房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程驗(yàn)收與項(xiàng)目工程后評(píng)估制度匯編

1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程驗(yàn)收與項(xiàng)目工程后評(píng)估制度匯編第一節(jié)工程竣工驗(yàn)收管理辦法第二節(jié)物業(yè)移交驗(yàn)收管理辦法第三節(jié)項(xiàng)目工程后評(píng)估管理辦法第四章相關(guān)記錄及模板第一節(jié)工程竣工驗(yàn)收管理辦法1.流程概況流程目的規(guī)定驗(yàn)收各項(xiàng)責(zé)任，明確專項(xiàng)驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的規(guī)定，保證驗(yàn)收全面、適時(shí)、合法。適用范圍1、本流程適用于工程管理中心的工程驗(yàn)收管理。定義1 .竣工專項(xiàng)驗(yàn)收：需要政府相關(guān)部門參與的驗(yàn)收，如水、電、氣、消防、電梯、環(huán)保、檔案、規(guī)劃、民防等。2 .竣工驗(yàn)收：指工程管理中心組織的，由政府質(zhì)監(jiān)部門、設(shè)計(jì)單位、承包商等參加的綜合驗(yàn)收。3 .房屋移交：是指項(xiàng)目通過政府主管部門認(rèn)可的竣工驗(yàn)收并已具備交付使用的條件下，由工程

2、管理中心組織的承包商向物業(yè)公司移交的過程。流程主導(dǎo)及參與部門工程管理中心、總工室、營銷策劃中心、項(xiàng)目開發(fā)中心部門流程中承擔(dān)職責(zé)工程管理中心1 .參與檢驗(yàn)批、分部、分項(xiàng)等過程中驗(yàn)收；2 .配合專項(xiàng)竣工驗(yàn)收；3 .對(duì)驗(yàn)收過程中檢查發(fā)現(xiàn)的問題，負(fù)責(zé)督促相關(guān)部門按規(guī)定時(shí)間整改完成，并最終達(dá)到驗(yàn)收要求。總工室/成本控制中心1.參加竣工驗(yàn)收工作。營銷策劃中心1.參與竣工驗(yàn)收；2.組織入伙驗(yàn)收并跟進(jìn)整改結(jié)果。項(xiàng)目開發(fā)中心1 .負(fù)責(zé)工程和四源以外的專項(xiàng)驗(yàn)收；2 .負(fù)責(zé)辦理工程竣工備案證明；3 .負(fù)責(zé)向檔案館移交竣工資料。2.流程圖工程驗(yàn)收管理作業(yè)指引施工單位監(jiān)理單位工程管理中心營銷策劃中心項(xiàng)目開發(fā)中心參加驗(yàn)收

3、N組織檢驗(yàn)批檢驗(yàn).按比例抽檢參加驗(yàn)收組織基礎(chǔ)-L程驗(yàn)收參加驗(yàn)收組織過程隱敝驗(yàn)收、結(jié)構(gòu)驗(yàn)收參加驗(yàn)收參加驗(yàn)收參加驗(yàn)1攵配合準(zhǔn)備竣工資料審核送交主管部門驗(yàn)收組織各專項(xiàng)驗(yàn)收參加驗(yàn)收參加驗(yàn)收整改組織竣，初驗(yàn)和核驗(yàn)丁程管理中心/總丁室/成木控制中心質(zhì)檢單位/勘察和設(shè)廿,單位：參與竣工匯總并審核竣工資料4國云-TT：,1少乂貝土71發(fā)中心及公司-檔率率組織物業(yè)驗(yàn)收與移交1組織整改并監(jiān)督辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)移交資料至市檔案館產(chǎn)品交付工程/營銷策劃/初業(yè)：參加物業(yè)移交案:收3. 工作程序3.1. 施工過程階段驗(yàn)收3.1.1. 檢驗(yàn)批抽檢原則：每檢驗(yàn)批施工完畢并經(jīng)過承包商自檢后，向監(jiān)理工程師申請(qǐng)驗(yàn)收，監(jiān)理單位要1

