平樂古鎮(zhèn)可旅游項目行性分析報告

1、平樂古鎮(zhèn)可旅游項目行性分析報告（初步）、宏觀經濟背景、項目SWO價析三、未來發(fā)展展望四、財務分析五、結論一、宏觀經濟背景1.1 宏觀環(huán)境十六大提出了“全國繁榮農村經濟，加快城鎮(zhèn)化進程”。農村富余勞動力要向非農產業(yè)和城鎮(zhèn)轉移，逐步提高城鎮(zhèn)化水平，堅持大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展，以現有的縣城和有條件的“建制鎮(zhèn)”為基礎，科學規(guī)劃、合理布局。2004年，平樂被列為全國重點鎮(zhèn)、全國歷史文化名鎮(zhèn)，四川省十大古鎮(zhèn)之一。2005年1月成功申報為成都市“十大魅力城鎮(zhèn)”。隨著旅游產業(yè)的開發(fā)，平樂古鎮(zhèn)的新興建設已勢在必行。1.2 鎮(zhèn)域區(qū)位關系平樂鎮(zhèn)地處邛崍西南部，距國道318線9公里，距省級名城邛崍市18公里，成都

2、93公里，距雙流國際機場78公里，距川藏等高等級公里僅8公里。東接臨邛、成都，西連雅安、康藏。地理位置優(yōu)越,歷史文化濃厚1.3 社會經濟情況17%18%2004年平樂鎮(zhèn)經濟產業(yè)比例情況第一產業(yè)第二產業(yè)第二產業(yè)65%2002-2004年平樂鎮(zhèn)經濟收支增長情況全鎮(zhèn)生/t產總財政收入城鎮(zhèn)居民人均可農民人均純112002t200420022004支配U2002年攵入2004年恨200220041.不平2.8320034樂鑲川4.820101確洌540年平；動察濟么640萬k城鎮(zhèn)人13370元4600元中中3650聚集經濟效應：2004年，成都市常住人口600萬，流動人口600萬，平樂與成都1小時的區(qū)位

3、交通優(yōu)勢.將有效分流成都旅游人群，為平樂消費力增長提供更多可能性.據城鎮(zhèn)成都市城鄉(xiāng)規(guī)劃院資料規(guī)劃分析，2010年平樂鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口將達18000人若整合平樂旅游業(yè)，將促成其人口高速增長，從而反作用于城鎮(zhèn)發(fā)展1.5平樂鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展情況類比1.6平樂歷史文脈平樂，古稱“平落”，早在公元前150年西漢時期就已經形成集鎮(zhèn)，迄今已有2000多年歷史1.7平樂獨特文化1.8平樂特色景點二、項目SWO價析2.1 優(yōu)、劣勢分析地理區(qū)位優(yōu)勢：地理區(qū)位條件優(yōu)越，從成都二環(huán)路到平樂古鎮(zhèn)，1小時車程。歷史及旅游資優(yōu)勢：歷史悠久，迄今已有2000多年歷史。旅游資源豐富，文化底蘊濃郁。規(guī)模優(yōu)勢全鎮(zhèn)幅員面積70平方公里，集鎮(zhèn)區(qū)

4、面積1.28平方公里，為省內規(guī)模最大的古鎮(zhèn)。劣勢傳統街區(qū)建筑破損嚴重核心保護區(qū)傳統建筑大多為木穿逗結構，不少房屋破損，消防設施簡陋，存在嚴重火災隱患。傳統居住環(huán)境與現代生活方式矛盾突生：傳統街區(qū)基礎設施和環(huán)衛(wèi)設施落后，居民生活環(huán)境和質量受到嚴重制約和影響，造成亂搭、亂建、亂堆的現象相當嚴重。鎮(zhèn)區(qū)結構整體性較差整個鎮(zhèn)區(qū)各街道結構不夠緊湊，連接較為松散，整體性較差。旅游景點分布零散：古鎮(zhèn)轄區(qū)內各旅游景點離古鎮(zhèn)較遠，分布不夠集中，整體沖擊性減弱。2.2 小結?基礎條件優(yōu)越具備良好的先天優(yōu)勢?經濟總量發(fā)展空間巨大?地理區(qū)位優(yōu)勢明顯?交通接駁快捷便利?平樂古鎮(zhèn)在我國屬于西南古村落型，有相似的地域自然條件

5、、經濟發(fā)展水平、居民文化素質和習俗背景，形成了一定的聚居形容和支撐這種形態(tài)的城鎮(zhèn)與建筑文化。平樂可以被認為是該文化體系中，一個有代表性的傳統集鎮(zhèn)樣本。三、未來發(fā)展展望在大力實施“旅游興鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略下，按照“規(guī)劃先行、政府引導、政策扶持、市場運作、部門支持、全民參與”的原則，將平樂古鎮(zhèn)樹立為“南方絲綢之路第一站、茶馬古道第一鎮(zhèn)”的品牌。將平樂古鎮(zhèn)打造為“全國歷史文化名鎮(zhèn)、全國重點鎮(zhèn)、全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、四川省十大古鎮(zhèn)、成都市重點鎮(zhèn)”五張名片，打造“金華佛山、蘆溝幽谷、秦漢驛道、千年古鎮(zhèn)、鄉(xiāng)土人家”。在整合鎮(zhèn)內旅游資源的基礎上，挖掘歷史文化內涵，發(fā)展平樂特色旅游，將平樂建成產業(yè)發(fā)達、社會進步、居民富裕

