平樂古鎮(zhèn)可旅游項(xiàng)目行性分析報(bào)告

1、平樂古鎮(zhèn)可旅游項(xiàng)目行性分析報(bào)告（初步）、宏觀經(jīng)濟(jì)背景、項(xiàng)目SWO價(jià)析三、未來發(fā)展展望四、財(cái)務(wù)分析五、結(jié)論一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景1.1 宏觀環(huán)境十六大提出了“全國繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程”。農(nóng)村富余勞動力要向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，逐步提高城鎮(zhèn)化水平，堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，以現(xiàn)有的縣城和有條件的“建制鎮(zhèn)”為基礎(chǔ)，科學(xué)規(guī)劃、合理布局。2004年，平樂被列為全國重點(diǎn)鎮(zhèn)、全國歷史文化名鎮(zhèn)，四川省十大古鎮(zhèn)之一。2005年1月成功申報(bào)為成都市“十大魅力城鎮(zhèn)”。隨著旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，平樂古鎮(zhèn)的新興建設(shè)已勢在必行。1.2 鎮(zhèn)域區(qū)位關(guān)系平樂鎮(zhèn)地處邛崍西南部，距國道318線9公里，距省級名城邛崍市18公里，成都

2、93公里，距雙流國際機(jī)場78公里，距川藏等高等級公里僅8公里。東接臨邛、成都，西連雅安、康藏。地理位置優(yōu)越,歷史文化濃厚1.3 社會經(jīng)濟(jì)情況17%18%2004年平樂鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)比例情況第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)65%2002-2004年平樂鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)收支增長情況全鎮(zhèn)生/t產(chǎn)總財(cái)政收入城鎮(zhèn)居民人均可農(nóng)民人均純112002t200420022004支配U2002年攵入2004年恨200220041.不平2.8320034樂鑲川4.820101確洌540年平；動察濟(jì)么640萬k城鎮(zhèn)人13370元4600元中中3650聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：2004年，成都市常住人口600萬，流動人口600萬，平樂與成都1小時(shí)的區(qū)位

3、交通優(yōu)勢.將有效分流成都旅游人群，為平樂消費(fèi)力增長提供更多可能性.據(jù)城鎮(zhèn)成都市城鄉(xiāng)規(guī)劃院資料規(guī)劃分析，2010年平樂鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口將達(dá)18000人若整合平樂旅游業(yè)，將促成其人口高速增長，從而反作用于城鎮(zhèn)發(fā)展1.5平樂鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展情況類比1.6平樂歷史文脈平樂，古稱“平落”，早在公元前150年西漢時(shí)期就已經(jīng)形成集鎮(zhèn)，迄今已有2000多年歷史1.7平樂獨(dú)特文化1.8平樂特色景點(diǎn)二、項(xiàng)目SWO價(jià)析2.1 優(yōu)、劣勢分析地理區(qū)位優(yōu)勢：地理區(qū)位條件優(yōu)越，從成都二環(huán)路到平樂古鎮(zhèn)，1小時(shí)車程。歷史及旅游資優(yōu)勢：歷史悠久，迄今已有2000多年歷史。旅游資源豐富，文化底蘊(yùn)濃郁。規(guī)模優(yōu)勢全鎮(zhèn)幅員面積70平方公里，集鎮(zhèn)區(qū)

4、面積1.28平方公里，為省內(nèi)規(guī)模最大的古鎮(zhèn)。劣勢傳統(tǒng)街區(qū)建筑破損嚴(yán)重核心保護(hù)區(qū)傳統(tǒng)建筑大多為木穿逗結(jié)構(gòu)，不少房屋破損，消防設(shè)施簡陋，存在嚴(yán)重火災(zāi)隱患。傳統(tǒng)居住環(huán)境與現(xiàn)代生活方式矛盾突生：傳統(tǒng)街區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施落后，居民生活環(huán)境和質(zhì)量受到嚴(yán)重制約和影響，造成亂搭、亂建、亂堆的現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。鎮(zhèn)區(qū)結(jié)構(gòu)整體性較差整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)各街道結(jié)構(gòu)不夠緊湊，連接較為松散，整體性較差。旅游景點(diǎn)分布零散：古鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)各旅游景點(diǎn)離古鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，分布不夠集中，整體沖擊性減弱。2.2 小結(jié)?基礎(chǔ)條件優(yōu)越具備良好的先天優(yōu)勢?經(jīng)濟(jì)總量發(fā)展空間巨大?地理區(qū)位優(yōu)勢明顯?交通接駁快捷便利?平樂古鎮(zhèn)在我國屬于西南古村落型，有相似的地域自然條件