4、00%對(duì)檢驗(yàn)批進(jìn)行驗(yàn)收，并做好相關(guān)記錄。工程管理中心現(xiàn)場(chǎng)工程師抽檢100%檢驗(yàn)批；土建部經(jīng)理抽檢全部檢驗(yàn)批的50%；工程管理中心總監(jiān)抽檢全部檢驗(yàn)批的30%。所有檢驗(yàn)批驗(yàn)收都應(yīng)形成相關(guān)記錄，監(jiān)理單位、施工單位及工程管理中心相關(guān)人員要簽字確認(rèn)。3.1.2. 基礎(chǔ)工程驗(yàn)收：基礎(chǔ)工程完工后，由承包商向監(jiān)理單位申請(qǐng)驗(yàn)收，監(jiān)理單位組織工程管理中心、總工室、質(zhì)檢單位、勘察與設(shè)計(jì)單位、施工單位參加基礎(chǔ)工程驗(yàn)收，形成驗(yàn)收記錄?；A(chǔ)工程驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行主體工程施工。3.1.3. 結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收：在主體工程封頂一個(gè)月后，施工總包單位應(yīng)向監(jiān)理單位及工程管理中心遞交結(jié)構(gòu)驗(yàn)收申請(qǐng)，監(jiān)理單位在接到申請(qǐng)后經(jīng)過審核，如認(rèn)為主體

5、工程已達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則組織工程管理中心、總工室、質(zhì)檢單位、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收。3.1.4. 分項(xiàng)工程驗(yàn)收：分項(xiàng)工程完工后，由承包商向監(jiān)理單位提交分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告申請(qǐng)驗(yàn)收，監(jiān)理單位接到驗(yàn)收申請(qǐng)后3天內(nèi)組織工程管理中心、總工室參加分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收。分項(xiàng)工程驗(yàn)收合格且監(jiān)理與工程管理中心對(duì)該分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告審核完成后方可進(jìn)行結(jié)算工作。3.1.5. 分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：1) 承包商已經(jīng)按設(shè)計(jì)要求和合同約定完成需驗(yàn)收的分部、分項(xiàng)工程。2) 分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收資料完備：a) 質(zhì)量保證資料齊全、真實(shí)，并與工程進(jìn)展同步；b) 有關(guān)原材料、半成品試驗(yàn)和評(píng)定合格；c) 施工形成的觀測(cè)數(shù)據(jù)滿足

6、相關(guān)規(guī)范的要求；d) 分部、分項(xiàng)工程自評(píng)資料齊全、評(píng)定結(jié)果符合要求；3) 工程管理中心、監(jiān)理單位對(duì)分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)資料簽署合格。3.1.6. 隱蔽工程由承包商負(fù)責(zé)申報(bào)，監(jiān)理單位組織質(zhì)檢單位、工程管理中心進(jìn)行關(guān)鍵工序驗(yàn)收，其中防水工程(屋面、廚衛(wèi)、外墻、門窗塞縫)、室外配套工程，需由工程管理中心負(fù)責(zé)全過程的檢查監(jiān)督，形成檢查記錄。隱蔽工程未進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進(jìn)入下道工序。3.2. 竣工專項(xiàng)驗(yàn)收3.2.1. 燃?xì)夤こ舔?yàn)收1) 當(dāng)燃?xì)夤こ淌┕ね戤吅?，承包商?yīng)向燃?xì)獗O(jiān)理單位申請(qǐng)初驗(yàn)；2) 燃?xì)獗O(jiān)理單位經(jīng)審核，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到初驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，則由項(xiàng)目開發(fā)中心組織相關(guān)部門到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行燃?xì)夤?/p>

7、程初驗(yàn)；4)民防辦經(jīng)審核，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則安排時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行民防工程竣工驗(yàn)3) 如初驗(yàn)不合格，則由承包商整改后再申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)；如初驗(yàn)合格，則由承包商向監(jiān)理單位申請(qǐng)竣工驗(yàn)收；4) 燃?xì)獗O(jiān)理單位經(jīng)審核，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則由項(xiàng)目開發(fā)中心負(fù)責(zé)組織工程管理中心承包商、燃?xì)獗O(jiān)理單位、燃?xì)庠O(shè)計(jì)單位、燃?xì)赓|(zhì)監(jiān)單位到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行燃?xì)夤こ炭⒐を?yàn)收；5) 如核驗(yàn)不合格，則需由承包商整改后再申報(bào)驗(yàn)收；如驗(yàn)收合格，則由承包商配合項(xiàng)目開發(fā)中心辦理燃?xì)夤こ瘫O(jiān)督及質(zhì)量等級(jí)證書。3.2.2. 電梯工程驗(yàn)收1) 當(dāng)電梯工程施工完畢后，承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局申請(qǐng)初驗(yàn)；2) 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局

