2019年整理--準(zhǔn)確把握實(shí)踐載體深入開(kāi)展市政公用事業(yè)實(shí)踐活動(dòng)

1、準(zhǔn)確把握實(shí)踐載體深入開(kāi)展市政公用事業(yè)實(shí)踐活動(dòng)&n bsp;腳踏實(shí)地推動(dòng)市政公用事業(yè)科學(xué)發(fā)展市政公用事業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到社會(huì)公共利益，關(guān)系到人民群眾 生活質(zhì)量，關(guān)系到城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。市政公用事業(yè)管理 局在深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)中， 圍繞保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展、 惠民生這一中心任務(wù)，結(jié)合實(shí)際確定活動(dòng)主題，依托特色開(kāi)展實(shí)踐活 動(dòng)，著力轉(zhuǎn)變思想觀念，著力解決突出問(wèn)題，加快提升市政公用行業(yè) 服務(wù)水平和保障能力，促進(jìn)了市政公用事業(yè)又好又快發(fā)展。一、科學(xué) 定位，突出特色，準(zhǔn)確把握實(shí)踐載體深入開(kāi)展學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活 動(dòng)，把握好活動(dòng)的實(shí)踐載體至關(guān)重要。 市

2、政公用事業(yè)與老百姓的日常 生活密切相關(guān)，做好城市供水、供熱、供氣、公共交通、市政基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)這些城市功能的完善和有序保障， 全面提升服務(wù)水平，是市政 公用行業(yè)堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀、堅(jiān)持以人為本理念的重要體現(xiàn)。市政公用 局黨委結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析研究，把解放思想，服務(wù) 民生，全力推進(jìn)城市三年大變樣，加快提升公用事業(yè)保障能力確定為 學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的實(shí)踐載體。 從開(kāi)始，市政公用局圍繞一年 一大步、三年大變樣的建設(shè)目標(biāo)，開(kāi)展了成效顯著的學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)， 實(shí)踐證明，解放思想，服務(wù)民生，全力推進(jìn)城市三年大變樣工作，加快提升公用事業(yè)保障能力這一實(shí)踐載體，符合市政公用事業(yè)發(fā)展的實(shí) 際，符合學(xué)習(xí)實(shí)

3、踐活動(dòng)的要求，為市政公用系統(tǒng)黨員干部有針對(duì)性和 實(shí)效性地開(kāi)展學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)提供了保障。兩年來(lái)，市政公用局完成固定投資約11億元，主城區(qū)新增、改造綠化面積 130萬(wàn)平 方米，新建、改造道路面積111萬(wàn)平方米，新增公交車(chē)輛448部，新 增用水量255萬(wàn)立方米，新增用氣量1.66億立方米，新增供熱面積 402萬(wàn)平方米，新增污水處理能力10萬(wàn)立方米。概括起來(lái)講就是12234 工程，即完成了一網(wǎng)（路網(wǎng)）改造，開(kāi)放了兩園（南湖公園和羅城頭 公園），竣工了兩百（100個(gè)小停車(chē)場(chǎng)和100個(gè)小游園），打造了三帶（北迎賓線、107國(guó)道南、北口綠化），實(shí)現(xiàn)了四增長(zhǎng)（供熱、供氣、 供水、公交），市政公用事業(yè)的

4、發(fā)展為我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力， 為群眾生活質(zhì)量的不斷提高奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 二、注重實(shí)踐，推動(dòng)工作， 各項(xiàng)事業(yè)取得長(zhǎng)足發(fā)展在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，市 政公用局始終遵循以人為本、環(huán)保優(yōu)先、循環(huán)發(fā)展的理念，大力開(kāi)展 路網(wǎng)、水網(wǎng)、綠網(wǎng)工程建設(shè)，取得了豐碩的成果。（一）強(qiáng)力推進(jìn)城市路網(wǎng)工程建設(shè)兩年來(lái)主要完成了高速北迎賓路、中華大街南北段、 滏河大街、光明大街、農(nóng)林路、和平路等10條主干道改造以及54條 小街巷綜合整治等任務(wù)，改造道路面積111萬(wàn)平方米。尤其在工程建 設(shè)中，創(chuàng)造了一年道路投資總數(shù)最多（3.3億元）、施工改造時(shí)間最 短（每條道路施工時(shí)間不超過(guò)100天）、拆遷征用土地面積最大（

