收益還原法作業(yè)題答案

1、2012收益還原法作業(yè)題1、某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價(jià)為每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)還原率為10%。試選用所給資料估計(jì)該賓館的價(jià)格。解：（1）計(jì)算該賓館年總收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25萬元（2）計(jì)算該賓館年總費(fèi)用=14萬元/月×12月=168萬元（3）計(jì)算該賓館年凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=383.25萬元-168萬元=

2、215.25萬元（4）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則該賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=215.25/10%=2152.5 萬元（5）計(jì)算同檔次賓館年總收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2萬元（6）計(jì)算同檔次賓館年總費(fèi)用=394.2×30%=118.26萬元（7）計(jì)算同檔次賓館年凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=394.2×70%=275.94萬元（8）假定年凈收益與還原利率不變，使用年限為無限年限，則同檔次賓館的收益價(jià)格=年凈收益/還原利率=275.94/10%=2759.4萬元（9）該賓館

3、與當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館比較分析：床價(jià)50>45元，但空房率也高，30%>20%，特別是營運(yùn)費(fèi)用過高，竟占總收入的43.84%，導(dǎo)致凈收益下降，應(yīng)改善管理，降低營運(yùn)支出。（10）經(jīng)過綜合考慮后，估計(jì)該賓館的價(jià)格以2450萬元比較合理。答：略2、某商店的建筑面積為1000m2，土地使用權(quán)年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5%，一般

4、租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30%，試求該公司2006年10月1日的承擔(dān)人權(quán)益價(jià)值（房地產(chǎn)報(bào)酬率取8%）。 解：A1=150×12×2×1000×0.70=252萬元 i1=（1+8%）2-1=16.64% 承擔(dān)人權(quán)益價(jià)值=1072.38+1117.60=2189.98萬元 答：略3、某商場的土地使用權(quán)年限為40年，從2004年5月31日起計(jì)。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于2006年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租

5、的正常月租金分別為200、120元/平方米，出租的成本及稅費(fèi)為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估計(jì)該商場于2008年5月31日帶租金出售時(shí)的正常價(jià)格。解：（1）計(jì)算各層可出租的面積2000×60%=1200m2（2）計(jì)算租期內(nèi)年凈收益180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36萬元（3）計(jì)算第一層在租期滿后的年凈收益200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4萬元（4）計(jì)算第一層的正常價(jià)格（5）計(jì)算第二層的年凈收益120×1200×12

6、5;（1-20%）=1382400元=138.24萬元（6）計(jì)算第二層的正常價(jià)格（7）計(jì)算第一層與第二層的正常總價(jià)格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05萬元答：略4、已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格為2000元/m2。試求該宗房地產(chǎn)在無限年限、報(bào)酬率為12%及50年使用權(quán)、報(bào)酬率為8%下的價(jià)格。解：（1）無限年期且報(bào)酬率為12%時(shí)的價(jià)格V為：（2）50年使用權(quán)、報(bào)酬率為8%時(shí)的價(jià)格V50為注：運(yùn)用收益法公式進(jìn)行不同年期、不同報(bào)酬率情形下價(jià)格換算、大小比較是歷屆估價(jià)師必考知識點(diǎn)，請必須掌握。5、某房地產(chǎn)，未來第一年的有效毛收入為25萬元，預(yù)計(jì)此后各年

7、的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長漲2.5%；未來第一年的運(yùn)營費(fèi)用為7萬元，預(yù)計(jì)此后各年的運(yùn)營費(fèi)用會在上年的基礎(chǔ)上增長2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。若年期無限，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少？解：已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9%則6、預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)每年能提供的凈收益為15萬元，并且5年后該房地產(chǎn)的價(jià)值為200萬元，在報(bào)酬率15%的條件下，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的買入收益價(jià)格是多少？解：已知 a=15，t=5，Pt=200，r=15%。則7、甲寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用35年；乙寫字樓經(jīng)濟(jì)壽命50年，則建成。兩項(xiàng)物業(yè)的等額年租金均為150萬元，報(bào)酬率為15%。求：（1）兩宗物業(yè)的