8、經(jīng)審核，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到初驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，則安排時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行電梯工程初驗(yàn)；3) 如初驗(yàn)不合格，則由承包商整改后再申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)；如初驗(yàn)合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局申請(qǐng)竣工驗(yàn)收；4) 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局經(jīng)審核，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則安排時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行電梯工程竣工驗(yàn)收；5) 如核驗(yàn)不合格，則需由承包商整改后再申報(bào)驗(yàn)收；如驗(yàn)收合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心辦理電梯驗(yàn)收結(jié)果通知單。3.2.3. 消防工程驗(yàn)收1) 當(dāng)消防工程施工完畢后，承包商配合項(xiàng)目開發(fā)中心負(fù)責(zé)向消防部門申請(qǐng)初驗(yàn)收；2) 消防部門經(jīng)審核，認(rèn)為現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到初驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，則安排時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行消防工程初驗(yàn)收；3) 如

9、初驗(yàn)不合格，則由承包商整改后再申請(qǐng)初驗(yàn)；如初驗(yàn)合格，則由承包商配合項(xiàng)目開發(fā)中心向消防部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收；4) 消防部門經(jīng)審核，認(rèn)為現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則安排時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行消防工程竣工驗(yàn)收；5) 如竣工驗(yàn)收不合格，則需由承包商整改后再申報(bào)驗(yàn)收；如驗(yàn)收合格，則由承包商配合項(xiàng)目開發(fā)中心辦理消防工程驗(yàn)收合格意見書。3.2.4. 民防工程驗(yàn)收1) 當(dāng)民防工程施工完畢后，先由監(jiān)理單位組織對(duì)本項(xiàng)目民防工程進(jìn)行自驗(yàn)收，如驗(yàn)收合格，則由施工和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心向民防辦申請(qǐng)初驗(yàn)收；2) 民防辦經(jīng)審核，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到初驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，則安排時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行民防工程初驗(yàn)收；3) 如初驗(yàn)不合格，則由承包商整改后再申請(qǐng)初驗(yàn)

10、；如初驗(yàn)合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心向民防辦申請(qǐng)竣工驗(yàn)收；收；5) 如核驗(yàn)不合格，則需由承包商整改后再申報(bào)驗(yàn)收；如驗(yàn)收合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心辦理民防工程驗(yàn)收合格意見單。3.2.5. 環(huán)保工程驗(yàn)收1) 工程施工完畢后，承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心向環(huán)保部門申請(qǐng)驗(yàn)收；2) 環(huán)保部門經(jīng)審核，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則安排時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行環(huán)保工程驗(yàn)收；3) 如驗(yàn)收不合格，則由承包商整改后再申請(qǐng)驗(yàn)收；如驗(yàn)收合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心向環(huán)保部門辦理環(huán)保準(zhǔn)許文件；4) 當(dāng)室內(nèi)外排水工程施工完畢后，承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心向排水管理部門申請(qǐng)驗(yàn)收；5)

