商品房建設(shè)項(xiàng)目成本控制淺析

1、商品房建設(shè)項(xiàng)目成本控制淺析一、成本控制的基本概念 成本控制是指在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程即成本形成過(guò)程中，對(duì)每項(xiàng)成本形成的具體活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾正，使每項(xiàng)具體的和全部費(fèi)用及資源消耗限制在最佳范圍內(nèi)。商品房建設(shè)項(xiàng)目的成本控制，就是在滿足項(xiàng)目既定的質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)的前提下，從投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、到建設(shè)實(shí)施等全過(guò)程中，把工程項(xiàng)目發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)，力求在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。房屋產(chǎn)品由于具有建設(shè)投資大、施工周期長(zhǎng)、變化因素多、涉及面廣等特點(diǎn)；所以，其成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)而復(fù)雜的管理過(guò)程。這就需要建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的成本控制有一套完整的

2、控制體系，并且始終貫穿于建設(shè)的全過(guò)程。 二、成本控制流程和基本環(huán)節(jié) 1、控制流程 由于房屋建設(shè)工程的建設(shè)周期長(zhǎng)，在工程實(shí)施過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)因素很多，因而實(shí)際狀況偏離目標(biāo)和計(jì)劃的情況是經(jīng)常發(fā)生的。這就需要在工程實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)對(duì)目標(biāo)、過(guò)程和活動(dòng)的跟蹤，全面、及時(shí)準(zhǔn)確地掌握有關(guān)信息，將工程成本投入狀況與目標(biāo)和計(jì)劃進(jìn)行比較，如果發(fā)生偏差及時(shí)糾偏，保持工程成本投入始終在目標(biāo)控制范圍內(nèi)。 2、控制的基本環(huán)節(jié) 三、成本控制的目標(biāo)規(guī)劃和計(jì)劃 如果沒(méi)有目標(biāo)，就無(wú)所謂控制，而如果沒(méi)有計(jì)劃，就無(wú)法實(shí)施控制。 1、根據(jù)商品房的成本構(gòu)成進(jìn)行成本目標(biāo)規(guī)劃和目標(biāo)分解，確定成本目標(biāo)控制體系。 2、做好各方面的組織工作 設(shè)置成本控

3、制機(jī)構(gòu)；配置合適的成本控制人員；落實(shí)成本控制機(jī)構(gòu)和人員的任務(wù)和職能分工；合理組織成本控制的工作流程和信息流程。 四、商品房建設(shè)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 1、商品房建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策階段成本控制。在商品房建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策階段，對(duì)于成本控制的重點(diǎn)應(yīng)立足于市場(chǎng)調(diào)查分析。根據(jù)市場(chǎng)需求，合理確定開發(fā)建設(shè)的規(guī)模、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工期目標(biāo)。應(yīng)注意： (1)在現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟和國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控加強(qiáng)，商品房建設(shè)項(xiàng)目的土地取得大部分通過(guò)拍賣實(shí)現(xiàn)，從而提高了土地成本。這項(xiàng)費(fèi)用的總成本一般在45以上，有的甚至達(dá)到項(xiàng)目總成本的80。因此，要確定合理的土地買價(jià)，把土地成本控制在論證的目標(biāo)之內(nèi)。 (2)根

4、據(jù)市場(chǎng)需求，確定項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工期目標(biāo)，它直接影響到商品房建設(shè)項(xiàng)目的成本，也是商品房建設(shè)項(xiàng)目決策階段進(jìn)行成本控制的工作重點(diǎn)。 2、商品房建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制。有專家指出，設(shè)計(jì)費(fèi)占工程項(xiàng)目總的投資比例很小，可能不到1。但是，它對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)的影響程度可以達(dá)到75以上。很明顯，設(shè)計(jì)階段是商品房建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段。此階段工作重點(diǎn)應(yīng)主要放在兩個(gè)方面： (1)規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)單位拿到的地塊，政府規(guī)劃管理部門規(guī)定了相應(yīng)的容積率、建筑高度、綠化率、公用配套設(shè)施等控制性指標(biāo)。那么，建設(shè)單位做的第一件事情就是對(duì)該地塊進(jìn)行合理的規(guī)劃。此時(shí)的成本控制工作應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾方面： 選定優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位。

