房地產(chǎn)前期工作及開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)前期工作及開發(fā)流程開發(fā)程序管理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地審批一般程序一、立項(xiàng)二、選址意見書或規(guī)劃設(shè)計條件審批三、詳細(xì)規(guī)劃方案審批四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批必備材料五、建筑方案審批六、建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批七、辦理管網(wǎng)、市政道路等設(shè)施項(xiàng)目審批辦理管網(wǎng)、市政道路等設(shè)施項(xiàng)目審批必備材料八、辦理立面裝修審批九、辦理建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書十、土地登記、土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)及處置十一、土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)及處置受理材料十二、審批辦理國家、集體建設(shè)用地批十三、辦理出讓土地十四、辦結(jié)文件十五、計委2002年下達(dá)城市建設(shè)計劃十六、房地產(chǎn)交易部門辦理商品房銷售合同十七、銀行

2、按揭貸款第二章：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地審批一般程序一、立項(xiàng)說明：在此基礎(chǔ)上，可以著手辦理“五證”：1.規(guī)劃用地許可證2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證3.國有土地使用證4.商品房銷售許可證5.建筑工程開工報告1（房屋動遷許可證）。申請項(xiàng)目內(nèi)容所需準(zhǔn)備的經(jīng)濟(jì)、管理文件承辦部門項(xiàng)目立項(xiàng)立項(xiàng)申請報告開發(fā)辦企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件合營公司的合同、章程項(xiàng)目可行性研究報告中標(biāo)通知書項(xiàng)目立項(xiàng)開發(fā)辦測算地價報告確定土地出讓方式評標(biāo)審定評標(biāo)結(jié)果市政府與開發(fā)辦領(lǐng)導(dǎo)小組中標(biāo)通知書二、選址意見書或規(guī)劃設(shè)計條件審批(1)規(guī)劃用地申請報告(內(nèi)容包括：用地位置、用地性質(zhì)、用地面積、建筑面積)(2)單位法人委托書(蓋公章、法人章)、工作

3、證等有效證件(3)市計委建設(shè)項(xiàng)目前期工作計劃通知單(4)市建委基本建設(shè)任務(wù)單(5) 土地證復(fù)印件(蓋單位公章)(6) 1:500地形圖(藍(lán)圖)(1) 現(xiàn)狀照片三、詳細(xì)規(guī)劃方案審批(1)填寫規(guī)劃方案審查表(2)規(guī)劃設(shè)計條件或選址意見書(原件)，必須在有效期內(nèi)(3)用地紅線圖(原件)(4)平面布局圖(藍(lán)圖)(5)對單棟建筑的規(guī)劃方案需報：建設(shè)首層平面、標(biāo)準(zhǔn)層平面、剖面圖(藍(lán)圖)四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批必備材料(3) 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(內(nèi)容包括：用地位置、用地性質(zhì)、用地面積、建筑面積、大房開中字文件號)(2)申報單位法人委托書(蓋公章、法人章)(3)開發(fā)辦建設(shè)任務(wù)通

4、知書(原件)或中標(biāo)通知書(復(fù)印件)(4)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃圖(藍(lán)圖)(5)中標(biāo)通知書附圖(原件)五、建筑方案審批建筑方案審批必備材料(1)填寫建筑設(shè)計方案審查表(2)建設(shè)用地和建筑位置批復(fù)(3)紅線圖(4) 1:500地形圖或1:2000周邊建筑用地位置圖(5)設(shè)計單位資質(zhì)證明(6)建筑總平面圖、平、立、剖面圖(7) 效果圖(需裝裱在600X450的KD板上)和圖紙規(guī)格為B5的小樣六、建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批(1)填寫建設(shè)工程規(guī)劃許可證(副本)(2)大規(guī)土建發(fā)文件一份，并附位置批復(fù)圖一張原件，建設(shè)用地批復(fù)98046號以后不報此項(xiàng)(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批復(fù)文件一份(復(fù)印件、原件)(4)建筑方案批

5、復(fù)文件原件一份(凡一九九九年一月一日前批準(zhǔn)的須準(zhǔn)備一套方案圖一并報來)(5)城鎮(zhèn)國有土地批復(fù)原件一份(6)國有土地使用證復(fù)印件一份(出讓項(xiàng)目附出讓金證明)(7)市房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)中標(biāo)通知書(復(fù)印件)或建設(shè)任務(wù)通知單原件一份，跨年度項(xiàng)目還需持有結(jié)轉(zhuǎn)的當(dāng)年計劃指標(biāo)原件一份(8)建筑防火審核意見書原件一份(9)設(shè)計合同一份正本(合同內(nèi)四個印章蓋齊)(10)交納各種費(fèi)用(11)報送建筑施工圖一套，另須報三張總平面位置圖注：1、所有工業(yè)項(xiàng)目及鍋爐房還須到市環(huán)保局辦理環(huán)保手續(xù)2、凡辦過臨時開工手續(xù)須復(fù)印一份附在第1項(xiàng)3、驗(yàn)線后，請到區(qū)局辦理回執(zhí)手續(xù)七、辦理管網(wǎng)、市政道路等設(shè)施項(xiàng)目審批辦理管網(wǎng)、市政道