11、 如驗(yàn)收不合格，則需由承包商整改后再申報(bào)驗(yàn)收；如驗(yàn)收合格，則由承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心到排水管理部門辦理該項(xiàng)目排水許可證；6) 在辦理完上述文件情況下，承包商和監(jiān)理單位協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心向市環(huán)保局申請(qǐng)項(xiàng)目工程環(huán)保驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后辦理建設(shè)工程環(huán)保驗(yàn)收合格證。3.2.6. 其他專項(xiàng)工程驗(yàn)收1) 當(dāng)其他專項(xiàng)工程施工完成后，承包商配合項(xiàng)目開發(fā)中心負(fù)責(zé)向?qū)I(yè)主管部門申請(qǐng)初驗(yàn)收；2) 主管部門經(jīng)審核，認(rèn)為現(xiàn)場(chǎng)已達(dá)到初驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，則安排時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行專項(xiàng)工程初驗(yàn)收；3) 如初驗(yàn)不合格，則由承包商整改后再申請(qǐng)初驗(yàn)；如初驗(yàn)合格，則由承包商配合項(xiàng)目開發(fā)中心向主管部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收；4) 主管部門經(jīng)審核，認(rèn)為現(xiàn)場(chǎng)

12、已達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，則安排時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行該專項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；5) 如竣工驗(yàn)收不合格，則需由承包商整改后再申報(bào)驗(yàn)收；如驗(yàn)收合格，則由承包商配合項(xiàng)目開發(fā)中心辦理XX工程驗(yàn)收合格意見書。3.2.7. 配套工程驗(yàn)收可與各專項(xiàng)驗(yàn)收同時(shí)進(jìn)行：1) 住宅生活永久供水系統(tǒng)驗(yàn)收：工程管理中心督促供水公司按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃完成供水工程，工程竣工后，項(xiàng)目開發(fā)中心及時(shí)組織市自來水公司驗(yàn)收并通水，辦理市自來水公司出具的同意安裝永久用水表安裝表。對(duì)使用地下水的，需經(jīng)過公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)；2) 永久用電驗(yàn)收：工程管理中心負(fù)責(zé)督促電力工程施工單位按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃完成供電工程，工程竣工后，項(xiàng)目開發(fā)中心及時(shí)組織電力主管部門驗(yàn)收并

13、通電，辦理由電力主管部門出具的工程驗(yàn)收通知書；3) 市政工程(道路、雨、污水排放系統(tǒng)驗(yàn)收)：工程管理中心負(fù)責(zé)督促市政設(shè)施施工單位按項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃完成市政工程，工程竣工后，通知市政管理部門驗(yàn)收并跟蹤取得市政設(shè)施竣工驗(yàn)收合格證明書。一般排水系統(tǒng)需納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限，一時(shí)無法納入的，要具有市政主管部門審批同意的實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保水利部門同意后，可在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施；4) 供燃?xì)怛?yàn)收：工程管理中心負(fù)責(zé)督促燃?xì)夤こ淌┕挝话错?xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃完成燃?xì)夤こ?，工程竣工后，?xiàng)目開發(fā)中心及時(shí)組織煤氣公司驗(yàn)收并通氣，辦理燃?xì)夤境鼍叩慕还を?yàn)收證書；5) 電信網(wǎng)絡(luò)驗(yàn)收：工程

14、管理中心負(fù)責(zé)督促電信設(shè)施施工單位按項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃完成電信工程，項(xiàng)目開發(fā)中心工程竣工后及時(shí)組織市電信局驗(yàn)收，：辦理市電信局出具的管線工程驗(yàn)收合格證明書；6) 環(huán)衛(wèi)設(shè)施驗(yàn)收：化糞池、公廁、垃圾回收站、環(huán)衛(wèi)管理用房等設(shè)施必須報(bào)環(huán)衛(wèi)部門進(jìn)行驗(yàn)收；7) 供暖系統(tǒng)、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、智能化系統(tǒng)等配套設(shè)施也應(yīng)及時(shí)組織驗(yàn)收，在正式竣工驗(yàn)收前驗(yàn)收完畢；8) 教育配套設(shè)施驗(yàn)收(中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、托兒所)需報(bào)教育管理部門進(jìn)行驗(yàn)收；9) 其他配套(如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小超市、醫(yī)療所等)按政府要求申報(bào)驗(yàn)收。3.2.8. 規(guī)劃驗(yàn)收1) 當(dāng)主體工程外墻腳手架拆除完畢且有整套完整的竣工圖紙后，項(xiàng)目開發(fā)中心組織測(cè)繪單位的測(cè)繪人員到現(xiàn)場(chǎng)