6、、環(huán)境優(yōu)美和可持續(xù)發(fā)展的“旅游文化古鎮(zhèn)”。通過努力，3-5年之后，必將平樂建成全國一流古名鎮(zhèn)、四川第一名古鎮(zhèn)。四、財務分析：(1)平樂古鎮(zhèn)項目靜態(tài)投資及收益測算平樂古鎮(zhèn)新鎮(zhèn)項目靜態(tài)投資及收益測算基本指標總用地面積：300畝容積率：0.81.8建筑密度:小于30%綠地率：大于40%其中：停車場占地面積：40000平方米；車站占地面積：16000平方米；拆遷房建筑面積：109000平方米;商鋪靜態(tài)總投資成本測算序號項目單價單位數量(畝/平方米)投箋地塊6萬元/畝300二土建1仿占建筑550元/平方米558002一般建筑520元/平方米109000三報建100元/平方米200000地堪、設計（含園林

7、設計、水環(huán)境等設計）40元/平方米200000k管理費用10元/平方米200000八營銷及廣告?zhèn)鞑ベM用30元/平方米200000資金利息10元/平方米200000八汽車站600元/平方米2800九停車場建設成本150元/平方米40000園林綠化、總平、道路系統、水景系統80元/平方米200000H一項目場地平整、土方10000元/畝300一二水電氣管網安裝、市政配套等50元/平方米200000三公建450元/平方米1000合計經濟效益測算銷售收入序號類別銷售單價面積數智1商品房1100元/平方米109000119902四合院別墅2100元/平方米2080043683商業(yè)2200元/平方米350

8、007700士售合計16480024058二稅費1323三登記費24利潤額5988E靜態(tài)利潤率33.14%八盈虧平衡點24.89%（2）平樂古鎮(zhèn)新村靜態(tài)投資及收益測算平樂古鎮(zhèn)新村靜態(tài)投資及收益測算基本指標總用地面積：200畝容積率：0.5總建筑面積：建筑密度：小于30%綠地率：大于40%靜態(tài)總投資成本測算序號項目單價單位數量（畝/平方米）投資額（萬元）地塊5.1萬元/畝2001020二土建（仿占建筑）550元/平方米666673666.69按建筑面積三地堪、設計（含園林設計、水環(huán)境等設計）30元/平方米66667200按總建筑計算P-管理費用10元/平方米6666766.67按總建筑計算A八營

9、銷及廣告?zhèn)鞑ベM用30元/平方米66667200按總建筑計算七資金利息10元/平方米6666766.67按總建筑計算k園林綠化、總平、道路系統、水景系統50元/平方米66667333.34按占地面積計水電氣管網安裝、市政配套等150元/平方米66667333.34按占地面積計1公建450元/平方米40018含公廁、垃圾區(qū)服務設施等一報建10066667666.67合計6571.38經濟效益測算銷售收入："號類別銷售單價面積數額（萬元）1商品房（仿古建筑）2100元/平方米56267118162商業(yè)2200元/平方米1000022004合計6626714016二稅費4757（萬元）營業(yè)稅

10、及附加三登記費95.14銷售收入的1四利潤額7444.62五猙態(tài)利潤率113.29%/、盈虧平衡點53.31%五、開發(fā)計劃：第一期：一期：（ 1） 平樂古鎮(zhèn)新鎮(zhèn)的開發(fā)（300畝）平樂古鎮(zhèn)新村的開發(fā)（200畝）；（ 2） 把平樂旅游業(yè)的逐步推向有序發(fā)展。預期結果：（ 1） 車站、停車場這兩大基礎性交通樞紐設施的修建，促進當地交通的發(fā)展。（ 2） 通過對主題商業(yè)街、四合院別墅等打造平樂古鎮(zhèn)門戶，使其成為古鎮(zhèn)整體開發(fā)龍頭。改善當地人生活質量及居住環(huán)境，推動當地經濟全面發(fā)展，提升當地人均收入水平。第二期：二期：在一期開發(fā)到一定程度后，希望同政府合力全面打造平樂古鎮(zhèn)，對平樂古鎮(zhèn)舊鎮(zhèn)的硬件設施改造以及發(fā)渣

