城網(wǎng)與局域網(wǎng)提供各種管理效勞，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費(fèi)和各種效勞費(fèi)， 而且也從根本上改 變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會(huì)地位。管理效勞人員的主要 工作不再是走門串戶、 忙于嘴上的協(xié)調(diào)與勸解， 而是管理和維護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)， 提供網(wǎng)上信息效 勞。這樣不但增加了管理效勞內(nèi)容， 相應(yīng)增加了物業(yè)公司的收入來(lái)源和利潤(rùn)， 而且因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò) 管理效勞的高效而使物業(yè)管理變得更有效率，更容易管理。其三，管理人員素質(zhì)要求更高。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理人員要在智能構(gòu)

15、造方面不但具有普通 住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的知識(shí)構(gòu)造，同時(shí)還應(yīng)熟悉和掌握計(jì)算機(jī)的根本知識(shí)和網(wǎng)絡(luò)知識(shí)，了解計(jì)算機(jī)的管理維護(hù)知識(shí)，熟練進(jìn)展計(jì)算機(jī)的各種操作，包括文檔處理的網(wǎng)絡(luò)操作等等。智能住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的上述特點(diǎn)，也對(duì)物業(yè)管理提出了一系列新的要求：第一、從業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個(gè)方面入手搞好物業(yè)管理工作。智能住宅是智能建筑技術(shù)的開(kāi)展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點(diǎn)。從其智能化的內(nèi)容來(lái)看，重點(diǎn)是生活效勞、安保和物業(yè)的管理維護(hù)；系統(tǒng)構(gòu)造具有適應(yīng)眾多效 勞對(duì)象與效勞內(nèi)容的分散性、多樣性、靈活性、控制對(duì)象分散，信息傳輸距離長(zhǎng)，布線復(fù)雜 等等。因此，從業(yè)人員要真正把

16、智能住宅小區(qū)與智能建筑從管理觀念和管理效勞的具體內(nèi)容 方面區(qū)別開(kāi)來(lái)，從住宅小區(qū)的角度，向居民提供優(yōu)質(zhì)高效的管理效勞產(chǎn)品，同時(shí)，積極做好智能化設(shè)備設(shè)施的維護(hù)工作。第二，必須強(qiáng)調(diào)和切實(shí)催促物業(yè)公司對(duì)智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。一方面物業(yè)公司要從思想上把早期介入真正重視起來(lái)， 并切實(shí)付諸實(shí)施；另一方面，政府有關(guān)部門也要從維 護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)的角度出發(fā)，強(qiáng)調(diào)和催促物業(yè)公司對(duì)智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。第三，必須加強(qiáng)智能住宅小區(qū)管理效勞人員，特別是智能化系統(tǒng)維護(hù)管理人員的培訓(xùn)培養(yǎng)工作。物業(yè)公司應(yīng)選派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參與智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)施，進(jìn)展崗位培訓(xùn)，掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過(guò)程、

17、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動(dòng)的初始條件， 以確保智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行，并能保證管理效勞人員正常利用該系統(tǒng)為廣闊居民效勞。第四，努力做好智能小區(qū)物業(yè)管理的組織實(shí)施工作。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的一般內(nèi)容，包括：公共管理效勞。具體內(nèi)容有：房屋維修管理、房屋設(shè)備管 理、平安管理、道路交通管理、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理、供曖管理以及公眾代辦性質(zhì)的效勞等等。 綜合經(jīng)營(yíng)效勞。包括專項(xiàng)效勞和特約效勞兩個(gè)方面。具體內(nèi)容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂(lè)、購(gòu)物、文教體衛(wèi)等方面的效勞。另外，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理比普通小區(qū)物業(yè)管理也多了一些新的管理效勞內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)信息效勞等等。同時(shí)，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要工 作也將變?yōu)楣芾砗途S護(hù)電腦網(wǎng)絡(luò)，