15、進(jìn)行房屋面積測(cè)量工作；小區(qū)道路、綠化完成后進(jìn)行建設(shè)工程竣工測(cè)繪，項(xiàng)目開發(fā)中心、工程管理中心、施工和監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助，取得建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告；2) 當(dāng)庭院園林及消防道路(路基)施工完成后，且取得民防工程驗(yàn)收合格意見單、建設(shè)項(xiàng)目(建筑工程)檔案驗(yàn)收合格證后，由項(xiàng)目開發(fā)中心組織配合規(guī)劃部門到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，工程管理中心、施工和監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助；3) 針對(duì)規(guī)劃部門提出的整改意見，工程管理中心、項(xiàng)目開發(fā)中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)承包商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位整改；4) 當(dāng)問題整改完畢后，項(xiàng)目開發(fā)中心負(fù)責(zé)再次組織規(guī)劃部門進(jìn)行規(guī)劃復(fù)驗(yàn)并辦理該項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。項(xiàng)目開發(fā)中心必須在工程竣工后60天內(nèi)取得規(guī)劃驗(yàn)收合格

16、證，否則扣罰項(xiàng)目開發(fā)中心總監(jiān)500元。計(jì)劃管理中心考核。3.2.9. 檔案驗(yàn)收1) 當(dāng)工程單體施工完畢后，工程管理中心應(yīng)通知各承包商和監(jiān)理單位進(jìn)行竣工資料收集；2) 在竣工資料基本收集完畢后，工程管理中心負(fù)責(zé)組織進(jìn)行自驗(yàn)，提出整改意見，當(dāng)整改完畢后，工程管理中心向市檔案館申請(qǐng)竣工資料備案；3) 項(xiàng)目開發(fā)中心負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場(chǎng)竣工資料初驗(yàn)，如初驗(yàn)不合格，則承包商和監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)整改意見進(jìn)行整改后再由項(xiàng)目開發(fā)中心申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)收；4) 項(xiàng)目開發(fā)中心根據(jù)檔案館時(shí)間安排，再次組織各承包商和監(jiān)理單位再次到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行竣工資料復(fù)驗(yàn)，如所有資料復(fù)驗(yàn)合格，包括其中各項(xiàng)專項(xiàng)驗(yàn)收證明書、工程質(zhì)量保修書、工程款支付證明、墻體材料使

17、用核定手續(xù)證明、散裝水泥辦公室付款證明等都已取得，則由工程管理中心協(xié)助項(xiàng)目開發(fā)中心到檔案館辦理檔案移交證明書并移交所有資料。3.3. 工程竣工驗(yàn)收3.3.1. 建設(shè)工程竣工標(biāo)準(zhǔn)：工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或該棟建筑物相鄰30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含屋面）按照批復(fù)的總規(guī)要求全面完工（含地下室及地下機(jī)械停車庫），所有臨時(shí)建筑、構(gòu)筑物在其使用期后拆除完畢。主體工程完工后90天內(nèi)，須達(dá)到建設(shè)工程竣工標(biāo)準(zhǔn)，每超一天，扣罰工程管理中心總監(jiān)100元，項(xiàng)目開發(fā)中心總監(jiān)100元。計(jì)劃管理中心考核。3.3.2. 工程完工后，施工單位通知監(jiān)理單位初驗(yàn)，工程管理中心組織監(jiān)理單位、總包、分包和材料

18、設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行工程竣工初驗(yàn)。3.3.3. 初驗(yàn)完成后，施工單位向工程管理中心提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。3.3.4. 工程管理中心收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織總工室、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。驗(yàn)收方案需經(jīng)工程管理中心總監(jiān)審核，工程分管副總審批。3.3.5. 工程管理中心應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。3.3.6. 工程管理中心總監(jiān)對(duì)外代表建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收，總工室、成本控制中心派代表參與。工程管理中心總監(jiān)

19、組織竣工驗(yàn)收會(huì)議，會(huì)議議程如下：1） 建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位分別匯報(bào)工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；2） 審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；3） 實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；4） 對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評(píng)價(jià)，形成經(jīng)驗(yàn)收組人員簽署的工程竣工驗(yàn)收意見；5） 若參與工程竣工驗(yàn)收的建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時(shí)，則協(xié)商提出解決的方法，待意見一致后，重新組織工程竣工驗(yàn)收。3.3.7. 工程竣工驗(yàn)收合格后，工程管理中心應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告主要包括工程概況，

