酒店各經(jīng)營模式分析

1、酒店各經(jīng)營模式分析一、受托管理型（一）定義是指酒店的建設(shè)開發(fā)由酒店所有權(quán)人完成后， 酒店所有權(quán)人委托酒店管理方 植入其酒店品牌管理， 包括酒店的裝修、 經(jīng)營以及管理，一般涉及兩大階段， 第 一個階段是酒店開業(yè)前的技術(shù)咨詢， 第二階段則是酒店開業(yè)后的經(jīng)營管理， 酒店 所有權(quán)人在第一階段支付咨詢費， 第二階段一般支付管理費， 管理費一般包括基 本管理費和效益管理費。（二）特點分析1、酒店所有權(quán)人和酒店管理方之間的法律關(guān)系為委托關(guān)系；2、酒店所有權(quán)人享有酒店的所有權(quán)、收益權(quán)和經(jīng)營監(jiān)督權(quán)，一般僅關(guān)注酒店的 經(jīng)營業(yè)績，不輕易干涉酒店管理方的管理經(jīng)營，需要按階段或者按年度支付 酒店管理方費用；3、酒店管理

2、方按階段或者年度收取費用，酒店管理方享有酒店的經(jīng)營管理權(quán)， 財務(wù)上會受到酒店所有權(quán)人的一定監(jiān)控；酒店管理方按照自身的品牌管理理 念、酒店管理系統(tǒng)、品牌標(biāo)準(zhǔn)對酒店進行全權(quán)管理，對于酒店管理人員、財 務(wù)人員、服務(wù)人員有權(quán)進行推薦、委派或者培訓(xùn)。酒店的無形資產(chǎn)包括酒店 的商標(biāo)、管理模式以及酒店系統(tǒng)的所有權(quán)均歸酒店管理方所有。（三）各階段分析1、第一階段 酒店開業(yè)前的技術(shù)咨詢 酒店開業(yè)前的技術(shù)咨詢，酒店所有權(quán)人與管理方一般簽訂技術(shù)咨詢服務(wù)合 同。技術(shù)咨詢服務(wù)的內(nèi)容， 包括但不限于酒店項目的市場、 財務(wù)及設(shè)計的可行性 報告、酒店的各設(shè)計階段、建造施工階段、精裝修階段的技術(shù)支持服務(wù)。技術(shù)咨詢的合同內(nèi)容一般

3、是按照不同的服務(wù)階段的服務(wù)內(nèi)容進行羅列式約 定，條款方面重點關(guān)注的是各階段服務(wù)的事項、 收費的方式及進度、 知識產(chǎn)權(quán)的 歸屬、責(zé)任的區(qū)分， 由于本質(zhì)上屬于委托管理合同， 因而有期限的約定， 一般是 以簽訂合同支付合同相應(yīng)的價款， 如第一筆進度款之后開始自酒店裝修竣工驗收 為止。2、第二階段 酒店開業(yè)后的經(jīng)營管理酒店開業(yè)后， 管理方正式對酒店進行運營管理， 酒店所有權(quán)人與管理方一般 簽訂酒店經(jīng)營的全權(quán)委托合同， 全權(quán)委托合同的內(nèi)容， 包括但不限于對于酒店所 有權(quán)人和管理方的權(quán)利義務(wù)約定、 酒店范圍的確定、 管理費收取的計算、 勞動人 事的管理、酒店資產(chǎn)的管理和更新改造、財務(wù)預(yù)算、服務(wù)商標(biāo)的歸屬等

4、。（四）涉及可能簽署的合同類型該經(jīng)營模式由于酒店的土建方面已由酒店所有權(quán)人完成， 所以，簽署的合同 主要是涉及從管理方介入酒店的裝修以及品牌的植入等方面的類型，主要有：1、酒店技術(shù)咨詢與顧問服務(wù)合同；2、招標(biāo)代理合同；3、造價咨詢合同；4、監(jiān)理合同；5、裝修總包合同；6、裝修分包合同；7、樣板房施工合同；8、機電供貨合同；9、弱電供貨合同；10、弱電施工合同；11、后勤區(qū)域裝修合同；12、燈光設(shè)計合同；13、其他合同。二、自我經(jīng)營型自我經(jīng)營型可分為兩種， 一種是酒店管理方關(guān)聯(lián)的企業(yè)包括同屬一個集團的 地產(chǎn)開發(fā)公司或者其下屬的地產(chǎn)開發(fā)子公司投資開發(fā)完酒店項目后， 由酒店管理 方進行前期的技術(shù)咨詢

5、以及后期的全權(quán)委托管理；這種實際上類似于受托管理 型；另一種則是酒店管理方本身具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 由酒店管理方自行開發(fā)并 自行管理。下面分析后一種情形的酒店經(jīng)營模式。（一）、涉及的各階段分析 該模式可以分為幾個階段， 即土地前期開發(fā)階段、 施工建設(shè)階段 （土建及裝 修階段）以及酒店項目運營階段，各階段涉及的法律服務(wù)如下：A. 土地前期開發(fā)期間法律服務(wù)在此階段提供的法律服務(wù)主要有：1、就土地使用權(quán)或在建工程或?qū)嵨锏盅喝谫Y等的法律可行性出具法律意見書；2、協(xié)助辦理建設(shè)工程建設(shè)項目規(guī)劃、立項審批及其他各種政府批準(zhǔn)手續(xù)；3、協(xié)助擬定建設(shè)工程項目開發(fā)方案；4、參與起草和完善聯(lián)建、參建或合資合作合同文件

