商業(yè)街招商計(jì)劃書分析

1、目   錄   一、 項(xiàng)目概況  二、 商業(yè)環(huán)境分析  三、 項(xiàng)目定位  四、 招商策略及管理運(yùn)營(yíng)模式  五、 整合推廣策略  六、 招商進(jìn)度安排  七、 結(jié)束語(yǔ)    一、 項(xiàng)目概況 1、地理位置     XXX商業(yè)街位于常錫路與麗華路交

2、匯處，坐擁麗華、清涼、朝陽(yáng)三大居民區(qū)，臨近湖塘、馬杭、戚墅堰三大客源地，處于XX新一輪城市開發(fā)的樞紐位置，交通便利、人流如織，是未來商家必爭(zhēng)之地。目前這一區(qū)域尚無集中的商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地段升值潛力不容質(zhì)疑。 2、商業(yè)氛圍 XXX商業(yè)街區(qū)由高層住宅、大型商業(yè)廣場(chǎng)和一個(gè)大型超市構(gòu)成，項(xiàng)目周圍固有麗華新村、朝陽(yáng)新村、清涼新村、富強(qiáng)新村、人民新家園、同濟(jì)花園等成熟居民區(qū)，涵蓋和輻射30萬本地常住人口和近20萬外來人口?！敖ㄔO(shè)特大型城市”作為市政府既定的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，該區(qū)域的人口基數(shù)必將不斷擴(kuò)大。本項(xiàng)目在步行街內(nèi)同時(shí)還聚集了眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名服飾專賣店、餐飲店、網(wǎng)吧、通信運(yùn)營(yíng)商、銀行、

3、消費(fèi)電子產(chǎn)品等有機(jī)業(yè)態(tài)組合，不但能滿足居民日常生活消費(fèi)，同時(shí)也吸引了大批時(shí)尚人群前來購(gòu)物。 2005年該項(xiàng)目榮列天寧區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，放眼未來，必將形成了XX東南地區(qū)的商業(yè)中心。 3、商業(yè)街規(guī)模 XXX商業(yè)街區(qū)為主體兩層、局部四層框架結(jié)構(gòu)的建筑格局，總占地面積40200，地面建筑面積22500，商鋪404間；一層商鋪高度為4.2米，二層為5.8米；地下設(shè)小商品市場(chǎng)220個(gè)商鋪位共3600；會(huì)所及配套設(shè)施建筑面積1800，公寓辦公建筑面積3000；地面可停車位50個(gè)、地下可停車位400個(gè)，非機(jī)動(dòng)車輛停放面積6000。本項(xiàng)目在該地區(qū)屬地標(biāo)性商業(yè)建筑，超大規(guī)模完全有能力填

4、補(bǔ)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)空間，很好地整合該地段的業(yè)態(tài)形式，瞬間提升周邊整體價(jià)值。  二、商業(yè)環(huán)境分析 1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 XX市自古以來就是中國(guó)重要的工業(yè)城市，城區(qū)人口350萬，轄區(qū)人口550萬，外來人口140萬，是長(zhǎng)三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP達(dá)到1560億元，戶籍人口平均GDP突破5000美元，綜合實(shí)力列全國(guó)第27位。隨著外資引進(jìn)力度逐年加大，城市也不斷外擴(kuò)，商業(yè)總量必將與日俱增。2006年，XX被福布斯評(píng)為中國(guó)最佳商業(yè)城市第12位，CCTV年度最具經(jīng)濟(jì)活力城市20強(qiáng)。 2、城市商業(yè)環(huán)境 XX市的商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐步形成了以

5、南大街、文化宮和延陵路為中心的商業(yè)格局。傳統(tǒng)的商場(chǎng)和沿街商鋪的經(jīng)營(yíng)模式開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，集商業(yè)、文化、娛樂、辦公、金融為一體的新興多功能商業(yè)區(qū)漸成主流。 相對(duì)集中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境正在被打破。近兩年來，隨著城市化進(jìn)程的加快和商業(yè)地產(chǎn)的日益繁榮，XX的商業(yè)格局有分散的趨勢(shì)。近年來先后出現(xiàn)了以新北區(qū)（河海大學(xué)）、武進(jìn)區(qū)（湖塘）為次中心的商圈，由此也帶動(dòng)了大批開發(fā)和建設(shè)項(xiàng)目。 可以預(yù)測(cè)，未來XX還將出現(xiàn)眾多商業(yè)樓盤，配套服務(wù)設(shè)施也將越來越完善，將吸引更多的商家進(jìn)駐，不斷優(yōu)化、整合商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成為城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，集商業(yè)、文化、娛樂、辦公、金融為一體的多功能商業(yè)區(qū)將成為主流。 

