土地增稅對(duì)房地產(chǎn)操控論文

1、土地增稅對(duì)房地產(chǎn)的操控摘要:土地增值稅在被忽視十多年之后,重新得到重視,并參與到國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策中來。這項(xiàng)稅收政策是否能如所預(yù)期的,達(dá)到增加財(cái)政收入,調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo)呢,本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度,對(duì)其稅收效應(yīng)進(jìn)行分析。關(guān)鍵詞:土地增值稅房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)效應(yīng)近年來我國住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)人均居住面積的快速提高、住宅小區(qū)品牌的快速升級(jí)換代,對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)需的強(qiáng)力拉動(dòng)等成效明顯。但自2003年起至今房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年高速增長,商品房銷售價(jià)則年年攀高,2003年增長3.4%,2004年增長5%,2005年增長9%,2006年增長7.7%,部分城市和地區(qū)的房價(jià)年增長超過20%,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普

2、通居民的購買承受能力,房價(jià)成為最讓政府頭痛的經(jīng)濟(jì)問題。從2004年起政府陸續(xù)出臺(tái)金融、稅收、土地管理、房屋管理等一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。2006年12月28日國務(wù)院簽發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知文件,要求各地從2007年2月1日起,開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算,正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。土地增值稅拉開了2007年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的序幕。土地增值稅的開征對(duì)房地產(chǎn)市場究竟會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響,本文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度進(jìn)行稅收效應(yīng)分析。一、土地增值稅的價(jià)格效應(yīng)1.短期內(nèi)稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁,對(duì)調(diào)控房價(jià)有積極意義。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定,土地增值稅實(shí)行

3、四級(jí)超率累進(jìn)稅率,增值額超過50%的,適用30%的稅率,增值額在50%至100%區(qū)間的,適用40%的稅率,增值額在100%至200%區(qū)間的,適用50%的稅率,增值額超過200%的,適用60%的稅率。與比例稅率相比,超率累進(jìn)稅率最能體現(xiàn)稅收的縱向公平,開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大,稅率就越高,應(yīng)繳納的稅額就越多,如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)飆漲,就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增。在短期內(nèi),由于房地產(chǎn)供給相對(duì)穩(wěn)定,房地產(chǎn)的供給價(jià)格彈性具有剛性,而對(duì)于屬于耐用消費(fèi)品的房屋,與日常生活用品相比,消費(fèi)者的需求價(jià)格彈性較大,由房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓者繳納的土地增值稅的稅負(fù)則不易轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的需求者,當(dāng)高價(jià)土地收稅后所

4、獲利潤比低價(jià)土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時(shí),房產(chǎn)商就會(huì)不再哄抬房價(jià),致使房價(jià)回歸供需平衡的市場規(guī)律。2.長期內(nèi)稅負(fù)將會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,房價(jià)繼續(xù)上漲。從對(duì)住宅的需求看,一是新增城市人口的消費(fèi)需求。當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快,全國已經(jīng)有城鎮(zhèn)居民將近5億,按照十六大確定的目標(biāo),到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì),城鎮(zhèn)人口將要達(dá)到55%-60%。不考慮人口增長因素,也將使得城市人口超過7億。二是現(xiàn)有城市居民改善住房的需求不斷增長,小套換大套,舊房換新房,城市改造拆遷等等,都對(duì)新房源提出需求。而較為特殊的是,中國國度中有13億人口,加上對(duì)外開放,一些大都市和沿海城市,住宅需求更多地來自于全國,甚至國外的購買力。

5、三是投資渠道單一造成公眾剩余資金涌入帶來的投資需求。中國人均GDP超過1700美元之后,居民收入總量大大提高,據(jù)統(tǒng)計(jì),2006年12月末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)16萬億,除了滿足生活基本需要之外,投資成為許多居民考慮的重要事項(xiàng)。但是受到市場范圍的限制,普通居民能夠涉足的投資領(lǐng)域基本被局限在股市和房市。而從住宅的供給看,住宅要建設(shè)在土地上,中國人多地少,土地的稀缺性使其價(jià)格將不斷地上升,而土地價(jià)格的上升,必然地要攤?cè)虢ㄔO(shè)的房屋之中。從目前土地市場的格局來看,有三個(gè)土地必然漲價(jià)的原因:一是土地的供應(yīng)者只有一個(gè)政府,即土地的供給是寡頭壟斷,只我一家,別無他店。二是土地的買家是充分競爭的,即在售出時(shí),