20、建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況，對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面的評(píng)價(jià)，工程竣工驗(yàn)收時(shí)間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗(yàn)收意見等內(nèi)容。3.3.8. 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告還應(yīng)附有下列文件：1) 施工許可證；2) 施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見；3) 施工單位的工程竣工報(bào)告；4) 監(jiān)理單位提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；5) 勘察、設(shè)計(jì)單位提出質(zhì)量檢查報(bào)告；6) 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的認(rèn)可文件；7) 公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；8) 驗(yàn)收組人員簽署的工程竣工驗(yàn)收意見；9) 市政基礎(chǔ)設(shè)施工程應(yīng)附有質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；10) 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；11) 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)

21、文件。3.3.9. 工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)工程竣工驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正，并將對(duì)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督情況作為工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告的重要內(nèi)容。工程管理中心負(fù)責(zé)溝通協(xié)調(diào)，配合工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)開展竣工驗(yàn)收監(jiān)督工作。3.3.10. 項(xiàng)目開發(fā)中心必須在工程竣工后75天內(nèi)取得質(zhì)量驗(yàn)收意見書和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收檔案?jìng)浒刚J(rèn)可書，否則，扣罰工程管理中心總監(jiān)500元。計(jì)劃管理中心考核。3.3.11. 項(xiàng)目開發(fā)中心必須在工程竣工后85天內(nèi)取得竣工驗(yàn)收備案表，否則，扣罰項(xiàng)目開發(fā)中心總監(jiān)500元。計(jì)劃管理中心考核。3.3.12. 項(xiàng)目開發(fā)中心自工程竣

22、工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照地方相關(guān)規(guī)定，向建設(shè)行政主管部門備案。3.3.13. 辦理工程竣工驗(yàn)收備案需提交下列文件：1) 工程竣工驗(yàn)收備案表；2) 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；3) 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；4) 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；5) 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件；6) 商品住宅的住宅質(zhì)量保證

23、書和住宅使用說明書。4. 支持性文件5. 相關(guān)記錄無第二節(jié)物業(yè)移交驗(yàn)收管理辦法1.流程概況流程目的規(guī)范工程質(zhì)量驗(yàn)收管理，明確驗(yàn)收方法，對(duì)住宅交付使用前的房屋質(zhì)量驗(yàn)收進(jìn)行有效控制，確保交付的每套房屋施工質(zhì)量符合國家驗(yàn)收規(guī)范，讓業(yè)主滿意。適用范圍適用于公司所開發(fā)的所有住房及商鋪交付前的內(nèi)部驗(yàn)收的管理和控制。定義本指引規(guī)定的分戶驗(yàn)收，是指公司所開發(fā)的住宅及商鋪項(xiàng)目，在按照國家規(guī)范要求內(nèi)容進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收前，按戶對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行的專門驗(yàn)收。流程主導(dǎo)及參與部門工程管理中心、營銷策劃中心、物業(yè)公司部門流程中承擔(dān)職責(zé)工程管理中心1 .組織竣工驗(yàn)收前的分戶驗(yàn)收；2 .限令施工單位整改并負(fù)責(zé)監(jiān)督；3 .物業(yè)移交驗(yàn)

24、收后，負(fù)責(zé)將公共公用部分、設(shè)備和設(shè)備用房、鑰匙及相關(guān)資料移交物業(yè)公司。營銷策劃中心1 .參與分戶驗(yàn)收；2 .制定入伙計(jì)劃，并組織物業(yè)移交驗(yàn)收；3 .組織物業(yè)移交驗(yàn)收并復(fù)合整改結(jié)果。物業(yè)公司1 .參與分戶驗(yàn)收，并從客戶角度進(jìn)行分戶質(zhì)量和觀感驗(yàn)收；2 .參與物業(yè)移交驗(yàn)收，對(duì)分戶驗(yàn)收整改情況進(jìn)行著重驗(yàn)收；3 .簽收公共公用部分、設(shè)備和設(shè)備用房、鑰匙及相關(guān)資料；4 .對(duì)驗(yàn)收不合格的限期整改，并負(fù)責(zé)整改情況。2.工作程序1.1. 分戶驗(yàn)收1.1.1. 工程管理中心必須在竣工前召集物業(yè)公司、營銷策劃中心及施工單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收并進(jìn)行整改。工程管理中心未在工程竣工驗(yàn)收前組織分戶驗(yàn)收，扣罰工程管理中心總監(jiān)200

