上海房地產(chǎn)開發(fā)模式

1、上海房地產(chǎn)開發(fā)管理模式上海市場(chǎng)傳統(tǒng)模式目前上海的土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)主要存在兩種方式： 一種是由市區(qū)兩級(jí)政府操控的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有大量土地儲(chǔ)備， 這種傳統(tǒng)的開發(fā)模式在上海最為典型。 由區(qū)一級(jí)政府掌控的地產(chǎn)公司也有很多， 例如， 由嘉定區(qū)政府控制的嘉寶集團(tuán)下屬公司擁有上海嘉定區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)中心2100 多畝土地資源；盧灣區(qū)政府下面的永業(yè)企業(yè)在盧灣區(qū)亦堪稱“地主”。而由市政府直接掌控的幾大地產(chǎn)集團(tuán)更是擁有上海土地儲(chǔ)備資格， 如： 上海地產(chǎn)集團(tuán)、 城投集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)等。上海市一些區(qū)政府不但以各級(jí)土地中心為依托，全面介入土地一級(jí)市場(chǎng)，大量“賣地”獲取巨額土地出讓收入，還爭(zhēng)相成立并大力扶植由政府全資

2、所有或控股的房地產(chǎn)開發(fā)公司。這些公司從各區(qū)政府的土地中心手中， 以低廉價(jià)格獲取大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊， 并全面包攬從土地開發(fā)到住房動(dòng)拆遷、從房產(chǎn)開發(fā)到銷售的一系列產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，左右逢源，獲取了巨額壟斷利潤(rùn)。而具體的利潤(rùn)分配方式，外界很難了解。這種方式在外省也很常見。比如， 1 月 16 日，綠景地產(chǎn)發(fā)布公告，與廣西壯族自治區(qū)桂林市永?？h人民政府就福龍工業(yè)園 B 區(qū)開發(fā)事項(xiàng)簽訂了福龍工業(yè)園 B 區(qū)開發(fā)建設(shè)意向書，合作開發(fā)蘇橋新區(qū)工業(yè)園內(nèi) 5300 畝 （約 353.51 萬平方米 ）工業(yè)用地。根據(jù)協(xié)議，永福縣政府負(fù)責(zé)工業(yè)園土地征收、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)等具體事項(xiàng)， 綠景地產(chǎn)則負(fù)責(zé)籌措資金、編制工業(yè)園規(guī)劃、 基

3、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期開發(fā)事項(xiàng)， 待工業(yè)園內(nèi)地塊公開出讓時(shí)， 綠景地產(chǎn)將根據(jù)雙方約定方式收回開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。另一種方式則是由政府組建項(xiàng)目公司進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)， 再通過項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓等方式將已經(jīng)完成一級(jí)開發(fā)的土地投向二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。 通過這種方式， 可以很方便地定制受讓對(duì)象的條件，又不引人注意，以達(dá)到定向轉(zhuǎn)讓的目的。例如，本報(bào)曾連續(xù)報(bào)道過的上海嘉通建設(shè)開發(fā)有限公司在產(chǎn)權(quán)交易所將下屬 4 個(gè)項(xiàng)目公司 100% 股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓， 采用的就是這種方式。 嘉通建設(shè)是嘉定區(qū)人民政府和申通集團(tuán)共同投資組建的國(guó)有控股型企業(yè)， 也是上海市軌道交通11 號(hào)線嘉定段沿線站點(diǎn)綜合開發(fā)的建設(shè)開發(fā)主體。 該公司轉(zhuǎn)讓的 4 個(gè)

4、項(xiàng)目公司是為軌道交通11 號(hào)線嘉定城北站地塊的一級(jí)開發(fā)11 號(hào)線嘉所專門成立的。隨著這4 個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交，他們共同持有的軌道交通 定城北站地塊也已易主。由此達(dá)到地塊完成一級(jí)開發(fā)后轉(zhuǎn)入二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的目的。1 月 8 日，上海證大（0755.HK） 宣布，斥資2.06 億元，以股權(quán)收購的方式，將海南省西北部澄邁縣一幅占地130.96 萬平方米地塊的 60% 股份收入囊中。 目前， 該幅土地已取得所有相關(guān)土地使用權(quán)證， 尚未展開任何項(xiàng)目開發(fā)。 上海證大計(jì)劃將其發(fā)展為“休閑相關(guān)的商業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)項(xiàng)目，包括但不限于酒店、別墅及其它相關(guān)設(shè)施”。創(chuàng)新型：（一）大地產(chǎn)小房產(chǎn)上海城投上海城投公司在新