8、現(xiàn)值；（2）某投資者欲租賃這兩項(xiàng)物業(yè)15年使用權(quán)，問他在簽約時(shí)一次性投資各為多少？解：已知 n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%（1）（2）當(dāng)n=15時(shí)，8、某房地產(chǎn)的凈收益為每年50萬元，近期同類地價(jià)為260萬元，建筑物重置價(jià)格300萬元，已知建筑物報(bào)酬率12%，土地報(bào)酬率10%。根據(jù)上述資料，試判定該建筑物的折舊額。解：已知a0=50，VL=260，rB=12%，rL=10%，C=300則進(jìn)而可知折舊額：Et=C-VB=300-200=100（萬元）9、今有一平房，基地面積150m2，建筑面積100m2，土地使用權(quán)年限60年，從2000年5月20日起計(jì)。該建筑于200

9、1年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，殘值率為2%。此平房出租每月租金2000元，押金1萬元，押金運(yùn)用收益率8%。報(bào)酬率10%。租金損失準(zhǔn)備金按1個(gè)月租金收入計(jì)提。稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，四稅合計(jì)為年租金的收入的17.5%。管理費(fèi)按年租金收入的5%y計(jì)提，維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)均按建筑物原值的2%計(jì)提。試根據(jù)上述資料，評估該出租房屋2013年5月20日的價(jià)格。解：（1）求潛在的毛收入2000×12+10000×8%=24800（元）（2）求有效毛收入24800-2000=22800（元）（3）求運(yùn)營費(fèi)用稅費(fèi)：22000&#

10、215;17.5%=3850（元）管理費(fèi)：22000×5%=1100（元）維修及保險(xiǎn)費(fèi)：100×500×2%×2=2000（元）（4）求年凈收益aa=22800-3850-1100-2000=15850（元）（5）求收益價(jià)格V 10、某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年l0月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該宗房地產(chǎn)2001年10月的價(jià)格。解：（1）計(jì)算公式：或者或者（2）計(jì)算過程：或者或者（3）計(jì)算結(jié)果：

11、V=3767.85（萬元） 11、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。（2002年）解：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值

12、辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（萬元） 收益年限=40-6-=34（年） 辦公樓現(xiàn)值為： （2）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格 乙方使用權(quán)年凈收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（萬元） 乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11（年） 乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為： （3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值一乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92-689=839.92（萬元）12、6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合

13、作建設(shè)9000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃歸甲公司所有，6000m2建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有?，F(xiàn)今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類房地產(chǎn)每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%。 解：據(jù)題意本題的估價(jià)對象是未來16年后的28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值。這里采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。 求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和： 年凈收益=12

14、0×6000×85%×(1-35%)×12=477.36（萬元） 求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和： 年凈收益一120×6000×85%×(1-35%)×12=477.36萬元 求取未來16年后28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值：V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（萬元）13、某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的6

15、0%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；23層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運(yùn)營費(fèi)用；510層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運(yùn)營費(fèi)用；1124層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面

16、積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場價(jià)值（設(shè)資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。（2003年）解：（1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：（2）各層建筑面積=4000×6/24=1000（m2/層）（3）計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格 年凈收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（萬元） V1=19.44/10%×1-1/（1+10%）5

17、0-3=192.20（萬元）（4）計(jì)算23層商場收益價(jià)格 年凈收益=1000×2×70%×600=84（萬元） V2-3=84/10%1-1/（1+10%）50-3=830.48（萬元）（5）計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格 年凈收益=1000×70%×50×12-80000=34（萬元） V4=34/8%1-1/（1+8%）50-3=413.59（萬元）（6）計(jì)算510層辦公樓收益價(jià)格 年凈收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（萬元） V5-10=186.62/7

18、%1-1/（1+7%）50-3=2555.13（萬元）（7）計(jì)算1124層住宅價(jià)格 V11-24=1000×14×4000=5600（萬元）（8）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（萬元）16、某賓館共有400個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間和100個(gè)套間，標(biāo)準(zhǔn)間每個(gè)每天200元，套間每個(gè)每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%。客房運(yùn)營費(fèi)用率為35%，餐飲運(yùn)營費(fèi)用率為55%。康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價(jià)格和凈收益資料如下表所示：可比房地產(chǎn)價(jià)格(萬元)凈收益(萬元年)A252003000B294003500C238002800D166002000 試依據(jù)上述資料估計(jì)該賓館的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。 解：（1）按收益法無限年公式求取該賓館的價(jià)格，其公式為： V=A/R （2）計(jì)算客房與餐飲年總收益： 客房年總收益= (400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13(萬元) 餐飲年總收益=3148.13×13%=944.44(萬元) （3）計(jì)算客房與餐飲年總費(fèi)用： 客房年總費(fèi)用=3148.13×35%=1101.8