25、元。計(jì)劃管理中心考核。1.1.2. 工程管理中心相關(guān)部門及物業(yè)公司，按照細(xì)部質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，填寫檢查記錄，發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設(shè)計(jì)文件要求，且通過后道工序工藝要求無法彌補(bǔ)的，必須書面責(zé)令施工單位整改并對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查，合格后各方在驗(yàn)收記錄表上簽字確認(rèn)。1.1.3. 對(duì)于不合格且通過后道工序無法彌補(bǔ)的，工程管理中心應(yīng)以項(xiàng)目細(xì)部質(zhì)量檢查問題整改通知單的形式下發(fā)施工單位限期整改，并對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查。1.1.4. 物業(yè)公司應(yīng)從業(yè)主使用的角度進(jìn)行分戶質(zhì)量、觀感驗(yàn)收。1.1.5. 所有分戶分項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收合格，由施工單位、監(jiān)理單位、工程管理中心、營銷策劃中心、物業(yè)公司代表各方在房屋

26、驗(yàn)收記錄單中分別簽字，并加蓋驗(yàn)收專用章。1.2. 物業(yè)移交驗(yàn)收1.2.1. 物業(yè)公司必須在交樓前3個(gè)月制定完成物業(yè)管理方案，并在交樓3天前開始實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)公司未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)制定物業(yè)管理方案或?qū)嵤┪飿I(yè)管理，扣罰物業(yè)公司負(fù)責(zé)人200元。計(jì)劃管理中心考核。1.2.2. 竣工驗(yàn)收通過后半個(gè)月內(nèi)，由營銷策劃中心制定入伙驗(yàn)收計(jì)劃，并牽頭組織成立物業(yè)移交小組，小組成員由工程管理中心、營銷策劃中心、物業(yè)公司、施工單位指派專人組成。否則，扣罰營銷策劃中心總監(jiān)200元。計(jì)劃管理中心考核。1.2.3. 物業(yè)移交小組進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)移交驗(yàn)收，由物業(yè)公司指定專人根據(jù)每套房屋驗(yàn)收情況，填寫房屋驗(yàn)收記錄單，并經(jīng)驗(yàn)

27、收小組成員代表簽字確認(rèn)。房屋驗(yàn)收記錄單一式三份，必須經(jīng)物業(yè)移交小組成員代表共同簽字確認(rèn)后方為有效，分別由工程管理中心、營銷策劃中心、物業(yè)公司備案。1.2.4. 工程管理中心必須在交樓前3天，將經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收合格的全部物業(yè)移交營銷策劃中心，營銷策劃中心同時(shí)將應(yīng)售已售物業(yè)移交物業(yè)公司，并委托物業(yè)公司與買受人辦理驗(yàn)樓手續(xù)(營銷策劃中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同)。工程管理中心必須在交樓3天前，將應(yīng)售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應(yīng)向政府移交物業(yè)移交營銷策劃中心，由營銷策劃中心按未售物業(yè)管理制度進(jìn)行管理。工程管理中心負(fù)責(zé)將公共公用部分、設(shè)備和設(shè)備用房、鑰匙及相關(guān)資料移交物業(yè)公司，并組織營銷策劃中心、