6、新興樓盤開發(fā)和居民小區(qū)向外圍延伸導(dǎo)致局部人口急劇增長(zhǎng)，相對(duì)的商業(yè)配套目前還沒有完全到位。 3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境    以下是本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)區(qū)情況的比較：      名稱    比較項(xiàng)目 XX 購(gòu)物中心 泰富百貨 泰富廣場(chǎng) 新世紀(jì)商城 南大街 商業(yè)步行街 萊蒙都會(huì)（在建） 面積 約6萬 約10萬 7萬 10萬（占地）&#

7、160;50萬（建面） 地段 延陵路 和平路 延陵西路、 南大街  延陵西路、 北大街 南大街、 公園路 延陵西路、 青果巷 延陵西路、南大街 西瀛里、早科坊 物業(yè)配套 北鄰文化宮廣場(chǎng)、扶手電梯 停車場(chǎng)、 扶手電梯、 觀光電梯  停車場(chǎng)、 扶手電梯 地下停車場(chǎng)、 內(nèi)街廣場(chǎng)、 扶手電梯 地下停車場(chǎng)、 內(nèi)街廣場(chǎng)、 觀光電梯

8、、 扶手電梯 經(jīng)營(yíng)方式 統(tǒng)一管理、 租賃經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一管理、 租賃經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一管理、 租賃經(jīng)營(yíng) 沿街商鋪、 獨(dú)立經(jīng)營(yíng) 沿街商鋪、返租為主、統(tǒng)一管理 業(yè)態(tài)組合 化妝品、 服裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等 化妝品、 服裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等 化妝品、 服裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)、休閑、數(shù)碼產(chǎn)品等 服裝、餐飲、超市、精品店、書店等 大型綜合業(yè)態(tài) SHOPPING MALL 經(jīng)營(yíng)

9、檔次 中高檔 高中檔 中低檔 中低檔 高檔（現(xiàn)定位） 經(jīng)營(yíng)環(huán)境 較好 好 一般 一般 未知 消費(fèi)群體 中青年、白領(lǐng) 中青年、白領(lǐng) 中青年 年輕人居多 尚未開業(yè) 從上表比較分析可知，五個(gè)較大的商業(yè)項(xiàng)目全部集中于延陵路周邊，且都相距不遠(yuǎn)，商家經(jīng)營(yíng)壓力比較大。節(jié)假日人流量過于集中，購(gòu)物環(huán)境舒適度降低。 XX商業(yè)區(qū)相對(duì)集中，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)市場(chǎng)由單一的商場(chǎng)式經(jīng)營(yíng)模式向大型商業(yè)街區(qū)過度。本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：它所在的位

10、置遠(yuǎn)離延陵路商圈，周邊人口密集，是未來新一輪城市建設(shè)的又一中心。當(dāng)?shù)丶邢M(fèi)的一站式購(gòu)物形式還處于初期階段。地理位置優(yōu)越、交通方便、人口流動(dòng)大，消費(fèi)群尚未受到足夠重視。  4、居民消費(fèi)能力 2006年XX居民人均消費(fèi)支出9274元，超出長(zhǎng)三角平均值386元，超出江蘇省平均值1449元，位于長(zhǎng)三角16城市中排名第7位，江蘇省消費(fèi)支出第2位。 中青年人的消費(fèi)觀念比較超前，他們負(fù)擔(dān)輕，顧慮少，不乏超前消費(fèi)顧客群。城市雙職工家庭占絕大部分，改善現(xiàn)有生活水平的意愿強(qiáng)烈。獨(dú)生子女家庭比較寵愛小孩，且具有相當(dāng)高的消費(fèi)能力。 城市外來工消費(fèi)需求持續(xù)旺盛，XX有

11、140萬外來工，他們?yōu)槌鞘邪l(fā)展帶來不可或缺的貢獻(xiàn)。他們多數(shù)分布在XX周遍地區(qū)，這部分消費(fèi)群理應(yīng)受到重視。 分析結(jié)論： 一、 XX原有的商業(yè)格局正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式過渡，一站式購(gòu)物體驗(yàn)日益受到重視。 二、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，商業(yè)市場(chǎng)尤其是周邊市場(chǎng)大有可為。居民消費(fèi)能力高，潛在消費(fèi)能力不容忽視。 三、 城市化進(jìn)程加快，城區(qū)地域不斷擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)由集中向分散過度。 四、 本項(xiàng)目所處區(qū)域目前尚處在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的初期階段，本項(xiàng)目很好地填補(bǔ)了商業(yè)空白，未來發(fā)展?jié)摿薮?，升值空間可觀。三、項(xiàng)目

