免租期會(huì)計(jì)處理

1、“免租期”財(cái)稅處理的全方位講解2017-09-20  房屋租賃合同普遍存在“免租期”條款，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的商鋪?zhàn)赓U，由于需要裝修或者商業(yè)環(huán)境的培養(yǎng)，在此期間租戶(hù)沒(méi)有正式開(kāi)業(yè)，出租方通常會(huì)給予一定期限的免租金優(yōu)惠。例：2017年A企業(yè)租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年，第一年為免租期，后面兩年每年租金150萬(wàn)元，2018年一次性收取了2年的租金300萬(wàn)。出租方A企業(yè)的財(cái)稅處理會(huì)計(jì)處理1、出租人應(yīng)當(dāng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線(xiàn)法或其它合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。2、這里會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上按照直線(xiàn)法在2017年至2018年每年確認(rèn)100萬(wàn)租金收入。稅務(wù)處理1

2、企業(yè)所得稅中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 第十九條企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱(chēng)租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知（國(guó)稅函201079號(hào)）根據(jù)實(shí)施條例第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入

3、，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。根據(jù)上述規(guī)定，如果企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，可以有以下兩種處理方法：a.按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入；b.租賃期內(nèi)，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。（1）按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入a.2017年，企業(yè)所得稅確認(rèn)租金收入0元，匯算清繳時(shí)應(yīng)對(duì)確認(rèn)的租金收入進(jìn)行納稅調(diào)減100萬(wàn)元；b.2018年，企業(yè)所得稅確認(rèn)租金收入300萬(wàn)，匯算清繳時(shí)納稅調(diào)增200萬(wàn)；c.2019年，企業(yè)所得稅確認(rèn)租金收入0萬(wàn)，匯算清繳時(shí)納稅調(diào)減100萬(wàn)。（2）租賃期內(nèi)，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入a. 20

4、17年，企業(yè)所得稅確認(rèn)租金收入100元，匯算清繳時(shí)應(yīng)對(duì)確認(rèn)的租金收入進(jìn)行納稅調(diào)整0元；b.2018年，企業(yè)所得稅確認(rèn)租金收入100萬(wàn)，匯算清繳時(shí)納稅調(diào)整0元；c.2019年，企業(yè)所得稅確認(rèn)租金收入100萬(wàn)，匯算清繳時(shí)納稅調(diào)整0元。2增值稅國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告七、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法（財(cái)稅201636號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷(xiāo)售服務(wù)。財(cái)稅201636號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義

5、務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。根據(jù)上述增值稅的相關(guān)規(guī)定，增值稅的處理如下：a.2017年，增值稅租金收入為0；b.2018年，增值稅租金收入為300萬(wàn)；c.2019年，增值稅租金收入為0。3房產(chǎn)稅財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財(cái)稅2010121號(hào)） 第二條，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。為此，“免租期”內(nèi)有A企業(yè)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。承租方B企業(yè)的財(cái)稅處理會(huì)計(jì)處理承租人應(yīng)當(dāng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線(xiàn)法或其它合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)費(fèi)

6、用；這里會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上假設(shè)按照直線(xiàn)法在2017年至2018年每年確認(rèn)100萬(wàn)租賃費(fèi)用。稅務(wù)處理1增值稅2018年，如果取得300萬(wàn)的租賃增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)。2企業(yè)所得稅中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第四十七條企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)，按照以下方法扣除：（一）以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除；（二）以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除。根據(jù)上述規(guī)定，承租方可在2017年至2018年每年扣除100萬(wàn)的租賃費(fèi)用。但是這里有個(gè)問(wèn)題是2017年和2019年均沒(méi)有增值稅發(fā)票，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所得稅稅前扣除缺乏發(fā)票，對(duì)此本人認(rèn)為在沒(méi)有發(fā)票的情況下，仍然可以在租賃期限均勻扣除，因?yàn)檫@樣操作一方