論新宏觀形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及對策

1、論新宏觀形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及對策摘要：隨著當(dāng)前國家宏觀調(diào)控力度的加大和經(jīng)濟(jì)政策的密集出臺，房地產(chǎn)融資日趨困難。房地產(chǎn)如何適應(yīng)新的形勢變化，確保資金來源穩(wěn)定發(fā)展是一個亟待 解決的問題。本文結(jié)合當(dāng)前宏觀形勢，對房地產(chǎn)面臨的融資困境進(jìn)行簡要分析， 并對房地產(chǎn)如何走出困境提出幾點(diǎn)對策。關(guān)鍵詞：新宏觀形勢 房地產(chǎn) 融資 困境對策為了應(yīng)對金融危機(jī)和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，20XX年我國出臺了積極的財政政策和 適度寬松貨幣政策，致使20XX年的信貸規(guī)模超過預(yù)期30%大量資金涌入房地 產(chǎn)行業(yè)，市場強(qiáng)勢回暖，引發(fā)了明顯的通脹預(yù)期。20XX年4月，“國十條”提出加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的融資監(jiān)管，國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門了

2、加大查處力度。隨后，銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會 20XX年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上強(qiáng)調(diào)，要 高度關(guān)注房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險。隨著緊縮銀根和抑制通脹政策的接連出臺，宏觀經(jīng) 濟(jì)的主基調(diào)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健和從緊，信貸政策日趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)融資難度增加。房地產(chǎn) 的融資現(xiàn)狀及困境，值得關(guān)注。一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問題目前，房地產(chǎn)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金 等。根據(jù)表1-1 , 20XX年，房地產(chǎn)開發(fā)資金達(dá)30700億元，國內(nèi)貸款、利用外 資、自籌資金、其他資金所占比重分別為 % % 41%口% 20XX年，房地產(chǎn)開發(fā) 本年資金來源57128億元，比上年增長其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長

3、利用外資470億元，下降自籌資金17906億元，增長其他資金27459億元, 增長在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，增長表1- 120XX- 20XX年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源結(jié)構(gòu)表數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒20XX從上表中可看出，對于銀行的直接貸款近五年來平均水平在20流右，而定金與預(yù)收款部分也主要是購房人通過銀行按揭貸款等方式取得，屬于間接的銀行貸款。粗略的估計(jì)，除房利用發(fā)售新股或者債券融資的方式獲取的自籌資金外， 房地產(chǎn)的資金來源構(gòu)成中對于銀行的依賴占60%-70%從而形成了我國房地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)比較單一，高度依賴銀行的特征，在新形勢下，融資凸顯出以下問題：1 .銀行貸款大量收縮據(jù)

4、統(tǒng)計(jì)，20XX年以來，房地產(chǎn)資金來源增速整體放緩。前4個月獲得銀行 授信的房企十分有限，且金額合計(jì)不超過 500億元。在20XX年，銀行提供授信 額超過3300億元。為加強(qiáng)流動性管理，適度調(diào)控貨幣信貸投放， 20XX年央行曾 分別于1月、2月和5月三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率個百分點(diǎn)，后又于 11月16日、 29日兩次上調(diào)個百分點(diǎn)。20XX年12月10日，中國人民銀行宣布自20XX年12月20日起，年內(nèi)第6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率個百分點(diǎn)，大型商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %創(chuàng)下歷史 最高。據(jù)央行公布的12月份銀行存款數(shù)據(jù)推算，此次上調(diào)預(yù)計(jì)可凍結(jié)資金 3500 億元左右。在此背景下，房企的資金壓力不言而喻。

5、2 .上市融資門檻高房企上市條件比較嚴(yán)格，截止20XX年末，我國上市房企僅131家。20XX年 來，證監(jiān)會暫停房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的上市公司通過股市進(jìn)行再融資，以抑制房價泡沫，至少有30家放棄了上市。直接上市受挫，使得房地產(chǎn)采用迂回方式 通過“買殼”或“借殼”上市，或直接海外上市。而早在20XX年末，中國證券監(jiān)督管理委員會就開始限制房地產(chǎn)首次公開發(fā)行股票以及其他再融資方式，只放行優(yōu)質(zhì)的房企以借殼的方式上市。 所以，上市融資對大多數(shù)房地產(chǎn)來說，短期內(nèi) 還是比較困難的。3 .信托融資受到限制房地產(chǎn)信托融資具有資金成本低、資金操作風(fēng)險小、產(chǎn)品操作方式比較靈活 以及滿足廣大投資者需求的特點(diǎn)。 但融資規(guī)