12、定位 1、 市場(chǎng)定位   集服裝、百貨、餐飲、便利店、文化娛樂為一體的多功能時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)。 2、 經(jīng)營(yíng)定位 根據(jù)周圍消費(fèi)人群的現(xiàn)實(shí)情況，遵循“一站式購(gòu)物”模式，以中低檔商品為主，兼顧高檔。消費(fèi)為主，娛樂為輔。主力項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的定位原則。 3、 業(yè)態(tài)定位 沿常錫路商鋪：銀行、藥店、五金建材、汽車美容等 東南區(qū)：數(shù)碼、通訊、網(wǎng)吧、文化音像、美容美發(fā)等 東北區(qū)：飯店餐廳、特色名吃、面包糕點(diǎn)、茗茶咖啡等 西北區(qū)：服裝服飾、箱包皮具、床上用品、運(yùn)動(dòng)服飾等&

13、#160;地下商鋪：小商品（日用雜品、工具文具、小飾品等） l 主力百貨商場(chǎng)：泰富百貨 l 主力超級(jí)市場(chǎng)：華潤(rùn)蘇果超市 l 主力中餐店：大娘水餃、永合豆?jié){大王、7+7、藍(lán)白等 l 主力西餐店：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等 l 主力服飾專賣店：森馬、美特斯邦威、李寧、匡威、佐丹奴、FUN、    特步、以純、唐獅、耐克、阿迪達(dá)斯、彪馬等 l 主力飲品：上島咖啡、迪歐咖啡、真鍋咖啡等 l 主力食品店：元祖蛋糕、面包新語(yǔ)等&#

14、160;l 其他主力店：米奇皮具、啊呀呀飾品、蟬之云內(nèi)衣等   以上主力商家在全國(guó)各地都有布局，知名度較高，面向的消費(fèi)人群較廣，價(jià)位適中，最重要的是具有可持續(xù)發(fā)展的特性。 “主力店”配合“輔助項(xiàng)目”的布局可以充分抓住廣大消費(fèi)群體，滿足大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買需求，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的優(yōu)勢(shì)共享，互補(bǔ)共營(yíng)，使商業(yè)街既考慮到經(jīng)營(yíng)品種的完整性，又保證了商品的多樣性。整合吃、穿、用、休閑、娛樂、文化等為一體的“一站式”的消費(fèi)體驗(yàn)，使人氣不斷凝聚，從而有力保證商業(yè)街區(qū)持續(xù)興旺，經(jīng)營(yíng)者持續(xù)營(yíng)利。四、 招商策略及管理運(yùn)營(yíng)方式 現(xiàn)代大型商業(yè)形態(tài)的管理精髓

15、就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)整體的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)上，并加以持續(xù)管理。歷史發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，不能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)形態(tài)，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，一個(gè)好的招商策略和后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理方式是項(xiàng)目能否長(zhǎng)遠(yuǎn)營(yíng)利的關(guān)鍵。 （一） 招商策略 統(tǒng)一招商管理原則： 1. 維護(hù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)適當(dāng)比例 即零售、餐飲、娛樂（休閑）產(chǎn)業(yè)黃金比例為：5：2：32. 維護(hù)統(tǒng)一主題形象，統(tǒng)一品牌形象 在招商時(shí)要注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。 3. 功能同業(yè)差異，

16、形式異業(yè)互補(bǔ) 4. 集中品牌優(yōu)勢(shì)特色 我們?cè)谡猩讨?，?yīng)對(duì)市場(chǎng)品牌進(jìn)行調(diào)查，對(duì)商家進(jìn)行前期接觸和排查，形式可以多種多樣。然后進(jìn)行適合該區(qū)位的項(xiàng)目定位和品牌引進(jìn)，借鑒周邊城市成功的商業(yè)形式，結(jié)合本地實(shí)際情況加以整合，集中一批具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的品牌以打造本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色。 5. 經(jīng)營(yíng)方式 自主經(jīng)營(yíng)：必須符合本街區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，自負(fù)盈虧。 返租經(jīng)營(yíng)：由管理公司負(fù)責(zé)具體招商，取得穩(wěn)定收益。 6. 主力店優(yōu)先（項(xiàng)目面積、選址、租金優(yōu)惠等），特殊客戶應(yīng)給予特殊照顧。 7. 租金的合理定位 根