5、共完 成拆遷0.96萬(wàn)平方米、租用協(xié)調(diào)土地5.6萬(wàn)平方米）三項(xiàng)歷史紀(jì)錄。按照貫徹落實(shí)以人為本的科學(xué)發(fā)展觀的理念， 在加大對(duì)主次干道改造的同時(shí)，小街巷的整治同樣重要。僅一年，就對(duì)展覽路、怡園街、油 廠胡同、學(xué)軍街、勞動(dòng)路等 30條小街巷進(jìn)行了路面、便道、排水、 路燈等綜合整治，沿街實(shí)施拆墻透綠，經(jīng)改造后的小街巷街巷展現(xiàn)出 亦街亦園、街景和美的面貌和特色。（二）全力抓好重點(diǎn)工程建設(shè)重 點(diǎn)實(shí)施了 10萬(wàn)立方米煤氣儲(chǔ)氣柜建設(shè)、五百工程、城市防汛排瀝、 河道截污整治和污水處理能力提升等重點(diǎn)工程建設(shè)。一是東污水?dāng)U建 工程竣工投產(chǎn)。這是全省市政公用行業(yè)首家采用 bot融資模式建成的 污水處理廠，該廠于12月

6、18日正式運(yùn)行，我市污水日處理能力提高 10萬(wàn)立方米，城市污水處理率由68%提高到81%，結(jié)束了污水直排 滏陽(yáng)河的歷史。二是煤氣鐵西儲(chǔ)氣柜工程建成投運(yùn)。投資1800萬(wàn)元完成了原3萬(wàn)柜拆除和10萬(wàn)柜的建設(shè)任務(wù)，全市煤氣儲(chǔ)氣能力由18 萬(wàn)立方米提高到25萬(wàn)立方米，成為燃?xì)庑袠I(yè)當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年建設(shè)、 當(dāng)年投用的工程典范。三是鐵西熱源工程并網(wǎng)運(yùn)行。自籌資金1.5億 元建設(shè)鐵西熱源工程，該工程于供熱期年投運(yùn)，城市集中供熱能力提 高300萬(wàn)平方米，滿(mǎn)足了鐵西區(qū)域廣大群眾集中供熱需求。四是四河一湖生態(tài)水系工程扎實(shí)推進(jìn)。南湖中心景區(qū)一期工程于9月底竣工并 向市民開(kāi)放，該公園以植物、水景為主體，占地700畝，種植

7、草坪10萬(wàn)平方米，喬灌木1.3萬(wàn)株，周邊景觀環(huán)境明顯增強(qiáng)。五是強(qiáng)力 推進(jìn)城市防汛工程。重點(diǎn)實(shí)施了青年河清淤改造工程，完成了河道進(jìn) 行圭寸閉改造。為提高城市防汛能力，完成 100余條街道、9座立交橋 共46公里輸水管網(wǎng)清掏工作。有效提高了城市防汛排瀝能力。六是 100個(gè)停車(chē)場(chǎng)、100個(gè)小游園提前完工。100個(gè)停車(chē)場(chǎng)、100個(gè)小游園建設(shè)是市委、市政府確定的重點(diǎn)民生工程，是五百工程之&n bsp;一，8月開(kāi)工，經(jīng)過(guò)10個(gè)月的艱苦奮戰(zhàn)，提前一年半時(shí)間完工，新 增停車(chē)場(chǎng)面積7.2萬(wàn)平方米，新增停車(chē)泊位3150個(gè)；新增綠地面積 16萬(wàn)平方米，切實(shí)讓廣大市民得享受到了三年大變樣的工作成果。（三）扎實(shí)

8、推進(jìn)綠化美化工程以創(chuàng)建生態(tài)園林城市，打造生態(tài)宜居環(huán)境為目標(biāo)，以公園廣場(chǎng)、出入市口、城市街道的綠化美化為重點(diǎn)，新 增綠化面積101萬(wàn)平方米。建成了羅城頭公園，啟動(dòng)了動(dòng)植物園工程， 續(xù)建整治沁河帶狀公園，升級(jí)改造了叢臺(tái)、龍湖、滏陽(yáng)等現(xiàn)有公園。 對(duì)高速北口、107國(guó)道南口、107國(guó)道北口等三個(gè)出入市口進(jìn)行了綠 化建設(shè)。結(jié)合路網(wǎng)建設(shè)開(kāi)展了中華大街、北環(huán)路、滏河大街等10條道路綠化工程，營(yíng)造了良好道路綠化景觀。新增市級(jí)園林式單位20家、園林式居住小區(qū)9家，建成區(qū)綠化覆蓋率、綠地率、人均公共綠 地分別增至44.5% 37.5%和12.5平方米。（四）努力提高市政公用 行業(yè)保障能力市政公用局進(jìn)一步拓展公交、