5、江灣城的開發(fā)中擯棄了原有的生地出讓， 并由開發(fā)商從生地開發(fā)至房地產(chǎn)商品銷售一攬到底的模式， 采取了大地產(chǎn)小房產(chǎn)的做法 （所謂大地產(chǎn)就是生地的綜合開發(fā)，小房產(chǎn)就是熟地轉(zhuǎn)讓后的房屋建造與銷售），取得了很好的示范效應(yīng)。城市房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程， 同時(shí)包含著方方面面的利益， 其中有政府的公共利益、開發(fā)商的企業(yè)利益、 消費(fèi)者的個(gè)人利益等。 為了協(xié)調(diào)這些利益， 采用什么樣的開發(fā)模式就十分重要。通行的先進(jìn)做法是“大地產(chǎn)小房產(chǎn)”。按專業(yè)化分工形成開發(fā)鏈， 以土地的綜合開發(fā)引導(dǎo)控制房產(chǎn)開發(fā)， 土地的綜合開發(fā)提高其增值潛力， 使有限的城市土地資源得到更有效的利用， 土地的綜合開發(fā)可以蘊(yùn)育大地產(chǎn)商的生成，促進(jìn)房

6、地產(chǎn)市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)的完善。大地產(chǎn)小房產(chǎn)的城市開發(fā)模式符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化分工趨勢(shì)， 有利于公共利益和私人利益、 整體利益和局部利益的協(xié)調(diào)， 同時(shí)可以通過這種模式的推廣催生若干大地產(chǎn)商， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 政府也可以通過大地產(chǎn)商來貫徹對(duì)該市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施。 另外，這個(gè)模式的實(shí)施和推廣過程，也是城市房地產(chǎn)開發(fā)的粗放式-集約式的轉(zhuǎn)換過程。只有在集約開發(fā)的條件下， 空間才可以得到集約利用， 資源可以得到共享， 成本可以降到最低點(diǎn)，景觀整體形象可以達(dá)到最和諧。案例：推進(jìn)新江灣城土地綜合開發(fā)模式的實(shí)踐現(xiàn)行的新江灣城土地綜合開發(fā)模式， 是一個(gè)由政府進(jìn)行理念和定位主導(dǎo)， 一級(jí)投資開發(fā)商編制高水平

7、規(guī)劃， 建設(shè)高水平基礎(chǔ)設(shè)施將生地變成熟地， 二級(jí)投資開發(fā)商通過投標(biāo)取得土地使用權(quán)并按照規(guī)劃的要求建造地上建筑物的開發(fā)模式。 其中的核心， 就是科學(xué)的定位， 規(guī)劃的統(tǒng)一與高水準(zhǔn)， 以及基礎(chǔ)設(shè)施的綜合開發(fā)。 因此， 一級(jí)投資開發(fā)商在這個(gè)模式的運(yùn)行中發(fā)揮著核心作用。根據(jù)現(xiàn)有情況分析， 新江灣城土地綜合開發(fā)模式的運(yùn)行是正常的。 這得益于其以下特點(diǎn)的支撐：（ 1 ）對(duì)特殊的動(dòng)遷對(duì)象采取了特殊的運(yùn)作方式；（2 ）創(chuàng)新了一個(gè)開發(fā)范式，即對(duì)房地實(shí)行分離式開發(fā)，土地由一級(jí)開發(fā)商進(jìn)行綜合開發(fā)，然后在規(guī)劃指導(dǎo)下切塊搞房產(chǎn)開發(fā)，從而提升土地的市場(chǎng)價(jià)值；（ 3 ）正確把握土地的供給時(shí)機(jī)，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮階段推地上