6、，選擇合適的投資形式和保 險方式， 進行建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)交易， 起草、審核建設(shè)工程項目轉(zhuǎn)讓、 收購合 同；5、對投資方的企業(yè)資信情況進行調(diào)查；6、對融資過程所涉及的公司決議文件、會議記錄文件等起草、修訂、監(jiān)督提供 法律服務(wù)。B. 施工建設(shè)期間法律服務(wù)在該階段提供的法律服務(wù)包括但不限于以下內(nèi)容：1、參與編制勘探、設(shè)計、施工、監(jiān)理等的招標(biāo)文件，對其合法性進行審查，提 供招標(biāo)文件的法律咨詢；2、對建設(shè)工程項目招標(biāo)投標(biāo)程序、及各種招投標(biāo)文件的合法性進行審查，為評 標(biāo)、決標(biāo)提供法律意見；3、代為起草或?qū)彶榻ㄔO(shè)工程勘探、設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備安裝、設(shè)備、材料 采購、 代建項目管理合同、 建設(shè)工程施工合同

7、的總承包、專業(yè)分包， 勞務(wù)分包的 合同等合同文本和相關(guān)補充文件， 審查相關(guān)單位的專業(yè)資質(zhì)， 參與或代理合同談 判；4、協(xié)助工程施工中建立規(guī)范的操作程序和議事規(guī)程；5、為酒店管理方的項目管理人員進行法律實務(wù)培訓(xùn)，完善項目治理結(jié)構(gòu)，幫助 建立健全項目管理制度和統(tǒng)計工程檔案資料管理制度；6、起草、審查工程造價合同，協(xié)助處理因工程造價引起的爭議；協(xié)調(diào)工程建設(shè) 各方因工程結(jié)算而產(chǎn)生的爭議并提出處理意見；代理對爭議價款的工程造價審 核、鑒定以及訴訟、仲裁工作；7、圍繞工程項目，協(xié)助酒店管理方建立和完善工程質(zhì)量監(jiān)督制度；協(xié)調(diào)處理因 工程質(zhì)量問題而產(chǎn)生的爭議， 參與工程質(zhì)量事故的調(diào)查和分析， 為事故處理提出

8、法律意見。 協(xié)助酒店管理方與政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門建立聯(lián)系； 代理開展工程質(zhì) 量的評定、鑒定及訴訟、仲裁工作；8、參與文明與安全施工管理，協(xié)助建立各方安全生產(chǎn)責(zé)任制度，參與安全事故 的分析與處理；9、協(xié)助酒店管理方對工程竣工的驗收工作，對驗收工作提出法律意見；10、參與、協(xié)助工程結(jié)算工作，協(xié)助委托人協(xié)調(diào)工程結(jié)算糾紛；11、因項目緩建、停建，逾期交工，設(shè)計變更、工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、工程索賠 等發(fā)生糾紛的協(xié)調(diào)處理；12、協(xié)助辦理建設(shè)工程施工合同的主體糾紛、 招投標(biāo)糾紛、 工程款糾紛、 工程質(zhì) 量糾紛、 分包及轉(zhuǎn)包糾紛、 造價審計糾紛、 相鄰糾紛而引發(fā)的仲裁及各類訴訟法 律服務(wù)；13、參與建設(shè)工程中召

9、開的各方的工作會議， 及時了解工程建設(shè)中出現(xiàn)的各種問 題，有效及時的提出解決方案；14、其他。C. 酒店運營階段 該階段涉及的法律服務(wù)，主要是酒店的勞動人事管理制度、合同管理制度、 法律培訓(xùn)制度、涉訴風(fēng)險防控制度、訴訟管理制度的建立以及完善等。（二）、涉及合同類型 該模式下，酒店管理方的身份具有雙重性，即酒店所有權(quán)人與酒店管理方， 該模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部分， 因此涉及的合同類型較受托管理型稍微多了一些，主要有：1、工程招標(biāo)代理合同；2、工程施工總包合同；3、工程施工分包合同；4、工程施工監(jiān)理合同；5、工程施工造價咨詢合同；6、工程施工勞務(wù)分包合同；7、裝修工程招標(biāo)代理合同；8、

10、裝修工程造價咨詢合同；9、裝修工程總包合同；10、裝修工程分包合同；11、樣板房施工合同；12、機電供貨合同；13、弱電供貨合同；14、弱電施工合同；15、后勤區(qū)域裝修合同；16、燈光設(shè)計合同；17、其他。三、租賃經(jīng)營型（一）、定義租賃經(jīng)營型是指酒店已建成， 酒店所有權(quán)人將該酒店租賃給管理方由管理方 進行自我經(jīng)營， 管理方按照合同約定支付給酒店所有權(quán)人租金的模式， 其具體還 可以細分為單純的租賃經(jīng)營模式、產(chǎn)權(quán)租賃經(jīng)營模式以及合作租賃經(jīng)營模式。（二）、特點分析1、酒店所有權(quán)人與管理方之間的法律關(guān)系是租賃法律關(guān)系，其約定主要適用法 律、法規(guī)有關(guān)租賃的相關(guān)規(guī)定；2、酒店所有權(quán)人獲得的收益是租金，且租金有可能遞增；而管理方擁有完全的 自主權(quán)， 財務(wù)上不受酒店所有權(quán)人的監(jiān)控， 但如果是合作租賃模式的， 則有關(guān)酒 店前期財務(wù)投入方面尚會受到酒店所有權(quán)人的監(jiān)控；3、酒店有可能因為租賃后發(fā)生重新裝修，這期間的成本投入可能要高于受托管 理型以及自我經(jīng)營性的模式；（三）、涉及的合同類型 由于該模式下，通常是土建部分