9、供水、供氣、供熱和市政 設(shè)施服務(wù)保障能力，為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。一是城市公交發(fā)展壯大。 圍繞構(gòu)筑方便快捷、四通八達(dá)的公交網(wǎng)絡(luò)，調(diào)整優(yōu)化線路，開(kāi)辟郊區(qū) 線和旅游線路。舉辦了三屆公交無(wú)車(chē)日活動(dòng)，更新公交車(chē)448部，使公交新車(chē)占有率達(dá)到55%空調(diào)車(chē)占有率達(dá)到11%。公交出行分擔(dān)率 達(dá)到16.67 %,正點(diǎn)率達(dá)到98.5 %。二是城市供水范圍不斷拓展。加 大硬件設(shè)施建設(shè)力度和發(fā)展用戶(hù)步伐，鋪設(shè)市內(nèi)線路和永年供水管 網(wǎng)，組建永年洺州供水公司；建成投運(yùn)高開(kāi)區(qū)供水加壓站；完成了鐵路和邯鋼新區(qū)供水工程；實(shí)施馬頭水廠工程，增加供水量255萬(wàn)立方 米。三是城市供氣能力顯著提高。積極發(fā)展清潔能源，在建 2座日供 氣能

10、力分別為3萬(wàn)、2萬(wàn)立方米的天然氣加氣子站，20xx可完成北環(huán) 天然氣加氣站建設(shè)。四是城市集中供熱保障能力切實(shí)增強(qiáng)。 實(shí)現(xiàn)最大 供熱面積1100萬(wàn)平方米，創(chuàng)造了供熱期運(yùn)行態(tài)勢(shì)和用戶(hù)滿(mǎn)意度歷史 最好水平。同時(shí)實(shí)施主干線管網(wǎng)工程 11公里，新建熱力站4座，在 建熱力站22座，熱計(jì)量改造面積5萬(wàn)平方米，管網(wǎng)輸配和保障能力 顯著提咼。三、服務(wù)民生，造福百姓，實(shí)現(xiàn)便民利民惠民在學(xué)習(xí)實(shí)踐 活動(dòng)中，市政公用局從群眾的所思、所求、所需、所盼出發(fā)，切實(shí)解 決市民關(guān)心的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，使群眾真正成為學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)的受益 者。開(kāi)展了為民服務(wù)活動(dòng)周、送服務(wù)送溫暖，保運(yùn)行保安全活動(dòng)周等 主題實(shí)踐活動(dòng)，利用兩周時(shí)間在全市各大廣

11、場(chǎng)開(kāi)展義務(wù)為民服務(wù)活 動(dòng)。編置十余張宣傳展板供市民了解市政公用行業(yè)的有關(guān)知識(shí)，利用多媒體播放器播放了安全常識(shí)，發(fā)放供水、燃?xì)?、供熱安全常識(shí)近1萬(wàn)余冊(cè)，現(xiàn)場(chǎng)解答市民咨詢(xún) 4000余人次。廣泛聽(tīng)取群眾針對(duì)市政公 用行業(yè)提出的意見(jiàn)和建議，積極采納合理化建議300余條。為推動(dòng)我 局公用事業(yè)的發(fā)展起到了積極的作用。各行業(yè)大力開(kāi)展主題實(shí)踐活 動(dòng)，供氣開(kāi)展了陽(yáng)光服務(wù)進(jìn)社區(qū)活動(dòng)，供水開(kāi)展了水源義務(wù)服務(wù)大行 動(dòng)、公交開(kāi)展了市民評(píng)公交和巴士之星評(píng)選活動(dòng)， 供熱開(kāi)展了訪千家、 進(jìn)萬(wàn)戶(hù)、送溫暖等活動(dòng)。這些活動(dòng)多方位的為市民提供免費(fèi)的義務(wù)維 修和正確、安全的設(shè)施使用常識(shí)，讓市民得到了方便快捷的服務(wù)。通 過(guò)這些活動(dòng)，共征