8、市，使其產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益；（ 4 ）選擇了一個(gè)強(qiáng)有力的一級(jí)投資開發(fā)商，并且建立起新型的政府與企業(yè)的合作關(guān)系；（ 5 ）科學(xué)定位，高起點(diǎn)規(guī)劃為新江灣城土地綜合開發(fā)的全面展開奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； （ 6 ） 塑造開發(fā)品牌， 培育新江灣城土地綜合開發(fā)的軟實(shí)力；推新新江灣城土地綜合開發(fā)模式的思路框架：（ 1 ）必須由一個(gè)城市政府壟斷管理全部土地資源；（ 2 ）必須各方共利多贏；（ 3 ）必須培育起若干個(gè)大型一級(jí)地產(chǎn)開發(fā)商；（ 4 ）必須適應(yīng)一個(gè)以一級(jí)地產(chǎn)商為操作核心的工程項(xiàng)目實(shí)施機(jī)制。推廣新江灣城土地綜合開發(fā)模式的要點(diǎn)措施：新江灣城土地綜合開發(fā)模式的成功運(yùn)作是在特定地域、特定時(shí)期和特定條件下取得的。這

9、個(gè)模式要提高其普遍的適用性并在上海成片土地開發(fā)中推廣， 必須對(duì)其作適當(dāng)?shù)男拚蛯?duì)支持政策加以完善。建立政府同一級(jí)開發(fā)商等的利益分享機(jī)制，進(jìn)行特殊的制度安排，完善相關(guān)支持政策，以新江灣城為示范，在全市經(jīng)濟(jì)適用房和世博會(huì)場(chǎng)所的開發(fā)中推廣大地產(chǎn)小房產(chǎn)的做法。（二）全程代開發(fā)模式：上海中凱企業(yè)集團(tuán)一種房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的新模式房地產(chǎn)全程代開發(fā)正在崛起。經(jīng)過四年前期運(yùn)行這一模式的上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司， 日前在由中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)促進(jìn)會(huì)等四家權(quán)威機(jī)構(gòu)舉辦的“20中國(guó)房地產(chǎn)最具品牌價(jià)值企業(yè)”的評(píng)選中，躋身十強(qiáng)。這標(biāo)志著中國(guó)10首家房地產(chǎn)代開發(fā)企業(yè)，其倡導(dǎo)的房地產(chǎn)投資、開發(fā)分離的模式已得到市場(chǎng)認(rèn)可。房地

10、產(chǎn)投資開發(fā)分離， 在美國(guó)等許多國(guó)家已運(yùn)行十分普遍， 隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日 趨成熟，眾多規(guī)模小、品牌弱、 資金缺乏的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著生存挑戰(zhàn)。不少專家一直呼吁探索投資、 開發(fā)分離的模式，來整理、推進(jìn)資源型開發(fā)、 技術(shù)型開發(fā)的全新的房地產(chǎn)開發(fā)管理， 以此推動(dòng)量大面廣的房地產(chǎn)企業(yè)總體行業(yè)水準(zhǔn)的提高， 雖然近年來房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)技術(shù)的分工開始推行，設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、管理等已進(jìn)行了專業(yè)細(xì)化，但房地產(chǎn)業(yè)全程代開發(fā)、全鏈資源整合型的運(yùn)行模式，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說還是新鮮事。上海中凱企業(yè)集團(tuán)依靠近二十年房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì)， 在國(guó)內(nèi)率先進(jìn)行代開發(fā)研究及實(shí)施籌備。 2006 年，上海中凱開發(fā)管理有限公司在中