6、采取對(duì)幾個(gè)、十幾個(gè)、幾十個(gè),甚至百家土地購買者進(jìn)行拍賣,有時(shí)一拍,拍出一個(gè)天價(jià)來,其價(jià)格必然要攤?cè)敕课輧r(jià)格;三是地方政府有著從土地上獲得財(cái)政收入的強(qiáng)烈欲望。在不完善的分稅制體制下,地方政府和中央政府的事權(quán)并沒有得到妥善劃分,地方政府收入來源相對(duì)萎縮,卻要承擔(dān)不斷增加的公共事務(wù),經(jīng)費(fèi)短缺成為大部分地方政府的普遍現(xiàn)象,特別是縣鄉(xiāng)財(cái)政已經(jīng)到了不得不解決的時(shí)候。地方政府在經(jīng)費(fèi)短缺與事務(wù)增多的矛盾中,將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此,土地出讓金不斷走高,地方政府也在有意無意中推動(dòng)房價(jià)的上漲,希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。從長期來看,由于我國住宅的需求彈性小于住宅的供給彈性,勢必造成一是

7、住宅的價(jià)格會(huì)由需求拉動(dòng)上漲,二是建設(shè)住宅的任何成本,都要進(jìn)入房屋的價(jià)格。進(jìn)入房價(jià)的有:一是建筑商的建設(shè)成本和利潤,二是政府的各種稅費(fèi),三是房地產(chǎn)商要承擔(dān)的本來應(yīng)當(dāng)由政府配套的道路、供排水、學(xué)校等公益性基礎(chǔ)設(shè)施;四是高昂的土地價(jià)格。所有的國家本來想控制房屋需求和產(chǎn)出所增加對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi),如土地增值稅的稅負(fù)必然要轉(zhuǎn)嫁給購買者,從而加重住宅需求者的負(fù)擔(dān)。在目前情況下,還有不少,特別是中低收入群體買不起房子,住房保障制度也還很不到位,一旦引起房價(jià)上漲,勢必就會(huì)使相關(guān)弱勢群體居住狀況更趨惡化。二、土地增值稅的市場規(guī)模效應(yīng)1.對(duì)房地產(chǎn)市場商品供給的影響:調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)合理收益,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。近年

8、來房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額之所以連年高速增長,其中主要一個(gè)原因是房地產(chǎn)行業(yè)存在高額、超常利潤,土地的增值令房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。但與此同時(shí),與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤形成鮮明對(duì)比的是房地產(chǎn)稅收并未呈現(xiàn)高漲勢頭,如2004年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營稅金及附加僅占房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入的3.1%,國家未能從蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中取得應(yīng)有的利益。漲價(jià)歸公應(yīng)是政府管理房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)之一,也體現(xiàn)政策制定者參與土地增值收益分配并從中獲取利益的思想意志。首先,按照社會(huì)公平原則,土地的自然漲價(jià)或地租的自然增值完全是不勞而獲的利益,因此地主無權(quán)獨(dú)自占有這一好處,否則,有悖于社會(huì)正義,有失社會(huì)公平。其次,按照貢獻(xiàn)原則,

9、地價(jià)的增加是因人口增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素所致,是社會(huì)之全體施與的貢獻(xiàn),因此而帶來的地租增加必然歸于社會(huì)全體。第三,按照公共利益原則。將土地漲價(jià)部分予以歸公,可以增加國家財(cái)政收入,并用之興辦各種公益事業(yè),提高社會(huì)全體公民的福利水平和生活水準(zhǔn)。課征土地增值稅的目的就在于使土地自然漲價(jià)全部歸公,做到地盡其利,地利共享,規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序,合理調(diào)節(jié)土地增值收益,維護(hù)國家權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮,以及城市化步伐加快,土地增值驚人。于是,不少開發(fā)商都在圈地囤地。盡管國家規(guī)定拿到地后兩年內(nèi)不開發(fā),國家有權(quán)收回,但由于一些開發(fā)商和地方政府的親密關(guān)系,這一規(guī)定執(zhí)行