12、求意見(jiàn)建議近萬(wàn)條，解決熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題98%以上，全系統(tǒng)服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)到 98%, 12319熱線收到表?yè)P(yáng)電話同比上升 20%,投訴電話同比下降6.5 %，市政公用系統(tǒng)為民服務(wù)水平大幅度 提升。四、強(qiáng)化管理，完善機(jī)制，實(shí)現(xiàn)市政公用事業(yè)可持續(xù)發(fā)展堅(jiān)持 不懈地推進(jìn)市政公用事業(yè)、市政設(shè)施管理、行政審批工作以及內(nèi)部管 理等各項(xiàng)改革，不斷為科學(xué)發(fā)展增添活力。（一）完善法規(guī)，制定規(guī) 劃，提升行業(yè)發(fā)展機(jī)制一是完善市政公用行業(yè)的特許經(jīng)營(yíng)監(jiān)管體系。 將城市規(guī)劃區(qū)燃?xì)?、集中供熱?jīng)營(yíng)許可和特許經(jīng)營(yíng)納入規(guī)范化管理軌 道。二是加快立法步伐，逐步完善市政公用法規(guī)體系。在現(xiàn)有市政公 用法規(guī)體系的基礎(chǔ)上，將城市供水用水管理?xiàng)l例、城

13、市燃?xì)夤芾?條例、城市排水管理?xiàng)l例列入市5年立法計(jì)劃。三是制定行業(yè)發(fā) 展規(guī)劃。制定了公交、供水、供氣、供熱、污水處理等八個(gè)行業(yè)的中 長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。（二）強(qiáng)化管理，節(jié)能降耗，科學(xué)發(fā)展增效益市政公 用系統(tǒng)各行業(yè)從管理、安全、服務(wù)等方面制定了市政設(shè)施精細(xì)化管 理辦法、公園、廣場(chǎng)、游園、街道綠地精細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)、燃?xì)獍?全工作包干管理連帶責(zé)任制、自來(lái)水公司崗位工資實(shí)施辦法 等多 項(xiàng)制度，煤氣行業(yè)全面推行燃?xì)廨敳罟芾砗诵?，完善燃?xì)夤┹敵绦颍?減少中間轉(zhuǎn)輸虧損；園林綠化落實(shí)四定管理責(zé)任制，建立三級(jí)考核機(jī) 制，推進(jìn)社會(huì)化管理新模式；公交實(shí)行兩控一掛，在一線司乘崗位推 行崗位工資考核機(jī)制；市政設(shè)施管理調(diào)整管護(hù)職

14、能，實(shí)行三查三驗(yàn)制 度，實(shí)現(xiàn)了單位效益的新提高。（三）精簡(jiǎn)審批，提升效能，優(yōu)化發(fā) 展環(huán)境市政公用局在開(kāi)展的干部作風(fēng)建設(shè)年活動(dòng)中，用硬措施，花大力氣，開(kāi)展了行政審批四項(xiàng)清理工作。行政審批收費(fèi)事項(xiàng)由原有的40項(xiàng)精簡(jiǎn)到12項(xiàng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，取消城市綠地臨時(shí)占用費(fèi)， 用實(shí)際行動(dòng)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。審批全程只加蓋一枚公章，取消其他一切 用章。將行政許可審批程序由6項(xiàng)精簡(jiǎn)為3項(xiàng)，將配套服務(wù)事項(xiàng)由6 個(gè)環(huán)節(jié)精簡(jiǎn)為2個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)所有審批事項(xiàng)實(shí)行動(dòng)態(tài)運(yùn)行機(jī)制， 使平均 辦理時(shí)限由現(xiàn)在的10個(gè)工作日，壓縮為3個(gè)工作日。（四）完善制度， 強(qiáng)化措施，促進(jìn)工作落實(shí)建立與科學(xué)發(fā)展相適應(yīng)的制度， 是促進(jìn)干部 作風(fēng)轉(zhuǎn)變的根本性措