11、國(guó)首次進(jìn)行了全程代開發(fā)模式的探索， 四年來已經(jīng)積累了一整套代開發(fā)管理的運(yùn)用技術(shù)。 四年來， 中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理已在江蘇、安徽、河南、江西、陜西五個(gè)省市的八個(gè)地區(qū)代開發(fā)管理項(xiàng)目 12 個(gè)，合同面積約150 萬平方米， 并推出了“中凱城市之光”系列作品， 實(shí)現(xiàn)了全程資源整合、 全程質(zhì)量控制、全程市場(chǎng)營(yíng)銷、 全程成本管理、 全程技術(shù)嫁接及全程品牌運(yùn)用的六大特色， 其代開發(fā)管理的技術(shù)已得到不同地區(qū)的市場(chǎng)驗(yàn)證，并逐步積聚了人才擴(kuò)容、管理提級(jí)、 資源完善、 模式清晰的四大優(yōu)勢(shì)， 這一代開發(fā)管理模式得到了中國(guó)三、 四線城市的普遍認(rèn)可。 近期， 山東、 江蘇、湖南等地的二十多家投資商，紛紛與中凱開發(fā)管理公司洽

12、談并達(dá)成了代開發(fā)管理意向。（三）捆綁（訂單式）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式綠地綠地集團(tuán)于11 年 6 月 27 日與沃爾瑪、上影集團(tuán)、國(guó)美電器、上海歌城、美格菲健身等國(guó)內(nèi)外知名商企宣布建立全面戰(zhàn)略合作關(guān)系， 將攜手踐行緊密型、 捆綁型等嶄新合作模式，就綠地集團(tuán)在全國(guó)各地開發(fā)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目引入一流商業(yè)資源， 進(jìn)一步完善綠地商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈， 提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和水平，從而在當(dāng)前宏觀調(diào)控背景下，為綠地集團(tuán)調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型提供有力支撐。捆綁式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式指的是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇同質(zhì)性較強(qiáng)、 可復(fù)制性較高的一批商業(yè)項(xiàng)目， 建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系。 在商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的開發(fā)初期， 使這批合作商家提前介入項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)

13、，提供標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)圖紙；項(xiàng)目拿地之后，即與一攬子品牌商家集體簽約，進(jìn)行訂單式合作。 對(duì)捆綁型合作品牌商家， 開發(fā)企業(yè)承諾給予最大程度的支持與協(xié)作， 從而節(jié)約合約談判的成本和時(shí)間，并最終通過全程技術(shù)對(duì)接和協(xié)作做到“竣工即開業(yè)”。（四）代建一一綠城所謂“代建”， 就是把投資商、 投資部門和開發(fā)部門相剝離。 從嚴(yán)格角度講，綠城代建是目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里面第一家真正的專業(yè)開發(fā)商的代建， 是一種全新的商業(yè)模式， 開中國(guó)房地產(chǎn)代建之先河。這條路， 這種開發(fā)模式，不是綠城獨(dú)創(chuàng)的， 因?yàn)樵跉W美以及日本的一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家里面，這條路早就走出來了。投資商和開發(fā)商相分離，今天我們這個(gè)項(xiàng)目就是非常鮮活的案例，綠城這次來

14、到洛陽，是與龍海置業(yè)公司合作。 綠城集團(tuán)以代建的形式承擔(dān)項(xiàng)目的開發(fā)任務(wù)， 全面導(dǎo)入綠城的管理經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)理念，為洛陽人民原汁原味地呈現(xiàn)出綠城精致完美的高端品質(zhì)房產(chǎn)。上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式 漸趨活躍的四大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)新模式（一）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)惹火創(chuàng)意地產(chǎn)前不久， 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心落戶海上海和上海國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活動(dòng)周的舉行， 拉開了本市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的序幕。據(jù)悉，在“十一五”期間，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，占 GDP的比重將由過去的 6.6 增加到 10 左右。而作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重要載體的創(chuàng)意地產(chǎn)，正面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 而 2007 年深圳也將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定位支柱產(chǎn)業(yè)， 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。創(chuàng)

15、意產(chǎn)業(yè)這一概念最先始于英國(guó)， 目前已經(jīng)成為英國(guó)繼金融業(yè)之外的第二大產(chǎn)業(yè)。 在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代， 具有創(chuàng)意性質(zhì)的工作種類適應(yīng)了數(shù)字時(shí)代的創(chuàng)作方式， 極大地推動(dòng)了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在全球的發(fā)展。 “創(chuàng)意城市”或“文化立市”， 已成為眾多國(guó)際性城市提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要戰(zhàn)略。據(jù)聯(lián)合國(guó)教科文組織統(tǒng)計(jì)， 美國(guó)每 1 美元的創(chuàng)意產(chǎn)品消費(fèi)， 將為地方經(jīng)濟(jì)帶來1.7 美元的收益，其中，有來自旅游、餐飲、旅館等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的收益。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這種將房產(chǎn)與創(chuàng)新文化相結(jié)合的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。在我國(guó)， 創(chuàng)意地產(chǎn)概念則起源于對(duì)市中心地區(qū)老工業(yè)廠房的利用， 在盤活這些工業(yè)房產(chǎn)的方向中，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)被提了出來。在上海市首批推出