5、優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位可以為建設(shè)單位在入水技術(shù)、服務(wù)等方面提供良好的服務(wù)，自然有利于成本控制。 根據(jù)市場(chǎng)需求情況，合理的對(duì)土地進(jìn)行分塊，確定各地塊的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行價(jià)值工程分析。例如，對(duì)待開發(fā)的地塊，我們可以根據(jù)它的周邊環(huán)境以及市場(chǎng)需求，劃分為普通住宅區(qū)、高檔住宅區(qū)、商業(yè)生活區(qū)等；對(duì)不同層次，確定相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)成本，以滿足不同市場(chǎng)層次的需求，以較少的投入換取更大的收益。 根據(jù)地塊的劃分，詳細(xì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。在這個(gè)階段，成本控制的重點(diǎn)應(yīng)放在指標(biāo)綜合平衡上。在滿足政府部門規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)要求的前提下，最大限度的利用土地資源，并充分利用地塊周圍的市政設(shè)施，例如污水管網(wǎng)、供暖管網(wǎng)、供水、供氣管網(wǎng)等，合理

6、確定并網(wǎng)位置和方式，盡量使管網(wǎng)便捷、路徑最短，從而降低建設(shè)成本，且減少使用過(guò)程中的維護(hù)費(fèi)用。 巧用政策進(jìn)行土地挖潛。例如，地下建筑不計(jì)算容積率，可充分利用這一政策特性，進(jìn)行地下配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，為住宅提供地下室等，從根本上降低商品房建設(shè)項(xiàng)目的土地成本，這也符合建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的要求。 (2)建筑設(shè)計(jì)階段 在建筑立面造型上，力求簡(jiǎn)潔、美觀，和周圍環(huán)境融為一體，減少不必要的造型和線條。如一個(gè)中型車間，取消一些不必要的線條造型，可降低建設(shè)成本數(shù)萬(wàn)元之多。 根據(jù)項(xiàng)目決策階段估算的建設(shè)成本，合理選擇建筑結(jié)構(gòu)體系，確定工程的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，推行限額設(shè)計(jì)。如：框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)，平米造價(jià)可以相差200元左右

7、；而框架結(jié)構(gòu)中，柱網(wǎng)和梁板布置合理與否也是影響造價(jià)的重要方面。所以，要嚴(yán)格地進(jìn)行評(píng)審和價(jià)值工程論證，以求達(dá)到最佳。 推進(jìn)“四新”成果在商品房建設(shè)項(xiàng)目中的使用。以新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備等優(yōu)化項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，提高項(xiàng)目的科技含量和綜合效益。例如，采用新的空氣置換系統(tǒng)，可以大大降低地下室的層高，從而達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。 加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，控制設(shè)計(jì)深度，設(shè)計(jì)深度不夠，會(huì)使工程施工過(guò)程中變更頻繁，增加工程造價(jià)。 3、商品房建設(shè)項(xiàng)目的施工階段成本控制 (1)盡量采用工程量清單方式招投標(biāo)，優(yōu)選施工單位。工程量清單招標(biāo)是由招標(biāo)單位提供統(tǒng)一的工程量清單和招標(biāo)文件，投標(biāo)單位以此為投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)并根據(jù)現(xiàn)行

8、計(jì)價(jià)定額，結(jié)合本身特點(diǎn)，考慮現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用、技術(shù)措施費(fèi)用以及所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，最終確定單價(jià)和總價(jià)進(jìn)行投標(biāo)。采用這種招投標(biāo)方式，一是為投標(biāo)者提供共同的投標(biāo)基礎(chǔ)；二是便于評(píng)標(biāo)定標(biāo)，比選價(jià)格；三是便于工程進(jìn)度款的支付；四是便于合同總價(jià)調(diào)整和工程結(jié)算。這種招投標(biāo)方式，有利于建設(shè)單位在極限競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)下獲得最合理的工程造價(jià)；有利于控制工程索賠，從而搞好合同管理和成本控制。 (2)嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證。在商品房項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證是不可避免的，但要嚴(yán)格控制。一是應(yīng)該充分利用開工前的圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)單位的技術(shù)咨詢進(jìn)行消化，盡量不出或少出變更。二是對(duì)于施工過(guò)程中發(fā)生的變更，必須在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)對(duì)比優(yōu)選

