酬金制與包干制兩種收費模式比較

1、酬金制與包干制兩種收費模式比較2003 年 11 月, 國家發(fā)改委和建設部聯(lián)合下發(fā)了新的 物業(yè)服務收費管理辦法 (以下簡稱 辦法 。 辦法 第九條提到:“ 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約 定物業(yè)服務費用。 ”所謂包干制, 指的是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用, 盈余或者虧損均由物 業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔。 實行包干制的, 物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、 額定稅 費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 所謂酬金制, 指的是在預收的物業(yè)服務資金中, 按約定比例或者 約定數(shù)額, 提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè), 其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出, 結余或 者不足均由業(yè)主享有或者承擔

2、。 實行酬金制的, 預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物 業(yè)管理企業(yè)的酬金。 可見, 包干制的定價方式實質是市場定價, 而酬金制的定價方式實質是 成本定價。目前,全國市場上主流的物業(yè)收費方式為包干制。伴隨著物業(yè)市場的日趨完善,北京、 上海、廣州、深圳、南京、武漢等城市的物業(yè)管理企業(yè)在非住宅物業(yè)管理的項目上,逐漸由 采用包干制轉變?yōu)椴捎贸杲鹬?贏得了業(yè)主的認可,也在一定程度上解決了收費難的問題。 但綜合來看,包干制與酬金制各有利弊,物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)具體情況合理選擇。一、包干制模式的利弊分析(一包干制模式的優(yōu)勢1 、包干制收費模式易于操作,簡單便捷目前, 很多物業(yè)管理項目, 尤其是住宅物業(yè)管理

3、項目,大多采用包干制。主要緣于包干 制簡單易行, 以住宅小區(qū)為例, 在包干制的模式下, 業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理委托合同向管理 管理企業(yè)交納固定費用就可享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項服務, 而在酬金制下, 大額公共支 出需經(jīng)業(yè)委會 (或業(yè)主大會或主業(yè)代表大會 討論通過, 由于業(yè)主 (或業(yè)主代筆 數(shù)量較大, 不僅眾口難調, 可能存在意見不一的情況,而且短期內召集所有業(yè)主(或業(yè)主代表也非易 事,極有可能出現(xiàn)延誤現(xiàn)象,從經(jīng)濟學角度考慮,并不劃算。所以,目前大部分的住宅小區(qū) 還是實行包干制。2 、包干制強化了成本意識,有利于企業(yè)集約經(jīng)營包干制下, 物業(yè)管理企業(yè)自身承擔著因其經(jīng)營管理水平高低而帶來的盈虧壓力。

4、這對于企業(yè)具有明顯的激勵作用和盈利動機。 而這種激勵作用將直接促使物業(yè)管理企業(yè)努力提升經(jīng) 營管理水平,大力發(fā)展集約經(jīng)濟,從經(jīng)營成本上要效益, 提高企業(yè)的盈利能力,促進企業(yè)自 身的發(fā)展和進步。事實上,為節(jié)約成本,謀得更大利潤,企業(yè)往往借助規(guī)范服務流程、引進現(xiàn)代管理手段 等方式, 縮減管理成本與管理費用。 目前, 類似于第一太平戴維斯等一些業(yè)內優(yōu)秀的物業(yè)管 理企業(yè)紛紛通過質量環(huán)境體系認證、引進 OA 、 ERP 系統(tǒng)、采用無紙化辦公等方式,規(guī) 范對內管理、對外服務流程,不僅提升了服務質量,而且高效快捷,極大了提高了企業(yè)的競 爭力。3 、包干制以品牌策略為基礎,推崇品牌優(yōu)勢物權法 明確賦予了業(yè)主自我