5、、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民文化素質(zhì)和習(xí)俗背景，形成了一定的聚居形容和支撐這種形態(tài)的城鎮(zhèn)與建筑文化。平樂可以被認(rèn)為是該文化體系中，一個(gè)有代表性的傳統(tǒng)集鎮(zhèn)樣本。三、未來發(fā)展展望在大力實(shí)施“旅游興鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略下，按照“規(guī)劃先行、政府引導(dǎo)、政策扶持、市場運(yùn)作、部門支持、全民參與”的原則，將平樂古鎮(zhèn)樹立為“南方絲綢之路第一站、茶馬古道第一鎮(zhèn)”的品牌。將平樂古鎮(zhèn)打造為“全國歷史文化名鎮(zhèn)、全國重點(diǎn)鎮(zhèn)、全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、四川省十大古鎮(zhèn)、成都市重點(diǎn)鎮(zhèn)”五張名片，打造“金華佛山、蘆溝幽谷、秦漢驛道、千年古鎮(zhèn)、鄉(xiāng)土人家”。在整合鎮(zhèn)內(nèi)旅游資源的基礎(chǔ)上，挖掘歷史文化內(nèi)涵，發(fā)展平樂特色旅游，將平樂建成產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、社會進(jìn)步、居民富裕

6、、環(huán)境優(yōu)美和可持續(xù)發(fā)展的“旅游文化古鎮(zhèn)”。通過努力，3-5年之后，必將平樂建成全國一流古名鎮(zhèn)、四川第一名古鎮(zhèn)。四、財(cái)務(wù)分析：(1)平樂古鎮(zhèn)項(xiàng)目靜態(tài)投資及收益測算平樂古鎮(zhèn)新鎮(zhèn)項(xiàng)目靜態(tài)投資及收益測算基本指標(biāo)總用地面積：300畝容積率：0.81.8建筑密度:小于30%綠地率：大于40%其中：停車場占地面積：40000平方米；車站占地面積：16000平方米；拆遷房建筑面積：109000平方米;商鋪靜態(tài)總投資成本測算序號項(xiàng)目單價(jià)單位數(shù)量(畝/平方米)投箋地塊6萬元/畝300二土建1仿占建筑550元/平方米558002一般建筑520元/平方米109000三報(bào)建100元/平方米200000地堪、設(shè)計(jì)（含園林

7、設(shè)計(jì)、水環(huán)境等設(shè)計(jì)）40元/平方米200000k管理費(fèi)用10元/平方米200000八營銷及廣告?zhèn)鞑ベM(fèi)用30元/平方米200000資金利息10元/平方米200000八汽車站600元/平方米2800九停車場建設(shè)成本150元/平方米40000園林綠化、總平、道路系統(tǒng)、水景系統(tǒng)80元/平方米200000H一項(xiàng)目場地平整、土方10000元/畝300一二水電氣管網(wǎng)安裝、市政配套等50元/平方米200000三公建450元/平方米1000合計(jì)經(jīng)濟(jì)效益測算銷售收入序號類別銷售單價(jià)面積數(shù)智1商品房1100元/平方米109000119902四合院別墅2100元/平方米2080043683商業(yè)2200元/平方米350

8、007700士售合計(jì)16480024058二稅費(fèi)1323三登記費(fèi)24利潤額5988E靜態(tài)利潤率33.14%八盈虧平衡點(diǎn)24.89%（2）平樂古鎮(zhèn)新村靜態(tài)投資及收益測算平樂古鎮(zhèn)新村靜態(tài)投資及收益測算基本指標(biāo)總用地面積：200畝容積率：0.5總建筑面積：建筑密度：小于30%綠地率：大于40%靜態(tài)總投資成本測算序號項(xiàng)目單價(jià)單位數(shù)量（畝/平方米）投資額（萬元）地塊5.1萬元/畝2001020二土建（仿占建筑）550元/平方米666673666.69按建筑面積三地堪、設(shè)計(jì)（含園林設(shè)計(jì)、水環(huán)境等設(shè)計(jì)）30元/平方米66667200按總建筑計(jì)算P-管理費(fèi)用10元/平方米6666766.67按總建筑計(jì)算A八營