11、滓那發(fā)展旅游旅業(yè)：（ 1） 對老、危房的加固；新的民居建筑新建并融入古鎮(zhèn)整體建筑風格；（ 2） 對原先已拆遷的有一定代表特色的建筑予以重建；（ 3） 對街道的全面整治以及包裝，使其古香古色的同時有不斷彰顯自身特色；（ 4） 對商業(yè)形態(tài)的豐富，通過招商以及古鎮(zhèn)自身魅力的吸引，對古鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)的完善。飲食文化、街市文化、茶文化民風民俗文化等多元化的業(yè)態(tài)都在這里得到了完美的展現。（ 5） 從運營上來看，強勢旅游地產經營公司的進駐，優(yōu)秀的旅游機制的引入，全面發(fā)展旅游業(yè)開始。預期結果：(1)古鎮(zhèn)硬件設施的提升，使得古鎮(zhèn)精神煥發(fā)，生機勃勃，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了基礎。(2)平樂古鎮(zhèn)旅游業(yè)大發(fā)展，來自四面八方的

12、游客齊聚美麗的平樂，享受時光。(3)旅游業(yè)作為全球三大綠色經濟之一，正日漸體現由強盛的生命力。因此，旅游業(yè)的發(fā)展，將帶動平樂地區(qū)整個區(qū)域經濟的大發(fā)展，一派生機勃勃的景象將躍然展現在平樂。(4)人流即財流，成千上萬的游客到來，商業(yè)經濟繁榮非凡，集中性商業(yè)中心、以及街頭的各種大小的商業(yè)店遍布古鎮(zhèn)，本地居民也大多參與商業(yè)經營，因此生活水平逐漸大幅度拉升。第三期：三期：在前兩期的基礎上全面打造、運營平樂古鎮(zhèn)。預期結果：(1) 平樂自身各樣特質得以全面展現，建筑的、明族的、景觀的、人文的、自然的無不彰顯平樂作為古鎮(zhèn)中的大鎮(zhèn)具有的王者氣質和非凡的吸引力。(2) 平樂古鎮(zhèn)旅游在大策劃下得以大發(fā)展，知名度日漸

13、高度提升、美譽度享譽全國。通過一、二、三期的開發(fā)，美麗的平樂已經家喻戶曉，已經成為全國人民旅游游玩的必去地之一。“東有周莊、西有平樂”正是未來平樂古鎮(zhèn)最好的詮釋。六、結論：1. 由以上財務分析可見，從平樂古鎮(zhèn)新鎮(zhèn)以及古鎮(zhèn)新村的銷售回款來看，我司將在投入開發(fā)后的相當長時間內處于財務支出狀態(tài)，且資金回收數額相當有限。這是由項目自身旅游地產這一特殊屬性所決定的，注定了其與都市房地產項目的不同，資金回收期相對較長，資金壓力較大。介于此，我司懇切建議，政府能在土地價格、報建費、稅費等方面給予相應優(yōu)惠，以保證古鎮(zhèn)開發(fā)的土地用量，同時緩解我司資金壓力，使得古鎮(zhèn)的開發(fā)盡快達到預期效果。2. 平樂古鎮(zhèn)具有成為中

14、國一流古鎮(zhèn)的諸多特質，通過古鎮(zhèn)旅游項目的良性包裝運營，不僅能夠促進項目本身的銷售，還能為項目帶來長期持續(xù)穩(wěn)定的收益，正是平樂古鎮(zhèn)運作的關鍵。在土地資源日漸稀缺的今天，通過對優(yōu)勢房地產項目投資獲得長期收益，將是房地產商主要后續(xù)利潤來源之一。平樂古鎮(zhèn)正是這樣的房地產項目。3. 平樂古鎮(zhèn)是一個非常有潛力的項目，于政于民于商都具有相當可觀的效益。但前期的巨大虧損又是一個相當嚴峻的問題，如何提高動態(tài)資金的利用率，將是減輕資金壓力的關鍵，而政府的支持力度也是重中之重。4. 平樂古鎮(zhèn)的良性運作，將逐漸改善提高當地居民居住生活質量和檔次，推動當地經濟全面發(fā)展，提升當地人均收入水平。平樂古鎮(zhèn)的打造勢在必行！七、建議：1、由于我們的目標是打造“中國一流名古鎮(zhèn)”旅游景點，加之平樂古鎮(zhèn)尚屬于次生地，因此，平樂古鎮(zhèn)的打造注定是一個長期的過程，資金壓力較大。介于此，我司懇切建議，政府能在土地價格、報建費、稅費等方面給予相應優(yōu)惠，以保證古鎮(zhèn)開發(fā)的土地用量，同時緩解我司資金壓力，使得古鎮(zhèn)的開發(fā)盡快達到預期效果。2、一方面，要打造“中國一流名古鎮(zhèn)”需要一定規(guī)模，需在原古鎮(zhèn)的基礎上進一步修建擴大古鎮(zhèn)規(guī)模。項目一經啟動，將逐漸改善提高當地居民居住生活質量和檔次，推動當地經濟全面發(fā)展，提升當地人均收入水平。但此建設過程將花費較長時間