17、據(jù)當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，制定合理的租金水平。不同商鋪、不同位置租金不同，開業(yè)初期階段為培育市場(chǎng)還應(yīng)適當(dāng)減免租金。（應(yīng)充分考察周邊實(shí)際情況而定） 8. 商戶入駐優(yōu)惠政策 l 租金、租期優(yōu)惠 l 稅收優(yōu)惠 l 物管費(fèi)優(yōu)惠 （二） 管理運(yùn)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)管理模式定位：統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)“統(tǒng)一管理”就是商業(yè)街負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日常管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理、保安、商業(yè)街活動(dòng)的組織統(tǒng)籌。統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費(fèi)用，出租活動(dòng)場(chǎng)地等費(fèi)用來舉辦商業(yè)街促銷活動(dòng)；統(tǒng)一管理包括八個(gè)“統(tǒng)一”：

18、60;1) 統(tǒng)一規(guī)劃布局    2) 統(tǒng)一宣傳促銷 3) 統(tǒng)一商業(yè)街形象 4) 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間 5) 統(tǒng)一物價(jià)、質(zhì)量、計(jì)量管理 6) 統(tǒng)一售后服務(wù)及投訴接待 7) 統(tǒng)一物業(yè)管理 8) 統(tǒng)一管理制度        五、 整合推廣策略 1、 商業(yè)街命名     &#

19、160;             XXX商業(yè)步行街（麗華商業(yè)街） 2、 商業(yè)街推廣主題 ² 與“XXX商業(yè)步行街”一起賺錢經(jīng)營(yíng)0風(fēng)險(xiǎn)！ ² 步行街主力店（泰富、蘇果等）強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐！ ² 青年時(shí)尚購(gòu)物基地打造東南新版圖！ ² 魅力新世界東南購(gòu)物首選之地！3、 招商推廣策略 ² 現(xiàn)場(chǎng)招商

20、0;售樓處設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)招商，利用條幅、招商畫冊(cè)等，充分展示商 業(yè)步行街投資購(gòu)物環(huán)境等，接待咨詢和洽談。 ² 廣告招商宣傳 宣傳媒體的投入，對(duì)于項(xiàng)目招商能否成功至關(guān)重要。 媒體包括：報(bào)紙廣告、硬廣告（海報(bào)）、軟廣告（DM）、新聞性 廣告、電視、廣播廣告等等。 ² 利用已有的資源，進(jìn)行品牌商戶洽談及資料派發(fā) 利用現(xiàn)在已經(jīng)掌握的客戶資源，在招商前期階段采取定人定點(diǎn)的方式，電話拜訪、直接約見、郵寄和派發(fā)資料等進(jìn)行定向招商。 ² 新聞推廣及廣告招商 在招商階段

21、，在媒體上發(fā)布招商信息，同時(shí)通過新聞推廣方式，進(jìn)行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關(guān)注。 ² 直銷發(fā)單 給各類目標(biāo)客戶送去招商畫冊(cè)，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關(guān)系（需要大量人力和精力）。 ² 條幅 樓體布置招商信息條幅，每入駐一個(gè)品牌商家就增加一塊條幅。 ² DM（Direct Mail）廣告 可以在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)市場(chǎng)（小商品城、九龍、九州）發(fā)放DM廣告以吸引本地投資者。² 活動(dòng)推廣 組織意向商家考察XX商業(yè)情況和“XXX商業(yè)步行街”情況。 ² 現(xiàn)場(chǎng)包裝（充分展示街區(qū)特色及形象） 1、 樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商業(yè)步行街形象及招商、銷售信息；  2、 燈桿旗、路旗：主要布置于項(xiàng)目附近街道沿線及步行街內(nèi)。 六、 招商進(jìn)度安排 時(shí)間 工作內(nèi)容 4月份第1周 提交、討論招商策劃書 4月份第2、3周 1、確定招商面積及經(jīng)營(yíng)品種、業(yè)態(tài)劃分初步定位、公開招商時(shí)間最終確定 2、確定樓層平面效果圖 3、招商計(jì)劃、宣傳推廣計(jì)劃、設(shè)計(jì)