5、管理或委托管理的選擇權, 也賦予了業(yè)主選擇這家物業(yè) 管理企業(yè)或那家物業(yè)管理企業(yè)的權利。 在這種市場競爭越來越激勵的今天, 實行包干制日益 體現(xiàn)了業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)品牌的認可。 只有當業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)充分信賴, 才有可能不 對具體的管理詳情做過多干涉。 從這個意義上說, 包干制有利于鼓勵企業(yè)創(chuàng)造品牌價值, 發(fā) 揮品牌優(yōu)勢。(二包干制模式的劣勢作為相對簡單便捷的收費方式, 包干制方便了物業(yè)管理企業(yè)的同時, 也造成了物業(yè)管理 交易的不透明性。 在包干制下, 物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務, 對應收的 物業(yè)服務費用擁有所有權, 可以自行支配, 業(yè)主及業(yè)委會無權檢查其使用情況, 這樣容易造

6、 成雙方信任感不強。同樣, 包干制的成本意識, 也容易促使物業(yè)管理企業(yè)采用降低服務質量或減少服務類型 等不正當手段壓縮費用和成本, 以此謀取更多利潤。 現(xiàn)實中, 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方的矛 盾點多集中于此, 而對物業(yè)管理企業(yè) (尤其是住宅型物業(yè)管理企業(yè) 最大的負面報道也多在 于此,這也是酬金制日前備受推崇的主要原因。二、酬金制模式的利弊分析(一酬金制模式的優(yōu)勢1 、酬金制更能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位,發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督機制物業(yè)管理隸屬服務業(yè), 物業(yè)管理企業(yè)相當于業(yè)主聘請的 “ 管家 ” , 物業(yè)管理費也是業(yè)主的 錢,業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)有合法的監(jiān)督檢查權利。 采用酬金制,較之包干制,更有利于業(yè)主 行使自身

7、權利。 業(yè)主 (業(yè)委會 可以檢查每筆物業(yè)管理費用支出的明細,而物業(yè)管理企業(yè)每 一年都須向業(yè)委會 (或業(yè)主 上報管理費預算并經(jīng)審核后才能執(zhí)行, 且一定數(shù)額以上費用的 支出必須經(jīng)業(yè)委會主任簽字。 這種財務支出的透明度不僅利于業(yè)主監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè), 而且 有利于其自身選擇、甄別物業(yè)管理企業(yè),充分顯示了其主體地位。2 、酬金制運作規(guī)范、財務透明,緩解了企業(yè)與業(yè)主雙方的矛盾酬金制下, 物業(yè)管理企業(yè)必須公布物業(yè)服務資金年度預、 決算, 且每年不少于一次公開 其財務帳目。 業(yè)主就相關支出問題有權提出質詢, 物業(yè)管理企業(yè)必須及時答復。 業(yè)主還可聘 請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行

8、審計。 這些都迫使物 業(yè)管理企業(yè)必須加強內部管理, 合理用好業(yè)主的每一分錢,做到合法運作、 規(guī)范管理, 有利 于杜絕灰色隱性收入。 同時, 這種規(guī)范的經(jīng)營模式維護了業(yè)主的知情權, 滿足了業(yè)主對財務 公開的要求, 減少了因信息不對稱產(chǎn)生的糾紛。 而物業(yè)管理企業(yè)作為一個代管機構, 無權替 業(yè)主作主,極大地減少了業(yè)主和企業(yè)之間的矛盾。3 、酬金制適當減輕企業(yè)稅負,有利于小企業(yè)或幼稚期企業(yè)發(fā)展目前的稅法規(guī)定,成本不計稅,管理費計稅。也就是說,在酬金制下,劃歸成本的那一 部分費用目前是不用交稅的, 只有約定付給物業(yè)公司的服務費才需交稅。 而包干制下, 整個 物業(yè)管理費都需要交稅。 一般來說, 付給物業(yè)管