28、物業(yè)公司會(huì)簽房屋移交單。工程管理中心在將工程移交物業(yè)公司前，應(yīng)將工程現(xiàn)場(chǎng)清掃干凈，并全部鎖門封閉。移交資料包括但不限于如下內(nèi)容：1) 工程所有的承包商和供應(yīng)商的工作范圍和保修聯(lián)系電話清單。2) 工程所有的承包商和供應(yīng)商的合同復(fù)印件。3) 工程竣工資料和竣工圖原件。4) 工程驗(yàn)收證明文件及工程的前期資料。5) 工程交房標(biāo)準(zhǔn)。6) 所有的設(shè)備清單和使用說明。7) 工程質(zhì)量保修卡。工程管理中心移交物業(yè)前工程未清理干凈，提交物業(yè)資料不全，則扣罰工程管理中心總監(jiān)100元，相關(guān)責(zé)任工程師200元，資料員200元。營銷策劃中心考核。工程管理中心、營銷策劃中心、物業(yè)公司未在時(shí)限內(nèi)辦理樓宇交接手續(xù)，扣罰工程管理

29、中心總監(jiān)、營銷策劃中心總監(jiān)、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人各200元。計(jì)劃管理中心考核。1.2.5. 對(duì)于驗(yàn)收不合格的房屋：1) 由物業(yè)公司對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行匯總，填寫房屋維修任務(wù)單，經(jīng)物業(yè)公司、工程管理中心共同簽字確認(rèn)，并明確整改期限及復(fù)驗(yàn)時(shí)間，將房屋維修任務(wù)單交營銷策劃中心備存。2) 工程管理中心將房屋維修任務(wù)單下發(fā)給施工單位，由施工單位進(jìn)行限期整改。由工程管理中心進(jìn)行監(jiān)督和驗(yàn)收，物業(yè)公司和營銷策劃中心復(fù)核整改情況。3. 支持性文件3.1. 工程竣工驗(yàn)收管理辦法4. 相關(guān)記錄4.1. 模板-細(xì)部質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)4.2. 房屋驗(yàn)收記錄單4.3. 項(xiàng)目細(xì)部質(zhì)量檢查問題整改通知單4.4. 房屋維修任務(wù)單4.5. 房屋移

30、交單第三節(jié)項(xiàng)目工程后評(píng)估管理辦法1.流程概況流程目的對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)工程營造過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提高項(xiàng)目開發(fā)管理能力。適用范圍適用于公司所開發(fā)項(xiàng)目的工程后評(píng)估工作的實(shí)施和工程圖文數(shù)據(jù)庫管理。定義無流程主導(dǎo)及參與部門工程管理中心、總工室、營銷策劃中心、計(jì)劃管理中心部門流程中承擔(dān)職責(zé)工程管理中心1 .負(fù)責(zé)公司工程圖文數(shù)據(jù)庫及案例庫的建設(shè)和維護(hù)；2 .負(fù)責(zé)工程管理過程中各項(xiàng)檢查記錄等工程資料收集和匯總；3 .組織項(xiàng)目工程后評(píng)估會(huì)，并組織各部門編制職責(zé)內(nèi)的評(píng)估報(bào)告；4 .匯總形成項(xiàng)目工程后評(píng)估報(bào)告提交評(píng)審，并提交檔案室存檔。營銷策劃中心1.參加項(xiàng)目工程后評(píng)估會(huì)，從客戶角度對(duì)工程和設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)價(jià)。總工室1.參加項(xiàng)目工程后評(píng)估會(huì)，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和問題進(jìn)行總結(jié)，對(duì)設(shè)計(jì)配合問題進(jìn)行總結(jié)。計(jì)劃管理中心1.參加項(xiàng)目工程后評(píng)估會(huì)，對(duì)工程進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況及其影響因素進(jìn)行分析。2.工作程序2.1. 工程數(shù)據(jù)庫建設(shè)2.1.1. 工程管理中心會(huì)同總工室根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品的類型，開發(fā)統(tǒng)一的驗(yàn)收項(xiàng)目、驗(yàn)收方法、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收工具（相關(guān)表格及模板）。通過規(guī)范的檢測(cè)要求，及時(shí)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品中尚存的質(zhì)量問題，落實(shí)整改。2.1.2. 根據(jù)工程日常檢查和驗(yàn)收的結(jié)果，工程管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程數(shù)據(jù)庫及案例庫的建設(shè)?，F(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目檢查的項(xiàng)目巡查報(bào)告、項(xiàng)目巡查照片說明、項(xiàng)目工程月報(bào)、安全文明