15、施。通過(guò)開(kāi)展履職盡責(zé)，勤政為民和干部作風(fēng)建 設(shè)年活動(dòng)，圍繞提高行政效能，建立健全了五項(xiàng)制度，即并聯(lián)審批制 度、限時(shí)辦結(jié)制度、一站式收費(fèi)制度，全程代理服務(wù)制度、政務(wù)信息 公開(kāi)和行政監(jiān)察制度。在城市供水、供氣、供熱、排水等公用事業(yè)配 套服務(wù)方面，推行一站式服務(wù)、首問(wèn)首辦和聯(lián)審聯(lián)辦制度，一門(mén)受理， 全程辦理。圍繞抓好工作落實(shí)，在三年大年樣百日攻堅(jiān)大會(huì)戰(zhàn)中，制 定了科學(xué)可行的工作措施，實(shí)行了領(lǐng)導(dǎo)分包重點(diǎn)工程責(zé)任制和重點(diǎn)工 程督導(dǎo)制，做到項(xiàng)目到人，責(zé)任到人。實(shí)行 5+2,白加黑、一線工作 法工作法，這些都成為攻堅(jiān)克難，順利完成任務(wù)的前提和保證。按照 崗位責(zé)任制的要求，進(jìn)一步健全部門(mén)工作、內(nèi)部管理和干部考

16、核辦法， 著重在工作目標(biāo)綜合考核機(jī)制上下工夫，實(shí)行了年度工作目標(biāo)承包考 核制，這些制度的建立和不斷完善，充分的調(diào)動(dòng)各單位和黨員干部創(chuàng) 新創(chuàng)優(yōu)的積極性，進(jìn)一步提高了工作效率，為促進(jìn)科學(xué)發(fā)展、服務(wù)群 眾創(chuàng)造了良好條件。城市管理與綜合行政執(zhí)法局市政公用事業(yè)管理局 二年一月二十七日準(zhǔn)確把握實(shí)踐載體深入開(kāi)展市政公用事業(yè) 實(shí)踐活動(dòng)&n bsp;審判實(shí)踐中的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及應(yīng)用本文作者：肖文原創(chuàng)投稿審判實(shí)踐中的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及應(yīng)用肖文一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題，最高人民法院關(guān)于審理商品 房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋及最高人民法院有關(guān) 領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所

17、作的說(shuō)明已作了較明確的闡述， 容易理解，操作性較 強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn) 售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn) 識(shí)。若將中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定的未 依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 （當(dāng)然包括商品房買(mǎi)賣(mài)）作 為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記 領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。但上述理解顯然與建設(shè)部商品房銷(xiāo)售管理辦法第 七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。 若不作上述理解，則違規(guī)開(kāi)發(fā)的商 品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買(mǎi)賣(mài)即為 合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆](méi)

18、有 行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，商品房銷(xiāo)售管理辦法只是部門(mén)規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題 上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者 主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將商品房銷(xiāo)售管理辦法第七條 規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與中華人民共和國(guó)合同法第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合商品房銷(xiāo)售管理辦法第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買(mǎi) 賣(mài)合同損害社會(huì)公共利益為由，援引中華人民共和國(guó)合同法第五 十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解

19、決的問(wèn)題。關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類(lèi) 是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。 這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程 并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。 鑒于有關(guān)法律和 司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類(lèi)問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定， 決定著案件審 理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的商品房銷(xiāo)售管理辦法第三條的規(guī)定， 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi) 受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人， 并由買(mǎi)受人支付定金 或者房?jī)r(jià)款的行為。對(duì)于已竣

20、工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品 房，其買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房 按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和 預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能 在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金， 且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售 是一種特殊的銷(xiāo)售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合 國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正 在施工的房產(chǎn)為期房?；诖?，筆者主張將上述房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)糾紛適用 現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工 為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合 法定入

21、市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類(lèi)相同 即適用相同的法律規(guī)范的理念。三、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審 判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可 以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院關(guān)于 審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第十三條規(guī) 定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用， 買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和 賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)中華人民共和國(guó)合同法第 九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履 行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品

22、房買(mǎi)賣(mài) 合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問(wèn)題到什么程度為“嚴(yán)重影響居 住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)， 依賴(lài)于法官的自由裁量。有人 認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)， 只要房屋能安 全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程 度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。四、關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同締結(jié)過(guò)程中欺詐行為的認(rèn)定在商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房 款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾 紛案