16、的 18 個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中，大多由空置廠房變身而來，其中比較知名的有8 號(hào)橋、田子坊、四行倉庫等。第二批18 個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)將在黃浦、虹口、盧灣、浦東、閘北、楊浦、徐匯、普陀等區(qū)開發(fā)，總建筑面積超 過 86 萬平方米。除了老廠房改造外，創(chuàng)意地產(chǎn)在新建項(xiàng)目方面正煥發(fā)出勃勃生機(jī)。以楊浦區(qū)為例，建筑面積8萬多平方米的海上海辦公項(xiàng)目已聲名在外；而一個(gè)占地82萬平方米的大型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)智天地也已浮出水面。據(jù)悉，該項(xiàng)目由香港瑞安集團(tuán)與楊浦區(qū)ZF聯(lián)合開發(fā)，是迄今為止上海最大規(guī)模的創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目，包括公寓式辦公區(qū)、公共活動(dòng)中心和科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)三部分。其中，一期商住項(xiàng)目已經(jīng)建成， 目前正在研究入市的具體時(shí)間和

17、價(jià)位，一部分已經(jīng)開始運(yùn)營(yíng)。（二）住宅建設(shè)呼喚綠色地產(chǎn)綠色地產(chǎn)又稱生態(tài)地產(chǎn)，其內(nèi)涵是在保護(hù)生態(tài)環(huán)境和節(jié)約各類資源的基礎(chǔ)上，以“以人為本”的理念開發(fā)建設(shè)與周圍生態(tài)環(huán)境相融合的綠色住宅，即實(shí)施綠色規(guī)劃、綠色設(shè)計(jì)、綠色施工、綠色建材，推行綠色管理、綠色文化，在住宅全壽命的各個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)節(jié)約資源、減少污染，創(chuàng)造健康、舒適的居住環(huán)境。建設(shè)綠色地產(chǎn)，從推進(jìn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材做起，成為2006年住宅建設(shè)的主旋律。目前，上海市住宅建設(shè)已經(jīng)歷了第一代重居住面積、追求空間數(shù)量、講究基本適用性和第二代重生態(tài)環(huán)境、注重生活質(zhì)量和生活方式。今后建設(shè)的第三代住宅， 將充分體現(xiàn)對(duì)自然資源的節(jié)約使用和公平利用，體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐臍v史

18、文化，努力構(gòu)筑適宜人們生活和交往的建筑空間和生態(tài)環(huán)境。而對(duì)于第一、第二代住宅，采取“拆、改、留、修”的方式，逐步將其改造成綠色住宅，成為了 2006年本市住宅改造的主題。這樣做，既避免了大興土木，節(jié)約了大量能源、資源，還保護(hù)了傳統(tǒng)建筑，并改善了居住條件。（三）產(chǎn)業(yè)聯(lián)合催生復(fù)合地產(chǎn)將其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享與互動(dòng)發(fā)展，提升房地產(chǎn)的品質(zhì)與內(nèi)涵， 是當(dāng)前復(fù)合地產(chǎn)的主要表現(xiàn)形式。而在 2006年，這種產(chǎn)業(yè)聯(lián)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式得到更多企業(yè)的推崇。以“運(yùn)動(dòng)就在家門口”為口號(hào)的上海奧林匹克花園，就是將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合的范例。它通過對(duì)中心綠地中體育精神的導(dǎo)入，把體育生活和居住區(qū)日常生活融為一體，力圖使居民在休閑運(yùn)動(dòng)中實(shí)現(xiàn)人與人平