6、模受限，流動性差，近年門檻逐漸提 高。20XX年3月25日頒布的中國銀監(jiān)會關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題 的通知規(guī)定：信托公司應(yīng)取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款。20XX年2月12日，銀監(jiān)會頒布關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的 通知，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須“四證”齊全、開發(fā)商或其控 股股東具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。20XX年11月，銀監(jiān)會發(fā)又布關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通 知（以下簡稱通知），年內(nèi)第三次針對房地產(chǎn)信托采取控制措施，要求各地 銀監(jiān)局對轄內(nèi)信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行逐筆核查，各信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行自查

7、。較之前兩輪壓力測試偏重控制金融風(fēng)險，這次則直接收緊融資渠道。銀監(jiān)會還規(guī)定禁止向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款、 禁止商 品房預(yù)售回購、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲備貸款， 將投資附回購形式 的變相融資視同貸款管理等。多家信托公司暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。4 .加息壓力增大中國人民銀行宣布，自20XX年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)個百分點(diǎn)，由炮高到 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的炮高到%其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相 應(yīng)調(diào)整。隨著存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)，第二輪加息預(yù)期明顯。出于對人民幣升值 帶來的熱錢涌入的不良后果的考慮，國家遲遲未第二輪加息，

8、但已給房地產(chǎn)帶來 了巨大的預(yù)期壓力。對于房產(chǎn)開發(fā)商，加息意味著開發(fā)投資成本上升，增加的利 息額將會對貸款比重較大的房地產(chǎn)帶來壓力， 促使縮短開發(fā)周期，加快資金回籠。 對于房地產(chǎn)行業(yè)股票而言，加息意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目的折現(xiàn)價值降低， 必要收益率 標(biāo)準(zhǔn)提升，經(jīng)濟(jì)價值受損，股價估值面臨下調(diào)。同時，對未來可能出現(xiàn)的銷量下 降、房價下跌的行業(yè)發(fā)展預(yù)期也會使投資者下調(diào)了房地產(chǎn)股票的估值。二、新宏觀政策下我國房地產(chǎn)融資對策基于新宏觀形勢下房地產(chǎn)的融資困境，提出了以下對策：1.拓寬銀行信貸渠道，積極爭取貸款并購貸款，即商業(yè)銀行向并購方或并購方控股子公司發(fā)放的，用于支付并購 股權(quán)對價款項(xiàng)的本外幣貸款。這種金融品是針

9、對境內(nèi)優(yōu)勢客戶在改制、 改組過程 中，有償兼并、收購國內(nèi)其他企事業(yè)法人、已建成項(xiàng)目及進(jìn)行資產(chǎn)、債務(wù)重組中 產(chǎn)生的融資需求而發(fā)放的貸款，是一種特殊形式的項(xiàng)目貸款。自20XX年銀監(jiān)會發(fā)布商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引 以來，銀行提供的并購貸款種類漸趨豐 富，目前對并購貸款的需求很大。另外如一些可封閉交易貸款，介于股本和債券之間一種品種，也可以為融資 提供很好的幫助。還有價值聯(lián)息貸款，有一定的風(fēng)險投資，可以根據(jù)自己的實(shí)際 情況加以利用。以及股權(quán)質(zhì)押貸款，在當(dāng)前銀行信貸緊縮股市低迷的大氣候下， 以效率高、處置成本低等優(yōu)勢為房地產(chǎn)提供了新的融資渠道。2 .買殼上市是緩解我國部分房地產(chǎn)融資困境的有效途徑受新