23、件適用法律若干問(wèn)題的解釋規(guī)定中的亮點(diǎn)。上述規(guī)定是根據(jù)中 華人民共和國(guó)合同法和中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的相 關(guān)規(guī)定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的適用范圍，防止其運(yùn)用的任意性，對(duì) 于正確維護(hù)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者雙方的利益起到了一定作用。 實(shí)踐中，因 惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn) 定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識(shí)不一。筆者認(rèn)為，上述司法解釋中的欺詐 行為源于中華人民共和國(guó)民法通則和中華人民共和國(guó)合同法 對(duì)欺詐行為的規(guī)定。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定， 欺詐行為 主要可以劃分為兩類(lèi)：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種 欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)

24、，當(dāng)事人舉證不易，但法 院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定， 爭(zhēng)論很多。根據(jù)王利明教授的觀點(diǎn)（見(jiàn)王教授所著違約責(zé)任論有 關(guān)內(nèi)容），有義務(wù)告知對(duì)方真實(shí)情況而故意不告知，應(yīng)認(rèn)定為故意隱 瞞，并提出認(rèn)定故意隱瞞的關(guān)鍵是確定是否有義務(wù)向?qū)Ψ疥愂稣鎸?shí)事 實(shí)。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡(jiǎn)明 和可操作的規(guī)則。但王教授未對(duì)如何認(rèn)定“故意”發(fā)表意見(jiàn)。 筆者認(rèn) 為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過(guò)失而未告知的 情況。應(yīng)該承認(rèn)，存在由于過(guò)失而隱瞞真實(shí)情況的可能。這就要求查 明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是 否確定其有告知此真

25、實(shí)情況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知， 并造成對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，則可認(rèn)定欺詐行為成立。欺詐行為一般較 難認(rèn)定，但筆者認(rèn)為，有關(guān)的法條上有“故意”二字，就應(yīng)該如此理 解和操作，查明不了，依法不予認(rèn)定即可，但不能推定。五、審判實(shí)踐中的幾點(diǎn)做法：1、對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，審理時(shí)把握“是否根本違約”這一關(guān)鍵。如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、 因房屋質(zhì) 量嚴(yán)重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損 失。在審判實(shí)踐中遇到的多數(shù)案件是開(kāi)發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約 的，如一般質(zhì)量問(wèn)題、面積存在少量誤差等，這種房屋質(zhì)量問(wèn)題被發(fā) 現(xiàn)時(shí)，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)入住，有些已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了

26、裝修，如果判決 退房，會(huì)使雙方損失擴(kuò)大，可判決開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修或進(jìn)行賠償， 從而最大限度地維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和秩序。2、在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護(hù)預(yù)購(gòu)方 的合法權(quán)益。在商品房預(yù)售合同糾紛中，預(yù)售方不能交付或不按期交 付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因?yàn)轭A(yù)售方的建房資金不到位而引起的，有的是因?yàn)轭A(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人引起的，等等。對(duì)于這類(lèi)糾紛，較難處理的 問(wèn)題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。 在預(yù)售方不能按合同交付房 屋的糾紛中，多數(shù)預(yù)購(gòu)方都要求預(yù)售方退還房款（解除合同）并承擔(dān) 違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的預(yù)購(gòu)方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承

27、擔(dān)違約 責(zé)任。對(duì)于這類(lèi)糾紛，在堅(jiān)持合同效力的前提下，切實(shí)維護(hù)預(yù)購(gòu)方的 合法權(quán)益。一方面，在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下，應(yīng)當(dāng)要 求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則，如果判定解除合同， 退還房款，則可能由于預(yù)售方無(wú)力退款而使預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益得不到 保障；另一方面，在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預(yù)售 方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承 擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無(wú)繼續(xù)履行合同的能力，又無(wú)退款的能力， 則可以采取一定的保全措施，以保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在這種情況 下，應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建 的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)， 以拍賣(mài)的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)方 的房款。3、.抓爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)。商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，當(dāng)事人會(huì)有幾種乃 至十幾種訴訟請(qǐng)求。在調(diào)解時(shí)，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作， 才有調(diào)解成功的可能。如我院審理的李某等商戶(hù)訴黑龍江長(zhǎng)宏房地產(chǎn) 有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛一案，原告提起的訴訟請(qǐng)求有十一項(xiàng)，但經(jīng) 過(guò)與合同對(duì)比分析，合法的請(qǐng)求只有三項(xiàng)，而在這三項(xiàng)的合法請(qǐng)求中 最主要的是支付預(yù)期交房違約金。 抓住這個(gè)主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法官有針 對(duì)性地做雙方當(dāng)事人的工作，很快促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。&n