9、理公司的服務費約占整個物業(yè)管理費的 10% 左右, 如此可見, 酬金制下可節(jié)約相當大一筆稅錢, 這對小型企業(yè)或處于幼稚期的企業(yè)的發(fā) 展無不裨益。(二酬金制模式的劣勢酬金制雖然很大程度上維護了業(yè)主的利益, 但其操作復雜, 尤其對人口密集的住宅小區(qū) 來說,召開一次業(yè)委會(或業(yè)主大會、主業(yè)代表大會 ,實非易事。此外, 業(yè)委會或業(yè)主的監(jiān)管無形中增大了物業(yè)管理的成本。 畢竟不論是在業(yè)主中, 還是 從外聘請專業(yè)人士或專業(yè)機構進行審計, 都是有成本的; 而且物業(yè)管理企業(yè)在負責協(xié)調、 聯(lián) 絡業(yè)主方的過程中, 耗費的人力、物力及時間,都是物業(yè)服務的邊際成本或間接成本, 并不 能帶來直接價值。事實上,就中國物業(yè)管

10、理目前的狀況來看, 人們的認知并不多, 更談不上深入的了解和研究,所以其對物業(yè)管理實行有效性監(jiān)管的力度還是不得不讓人置疑。三、包干制模式和酬金制模式各自的適用領域包干制模式和酬金制模式各有利弊, 必須依據(jù)具體情況分別適用。 筆者公司所轄物業(yè)項 目中, 住宅類項目實行包干制, 剛接手的還處于幼稚期的寫字樓項目實行酬金制, 以化解成 本風險,而已經(jīng)較為成熟的 5A 級寫字樓項目則實行包干制,通過規(guī)范管理控制成本進而 盈利。故筆者認為:1 、 品牌優(yōu)勢較為突出的物業(yè)管理企業(yè), 針對市場化程度較高的物業(yè)項目, 適合采用包 干制品牌優(yōu)勢突出的物業(yè)管理企業(yè), 完全可以憑借自身的品牌優(yōu)勢, 在市場化程度較高

11、的項 目上,實行包干制。所謂市場化程度較高, 首先是指所在地區(qū)的物業(yè)管理市場較為成熟, 可以由市場自發(fā)的 調節(jié)物業(yè)管理費用的價格,如深圳、上海等地。其次,市場化程度較高,指的是業(yè)主最關心 的服務質量問題完全可以通過市場進行監(jiān)管。 同時, 該市場上物業(yè)管理企業(yè)的自身素質較強, 業(yè)主的甄別物業(yè)管理企業(yè)的水平較高, 企業(yè)和業(yè)主雙方彼此信任, 較少發(fā)生矛盾。 唯有如此, 包干制才能充分發(fā)揮其簡單便捷、節(jié)約成本、激勵企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢。2 、處于幼稚期的企業(yè)或者業(yè)主結構合理的項目(尤其是非住宅型項目 ,適合采用酬 金制幼稚期的企業(yè)采用酬金制, 可以避免資金流轉困難、 經(jīng)營虧損等一系列風險。 這是因為, 酬金制中的物業(yè)管理服務屬于預付費的經(jīng)營方式, 一旦簽訂了物業(yè)服務合同, 幾乎不存在該 種服務銷售不出去的風險,故其經(jīng)營風險小至可以忽略不計。雖然酬金制下的利潤率不高, 但能確保企業(yè)永遠處于盈利狀態(tài), 最低限度的保證了企業(yè)的簡單再生產(chǎn)可以循環(huán)下去, 為剛 起步的企業(yè)提供了發(fā)展的基本保證。而對于業(yè)主數(shù)量適中、 業(yè)主層次較高的項目而言, 采用酬金制也恰到好處。 尤其是業(yè)主 較為集中的中高檔寫字樓項目, 采用酬金制在維護業(yè)主權益的同時, 也加速了物業(yè)管理企業(yè) 的規(guī)范化運作,為打造優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了條件。3 、住宅類物業(yè)項目可依據(jù)企業(yè)規(guī)模和業(yè)主環(huán)境,具體選用包干制或酬金制對