9、變更方案后，經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計(jì)單位、總監(jiān)理工程師共同簽字認(rèn)可后實(shí)施。三是經(jīng)濟(jì)簽證必須做到簽證內(nèi)容及時(shí)準(zhǔn)確，量化明晰，與實(shí)際相符。 (3)擇優(yōu)選擇專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價(jià)。在商品房建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，很多特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工單位承擔(dān)。如，變配電所安裝工程、煤氣安裝工程、通訊工程等，而這些行業(yè)帶有一些壟斷性質(zhì)。如，每個(gè)變配電所必須由供電部門的三產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)從設(shè)備采購(gòu)到安裝的總承包，而且價(jià)格是一口價(jià)。但是，我們可以在變配電項(xiàng)目中，首先是尊重供電部門的規(guī)定，由他們總承包變配電系統(tǒng)，但同時(shí)要求允許另外一家供貨商參與競(jìng)爭(zhēng)；這樣設(shè)備采購(gòu)價(jià)格要比原電業(yè)局指定產(chǎn)品下降很多。 (4)做好項(xiàng)目

10、采購(gòu)管理。建筑安裝工程所用的材料價(jià)值約占工程總造價(jià)的6070，目前的做法是主要的建筑材料是由建設(shè)方提供。因此，做好項(xiàng)目材料的采購(gòu)管理，對(duì)于成本控制至關(guān)重要。 根據(jù)決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和投資估算，確定采購(gòu)材料的質(zhì)量。 供應(yīng)商的選擇和管理對(duì)于建設(shè)方來(lái)講，單一貨源供應(yīng)增加了項(xiàng)目的資源供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，也不利于對(duì)供應(yīng)商壓價(jià)，缺乏對(duì)采購(gòu)成本控制的力度。對(duì)供應(yīng)商來(lái)講，批量供貨由于數(shù)量上的優(yōu)勢(shì)，可以得到商業(yè)折扣，減少貨款的支付和采購(gòu)附加費(fèi)用，降低采購(gòu)成本。因此，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所需材料情況，選擇24家供應(yīng)商是比較合適的。 注重對(duì)采購(gòu)環(huán)境的利用商品房建設(shè)項(xiàng)目的外部環(huán)境對(duì)于采購(gòu)策略的制定、采購(gòu)計(jì)劃的實(shí)施會(huì)產(chǎn)生重要影響。外部

11、環(huán)境分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。宏觀環(huán)境是指能對(duì)項(xiàng)目的材料采購(gòu)產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場(chǎng)季節(jié)性變化、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化、金融政策變化等等因素。微觀環(huán)境是指項(xiàng)目組織的內(nèi)部環(huán)境，包括建設(shè)方在采購(gòu)中可能采取的組織政策、方式和程序等。建設(shè)方應(yīng)充分利用市場(chǎng)環(huán)境降低材料的采購(gòu)價(jià)。 (5)加強(qiáng)結(jié)算管理，嚴(yán)格把好審核關(guān)。 選擇好工程結(jié)算的審核單位和人員工程造價(jià)管理是一門綜合性學(xué)科，它以國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)的方針、政策作為規(guī)范準(zhǔn)則，涉及和運(yùn)用了其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)科的成果，是一項(xiàng)政策性、技術(shù)性和實(shí)踐性都很強(qiáng)的工作。所以，選擇了好的工程造價(jià)結(jié)算審核單位，對(duì)于商品房建設(shè)項(xiàng)目在工程造價(jià)審核階段的成本控制就成功了一半；同時(shí)，對(duì)具體的審核人員也要嚴(yán)格要求。工程結(jié)算審核人員除了對(duì)本專業(yè)的知識(shí)有深入的了解和理解外，還要對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容、設(shè)計(jì)過(guò)程、施工技術(shù)、項(xiàng)目管理、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)等，都有全面的理解，要有豐富的