9、銷及廣告?zhèn)鞑ベM(fèi)用30元/平方米66667200按總建筑計(jì)算七資金利息10元/平方米6666766.67按總建筑計(jì)算k園林綠化、總平、道路系統(tǒng)、水景系統(tǒng)50元/平方米66667333.34按占地面積計(jì)水電氣管網(wǎng)安裝、市政配套等150元/平方米66667333.34按占地面積計(jì)1公建450元/平方米40018含公廁、垃圾區(qū)服務(wù)設(shè)施等一報(bào)建10066667666.67合計(jì)6571.38經(jīng)濟(jì)效益測算銷售收入："號類別銷售單價(jià)面積數(shù)額（萬元）1商品房（仿古建筑）2100元/平方米56267118162商業(yè)2200元/平方米1000022004合計(jì)6626714016二稅費(fèi)4757（萬元）營業(yè)稅

10、及附加三登記費(fèi)95.14銷售收入的1四利潤額7444.62五猙態(tài)利潤率113.29%/、盈虧平衡點(diǎn)53.31%五、開發(fā)計(jì)劃：第一期：一期：（ 1） 平樂古鎮(zhèn)新鎮(zhèn)的開發(fā)（300畝）平樂古鎮(zhèn)新村的開發(fā)（200畝）；（ 2） 把平樂旅游業(yè)的逐步推向有序發(fā)展。預(yù)期結(jié)果：（ 1） 車站、停車場這兩大基礎(chǔ)性交通樞紐設(shè)施的修建，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟煌ǖ陌l(fā)展。（ 2） 通過對主題商業(yè)街、四合院別墅等打造平樂古鎮(zhèn)門戶，使其成為古鎮(zhèn)整體開發(fā)龍頭。改善當(dāng)?shù)厝松钯|(zhì)量及居住環(huán)境，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)全面發(fā)展，提升當(dāng)?shù)厝司杖胨?。第二期：二期：在一期開發(fā)到一定程度后，希望同政府合力全面打造平樂古鎮(zhèn)，對平樂古鎮(zhèn)舊鎮(zhèn)的硬件設(shè)施改造以及發(fā)渣

11、滓那發(fā)展旅游旅業(yè)：（ 1） 對老、危房的加固；新的民居建筑新建并融入古鎮(zhèn)整體建筑風(fēng)格；（ 2） 對原先已拆遷的有一定代表特色的建筑予以重建；（ 3） 對街道的全面整治以及包裝，使其古香古色的同時(shí)有不斷彰顯自身特色；（ 4） 對商業(yè)形態(tài)的豐富，通過招商以及古鎮(zhèn)自身魅力的吸引，對古鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)的完善。飲食文化、街市文化、茶文化民風(fēng)民俗文化等多元化的業(yè)態(tài)都在這里得到了完美的展現(xiàn)。（ 5） 從運(yùn)營上來看，強(qiáng)勢旅游地產(chǎn)經(jīng)營公司的進(jìn)駐，優(yōu)秀的旅游機(jī)制的引入，全面發(fā)展旅游業(yè)開始。預(yù)期結(jié)果：(1)古鎮(zhèn)硬件設(shè)施的提升，使得古鎮(zhèn)精神煥發(fā)，生機(jī)勃勃，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。(2)平樂古鎮(zhèn)旅游業(yè)大發(fā)展，來自四面八方的

12、游客齊聚美麗的平樂，享受時(shí)光。(3)旅游業(yè)作為全球三大綠色經(jīng)濟(jì)之一，正日漸體現(xiàn)由強(qiáng)盛的生命力。因此，旅游業(yè)的發(fā)展，將帶動平樂地區(qū)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，一派生機(jī)勃勃的景象將躍然展現(xiàn)在平樂。(4)人流即財(cái)流，成千上萬的游客到來，商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮非凡，集中性商業(yè)中心、以及街頭的各種大小的商業(yè)店遍布古鎮(zhèn)，本地居民也大多參與商業(yè)經(jīng)營，因此生活水平逐漸大幅度拉升。第三期：三期：在前兩期的基礎(chǔ)上全面打造、運(yùn)營平樂古鎮(zhèn)。預(yù)期結(jié)果：(1) 平樂自身各樣特質(zhì)得以全面展現(xiàn)，建筑的、明族的、景觀的、人文的、自然的無不彰顯平樂作為古鎮(zhèn)中的大鎮(zhèn)具有的王者氣質(zhì)和非凡的吸引力。(2) 平樂古鎮(zhèn)旅游在大策劃下得以大發(fā)展，知名度日漸