10、宏觀政策以及證監(jiān)會對房地產(chǎn)公司 IPO的審核日趨嚴(yán)格的影響，部分資 質(zhì)良好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力充足的房地產(chǎn)通過買殼上市的方式進(jìn)入二級市場融資。首先， 買殼上市可以不因“房企”性質(zhì)而受到各項(xiàng)法律法規(guī)的歧視，無需考慮IPO對房地產(chǎn)經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、 控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等方面的特殊要求；只要從事合法業(yè)務(wù)， 有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合公司法關(guān)于對外投資的比例限制，就可以買殼上市； 最后，買殼上市不必經(jīng)過漫長的審批、登記、公開發(fā)行手續(xù)，直接通過業(yè)務(wù)整合 就可以完成上市，時間快、成效低的優(yōu)點(diǎn)。3 .拓展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資基金，實(shí)現(xiàn)融資方式創(chuàng)新信托業(yè)目

11、前正處于快速成長期，信托總資產(chǎn)和集合信托產(chǎn)品規(guī)模這幾年都得 到了大幅提升。來自信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至 20XX年10月31日，全國信 托公司自營資產(chǎn)合計(jì)億元，信托資產(chǎn)合計(jì)億元，已經(jīng)跨越3萬億元大關(guān)。與20XX 年末2102億元的信托資產(chǎn)規(guī)模相比，在不到6年的時間里增長近15倍。而房地 產(chǎn)信托在其中占據(jù)逾1/10的比重，盡管總量不算“大頭”，但20XX以來一直呈 現(xiàn)加速增長勢頭，其中9月房地產(chǎn)信托比重在所有信托資產(chǎn)中占比高達(dá) 25%在通知發(fā)布以后，業(yè)內(nèi)人士指出，鑒于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)對于信托公司的重要性， 監(jiān)管層不會全面暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)， 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品暫緩發(fā)行只是暫時， 不久 就會恢復(fù)。另外

12、，研究并推出基金化的中長期房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃或許是將 來信托公司業(yè)務(wù)發(fā)展的主要趨勢之一。目前信托融資類產(chǎn)品成為當(dāng)前的主導(dǎo)， 并 且期限偏短，如果能推出基金化的中長期房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃，不僅能滿足的需求，而且也更符合監(jiān)管要求。銀監(jiān)會官員在上海信托峰會上就明確指出：“鼓 勵信托公司研究創(chuàng)新中長期的私募基金計(jì)劃?！痹O(shè)立私募產(chǎn)業(yè)基金，有利于開發(fā)商集合社會各個渠道的資源， 使原本炒盤炒 地的資金流入開發(fā)領(lǐng)域，解決了社會資金的出路，同時也滿足了的資金需求，一 方面，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮自身的金融屬性，另一方面也為銀行、信托等機(jī)構(gòu)創(chuàng)造了 一個避險工具，使融資風(fēng)險不再過度集中于金融領(lǐng)域。如夾層融資是一種介于

13、債 權(quán)與股權(quán)之間的信托產(chǎn)品，對于公司和股票推薦人而言，夾層投資通常提供形式 非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據(jù)特殊需求做 出調(diào)整，夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。夾層投資也是私募股權(quán)資本市場的一種投資形式，融資 一般在缺乏足夠的現(xiàn)金進(jìn)行擴(kuò)張和收購、已有的銀行信用額度不足以支持的發(fā)展 的情況下可以考慮夾層融資。4 .依靠內(nèi)源，利用自有資金融資內(nèi)源融資主要是房地產(chǎn)開發(fā)依靠自有資金的融資方式，該項(xiàng)融資方式除自有資金外，還包括應(yīng)收賬款、票據(jù)等，房地產(chǎn)將這些未到期資產(chǎn)通過金融機(jī)構(gòu)或貼 現(xiàn)公司迅速變現(xiàn)，增加自有資金。這種內(nèi)源融資的成本和風(fēng)險較小。自有資金比例較低的房地產(chǎn)開發(fā)，較難從金融機(jī)構(gòu)獲得大筆貸款，可根據(jù)不 同工期和項(xiàng)目時間差異，和經(jīng)營商聯(lián)合開發(fā)，聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加大期房營 銷，獲得穩(wěn)定