10、情況并不完滿。而一旦強(qiáng)制征收土地增值稅,不但影響開發(fā)商的收益預(yù)期,而且會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力,這將逼迫他們加大開發(fā)力度,增加房源,一定程度上改善供求關(guān)系。因此,可以預(yù)測,在加強(qiáng)土地增值稅征管之后,房地產(chǎn)商既要考慮行業(yè)競爭對(duì)價(jià)格形成的市場限制,又要考慮增值幅度過高引起的稅收負(fù)擔(dān),將更加理性地確定行業(yè)和企業(yè)利潤,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場商品供給的宏觀控制起到積極作用。2.對(duì)房地產(chǎn)市場商品需求的影響:抑止炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為,使個(gè)人消費(fèi)趨于理性。土地增值稅在抑制投機(jī)、減少和避免出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫方面具有不可或缺的作用。房地產(chǎn)市場是一個(gè)極易孳生投機(jī)現(xiàn)象的領(lǐng)域,雖然投機(jī)行為可以看作是繁榮房地產(chǎn)市場的潤滑

11、劑,但從現(xiàn)有實(shí)際情況看,不僅僅為購房置業(yè)而是帶有投資動(dòng)機(jī)的消費(fèi)者逐漸增加,這其中不乏有一些人只是為投機(jī)而來。這種現(xiàn)象在北京、上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得較為明顯,尤其是購買高檔商品房者大部分是港臺(tái)人士以及江浙人士,他們購房的目的大都不是用于居住而是投機(jī),一手進(jìn)、一手出,待價(jià)而沽。這部分購房者與房產(chǎn)商、代理商的互動(dòng),便會(huì)向市場發(fā)出錯(cuò)位信號(hào),可能惡化不合理的商品房供給結(jié)構(gòu),導(dǎo)致房價(jià)全面上升,給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)面效應(yīng)。而土地增值稅的納稅人不僅有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè),同時(shí)也包括所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得超常利潤的個(gè)人,但對(duì)公民個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅及個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或者改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用5年以上的住房的進(jìn)行免稅。

12、土地增值稅稅制的設(shè)計(jì)明確顯示出其抑制投機(jī)的功能,與之前強(qiáng)調(diào)實(shí)施的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅相比,能夠更有效地控制價(jià)格漲幅,降低轉(zhuǎn)讓者的利潤空間,削弱轉(zhuǎn)讓者的投機(jī)需求。三、土地增值稅的市場結(jié)構(gòu)效應(yīng)土地增值稅將促使房地產(chǎn)企業(yè)投資結(jié)構(gòu)趨于合理。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不盡合理,并且已成為影響中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。比如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、秘書長顧云昌認(rèn)為:要使中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,必須調(diào)整包括房地產(chǎn)產(chǎn)品、市場、產(chǎn)業(yè)和布局結(jié)構(gòu)。其中對(duì)于房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)而言,比較一致的看法就是“應(yīng)該大量發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用型的普通住宅和一定比例的商業(yè)設(shè)施,對(duì)于別墅、高檔公寓、寫字樓應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加限制”。而當(dāng)前受利益

13、機(jī)制的驅(qū)動(dòng),商品房供給結(jié)構(gòu)的突出矛盾是:高檔商品房供給量偏大,而中低檔商品房供給不足。土地增值稅中的稅收優(yōu)惠條件的設(shè)定將有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理調(diào)整投資開發(fā)結(jié)構(gòu)。按照土地增值稅條例的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%,免征土地增值稅。這將抑制高檔商品房的盲目開發(fā),引導(dǎo)房地產(chǎn)商開發(fā)普通住宅、微利商品房或經(jīng)濟(jì)適用房,合理調(diào)整商品房的供給結(jié)構(gòu),滿足不同收入水平,特別是中低收入水平消費(fèi)者的需要,對(duì)房地產(chǎn)市場的整體價(jià)格產(chǎn)生有利影響。房地產(chǎn)業(yè)也只有選擇這一消費(fèi)主體作為自己的服務(wù)方向,才能得以持續(xù)健康發(fā)展。土地增值稅正式開征后,將調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益,抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、牟取暴利行為,平衡房價(jià),正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)方向,保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,此為正效應(yīng)。當(dāng)然,土地增值稅開征后會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升,會(huì)使一些行業(yè)成本費(fèi)用大幅增加,特