13、高度提升、美譽(yù)度享譽(yù)全國。通過一、二、三期的開發(fā)，美麗的平樂已經(jīng)家喻戶曉，已經(jīng)成為全國人民旅游游玩的必去地之一?！皷|有周莊、西有平樂”正是未來平樂古鎮(zhèn)最好的詮釋。六、結(jié)論：1. 由以上財(cái)務(wù)分析可見，從平樂古鎮(zhèn)新鎮(zhèn)以及古鎮(zhèn)新村的銷售回款來看，我司將在投入開發(fā)后的相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)處于財(cái)務(wù)支出狀態(tài)，且資金回收數(shù)額相當(dāng)有限。這是由項(xiàng)目自身旅游地產(chǎn)這一特殊屬性所決定的，注定了其與都市房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同，資金回收期相對較長，資金壓力較大。介于此，我司懇切建議，政府能在土地價(jià)格、報(bào)建費(fèi)、稅費(fèi)等方面給予相應(yīng)優(yōu)惠，以保證古鎮(zhèn)開發(fā)的土地用量，同時(shí)緩解我司資金壓力，使得古鎮(zhèn)的開發(fā)盡快達(dá)到預(yù)期效果。2. 平樂古鎮(zhèn)具有成為中

14、國一流古鎮(zhèn)的諸多特質(zhì)，通過古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目的良性包裝運(yùn)營，不僅能夠促進(jìn)項(xiàng)目本身的銷售，還能為項(xiàng)目帶來長期持續(xù)穩(wěn)定的收益，正是平樂古鎮(zhèn)運(yùn)作的關(guān)鍵。在土地資源日漸稀缺的今天，通過對優(yōu)勢房地產(chǎn)項(xiàng)目投資獲得長期收益，將是房地產(chǎn)商主要后續(xù)利潤來源之一。平樂古鎮(zhèn)正是這樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目。3. 平樂古鎮(zhèn)是一個(gè)非常有潛力的項(xiàng)目，于政于民于商都具有相當(dāng)可觀的效益。但前期的巨大虧損又是一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)峻的問題，如何提高動態(tài)資金的利用率，將是減輕資金壓力的關(guān)鍵，而政府的支持力度也是重中之重。4. 平樂古鎮(zhèn)的良性運(yùn)作，將逐漸改善提高當(dāng)?shù)鼐用窬幼∩钯|(zhì)量和檔次，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)全面發(fā)展，提升當(dāng)?shù)厝司杖胨健Ｆ綐饭沛?zhèn)的打造勢在必行！七、建議：1、由于我們的目標(biāo)是打造“中國一流名古鎮(zhèn)”旅游景點(diǎn)，加之平樂古鎮(zhèn)尚屬于次生地，因此，平樂古鎮(zhèn)的打造注定是一個(gè)長期的過程，資金壓力較大。介于此，我司懇切建議，政府能在土地價(jià)格、報(bào)建費(fèi)、稅費(fèi)等方面給予相應(yīng)優(yōu)惠，以保證古鎮(zhèn)開發(fā)的土地用量，同時(shí)緩解我司資金壓力，使得古鎮(zhèn)的開發(fā)盡快達(dá)到預(yù)期效果。2、一方面，要打造“中國一流名古鎮(zhèn)”需要一定規(guī)模，需在原古鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步修建擴(kuò)大古鎮(zhèn)規(guī)模。項(xiàng)目一經(jīng)啟動，將逐漸改善提高當(dāng)?shù)鼐用窬幼∩钯|(zhì)量和檔次，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)全面發(fā)展，提升當(dāng)?shù)厝司杖胨?。但此建設(shè)過程將花費(fèi)較長時(shí)間