6、路等設(shè)施項(xiàng)目審批必備材料(1)申請報告(內(nèi)容包括：工程項(xiàng)目名稱、申報依據(jù)、工程所在路街名稱、管線長度、敷設(shè)方式、管線等級管徑、容量等(2)單位法人代表委托書(蓋公章、法人章)(3)市建委建設(shè)任務(wù)通知單(4)初步設(shè)計的管線路徑圖、道路、橋梁等工程的平面圖及詳細(xì)設(shè)計說明八、辦理立面裝修審批(1)填寫建筑設(shè)計方案審查表(2)單位法人委托書(蓋公章、法人章)工作證(3)申請報告(內(nèi)容包括：用地位置、用地性質(zhì)、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層數(shù)及立面裝修具體說明)(4)產(chǎn)權(quán)證及土地證(復(fù)印件)(5)位置批復(fù)及位置批復(fù)圖(復(fù)印件)(6)建筑總平面圖、平、立、剖面圖及效果圖(藍(lán)圖)九、辦理建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合

7、格意見書辦理建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書必備材料：(1)填寫建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收手冊(2)法人委托書(3)規(guī)劃驗(yàn)收申請報告(4)大連市勘察測繪研究院實(shí)測的建設(shè)工程竣工后總平面布置圖(5)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址意見書(6)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其批文(7)國有土地使用證(8)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(9)詳規(guī)方案圖(10)建筑設(shè)計方案審核意見書(11)建設(shè)工程放驗(yàn)線圖(12)大連市公安消防局對工程的消防驗(yàn)收報告以上所有復(fù)印件必須加蓋建設(shè)單位公章十、土地登記(一)地籍審批初始土地登記：(1)土地登記申請書(土地登記表一式兩份)(2)用地權(quán)屬來源證明文件和地上附著物產(chǎn)權(quán)證明(3)用地規(guī)劃紅線圖及用地現(xiàn)狀圖(4)

8、法人證明、身份證；申請登記的個人應(yīng)持戶口簿或戶主身份證明；委托代理人申請登記的，持委托代理人身份證明(5)地籍調(diào)查表變更土地登記：除需要以上材料外，還需增加以下材料：(1)原土地使用證(2)經(jīng)確認(rèn)帶有用地坐標(biāo)的紅線圖分項(xiàng)還應(yīng)備有：1、出讓登記(1)土地出讓合同正本(2)用地批復(fù)正本(3)土地出讓金交款證明原件(地政處提供)2、轉(zhuǎn)讓登記(1)補(bǔ)辦出讓合同，補(bǔ)交出讓金或土地收益金交納證明與地上物產(chǎn)權(quán)證明(2)轉(zhuǎn)讓合同(3)雙方法人證明等(4)完稅證明3、房改公房出售(1)售房合同(2)房產(chǎn)證4、租賃(1)補(bǔ)辦出讓合同或租賃合同(2)雙方租賃協(xié)議5、抵押(1)出讓雙方簽訂的抵押合同如貸款還需&quo

9、t;貸款合同”(2)劃撥除以上材料外還需增加：房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組或市行業(yè)主管部門同意的書面材料土地資產(chǎn)評估報告6、國家股權(quán)土地登記審核申請人的改建或新設(shè)股份有限公司資格，要審核：公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、體改委、經(jīng)委批文、公商執(zhí)照等。十一、土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)及處置土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)及處置受理材料(一)土地評估結(jié)果確認(rèn)(1)評估立項(xiàng)申請書(2)土地使用證復(fù)印件及權(quán)屬證明文件(3)申報單位土地資產(chǎn)價格評估確認(rèn)申請(4)土地估價工作報告和土地評估技術(shù)報告(二)土地評估確認(rèn)與處置(1)評估立項(xiàng)申請表(2) 土地資產(chǎn)評估確認(rèn)書及土地使用權(quán)處置申請(3) 土地估價工作報告和土地估價技術(shù)報告(4) 土地使

10、用證復(fù)印件及權(quán)屬證明文件十二、審批辦理國家、集體建設(shè)用地批一、辦理國家、集體建設(shè)用地批復(fù)必備材料：1、縣、區(qū)人民政府請示報告2、用地單位申請3、縣以上計劃部門下達(dá)的基本建設(shè)計劃4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、征占地呈報表6、圖紙（經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃紅線圖、平面布置圖）7、地類詳查圖十三、辦理出讓土地辦理出讓土地必備材料：除上述材料外，需補(bǔ)下列材料：1、國有土地出讓呈報2、出讓合同3、評估報件十四、辦結(jié)文件辦結(jié)文件必備材料：地方人民政府土地批復(fù)（國家、省批項(xiàng)目，分別下發(fā)國家、省土地批復(fù)）十五、計委2002年下達(dá)城市建設(shè)計劃十六、房地產(chǎn)交易部門辦理商品房銷售合同十七、銀行按揭貸款十八、規(guī)劃初步設(shè)計方案意見第三

11、章：效果圖1、小區(qū)鳥瞰圖-透視圖2、小區(qū)主入口-透視圖3、中央花園-透視圖4、多層住宅-透視圖5、小高層透視圖6、商鋪-透視圖第四章：設(shè)計說明篇一、設(shè)計總說明1、設(shè)計依據(jù)設(shè)計任務(wù)書地塊地形圖用地紅線圖工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文國家及地方有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性條文。二、總平面1、規(guī)劃設(shè)計宗旨2、基地分析有利條件不利條件3、住宅建筑選型4、規(guī)劃布局特點(diǎn)總體布局環(huán)境規(guī)劃道路布局日照立體空間布局5、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、用地平衡表三、建筑1、設(shè)計依據(jù)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文該省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文民用建筑設(shè)計通則(JGJ37-87)住宅設(shè)計規(guī)范(GB50096-1999)住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(局部修訂)(DBJ08-20-98)建筑工程交通設(shè)計及停車庫(場)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(DBJ08-7-96)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB5